[비즈한국] Trong các cuộc thảo luận về kinh tế Hàn Quốc, có một chủ đề luôn xuất hiện: “Các hộ gia đình Hàn Quốc đang đổ hơn 70% tài sản vào bất động sản. Đó là lý do tại sao thị trường chứng khoán không thể lớn mạnh.”
Nhìn bề ngoài thì lập luận này có vẻ hợp lý. Tuy nhiên, đây là sự đảo lộn giữa nguyên nhân và kết quả. Không phải vì tỷ trọng bất động sản quá cao mà chứng khoán trì trệ, mà chính vì thị trường chứng khoán đã đánh mất lòng tin nên người dân mới phải tìm đến bất động sản như một lối thoát.
Những người đổ lỗi cho "bất động sản", hãy nhìn vào bản chất của vấn đề
Có những phân tích cũ kỹ cho rằng việc ưa chuộng bất động sản là do “gen”. Tuy nhiên, mọi người không mua nhà vì bản năng yêu thích gạch và xi măng. Họ làm vậy vì đó là tài sản an toàn cuối cùng có thể bảo vệ số tiền của họ.
Thị trường tài chính Hàn Quốc đã từng chứng kiến cảnh tiền gửi, quỹ và cổ phiếu đều lung lay chỉ sau một cuộc khủng hoảng. Ngược lại, bất động sản vẫn là tài sản hiện hữu ngay cả khi bị đánh thuế hay bị siết chặt bởi các quy định.
Sự hoài nghi đối với thị trường chứng khoán mang tính cấu trúc. Các doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi cơ cấu quản trị thiếu minh bạch lấy cổ đông lớn làm trung tâm, và chính phủ thì dùng giá cổ phiếu làm “công cụ chính sách” mỗi khi kinh tế suy thoái. Cổ tức thì keo kiệt, việc hủy cổ phiếu quỹ hiếm khi xảy ra và tỷ lệ hoàn trả cho cổ đông chỉ bằng một nửa mức trung bình của OECD. Trong một thị trường như vậy, ai sẵn lòng đầu tư dài hạn?
Sự nhầm lẫn trong câu nói "Hãy giảm tỷ trọng bất động sản như Mỹ"
Người ta cũng thường nghe câu: “Hãy tăng tài sản tài chính thay vì bất động sản như các nước phát triển”. Nhưng đây chỉ là sự so sánh hời hợt, chỉ dựa trên các con số bề nổi. Lý do Mỹ có cơ cấu tập trung vào tài sản tài chính không đơn thuần là do “thay đổi nhận thức”. Họ sở hữu các hệ thống hưu trí dài hạn như 401(k), IRA, hệ thống đầu tư đối ứng từ doanh nghiệp, thuế suất cổ tức thấp, hệ thống kế toán minh bạch và cơ sở hạ tầng thị trường đáng tin cậy.
Còn Hàn Quốc thì sao? Ngay cả Quỹ Hưu trí Quốc gia (NPS) cũng đang cắt giảm tỷ trọng cổ phiếu trong nước và tăng tỷ trọng cổ phiếu Mỹ lên hơn 60%. Làm sao giải thích được thực tế rằng trong khi bảo mọi người “hãy đầu tư vào cổ phiếu Hàn Quốc vì kinh tế nước nhà”, thì các chuyên gia quản lý quỹ lại đang ồ ạt mua cổ phiếu Mỹ? Đây mới chính là sự mâu thuẫn thực sự. Lời khuyên “hãy làm như Mỹ” chỉ có ý nghĩa khi có nền tảng thể chế tương đồng. Hàn Quốc không có nền tảng đó. Dù vậy, việc ép buộc người dân “hãy tin tưởng và đầu tư” chỉ là cách né tránh trách nhiệm về mặt hành chính, đẩy cái khó cho cá nhân.
“Bán nhà mua cổ phiếu”? Đừng đẩy tuổi già vào rủi ro
Gần đây, một số người cho rằng “sự ổn định tuổi già đến từ đầu tư tài chính”, thậm chí còn tuyên bố “người sở hữu một căn nhà cũng nên giảm tỷ trọng bất động sản”. Nghe có vẻ sành điệu, nhưng thực tế lại là một tư tưởng nguy hiểm, bỏ mặc sự bất an của tuổi già.
