[비즈한국] Đôi khi các doanh nghiệp đưa ra những quyết định khó có thể giải thích chỉ bằng tiền bạc. Nếu hiểu rõ luật pháp hoặc thể chế ẩn giấu bên trong, bạn có thể hiểu sâu sắc hơn về nội tình. "Luật kinh doanh hữu ích (Al-sseul-bi-beop)" giới thiệu những manh mối giúp bạn hiểu về dòng chảy kinh doanh.
Project Financing (PF) là phương thức huy động vốn dựa trên tính khả thi của dự án và dòng tiền tương lai phát sinh từ dự án đó. Nó khác với các hình thức tài chính truyền thống, nơi các khoản vay được thực hiện dựa trên độ tín nhiệm của người vay hoặc giá trị tài sản thế chấp. Bất động sản PF mà chúng ta thường nhắc đến là một dạng của Project Financing, tức là kỹ thuật tài chính nhắm vào các dự án phát triển bất động sản. Nó huy động vốn dựa trên dòng tiền tương lai phát sinh từ dự án phát triển bất động sản, chẳng hạn như doanh thu bán hàng hoặc thu nhập cho thuê.
Mọi người dành rất nhiều sự quan tâm cho bất động sản PF. Điều này có thể thấy qua việc truyền thông đưa tin về tình hình bất động sản PF hàng ngày. Ở đây, chúng ta sẽ xem xét lý do tại sao bất động sản PF ra đời và những chủ đề đang được thảo luận gần đây là gì.
Trước cuộc khủng hoảng IMF, các công ty xây dựng đảm nhận mọi việc trong dự án phát triển bất động sản. Họ phụ trách cả việc thực hiện (phát triển dự án) lẫn thi công, và vay vốn trực tiếp từ ngân hàng. Sau đó, khi mất đi động lực trong khủng hoảng IMF, các dự án bị đình trệ hoặc xảy ra tình trạng phá sản hàng loạt do vay nợ quá mức, người ta đã tìm cách phân chia vai trò và giảm thiểu rủi ro bằng cách tinh vi hóa cấu trúc tài chính. Nội dung cụ thể như sau.
Trước hết, tách biệt giữa bên thực hiện (phát triển) và bên thi công. Công ty thực hiện, về mặt hình thức, đóng vai trò là chủ thể dự án, đảm bảo quỹ đất, xin giấy phép và phụ trách việc bán hàng. Như có thể thấy trong nội dung công việc, nhiệm vụ của công ty thực hiện là điều phối lập trường của nhiều bên liên quan như chủ đất, chính quyền địa phương, người dân khiếu nại... nên việc này thường không hề dễ dàng.
Chính vì vậy, những người làm việc tại công ty thực hiện được yêu cầu phải có những năng lực phi thường như khả năng lập kế hoạch, hiểu biết về luật pháp và tài chính, khả năng đàm phán, lãnh đạo và cả tố chất đạo đức. Không phải ai cũng có được những năng lực đó, vì vậy khi gặp gỡ mọi người, đôi khi người ta cảm nhận được sự chênh lệch và khoảng cách cực kỳ lớn.
Bên thi công đương nhiên là các công ty xây dựng. Hơn nữa, thường có các thỏa thuận "hoàn công chịu trách nhiệm" cam kết sẽ hoàn thành công trình. Điều này xảy ra vì nhiều lý do, trong đó có việc các chủ nợ (đơn vị cho vay) yêu cầu trong bất động sản PF hoặc vì nó giúp ích cho việc bán hàng. Những người mua nhà và các bên liên quan (người tiêu dùng) hy vọng vào sự đảm bảo từ một công ty xây dựng lớn thay vì một công ty thực hiện chỉ là một pháp nhân mục đích đặc biệt. Do đó, khi các công ty xây dựng lớn thực hiện cam kết hoàn công chịu trách nhiệm và quảng bá nó, việc thu hút khách hàng mua nhà có xu hướng trở nên dễ dàng hơn.
