[비즈한국] Sự kiện vĩ đại mang tên phát triển Gangnam chính là lý do khiến bản đồ Seoul ngày nay sở hữu những sắc màu đa dạng như vậy. Tuy nhiên, trước khi cái tên Gangnam thực sự vươn mình trở thành trung tâm dẫn dắt kinh tế và văn hóa Seoul, đã có một khu vực đóng vai trò là "ngòi nổ" cho quá trình công nghiệp hóa ở phía Nam sông Hàn. Đó chính là Yeongdeungpo.
Ký ức về vùng công nghiệp và trái tim của khu vực Tây Nam Seoul
Vào những năm 1930, thời kỳ thuộc địa Nhật Bản, Yeongdeungpo được chỉ định là khu công nghiệp Gyeongseong (Seoul), nơi các nhà máy dệt, xay xát và thực phẩm mọc lên san sát, phát triển thành "vùng công xưởng của Seoul". Điều kiện hậu cần thiên phú nhờ giao thông đường thủy qua sông Hàn và tuyến đường sắt Gyeongin đã thúc đẩy sự tập trung của các ngành công nghiệp, và đến những năm 1960~70, sau giải phóng và chiến tranh, nơi đây được gọi là trái tim của ngành sản xuất Hàn Quốc.
Yeongdeungpo thời bấy giờ là biểu tượng của tăng trưởng kinh tế và là nền tảng nâng đỡ cuộc sống của người dân lao động. Khu vực chợ Yeongdeungpo luôn tấp nập thương nhân từ khắp cả nước đổ về bất kể ngày đêm, còn các nhà máy in ấn, xay xát, gia công kim loại thì luôn nhả khói và tiếng ồn. Người ta thường mô tả sức sống nơi đây bằng câu nói: "Khói từ ống khói nhà máy Yeongdeungpo thắp sáng tương lai của Seoul".
Thế nhưng, vào những năm 1980~1990 khi cơ cấu công nghiệp chuyển dịch nhanh chóng sang trình độ cao, những ống khói này cũng dần tắt ngấm. Các nhà máy di dời đến những khu công nghiệp mới ở Incheon và Gyeonggi, để lại những khu vực công nghiệp cũ kỹ với các kho bãi và nhà xưởng nhỏ lẻ rải rác. Dù thời hoàng kim của một đô thị công nghiệp đã trôi qua, nhưng cảnh tượng kỳ lạ với những dấu vết của khu công nghiệp nằm ngay giữa lòng trung tâm thành phố lại chính là cuộc sống thường ngày của Yeongdeungpo.
Trong giai đoạn này, môi trường sống tại Yeongdeungpo không thể tránh khỏi sự xuống cấp khi bị đan xen với các khu công nghiệp cũ. Dù nằm ngay cạnh Yeouido - trung tâm tài chính, nhưng lại tồn tại một sự chênh lệch rõ rệt về nhà ở và công nghiệp ngăn cách bởi sông Hàn. Nếu so sánh với các khu dân cư cao cấp ở Gangnam hay sự hồi sinh về văn hóa của Mapo và Seongsu, Yeongdeungpo là nơi mà vinh quang quá khứ và sự lạc hậu hiện tại cùng tồn tại.
Đây cũng chính là tiềm năng cho những thay đổi mới. Giữa lúc không gian của Seoul ngày càng hạn hẹp và các khu đô thị cũ liên tục trải qua vòng tuần hoàn tái phát triển, giá trị tiềm năng của Yeongdeungpo bắt đầu ngày càng trở nên nổi bật theo thời gian.
Yeongdeungpo hiện tại – Điểm giao thoa của phát triển phức hợp và tái sinh đô thị
Ngày nay, khi dạo bước qua Yeongdeungpo, ta bắt gặp những cảnh quan khác biệt hoàn toàn với hình ảnh vùng công nghiệp cũ. Nơi đáng chú ý nhất chắc chắn là Yeouido. Với tòa nhà Quốc hội làm trung tâm, nơi đây hội tụ hàng loạt cơ quan tài chính, chứng khoán, quản lý tài sản, tòa nhà 63 của Hanwha000880, cùng các cao ốc văn phòng và thương mại như IFC và Parc.1. Yeouido đã vượt xa danh hiệu "Phố Wall của Hàn Quốc" để vươn mình trở thành một trung tâm tài chính quốc tế thu hút dòng vốn toàn cầu. Sánh vai cùng Teheran-ro ở Gangnam, Yeouido - nơi nhà ở và văn phòng hòa quyện chặt chẽ - sở hữu vị trí độc tôn ở bất cứ đâu tại Seoul.