Lý do người cao tuổi Hàn Quốc sở hữu nhà không phải vì đầu cơ. Trong một xã hội mà tiền thuê nhà hàng tháng và tiền đặt cọc (Jeonse) luôn bấp bênh, căn nhà của chính mình là tấm khiên duy nhất chống lại lạm phát chi phí nhà ở. Việc bán căn nhà đó để đầu tư cổ phiếu chẳng khác nào biến chi phí cố định ổn định thành chi phí biến đổi.
Khi lạm phát xảy ra, tiền thuê nhà tăng lên, nhưng cổ tức cổ phiếu vẫn dậm chân tại chỗ. Cuối cùng, họ sẽ phải gánh chịu biến động thị trường trong sự lo âu. Một “căn nhà đắc địa” không phải là lòng tham, mà là sự sinh tồn. Bảo họ bán nó đi chẳng khác nào tước đi lá chắn an toàn cuối cùng của tuổi già.
Vốn đầu tư bất động sản thuần túy phần lớn đã rút đi do các quy định về sở hữu nhiều nhà
Trong vài năm qua, chính phủ đã kìm hãm đầu cơ bất động sản bằng các quy định đối với người sở hữu nhiều nhà, áp thuế chuyển nhượng nặng và hạn chế vay vốn. Theo lý thuyết, số tiền rút ra đó đáng lẽ phải chảy vào thị trường chứng khoán. Nhưng thực tế không phải vậy. Số tiền đó đã dịch chuyển sang cổ phiếu Mỹ, tiền gửi bằng đô la, các quỹ ETF vàng và trái phiếu nước ngoài. Nghĩa là, chúng không chuyển sang “tài sản trong nước” mà chuyển sang “tài sản đáng tin cậy”.
Cuối cùng, bản chất của vấn đề không phải là “tỷ trọng tài sản” mà là “sự thiếu hụt lòng tin”. Dù chính phủ có hô hào khẩu hiệu bao nhiêu đi chăng nữa, thị trường cũng không tin vào những lời dối trá.
Tiêu chuẩn chọn lọc "Chỉ bất động sản Hàn Quốc mới là bong bóng"
Lập luận rằng “bất động sản là bong bóng, còn cổ phiếu bị định giá thấp” cũng rất phổ biến. Tuy nhiên, hai thị trường này có tính chất khác nhau. Bất động sản nằm dưới sự kiểm soát trực tiếp của chính phủ, còn cổ phiếu lại nằm dưới sự thờ ơ của chính phủ. Cả hai đều bị méo mó. Cố gắng kìm hãm bất động sản thì giao dịch tê liệt, cố gắng thúc đẩy cổ phiếu thì thị trường lung lay. Cuối cùng, chính sách khiến người ta không thể tin tưởng cả hai thị trường. Chính sách nên tập trung vào việc “khiến người dân tin tưởng vào đâu” thay vì “trừng phạt ai”.
Thực tế lạnh lùng mà Quỹ Hưu trí Quốc gia cho thấy
Lý do duy nhất Quỹ Hưu trí Quốc gia giảm tỷ trọng cổ phiếu trong nước là vì lợi nhuận so với rủi ro quá thấp. Họ không đầu tư bằng lòng yêu nước. Họ đánh giá dựa trên tỷ suất lợi nhuận và tính ổn định. Trong hoàn cảnh này, việc chỉ yêu cầu cá nhân “hãy đầu tư dài hạn vào cổ phiếu Hàn Quốc” là sự mâu thuẫn. Trong khi quỹ hưu trí mua cổ phiếu Mỹ và các tổ chức mua đô la, việc bảo người dân “bán nhà đi mua KOSPI” không phải là lời khuyên đầu tư mà là lời tuyên thệ đức tin.
Phân bổ tài sản là xác suất, không phải niềm tin
Phân bổ tài sản phải thay đổi tùy theo cơ cấu cuộc sống và mức thu nhập của mỗi người. Một thanh niên độc thân 20 tuổi không thể có danh mục đầu tư giống một người nghỉ hưu 60 tuổi. Thế nhưng, câu nói “phải giảm bất động sản” lại áp đặt một công thức cho mọi thế hệ.
