[비즈한국] Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) là cơ quan đầu não điều hành chính sách tiền tệ của đất nước. Tuy nhiên, nhìn vào những phát biểu và báo cáo gần đây của cơ quan này, chúng ta không khỏi cảm thấy lo ngại sâu sắc. Trái ngược với sự tự hào là nơi hội tụ của những học giả hàng đầu trong lĩnh vực xã hội, BOK đang thể hiện điển hình của lối hành chính "giấy tờ" (tác phong quan liêu), xa rời thực tế thị trường và cuộc sống của người dân.
Từ phát ngôn của Thống đốc Rhee Chang-yong về việc “xây dựng 10 trường Đại học Quốc gia Seoul ở các địa phương” cho đến kết luận ngớ ngẩn rằng “khi già đi, người ta sẽ bán nhà”, những đề xuất chính sách từ BOK đều thiếu hụt trầm trọng cảm quan thực tế. Họ tuyên bố không thể hạ lãi suất vì bất động sản, nhưng thực chất lại không nắm bắt được bản chất của vấn đề bất động sản. Họ chỉ đắm chìm vào các con số và dữ liệu mà không hiểu được quá trình ra quyết định của các chủ thể kinh tế thực tế cũng như tâm lý thị trường.
Vấn đề lớn nhất chính là sự thiếu hiểu biết căn bản về thị trường bất động sản. Tháng 3 năm 2023, Thống đốc Rhee Chang-yong đã phát biểu: "Xét đến vấn đề già hóa dân số, chúng ta cần suy nghĩ xem liệu xu hướng 'bất động sản bất tử' (đầu tư bất động sản không bao giờ lỗ) có tiếp tục duy trì trong tương lai hay không". Đây là một logic đơn giản hóa cho rằng cứ già đi là người ta sẽ bán nhà.
Đây là phát ngôn cho thấy sự thiếu hiểu biết hoàn toàn về cơ cấu thị trường bất động sản Hàn Quốc. Trên thực tế, tầng lớp người cao tuổi không những không bán nhà mà còn giữ chặt hơn để thừa kế lại cho con cái. Những người cao tuổi sở hữu tài sản lớn ở khu vực Gangnam (Seoul) đang tận dụng bất động sản làm phương tiện gia tăng tài sản và thừa kế, họ không hề bán nhà chỉ vì tuổi đã cao.
Thống đốc Rhee Chang-yong cũng liên tục đưa ra cảnh báo đối với nhóm "Young-geul" (những người vay mượn tối đa để mua nhà). Vào tháng 10 năm 2023, ông nói: "Có rất nhiều người mua nhà bằng đòn bẩy thay vì tiền mặt của mình, tôi không nghĩ lãi suất sẽ sớm được điều chỉnh để giảm bớt gánh nặng tài chính đâu", kèm theo lời cảnh báo. Tuy nhiên, những cảnh báo này không mang lại hiệu quả thực tế. Lý do khiến nhóm "Young-geul" chấp nhận mạo hiểm để lao vào bất động sản là vì họ không có lựa chọn nào khác. Dù BOK có cảnh báo đến đâu, trong bối cảnh không có kênh đầu tư nào ổn định và có lợi nhuận ngoài bất động sản, người dân vẫn buộc phải đổ dồn vào đó.
Tháng 9 năm 2025, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc chẩn đoán rằng: "Mức độ giảm tốc của giá chung cư Seoul sau các biện pháp bất động sản ngày 27/6 hạn chế hơn nhiều so với hiệu quả của các biện pháp thị trường nhà ở thời cựu Tổng thống Moon Jae-in và thời Tổng thống Yoon Suk-yeol".
Điều này nghe có vẻ như đang chỉ trích sự hạn chế trong chính sách của chính phủ, nhưng thực chất lại là bằng chứng cho thấy chính Ngân hàng Trung ương cũng không hiểu bản chất của chính sách bất động sản. Lý do khiến các biện pháp kiềm chế giá bất động sản có hiệu quả hạn chế là vì chúng không giải quyết được vấn đề cốt lõi: thiếu hụt nguồn cung. Thế nhưng, BOK lại phớt lờ những vấn đề mang tính cấu trúc này và chỉ cố gắng đo lường hiệu quả chính sách bằng các con số.
BOK khẳng định không thể hạ lãi suất vì bất động sản, nhưng lại không hiểu rõ điều này có ý nghĩa gì. Tháng 8 năm 2024, Thống đốc Rhee Chang-yong biện minh cho việc đóng băng lãi suất: "BOK không được phép phạm sai lầm là cung ứng thanh khoản dư thừa để kích thích tâm lý tăng giá bất động sản".
