[비즈한국] Đứng trước câu hỏi “Biện pháp bất động sản 15/10 sẽ tác động thế nào đến thị trường?”, hãy cùng gỡ từng nút thắt, tựa như việc tháo gỡ một cuộn chỉ rối. Biện pháp này không đơn thuần là sự gia tăng cường độ kiểm soát, mà là một câu chuyện phức tạp, nơi sức mạnh của chính phủ và thị trường va chạm, điều tiết lẫn nhau trên dòng thời gian và không gian.
1. Cú sốc đầu tiên từ quy định mới
Vào giữa tháng 10 năm 2025, chính phủ đã tung ra "bộ ba quy định" áp dụng cho toàn bộ Seoul và một số khu vực tại Gyeonggi. Bên cạnh việc chỉ định các khu vực cần điều chỉnh và khu vực kiểm soát đầu cơ, chính phủ còn áp dụng thêm rào cản là khu vực cho phép giao dịch đất đai. Đồng thời, tỷ lệ cho vay thế chấp (LTV) bị cắt giảm từ 70% xuống còn 40%, và một phần lãi suất vay thuê nhà được đưa vào tính toán DSR (Tỷ lệ trả nợ trên tổng thu nhập). Các điều khoản thuế cũng được thắt chặt, khiến gánh nặng đối với những người sở hữu nhiều nhà tăng lên đột ngột.
Tất cả những thay đổi này không chỉ đơn thuần là sự điều chỉnh. Chính phủ đã tuyên bố rõ ràng: “Từ nay, thị trường nằm trong tầm kiểm soát của chính sách”. Điều này khẳng định rằng họ sẽ thu hẹp dư địa để bất động sản được giao dịch tự do hoặc sử dụng như một công cụ đầu tư. Tuy nhiên, tôi muốn đặt câu hỏi: Nếu tăng cường quy định, thị trường sẽ phục tùng ngoan ngoãn đến bao giờ?
2. Khoảng lặng thời gian ẩn dưới bề mặt
Chính sách tạo ra phản ứng tức thì. Khi ngưỡng cửa vay vốn cao hơn, người mua sẽ tạm dừng. Khi có chế độ cấp phép, giao dịch trở nên phức tạp. Môi giới do dự chốt đơn, người bán rút hàng. Thế là khối lượng giao dịch giảm mạnh.
Tuy nhiên, việc sự sụt giảm này có dẫn đến giá giảm ngay lập tức hay không vẫn còn là dấu hỏi. Bởi lẽ, nhà ở là “không gian để sống” và là “tài sản định cư”. Người không có lý do cấp bách phải bán sẽ không bán. Cũng không có lý do gì để họ chờ đợi giá giảm. Thị trường bắt đầu giai đoạn “nín thở” chờ đợi.
Nhưng thời gian vẫn trôi. Sau vài tháng hoặc vài năm, cú sốc từ các quy định ban đầu dần xuất hiện những vết nứt. Sự bất ổn của thị trường thuê nhà (Jeonse) bắt đầu trỗi dậy, và tình trạng thiếu hụt nguồn cung trở thành hiện thực. Nhu cầu lách luật bắt đầu tìm kẽ hở, và nhu cầu “dựa trên tiền mặt” có thể vượt qua các quy định vẫn tiếp tục tồn tại. Cứ như thế, động lực phục hồi giá cả lại nảy sinh.
Khoảng cách thời gian này (độ trễ giữa cú sốc chính sách và phản ứng thị trường) chính là yếu tố mạnh nhất của biện pháp 15/10. Trong ngắn hạn, các quy định có thể kìm hãm thị trường, nhưng về trung và dài hạn, quy luật thị trường cuối cùng sẽ tạo ra sức mạnh để quay trở lại.
3. Sự ngưng trệ của giao dịch và sự thiếu vắng của điều chỉnh giá thực chất
Khi quan sát thị trường, điều đầu tiên đập vào mắt là một thị trường không có giao dịch. Các văn phòng môi giới dù mở cửa nhưng không khí có vẻ vắng lặng. Cả người mua và người bán đều tạm thời quay lại tâm thế quan sát.
