[비즈한국] Chính quyền Lee Jae-myung vừa đưa ra các biện pháp kiềm chế nhu cầu mạnh mẽ bằng cách áp đặt các quy định hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai lên toàn bộ Seoul và một số khu vực tại Gyeonggi. Đây là chính sách bất động sản thứ ba của chính quyền Lee Jae-myung, tiếp nối "Biện pháp 27/6" hạn chế hạn mức vay thế chấp nhà ở xuống 600 triệu won và "Biện pháp 7/9" với kế hoạch cung cấp 1,35 triệu căn hộ trong 5 năm. Với việc mở rộng đáng kể các khu vực chịu áp lực quy định vay vốn nghiêm ngặt và nghĩa vụ cư trú thực tế, dự kiến khối lượng giao dịch và biến động giá nhà tại các khu vực này sẽ giảm xuống.
Chính phủ đã tổ chức cuộc họp các bộ trưởng liên quan đến bất động sản tại tòa nhà Chính phủ Seoul vào ngày 15 và công bố "Biện pháp ổn định thị trường nhà ở". Đây là động thái ứng phó với tình trạng bất ổn của thị trường nhà ở gần đây khi đà tăng giá và khối lượng giao dịch nhà ở tại Seoul và một số vùng ở Gyeonggi gia tăng mạnh mẽ. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Kim Yun-deok tuyên bố: "Nếu bỏ lỡ thời điểm vàng để ổn định thị trường nhà ở, việc mua nhà và ổn định chỗ ở của người dân sẽ trở nên khó khăn hơn. Chính phủ sẽ ưu tiên hàng đầu việc ổn định thị trường nhà ở và các bộ ngành liên quan sẽ nỗ lực hết mình để ứng phó."
Trọng tâm của biện pháp lần này là mở rộng các khu vực chịu quy định, nơi áp dụng các hạn chế vay vốn nghiêm ngặt. Chính phủ mở rộng phạm vi các khu vực điều chỉnh và khu vực đầu cơ quá mức – hiện chỉ giới hạn ở các quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan – ra toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi (Gwacheon, Gwangmyeong; các quận Yeongtong, Jangan, Paldal thuộc Suwon; các quận Bundang, Sujeong, Jungwon thuộc Seongnam; quận Dongan thuộc Anyang; quận Suji thuộc Yongin; Uiwang và Hanam). Khi được chỉ định là khu vực chịu quy định, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) đối với người không có nhà và người sở hữu 1 căn nhà dự định bán nhà cũ sẽ giảm từ 70% hiện nay xuống còn 40%, đồng thời tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) cũng bị siết chặt ở mức 40%. Điều này đồng nghĩa với việc vay vốn để mua nhà sẽ trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, các quy định như tăng thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng, hạn chế đăng ký mua lại và chuyển nhượng quyền căn hộ cũng sẽ được áp dụng.
Khu vực cho phép giao dịch đất đai, nơi áp đặt nghĩa vụ cư trú thực tế, cũng được mở rộng. Chính phủ đã mở rộng khu vực này – vốn trước đây chỉ chiếm 27% (165㎢) diện tích Seoul gồm căn hộ tại các quận Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, các khu vực Apgujeong, Yeouido, Mok-dong, Seongsu-dong, các dự án quy hoạch tích hợp nhanh và khu phát triển nhà ở công cộng – ra toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi. Đối tượng chịu sự cho phép không chỉ bao gồm căn hộ mà còn cả các nhà liền kề, đa hộ có từ 1 tòa trở lên trong cùng một khu. Tại khu vực cho phép giao dịch đất đai, người dân phải xin phép khi giao dịch đất vượt quá quy mô nhất định. Đối với nhà ở, chỉ cho phép giao dịch với mục đích cư trú thực tế từ 2 năm trở lên, khiến cho việc "đầu tư chênh lệch" (mua nhà kèm cho thuê hoặc cho thuê lại) gần như trở nên bất khả thi.
Các quy định vay vốn bổ sung cũng đã được đưa ra. Chính phủ quyết định giảm hạn mức vay thế chấp đối với nhà ở tại khu vực thủ đô và các khu vực chịu quy định có giá trị vượt quá 1,5 tỷ won. Đối với nhà ở tại khu vực thủ đô/khu vực chịu quy định có giá trị từ 1,5 tỷ won trở xuống, hạn mức vay vẫn giữ nguyên ở mức 600 triệu won, nhưng sẽ áp dụng hạn mức lũy tiến: △ 400 triệu won cho nhà từ 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ won; △ 200 triệu won cho nhà trên 2,5 tỷ won. Ngoài ra, lãi suất stress test đối với vay thế chấp tại khu vực thủ đô và khu vực chịu quy định được nâng từ 1,5% lên 3%, và tiền lãi vay thuê nhà (jeonse) đối với những người sở hữu 1 căn nhà khi đi vay thuê nhà tại các khu vực này sẽ được tính vào tỷ lệ trả nợ tổng thể (DSR).
Mặt khác, các đề xuất cải cách thuế bất động sản mà thị trường dự đoán đã không xuất hiện trong biện pháp lần này. Chính phủ tuyên bố sẽ xây dựng phương án hợp lý hóa thuế bất động sản bằng cách cân nhắc toàn diện các nguyên tắc đánh thuế công bằng, khả năng chấp nhận của người dân, đồng thời hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất. Định hướng và thời điểm cải cách thuế cụ thể sẽ được xem xét dựa trên tác động đến thị trường bất động sản và tính công bằng trong đánh thuế. Bên cạnh đó, chính phủ sẽ thiết lập hệ thống phối hợp giữa Bộ Đất đai, Cơ quan Thuế và các bộ ngành liên quan để đối phó với các hành vi bất hợp pháp trên thị trường bất động sản, đồng thời dự kiến thành lập cơ quan giám sát giao dịch bất động sản dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ theo như công bố trong biện pháp cung ứng 7/9.
Lee Eun-hyung, Nghiên cứu viên tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, đánh giá: "Vấn đề lớn nhất trong thông báo lần này là việc mở rộng các khu vực chịu quy định, kéo theo siết chặt hạn mức vay. Khi các khu vực này được mở rộng trên diện rộng, giao dịch mua bán sẽ bị thu hẹp và biến động giá sẽ giảm. Tuy nhiên, tranh cãi là khó tránh khỏi: Chính phủ sẽ duy trì hiệu ứng kiềm chế nhân tạo này trong bao lâu, và sẽ ứng phó thế nào nếu xảy ra tình trạng giá biến động ở các mặt hàng giao dịch mới dù khối lượng giao dịch giảm mạnh như các trường hợp trong quá khứ."
Chae Sang-wook, Giám đốc của Connected Ground, dự đoán: "Tác dụng ngắn hạn của việc chỉ định mở rộng hệ thống cho phép giao dịch đất đai, cùng các quy định về vay vốn và DSR cho thuê nhà sẽ rất hiệu quả. (Dựa trên việc báo trước về cải cách thuế), thị trường sẽ hiểu rằng Chính phủ không chỉ dừng lại ở việc ổn định mà còn dũng cảm hướng tới việc hạ giá bất động sản. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ sớm ổn định, còn trong trung và dài hạn, kết quả sẽ là việc tăng thuế sở hữu sau khi các quy định giao dịch đã được thiết lập."