Tuy nhiên, đây là chính sách cuối cùng khiến toàn bộ nền kinh tế Hàn Quốc trở thành "con tin" của bất động sản. Nếu kinh tế thực đang trì trệ mà vẫn không thể hạ lãi suất chỉ vì bất động sản, thì ưu tiên chính sách đã bị đảo lộn. Khi duy trì lãi suất cao, ngành ngân hàng là bên được hưởng lợi nhiều nhất. Biên lợi nhuận lãi ròng (NIM) được mở rộng và lợi nhuận ổn định được đảm bảo.
Ngược lại, nền kinh tế thực đang phải chịu khó khăn do đầu tư bị thu hẹp và tiêu dùng sụt giảm bởi lãi suất cao. Việc BOK trì hoãn hạ lãi suất với lý do bất động sản cuối cùng chỉ dẫn đến kết quả là bảo vệ lợi ích cho ngành ngân hàng. Điều này hoàn toàn xa rời vai trò vốn có của một ngân hàng trung ương là hỗ trợ ổn định kinh tế và tăng trưởng.
Ngân hàng Trung ương luôn nhất quán với phản ứng chậm trễ. Họ chỉ đưa ra cảnh báo sau khi giá bất động sản đã tăng đáng kể, và chỉ xem xét hạ lãi suất sau khi các tín hiệu suy thoái kinh tế đã trở nên rõ ràng. Tháng 7 năm 2025, Thống đốc Rhee Chang-yong nói rằng: "Tốc độ tăng giá nhà còn nhanh hơn năm ngoái", và "cần phải làm dịu sự quá nhiệt", nhưng đó là nhận thức muộn màng khi giá nhà đã ở mức rất cao.
Chính sách "xây dựng 10 trường Đại học Quốc gia Seoul" mà Thống đốc Rhee Chang-yong ủng hộ là một ví dụ điển hình của lối bàn luận trên giấy (thuyết khách lý thuyết) thiếu thực tế. Chính sách này dự định rót ngân sách tương đương Đại học Quốc gia Seoul vào các trường đại học trọng điểm tại địa phương để tạo ra 9 trường đại học đẳng cấp tương đương. Tuy nhiên, đây là ý tưởng không hiểu bản chất của bất bình đẳng giáo dục. Không phải cứ tăng ngân sách là vị thế của đại học sẽ lên. Hơn nữa, ngay cả khi tạo ra các đại học danh giá ở địa phương, người ta cũng bỏ qua vấn đề căn bản là sinh viên tốt nghiệp cuối cùng vẫn sẽ đổ về Seoul.
Ý tưởng đạt được sự phát triển cân bằng vùng thông qua "xây dựng 10 trường Đại học Quốc gia Seoul" bản thân nó đã bóp méo bản chất của vấn đề. Nguyên nhân mất cân bằng vùng không phải do thiếu cơ sở giáo dục mà do thiếu việc làm và cơ sở hạ tầng. Mặc dù lấy hệ thống UC của California làm mô hình, họ lại quên rằng quy mô lãnh thổ và cấu trúc kinh tế của Mỹ và Hàn Quốc hoàn toàn khác nhau. Trong tình trạng tập trung cực độ vào khu vực thủ đô như Hàn Quốc, việc phân tán trường đại học đơn thuần sẽ không giải quyết được vấn đề.
Đảng Dân chủ ước tính cần hơn 3.000 tỷ won ngân sách mỗi năm cho chính sách này. Đây là con số khổng lồ. Trong tình hình tài chính hiện tại, việc đảm bảo ngân sách này không chỉ là phi thực tế, mà ngay cả khi có được, cũng không ai dám đảm bảo hiệu quả. Nghiêm trọng hơn là nguồn ngân sách này không được sử dụng cho những nơi thực sự cần thiết. Để phát triển địa phương thực chất, hạ tầng giao thông, xây dựng khu công nghiệp và hỗ trợ khởi nghiệp mới là những việc cấp bách hơn, nhưng BOK lại chỉ đắm chìm vào việc tăng ngân sách đại học.
Tháng 4 năm 2025, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã phân tích hiện tượng dòng vốn đổ dồn vào bất động sản thông qua báo cáo "Nguyên nhân cấu trúc và vấn đề của sự tập trung tín dụng bất động sản". Báo cáo bày tỏ lo ngại khi tín dụng bất động sản chiếm 50% tổng tín dụng tư nhân. Tuy nhiên, phân tích này chỉ dừng lại ở bề nổi. Họ không nắm bắt được lý do căn bản tại sao mọi người lại đổ tiền vào bất động sản. Họ phớt lờ thực tế là không có kênh đầu tư nào khác, và đánh giá thực tế rằng bất động sản là tài sản an toàn và có lợi nhuận nhất.
