[비즈한국] Sau khi chính quyền thay đổi, định hướng chính sách bất động sản dường như đang chuyển sang một thái độ thân thiện với thị trường. Chính phủ mới đang đặt "nới lỏng quy định" và "mở rộng nguồn cung" lên hàng đầu, nhưng ẩn sâu trong đó là một chiến lược dạng "công tắc" tinh vi nhằm kiểm soát đầu cơ và dẫn dắt nhu cầu thực.
Ví dụ, trong khi các quy định về cho vay vẫn được duy trì ở mức cực kỳ nghiêm ngặt, thì chính phủ lại nỗ lực điều tiết sự cân bằng giữa cung và cầu thông qua việc song song thực hiện các biện pháp kích hoạt dự án chỉnh trang đô thị hoặc nới lỏng thuế khóa theo từng giai đoạn. Trong trường hợp giá nhà quá nóng, khả năng cao các quy định mang tính khu vực (tái chỉ định khu vực quy định, tăng cường hạn chế chuyển nhượng, v.v.) sẽ được kích hoạt.
Về khía cạnh thuế, chính phủ tái khẳng định quan điểm "không dùng thuế để kìm giá nhà", đồng thời tạm hoãn việc tăng thêm thuế sở hữu hoặc thuế thu nhập chuyển nhượng lũy tiến. Thay vào đó, các biện pháp nhằm kích hoạt giao dịch đang được thảo luận trọng tâm, tiêu biểu như hoãn áp thuế thu nhập chuyển nhượng lũy tiến (đến tháng 5 năm 2026), nâng mức ưu đãi thuế sở hữu nhà đất (Jongbu-se) cho người sở hữu 1 căn nhà ở địa phương (từ 300 triệu lên 400 triệu Won), và nới lỏng áp thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà.
Ngược lại, các quy định về tài chính đang được thắt chặt hơn. Theo phương án quản lý nợ hộ gia đình ngày 27/6/2024, hạn mức vay thế chấp nhà tại khu vực đô thị và khu vực quy định đã bị khống chế đồng loạt ở mức 600 triệu Won bất kể thu nhập hay giá nhà, đồng thời các khoản vay theo hình thức đầu tư "gap" (mua nhà bằng tiền vay mượn) trên thực tế cũng đã bị chặn đứng.
Thêm vào đó, từ tháng 7 năm 2025, "DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) căng thẳng giai đoạn 3" sẽ được áp dụng, quy định DSR 40% mở rộng cho người vay trên 100 triệu Won và áp dụng lãi suất căng thẳng +1,5%, dự kiến sẽ hạn chế hơn nữa khả năng vay vốn. Kết quả là, chính phủ đang vận dụng mô hình "nới lỏng thuế - cắt đứt đòn bẩy", tức là nới lỏng về thuế nhưng thắt chặt về tài chính.
Kích hoạt các dự án chỉnh trang đô thị là chiến lược then chốt để giải quyết vấn đề nguồn cung. Đặc biệt, để bù đắp khoảng trống nguồn cung do việc trì hoãn khởi công các thành phố mới thế hệ thứ 3 (chỉ 6,3% tổng lượng đã khởi công) và lượng căn hộ nhập cư tại Seoul giảm mạnh (-32,9%) vào năm 2026, chính phủ dự kiến sẽ song song đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang nội đô và mở rộng thuê mua (thúc đẩy 110.000 căn hộ). Xu hướng này cho thấy một sự chuyển đổi cơ cấu sang chính sách lấy nguồn cung làm trọng tâm.
Chính phủ đã gia hạn việc loại bỏ thuế thu nhập chuyển nhượng lũy tiến thêm 1 năm cho đến tháng 5 năm 2026 và đang xem xét liệu có nên áp dụng lâu dài sau thời điểm đó hay không. Về thuế trước bạ và thuế sở hữu, việc mở rộng ưu đãi cho người sở hữu 1 căn nhà ở địa phương và nới lỏng mức thuế trước bạ đối với người sở hữu nhiều nhà đã được đưa vào thảo luận tại Quốc hội.
Mặc dù khả năng bãi bỏ thuế sở hữu nhà đất (Jongbu-se) cũng đã được đề cập, nhưng chính phủ vẫn đang tiếp cận thận trọng do phương án miễn thuế hoàn toàn cho người sở hữu 1 căn nhà có thể gây ra tranh cãi về sự công bằng và tình trạng "găm hàng". Tổng hợp lại, định hướng chính sách thuế được dự báo sẽ đi theo con đường "nới lỏng thuế giao dịch → tăng lượng lưu thông → ổn định giá cả".