Thị trường nhà ở tại Yeouido cũng đang tiềm ẩn áp lực tăng giá dài hạn. Các khu chung cư quy mô lớn đã hơn 30~40 năm tuổi đang lần lượt thúc đẩy cải tạo hoặc xây dựng lại khi đã đủ niên hạn. Cũng giống như Mok-dong và Banpo, giá trị khan hiếm của các khu phức hợp lớn đóng vai trò là sức hút mạnh mẽ. Ngay cả khi chịu áp lực từ các quy định, nhu cầu nhà ở tại Yeouido sẽ không dễ dàng hạ nhiệt cho đến khi sự không chắc chắn về nguồn cung được giải quyết.
Chỉ cần di chuyển một trạm từ Yeouido, bầu không khí đã thay đổi. Dangsan-dong là ga kép giao nhau giữa tuyến 2 và tuyến 9, đồng thời bị cắt ngang bởi đường cao tốc Olympic và đường Seobu-ganseon. Được mệnh danh là trung tâm giao thông của khu vực Tây Nam Seoul, nơi này trước đây chỉ được coi là trung tâm phân phối và thương mại, nhưng giờ đây, các khu vực tập trung nhiều nhà ở cũ đang bắt đầu chuyển mình thành khu dân cư cao cấp nhờ làn sóng tái phát triển. Đặc biệt, các dự án tái phát triển quy mô lớn quanh ga Dangsan đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với biệt danh "Seongsu-dong thứ 2". Trường hợp tăng giá mà khu vực chỉnh trang chiến lược Seongsu đã thể hiện chính là tài liệu tham khảo giá trị cho Dangsan.
Sự chuyển mình của Yangpyeong-dong và Mullae-dong còn kịch tính hơn. Nơi từng tràn ngập các nhà máy thép, cơ khí, in ấn này đã nhanh chóng trở thành khu vực văn hóa nghệ thuật kể từ sau những năm 2000. Tại Làng sáng tạo Mullae (Mullae Creative Village), các quán cà phê, phòng trưng bày, studio thiết kế đã mọc lên, giúp nơi đây có biệt danh là "Brooklyn của Seoul". Khu vực Yangpyeong-dong cũng đang đẩy nhanh tiến độ phát triển phức hợp. Một khi việc xóa bỏ khu vực công nghiệp để xây dựng tổ hợp nhà ở - thương mại trở nên cụ thể, tiềm năng tăng giá trị tại đây là rất lớn vì đây là quỹ đất hiếm hoi còn sót lại giữa lòng thành phố có tiềm năng phát triển quy mô lớn.
Nền tảng của tất cả những thay đổi này chính là "cải cách mạng lưới giao thông". Cùng với các tuyến số 2 và 9 hiện có, việc bổ sung tuyến GTX-B, tuyến Shinansan và kế hoạch kết nối đường sắt nhẹ đang tăng cường khả năng tiếp cận từ Yeongdeungpo đến toàn bộ Seoul và khu vực thủ đô lên mức chưa từng có. Sự đột phá về mạng lưới giao thông dẫn đến việc mở rộng nhu cầu nhà ở, tạo ra vòng tuần hoàn tích cực thúc đẩy tốc độ tái phát triển.
Ánh nhìn hướng về tương lai – Yeongdeungpo, nhân vật chính tiếp theo của bất động sản Seoul
Lý do Yeongdeungpo được chú ý không chỉ nằm ở vấn đề tăng giá đơn thuần. Đó là tính biểu tượng của một "trục tăng trưởng tiếp theo" được tạo ra bởi những hạn chế không gian của thành phố Seoul cùng các môi trường chính sách và kinh tế xoay quanh thị trường bất động sản.
Thứ nhất là hiệu ứng bóng bay. Khi các khu vực trọng điểm của Seoul như 3 quận Gangnam, Yongsan, Mapo, Seongdong bị siết chặt bởi các khu vực quy định, nhu cầu đầu tư tự nhiên chuyển hướng sang Yeongdeungpo - nơi vốn ít được chú ý hơn trước đây. Áp lực quy định có thể làm dịu thị trường trong ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn, nó lại dẫn đến kết quả phân tán nhu cầu ra các khu vực lân cận. Yeongdeungpo chính là nơi được hưởng lợi.