Tiếp theo là việc sử dụng kỹ thuật tài chính bất động sản PF thay vì công ty xây dựng vay vốn trực tiếp. Công ty thực hiện vay vốn từ "chủ nợ" như các tổ chức tài chính. Để làm tài sản thế chấp cho khoản vay, họ ủy thác quyền sở hữu đất đai, quyền giấy phép và các vị thế hợp đồng khác cho "công ty tín thác". Công ty thi công sử dụng nguồn vốn mà công ty thực hiện đã đảm bảo để thực hiện xây dựng, đồng thời ký kết thỏa thuận hoàn công chịu trách nhiệm, cam kết hoàn thành công trình trong thời hạn dự kiến trong mọi trường hợp, trừ những lý do bất khả kháng như thiên tai.
Về nguyên tắc, PF thực hiện các khoản vay dựa trên lợi nhuận và dòng tiền của dự án, đồng thời nguồn hoàn trả cũng được bù đắp bằng chính dòng tiền của dự án như doanh thu bán hàng. Vì lý do này, uy tín hay tài sản của chủ sở hữu không quan trọng, nên một pháp nhân mục đích đặc biệt được giao nhiệm vụ chủ trì dự án, và nhóm chủ nợ sẽ thu hồi khoản vay thông qua quyền ưu tiên thụ hưởng. Tuy nhiên, trong các dự án phát triển bất động sản ở Hàn Quốc thì khác. Họ yêu cầu công ty thực hiện và cá nhân bảo lãnh liên đới, đồng thời yêu cầu bên thi công phải thực hiện hoàn công chịu trách nhiệm, bảo lãnh thanh toán, tiếp nhận nợ, v.v., để đảm bảo cả tài sản thế chấp bằng nhân lực lẫn vật lực. Do đó, có ý kiến cho rằng các khoản bất động sản PF đã được thực hiện tràn lan mà không phân tích kỹ lưỡng tính khả thi của dự án.
Thị trường bất động sản PF đã trải qua một cuộc khủng hoảng sau dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Khoảng năm 2011, khi lượng nhà chưa bán được tăng lên và tín nhiệm của các công ty xây dựng giảm sút, tình trạng rút tiền hàng loạt (bank run) và phá sản dây chuyền đã xảy ra tại các ngân hàng tiết kiệm vốn đã tích cực thực hiện bất động sản PF. Sau đó, từ sau năm 2013, nhờ lãi suất thấp và tính thanh khoản tăng, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự bùng nổ chưa từng có, khiến sự kiện ngân hàng tiết kiệm dần bị quên lãng và thị trường bất động sản PF đón nhận thời kỳ hoàng kim. Chính từ lúc này, các ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán đã tích cực tham gia vào bất động sản PF.
Tuy nhiên, như mọi người đều đã biết, kể từ sau năm 2022, thị trường bất động sản PF không còn được như trước. Chi phí huy động vốn tăng do lãi suất cao, nhưng do suy thoái kéo dài, thị trường không còn đủ khả năng để gánh vác bất động sản đắt đỏ. Đặc biệt, tình trạng yếu kém của các công ty xây dựng – những đơn vị chống đỡ cho nền tảng của bất động sản PF – đang rất nghiêm trọng. Trước hết, cần phải có tòa nhà mọc lên thì mới có thể kỳ vọng vào bất động sản PF, nhưng khi mức độ yếu kém bắt đầu từ các công ty xây dựng vừa và nhỏ ở địa phương trở nên quá trầm trọng, thì không thể kỳ vọng vào sự tồn tại của bất động sản PF được nữa.