Việc thiếu hụt nguồn cung và lãi suất giảm có khả năng kích thích "phí bảo hiểm khan hiếm". Đặc biệt, tại các khu vực kỳ vọng về chỉnh trang như Gangnam và vành đai sông Hàn đang thiếu nguồn cung nhà ở, đây được coi là điềm báo cho sự tăng giá cục bộ. Vì vậy, chính phủ đang chuẩn bị các quy định phục hồi hoạt động như một con lắc.
Cụ thể bao gồm: tái chỉ định khu vực quá nhiệt đầu cơ và khu vực hạn chế giao dịch đất đai, điều chỉnh linh hoạt thời hạn hạn chế chuyển nhượng và nghĩa vụ cư trú thực tế, tái thắt chặt hạn mức DSR/vay thế chấp và giảm tỷ lệ bảo lãnh. Chính phủ đang triển khai chiến lược điều tiết tâm lý thị trường bằng cách kích hoạt các "công tắc" này một cách định kỳ.
Trong 2-3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ ở trạng thái không hoàn toàn nới lỏng mà cũng không hoàn toàn kiểm soát. Chính phủ mới đang chọn chiến lược kép: nới lỏng thuế và quy định nhưng thắt chặt tài chính; cho phép tính tự chủ của thị trường nhưng hạn chế đầu cơ bằng đòn bẩy.
Kể từ thời điểm "vách đá nguồn cung" năm 2026 trở thành hiện thực, định hướng mở rộng nguồn cung thông qua chỉnh trang đô thị sẽ tạo áp lực làm giá phục hồi, và để đối phó, sự "phục hồi con lắc" – nơi các quy định về vay vốn và giao dịch được tái kích hoạt – sẽ lặp lại. Do đó, thị trường bất động sản trong 2-3 năm tới sẽ bước vào giai đoạn mà các "công tắc" hoạt động linh hoạt theo cung cầu và tín hiệu chính sách chứ không đi theo một hướng nhất quán.
Từ góc độ theo dõi thị trường, những luồng quan điểm đáng chú ý như sau: Nếu lãi suất cơ bản giảm, có khả năng sẽ có trục trặc trong lượng nguồn cung dự kiến, điều này có thể dẫn đến sự phục hồi khối lượng giao dịch nhà ở tại Seoul. Sự gia tăng khối lượng giao dịch này đóng vai trò là chỉ báo đi trước cho việc tăng giá, theo đó, "công tắc quy định" của chính phủ có khả năng được kích hoạt với độ trễ khoảng 3-6 tháng. Ngoài ra, sau quý 2 năm 2026, khi các hướng dẫn về tiền đóng góp chỉnh trang và tỷ lệ 용적률 (hệ số sử dụng đất) được chốt, sự biến động của giá cả dự kiến sẽ còn mở rộng hơn nữa.
Giờ đây, người có nhu cầu thực, nhà đầu tư và các cơ quan chính sách đều đang ở thời điểm cần thấu hiểu sự "biến thiên" này và chỉnh đốn lại chiến lược của riêng mình. Người có nhu cầu thực cần kiểm tra kỹ khả năng trả nợ các khoản vay thế chấp hiện tại trước tình hình ngưỡng vay vốn đã cao hơn, và việc lập kế hoạch tài chính trong phạm vi DSR 40% là điều bắt buộc. Các cơ quan chính sách cần chủ động hơn trong việc đưa ra các công cụ cung ứng trung gian như mở rộng phạm vi cấp phép bán nhà trước khi khởi công để giảm độ trễ thời gian cung ứng và cho phép tư nhân tham gia vào các quỹ tín thác bất động sản công (Public REITs).
Chính phủ có khả năng sẽ kết hợp năm biện pháp chính sách để đối phó với tình trạng tăng giá nhà. Thứ nhất là mở rộng chỉ định khu vực điều chỉnh và khu vực quá nhiệt đầu cơ. Khả năng cao sẽ tái chỉ định khu vực điều chỉnh và khu vực quá nhiệt đầu cơ đối với vành đai sông Hàn, các khu vực có dự án GTX, các thành phố mới thế hệ 1, nơi giá gần đây tăng đột biến. Sau khi Gangnam 3-gu và toàn bộ quận Yongsan được tái chỉ định là khu vực hạn chế giao dịch đất đai vào tháng 3 năm 2025, hiệu ứng bóng bay (giá ở khu vực này bị kìm hãm nên nhảy sang khu vực khác) đã xuất hiện khi nhu cầu chuyển sang các khu vực ngoài Gangnam như Mapo-gu, Seongdong-gu, Gwangjin-gu. Chính phủ đã chính thức ám chỉ rằng có thể nhanh chóng áp đặt các quy định đối với các khu vực không được quy định này trong vòng 3-6 tháng sau bầu cử, đây được coi là tín hiệu rõ ràng cho những người tham gia thị trường.