Lúc này, cụm từ “đè giá” thường được nhắc đến, nhưng thực tế lại khác. Một số bất động sản bán gấp xuất hiện, và có thể xảy ra một số điều chỉnh giá nhẹ. Nhưng điều này rất hạn chế và mang tính cục bộ. Toàn bộ thị trường không cùng rung chuyển, bởi lẽ nhiều chủ sở hữu nhà không có lý do gì để vội vàng bán tháo. Họ cũng không kỳ vọng giá sẽ giảm sâu.
Thay vì giá “giảm”, việc giao dịch “đóng băng” mới là xu hướng tự nhiên hơn. Tôi muốn gọi đây là “thị trường bóng ma”. Giao dịch biến mất, nhưng giá vẫn đứng yên tại chỗ.
4. Thị trường Jeonse: Vết nứt giữa vẻ ngoài và bên trong
Nơi giao dịch dừng lại trở nên rõ nét hơn khi thị trường Jeonse dao động. Quy định khiến việc đầu tư kiểu "Gap investment" (mua nhà bằng tiền cọc thuê) trở nên khó khăn. Khi tiêu chuẩn vay vốn nghiêm ngặt hơn và nghĩa vụ cư trú thực tế tăng lên, cấu trúc mua bán kèm theo tiền đặt cọc Jeonse sẽ sụp đổ. Hàng hóa bắt đầu biến mất khỏi thị trường. Nguồn cung nhà cho thuê có thể đưa ra thị trường giảm mạnh.
Kết quả là giá Jeonse tăng và tỷ lệ Jeonse/giá bán (Jeonse-ga-yul) tăng lên. Khi tỷ lệ này tăng, nó trở thành sợi dây kết nối lại với giá mua bán. Một bộ phận người mua lại hướng sự quan tâm từ thuê sang mua.
Thị trường Jeonse xuất hiện một loại “áp kế”. Nhu cầu tích tụ do quy định đổ dồn vào thị trường thuê, và khi giá thuê tăng, nó tạo ra phản ứng ngược lên thị trường mua bán.
5. Khoảng cách giữa lời hứa và thực hiện nguồn cung
Chính phủ và chính quyền địa phương đưa ra các thông điệp nới lỏng nguồn cung song song với việc thắt chặt quy định. Các cam kết như đẩy nhanh tốc độ tái thiết, mở rộng đặc quyền hệ số sử dụng đất, đẩy nhanh thời điểm hoàn công được đưa ra.
Tuy nhiên, nguồn cung không xuất hiện ngay lập tức. Từ khâu cấp phép dự án chỉnh trang, thiết kế, khởi công cho đến hoàn công là một chuỗi xây dựng kéo dài. Nó diễn ra trong 5 năm, 7 năm, đôi khi là 10 năm.
Trong khoảng thời gian đó, việc chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai và các quy định về thuế có thể thúc đẩy sự chậm trễ của dự án. Một số nghiệp đoàn thậm chí còn có dư địa để làm chậm hoặc hoãn tiến độ do lo ngại hiệu quả kinh doanh kém.
Cuối cùng, dù chính phủ tung ra lá bài nguồn cung, thị trường vẫn sẽ chờ đợi cho đến khi thực sự tin tưởng vào điều đó. Khoảng cách giữa lời hứa cung ứng và hiện thực càng lớn, phí bảo hiểm độ hiếm càng cao, và áp lực tăng giá càng trở nên mạnh mẽ hơn.
6. Sự phân hóa cấu trúc và thị trường của “những người sống sót”
Dấu vết đáng sợ mà biện pháp này để lại trên thị trường chính là sự phân hóa. Khoảng cách giữa các khu vực bị kiểm soát mạnh và yếu, nhà cao cấp và nhà bình dân, người có tiền mặt và người phụ thuộc vào vốn vay ngày càng bị nới rộng.