Đầu tư là vấn đề của xác suất. Để nâng cao xác suất, cần giảm sự bất đối xứng thông tin, làm cho thuế và thể chế trở nên công bằng, và tăng cường sự minh bạch của doanh nghiệp. Nghĩa là phải thay đổi cấu trúc thị trường. Đó mới là “cứu thị trường chứng khoán” thực sự.
Thế nhưng hiện tại, khi bỏ qua mọi cải cách đó, chỉ còn lại khẩu hiệu đơn chiều “phải giảm bất động sản”. Đây không phải là cải cách mà là chiến tranh tâm lý.
"Nếu giá cổ phiếu tăng, dòng tiền sẽ đổ vào" - Vòng lặp hy vọng
Các nhà hoạch định chính sách và một số chuyên gia nói rằng: “Nếu cổ phiếu tăng, tiền sẽ tự nhiên chảy vào”. Nhưng đó là hy vọng, không phải chiến lược. Để giá cổ phiếu tăng, cần có các ngành tăng trưởng, doanh nghiệp phải đầu tư vào đổi mới, chính sách phải nhất quán và thuế phải có tính dự báo. Hàn Quốc hiện tại không có bất kỳ yếu tố nào trong bốn điều đó. Vì vậy, chứng khoán bị chi phối bởi các chủ đề ngắn hạn và nhà đầu tư dài hạn ngày càng ít đi. Cuối cùng, việc “đổ lỗi cho bất động sản” chỉ là cách trốn tránh thực tế.
Vấn đề thực sự không phải là “bất động sản thừa thãi” mà là “thị trường chứng khoán suy yếu”. Cố gắng thay đổi tâm lý đầu tư mà không sửa chữa thể chất của thị trường là ép buộc người dân không có nhà phải đối mặt với những rủi ro khác.
Để cổ phiếu Hàn Quốc hồi sinh
Để thị trường chứng khoán Hàn Quốc thực sự hồi sinh, cần ba điều. Thứ nhất, khôi phục niềm tin. Cần khôi phục sự minh bạch trong kế toán doanh nghiệp, tính nhất quán của chính sách chính phủ và tính dự báo của thị trường. Thứ hai, cơ sở hạ tầng đầu tư dài hạn. Cần tăng cường ưu đãi thuế tập trung vào các cổ phiếu ưu tú trong nước trong các tài khoản hưu trí/nghỉ hưu. Thứ ba, trật tự thị trường công bằng. Phải ngăn chặn sự độc đoán của các cổ đông lớn và bảo vệ thực chất quyền lợi của cổ đông nhỏ lẻ.
Nếu ba điều này không được thực hiện trước, người dân sẽ không bao giờ chuyển tiền. Mọi người không chuyển tài sản, họ chuyển niềm tin.
Lời khuyên đầu tư không có lòng tin là bạo lực
Cuộc tranh luận hiện nay không phải là vấn đề danh mục đầu tư đơn thuần. Đó là vấn đề “tin vào ai”. Đối với tầng lớp trung lưu Hàn Quốc, “một căn nhà” không phải là đầu cơ, mà là phương tiện tự vệ cuối cùng. Ép buộc họ bán đi căn nhà đó chẳng khác nào bảo họ cắt đứt lá chắn an toàn cuối cùng trong cuộc sống.
Nếu muốn thị trường chứng khoán hồi sinh, hãy bắt đầu bằng việc giảm bớt sự bất an của mọi người và xây dựng lòng tin. Đó là cách thực tế nhất để giảm tỷ trọng bất động sản. Tiền không chuyển động bằng sự ép buộc, nó chỉ chuyển động bằng lòng tin.
Lý do cổ phiếu Hàn Quốc không hồi sinh không phải vì người dân thích bất động sản, mà vì thị trường chứng khoán đã đánh mất niềm tin của người dân. Trước khi bảo hãy bán bất động sản, thị trường chứng khoán cần phải trả lại niềm tin trước đã.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm thuộc Phòng Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông đang vận hành blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.