Các giải pháp BOK đưa ra đều mang tính trừu tượng và hiệu quả thấp. Những thứ như "tăng cường chính sách an toàn vĩ mô", "tái cấu trúc dự án PF bất động sản" là những phương án đã được thử nghiệm vô số lần nhưng hiệu quả hạn chế. Điều thực sự cần thiết là mở rộng các kênh đầu tư thay thế ngoài bất động sản, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, và các chế tài mạnh mẽ để kiềm chế nhu cầu đầu cơ, thì những phương án cụ thể và thiết thực này lại không được đưa ra.
Ngân hàng Trung ương lo ngại rằng do sự đổ dồn vào bất động sản mà "năng lực cạnh tranh của ngành tài chính bị suy yếu". Nhưng chính BOK lại đang đảm bảo lợi nhuận ổn định cho các ngân hàng bằng cách duy trì lãi suất cao. Lý do khiến các ngân hàng an phận với cho vay thế chấp bất động sản là vì rủi ro thấp và lợi nhuận ổn định. Vậy mà tạo ra cấu trúc như thế này rồi lại lo lắng về năng lực cạnh tranh ngành tài chính là điều mâu thuẫn.
Vấn đề lớn nhất của BOK là họ nghĩ rằng quyết định của các chủ thể kinh tế chỉ được quyết định bởi các con số hoặc chính sách đơn thuần. Trên thực tế, quyết định đầu tư bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố phức tạp như sự bất an về tương lai, vấn đề giáo dục con cái, khát khao địa vị xã hội... Thống đốc Rhee Chang-yong khuyên: "Người trẻ hãy suy nghĩ phù hợp với năng lực của bản thân và vận hành tài sản thận trọng hơn". Nhưng lý do thế hệ trẻ chấp nhận mạo hiểm lao vào bất động sản là vì họ không còn lựa chọn nào khác.
BOK mặc định rằng tất cả những người tham gia thị trường đều có thông tin hoàn hảo và đưa ra quyết định hợp lý. Nhưng trong thực tế, sự bất đối xứng thông tin tồn tại, dẫn đến các giao dịch đầu cơ hoặc quyết định phi lý trí. Đặc biệt trên thị trường bất động sản, khoảng cách thông tin giữa chuyên gia và người thường là rất lớn, và các thế lực đầu cơ lợi dụng điều này để gây nhiễu loạn thị trường. Thế nhưng, BOK lại phớt lờ thực tế này và chỉ đưa ra các phân tích giả định rằng mọi người tham gia đều hợp lý.
Trong khi BOK liên tục đưa ra các phát ngôn xa rời thực tế, độ tin cậy của chính sách đang suy giảm. Những người tham gia thị trường không còn coi trọng cảnh báo hay tín hiệu chính sách của Ngân hàng Trung ương nữa. Điều này đang tạo ra vòng lặp ác tính làm giảm hiệu quả của chính sách tiền tệ. Cho dù có đưa ra chính sách tốt đến đâu, nếu không có niềm tin, hiệu quả chắc chắn sẽ bị hạn chế.
Ngân hàng Trung ương không được phép ở lại trong "tháp ngà" nữa. Với tư cách là cơ quan đảm nhận chính sách kinh tế gắn liền với cuộc sống người dân, họ phải đặt chân lên thực tế. Những câu chuyện viển vông như "xây 10 đại học" hay "già đi sẽ bán nhà" của Thống đốc Rhee Chang-yong cần phải chấm dứt. Giải pháp cho vấn đề bất động sản không nằm ở điều tiết lãi suất hay thắt chặt quy định, mà ở việc mở rộng nguồn cung căn bản và kiềm chế nhu cầu đầu cơ. Tuy nhiên, BOK lại đang đắm chìm trong các phân tích hời hợt và lối bàn luận trên giấy.
Để trở thành một cơ quan thực sự vì người dân, Ngân hàng Trung ương cần nhìn thẳng vào thực tế và lắng nghe tiếng nói của nhân dân. Cần có nỗ lực thấu hiểu lòng người và tâm lý thị trường mà không chỉ qua các con số. Chỉ khi đó, họ mới có thể thiết lập được các chính sách thiết thực và khôi phục niềm tin của công chúng.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng điều tra bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện vận hành blog Naver "Cuộc phiêu lưu thế giới của Pasion" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)", "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", v.v.