Nếu công ty xây dựng sụp đổ, ai sẽ là người chịu trách nhiệm cho dự án tiếp theo? Mặc dù có sự khác biệt tùy theo điều khoản hợp đồng, nhưng hiện tại có vẻ như quả bóng trách nhiệm đã được chuyển sang cho công ty tín thác. Các công ty tín thác, thông qua cái gọi là "hợp đồng tín thác quản lý đất đai", đã nhận chuyển giao không chỉ quyền sở hữu đất đai mà còn cả danh nghĩa giấy phép, danh nghĩa hợp đồng thi công, v.v., và tiến hành các dự án phát triển bất động sản với tư cách là chủ thể thực tế của dự án. Trong trường hợp này, các công ty tín thác hoan nghênh điều đó vì có thể mở rộng phạm vi kinh doanh và nhận được thu nhập phí cao hơn so với các phương thức khác, còn nhóm chủ nợ hay công ty thi công cũng không phản đối vì xét trên khía cạnh một công ty tín thác đứng ra chủ trì dự án thì vẫn uy tín hơn một công ty thực hiện nhỏ lẻ.
Phương thức tín thác quản lý đất đai từng được bán đắt hàng trong thời kỳ hoàng kim của bất động sản nay đã trở thành mũi tên quay lại đâm vào công ty tín thác khi suy thoái ập đến. Theo phương thức này, công ty tín thác phải thực hiện nghĩa vụ hoàn công chịu trách nhiệm theo thỏa thuận, hoặc chịu trách nhiệm hoàn trả khoản vay nếu không thực hiện được. Tuy nhiên, trong tình thế chỉ còn lại công ty tín thác sau khi các công ty xây dựng suy yếu, tranh cãi đã nổ ra về việc liệu công ty tín thác có thực sự phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đó hay không.
Mặc dù người ta nghĩ rằng nếu đã quy định trong hợp đồng thì đương nhiên phải thực hiện nghĩa vụ hoàn công, nhưng các công ty tín thác cũng có lập trường riêng. Bất động sản PF là một dự án được tiến hành dựa trên sự thảo luận chặt chẽ giữa nhiều bên liên quan như công ty thực hiện, công ty thi công, nhóm chủ nợ và công ty tín thác.
Do đó, nhóm chủ nợ cũng cần phải kiểm chứng tính hợp lý của việc thực hiện giải ngân khoản vay, và trên thực tế, nhiều hợp đồng quy định rằng việc chi tiêu chi phí dự án của công ty thực hiện phải được sự đồng ý của nhóm chủ nợ. Lập luận chính của công ty tín thác là nếu nhóm chủ nợ có thể kiểm tra tính hợp lý của việc rút và giải ngân khoản vay thông qua giấy yêu cầu giải ngân, bảng phân tích thu chi dự án... nhưng lại không làm điều đó, thì việc yêu cầu công ty tín thác phải hoàn trả toàn bộ khoản vay với tư cách là nghĩa vụ hoàn công là bất hợp lý.
Tuy nhiên, trong một phán quyết gần đây, Tòa án Trung tâm Seoul đã bác bỏ lập luận của công ty tín thác và chấp nhận yêu cầu của nhóm chủ nợ. Lý do được đưa ra là chế độ hoàn công chịu trách nhiệm của công ty tín thác là một tập quán giao dịch phổ biến trong tài chính PF hoặc dự án phát triển hiện nay, và công ty tín thác đã nhận được thu nhập phí cao như một khoản thù lao cho nghiệp vụ tín thác có bao gồm thỏa thuận hoàn công chịu trách nhiệm.
Cho đến khi có phán quyết của Tòa án Tối cao, trách nhiệm của các công ty tín thác do không thực hiện cam kết hoàn công sẽ vẫn còn là vấn đề tranh cãi. Dù kết quả có nghiêng về phía nào, vì sức ảnh hưởng quá lớn nên ngay cả việc đề cập đến cũng phải hết sức thận trọng. Khi nhìn thấy những điều kiện mà trước đây không ai coi là vấn đề và coi là đương nhiên nay lại trở thành vấn đề lớn, tôi càng cảm nhận rõ hơn về sự biến động và rủi ro to lớn của các dự án phát triển bất động sản.