Thứ hai là việc đẩy nhanh các dự án chỉnh trang. Tái phát triển và xây dựng lại không chỉ dừng lại ở việc thay nhà cũ bằng nhà mới, mà còn là các dự án tái sinh đô thị giúp tái cấu trúc hạ tầng đời sống và thay đổi cơ cấu dân số của khu vực. Đặc biệt, việc xóa bỏ khu vực công nghiệp và phát triển phức hợp được đánh giá là cơ hội hiếm hoi để cung cấp không gian nhà ở - thương mại quy mô lớn ngay trong lòng trung tâm Seoul.
Thứ ba là sự tái định giá của "Vành đai sông Hàn" (Han River Belt). Các dự án phát triển dọc sông Hàn nối liền Yeouido, Dangsan, Yanghwa, Hapjeong đã và đang hấp thụ nhu cầu nhà ở cao cấp của Seoul. Nếu như bờ Bắc sông Hàn được tái cấu trúc thành Mapo, Seongsu, Yongsan, thì bờ Nam lại đại diện bởi Banpo, Jamwon, Apgujeong. Yeongdeungpo có đủ điều kiện để nổi lên như một khu dân cư cao cấp mới kết nối hai trục này.
Điểm mà nhà đầu tư cần lưu ý là rất rõ ràng. Các khu chung cư xây dựng lại tại Yeouido sẽ dẫn đầu sự gia tăng giá trị của các căn hộ cũ cốt lõi tại Seoul trong dài hạn. Các dự án tái phát triển tại Dangsan và Yangpyeong có khả năng cao sẽ cung cấp các căn hộ tầm trung, cao cấp và khu dân cư sang trọng mới thông qua việc giải tỏa khu công nghiệp và phát triển phức hợp. Khu vực Làng sáng tạo Mullae là khu phức hợp phong cách sống kết hợp giữa văn hóa, nghệ thuật và thương mại, có khả năng cao sẽ tăng giá trị thương mại và nhà ở song song nhờ sự đa dạng hóa nhu cầu.
Tất nhiên, rủi ro là hoàn toàn có. Việc giá tăng vọt có thể kéo theo các lệnh chỉ định khu vực quy định nghiêm ngặt, và trong quá trình tái phát triển, các vấn đề như chậm trễ cấp phép hay xung đột giữa các hiệp hội có thể phát sinh. Ngoài ra, sự biến động của kinh tế toàn cầu và lãi suất sẽ làm tăng chi phí huy động vốn, gây áp lực lên tỷ suất lợi nhuận đầu tư. Tuy nhiên, những biến động này chính là sân khấu để thử thách bản lĩnh của các nhà đầu tư dài hạn.
Thị trường bất động sản Seoul luôn có tính chu kỳ. Giống như ngọn lửa bắt đầu từ Gangnam rồi lan sang Mapo, Seongsu và Yongsan, làn sóng nhu cầu đầu tư một lần nữa đang tìm kiếm một vùng duyên hải mới. Vùng duyên hải đó chính là Yeongdeungpo. Từ trái tim công nghiệp hóa trong quá khứ tiến hóa thành đô thị phức hợp hội tụ ba yếu tố tài chính, văn hóa và nhà ở hiện nay, nơi đây có khả năng cao trở thành "mảnh ghép cuối cùng" của bản đồ bất động sản Seoul.
"Trái tim của khu vực Tây Nam Seoul lại bắt đầu đập. Vùng công nghiệp của ngày hôm qua trở thành thành phố thượng hạng của ngày mai."
Câu nói này không chỉ là những lời hoa mỹ. Tương lai của Yeongdeungpo đã thực sự bắt đầu. Đối với những ai đọc được sự thay đổi, thành phố này không chỉ đơn thuần là đối tượng đầu tư, mà sẽ trở thành thước đo dự đoán tương lai của Seoul.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng nhóm tại Ban nghiên cứu bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasyong’s World Exploration" và kênh YouTube "StuTV". Các cuốn sách ông đã xuất bản bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc bất biến của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)",...