Nhà cao cấp có khả năng phòng thủ nhất định trước các quy định. Ngay cả khi vay vốn khó khăn, nhu cầu từ những người nắm giữ tiền mặt vẫn tồn tại. Ngược lại, nhà bình dân phụ thuộc lớn vào vốn vay và nhạy cảm hơn với các quy định. Khả năng nhu cầu đối với phân khúc nhà bình dân bị thu hẹp là rất cao.
Ngoài ra, các doanh nghiệp không thể gánh vác chi phí và sự phức tạp của quy định, cũng như các nghiệp đoàn có tình hình tài chính bất ổn, có khả năng cao sẽ bị đào thải khỏi thị trường. Ngược lại, những bên có tiềm lực tài chính vững mạnh và sở hữu tài sản tại vị trí đắc địa sẽ giữ được lợi thế cạnh tranh. Cuối cùng, thị trường rất có khả năng sẽ tái cơ cấu theo hướng tập trung vào những thành phần mạnh nhất.
7. Vượt qua những tường thuật: Sự giằng co không hồi kết giữa thị trường và chính sách
Hiện nay, chúng ta đang ở trong thời kỳ mà chính sách và thị trường đang giằng co lẫn nhau. Chính phủ thắt chặt quy định với thông điệp “sẽ kìm hãm nhu cầu” và cố gắng dập tắt kỳ vọng tăng giá. Thế nhưng, thị trường phản ứng rất nhanh. Họ tìm kiếm những con đường để né tránh hoặc vượt qua quy định, và theo thời gian, tính hiệu quả của các quy định cũng dần suy yếu.
Tôi cho rằng sự giằng co này sẽ còn khốc liệt hơn nữa trong tương lai. Chính phủ sẽ đưa ra các biện pháp bổ sung, còn thị trường sẽ tìm cách đánh vào những kẽ hở. Lịch trình chính trị và áp lực bầu cử sẽ can thiệp như những biến số của việc chuyển đổi chính sách. Trong khi đó, người tham gia thị trường phải thận trọng giữ cân bằng. Không nên phản ứng thái quá với những cú sốc ngắn hạn, nhưng cũng không thể phớt lờ định hướng trung và dài hạn.
8. Liệu đây là đợt chững lại hay bước ngoặt
Biện pháp 15/10 có lẽ là một bài kiểm tra khổng lồ ném vào thị trường. Đứng trước câu hỏi “Liệu quy định có thể chiến thắng thị trường?”, tất cả chúng ta đều đang đi tìm câu trả lời.
Hiện tại có thể là giai đoạn chững lại. Nhưng hướng đi không hẳn đã hoàn toàn thay đổi. Thời gian trôi qua, hiệu ứng của các quy định sẽ dần dịu bớt và tia lửa cho sự phục hồi giá cả sẽ được nhen nhóm trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi đó sẽ không đến một cách đồng đều ở mọi khu vực, mọi tầng lớp. Sự tăng giá sẽ rõ nét hơn ở các khu vực trung tâm, những người mạnh về tiền mặt và các doanh nghiệp có năng lực mạnh.
Nếu là người tham gia thị trường, tôi mong các bạn hãy cảnh giác với cả sự lạc quan thái quá lẫn sự bi quan cực đoan. Hãy chịu đựng những cú sốc trước mắt nhưng đừng đánh mất trọng tâm, đồng thời hãy xây dựng một chiến lược cân bằng. Cứ như thế, từng bước một, việc theo dõi sự giằng co giữa thị trường và chính sách để tìm ra con đường đi cho riêng mình mới chính là thái độ đúng đắn khi đối mặt với các biện pháp quy định của chính phủ.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng đảm nhiệm vị trí trưởng nhóm tại Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành và dẫn dắt blog Naver “Pasion’s World Exploration” và kênh YouTube “Stew TV”. Các tác phẩm của ông bao gồm: ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)’, ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ nay chỉ những nơi tăng mới tăng (2020)’, v.v.