Thứ hai là tăng cường hạn chế chuyển nhượng và yêu cầu cư trú thực tế. Thời hạn hạn chế chuyển nhượng đối với các căn hộ mở bán mới trong khu vực quá nhiệt đầu cơ có thể được kéo dài tới 10 năm. Đồng thời, nghĩa vụ cư trú thực tế cũng được dự kiến sẽ thắt chặt. Ngay cả sau khi dỡ bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai hoặc khu vực quá nhiệt đầu cơ, bằng cách áp dụng tiền phạt hoặc phí cưỡng chế thi hành đối với những người mua không thực hiện nghĩa vụ cư trú thực tế, rào cản gia nhập đối với nhu cầu phi tiền mặt nhằm mục đích đầu tư đơn thuần có thể sẽ cao hơn.
Thứ ba là mở rộng các biện pháp hạn chế cho vay và thanh khoản. Theo quy định về nợ hộ gia đình công bố ngày 27/6, hạn mức vay thế chấp nhà ở khu vực đô thị bị giới hạn ở mức 600 triệu Won và các khoản vay cho mục đích đầu tư "gap" cũng như người sở hữu nhiều nhà trên thực tế đã bị phong tỏa hoàn toàn. Đối với các khoản vay PF (tài chính dự án), chính phủ đang hạn chế dòng vốn ban đầu bằng cách tăng cường đánh giá tính khả thi và nghĩa vụ báo cáo, đồng thời việc điều chỉnh lại DSR hoặc các biện pháp xoay vòng vốn gây ra nhu cầu mua "vé vớt" cũng đang được xem xét là đối tượng điều tiết mục tiêu (핀셋규제).
Thứ tư là tăng cường theo dõi giao dịch và trấn áp thao túng giá. Với việc chính phủ bày tỏ ý chí tăng cường hệ thống điều tra ngay sau khi khai báo giao dịch thực tế và mở rộng trấn áp các hành vi làm giá hoặc giao dịch giả, các hành vi làm méo mó trật tự thị trường như thao túng giá trong khu vực cụ thể, thông đồng giá trên YouTube hoặc các quán cafe Naver cũng được cảnh báo sẽ bị trấn áp trọng điểm.
Cuối cùng là chiến lược "công tắc" điều chỉnh-nới lỏng tùy chỉnh. Chính phủ dường như sẽ kiên trì với "chiến lược công tắc" này: nhanh chóng tái áp dụng các quy định đối với những khu vực giá nhà tăng quá nóng, ngược lại, đối với những khu vực có lượng nhà chưa bán tăng hoặc thị trường trầm lắng thì song song thực hiện nới lỏng cho vay và ưu đãi nguồn cung. Chiến lược này được hiểu là biện pháp nhằm nâng cao tính linh hoạt của chính sách theo từng địa phương trong khi vẫn đảm bảo sự cân bằng cho toàn bộ thị trường.
Khi các quy định về vay vốn và giao dịch như vậy được tăng cường, đà tăng ngắn hạn có thể lắng xuống. Tuy nhiên, tình hình vẫn là các quy định đối với người sở hữu nhiều nhà tại Seoul và các khu vực cốt lõi đô thị vẫn được duy trì, và vẫn còn độ trễ đáng kể trước khi nguồn cung mới thực sự đi vào hoạt động. Do đó, khả năng xảy ra "hiện tượng găm giữ giao dịch" – nơi giao dịch bị thu hẹp, giá chào bán được bảo vệ, và phí bảo hiểm ngày càng sâu – là rất cao.
Ngoài ra, vì "công tắc" nới lỏng-quy định của chính phủ có thể gây ra hiệu ứng bóng bay giữa các khu vực, các nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng các biến số phức tạp như lịch trình quy định (thời điểm chỉ định và dỡ bỏ), rủi ro huy động vốn, quyền chuyển nhượng quyền mua nhà và các yêu cầu cư trú thực tế.
Trong tình hình này, chiến lược phản ứng linh hoạt với thay đổi chính sách là vô cùng cần thiết. Chính phủ mới nhiều khả năng sẽ nhanh chóng thực hiện mở rộng khu vực điều chỉnh và quá nhiệt đầu cơ, tăng cường hạn chế chuyển nhượng và yêu cầu cư trú, thắt chặt cho vay và thanh khoản, theo dõi giao dịch và trấn áp thông đồng để kiềm chế đà tăng giá ngắn hạn. Tuy nhiên, những biện pháp này không nên hiểu là các quy định cố định mà là một phần của "chiến lược biến thiên" thay đổi linh hoạt theo tình hình thị trường.
Vì vậy, cả người cư trú thực tế và nhà đầu tư đều đang ở thời điểm cần quan sát kỹ lưỡng định hướng và thời điểm chuyển đổi chính sách để thiết lập chiến lược phản ứng nhanh nhạy.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pasyong", từng giữ chức Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Gallup Korea. Ông đang vận hành và làm host cho blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pasyong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc được viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)', v.v.