[비즈한국] Chỉ sau đúng 2 tuần kể từ khi Chính phủ công bố gói giải pháp bất động sản ngày 15/10, lòng dân đã nhanh chóng chuyển biến xấu. Về mặt hình thức, các chính sách này hướng tới mục tiêu "kiềm chế đầu cơ" và "ổn định nhà ở cho người dân", nhưng trên thực tế lại tạo ra kết quả hoàn toàn ngược lại. Vấn đề lớn nhất chính là việc hành vi giả tạo của các nhà hoạch định chính sách bị phơi bày, khiến niềm tin của người dân vào chính sách sụp đổ từ trong gốc rễ.
Những người được gọi là "5 nhân vật bất động sản" chỉ đạo gói giải pháp này, bao gồm Kim Yong-beom - Thư ký chính sách Văn phòng Tổng thống, Koo Yoon-cheol - Phó Thủ tướng phụ trách Kinh tế, Lee Eok-won - Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính, Lee Chan-jin - Thống đốc Cơ quan Giám sát Tài chính, và Lee Sang-kyung - cựu Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, đều được xác nhận là đang sở hữu những căn hộ cao cấp trị giá hàng tỷ won tại các khu vực trọng điểm bị hạn chế như Gangnam (Seoul) và Bundang (Gyeonggi).
Đặc biệt đối với cựu Thứ trưởng Lee Sang-kyung, nghi vấn đã được đặt ra về việc ông thực hiện "đầu tư chênh lệch giá" (gap investment) khi mua một căn hộ trị giá 3,35 tỷ won tại Baekhyeon-dong, Seongnam vào tháng 7/2024, trong đó sử dụng khoản vay thuê nhà (jeonse) lên tới 1,48 tỷ won. Dù sở hữu khoảng 2,9 tỷ won tiền mặt nhưng ông vẫn mua nhà theo hình thức kèm hợp đồng thuê jeonse. Được biết, chỉ trong hơn 1 năm, ông đã thu về khoản chênh lệch giá trị tài sản lên tới 600 triệu won.
Điều nực cười hơn là khi xuất hiện trên kênh YouTube, ông Lee từng đưa ra những phát ngôn như "Khi nào giá nhà giảm thì hãy mua", giống như đang chế giễu những người dân không có nhà. Trong khi răn dạy người dân rằng "vay vốn là đầu cơ", thì bản thân ông lại làm giàu bằng cách vay vốn và đầu tư chênh lệch giá.
Thư ký chính sách Kim Yong-beom đã mua căn hộ ở Banpo-dong, Seoul bằng cách mua quyền vào ở của thành viên tái thiết năm 2000, còn Phó Thủ tướng Koo Yoon-cheol đã kiếm hàng tỷ won nhờ mua bán căn hộ tái thiết trong thời kỳ Chính phủ Moon Jae-in. Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính Lee Eok-won cũng mua căn hộ tại Gaepo-dong bằng hình thức đầu tư chênh lệch giá. Tất cả họ đều mua nhà tại các khu vực bị kiểm soát bằng các khoản vay hoặc kèm hợp đồng thuê jeonse, nhưng giờ đây lại đang bị chỉ trích vì hạn chế cho vay, ngăn cản người dân bình thường mua nhà.
Đảng đối lập Quyền lực Quốc dân (People Power Party) đã gọi nhóm này là "4 nhân vật thảm họa bất động sản" hoặc "5 nhân vật giả tạo", đồng thời chỉ trích mạnh mẽ: "Đây là sự tiêu chuẩn kép lộ liễu rằng 'tôi thì được còn dân thì không'". Khi nhận thức về việc những người tạo ra chính sách lại là tầng lớp đặc quyền không chịu sự điều chỉnh của chính sách đó ngày càng lan rộng, niềm tin vào bản thân các chính sách đã hoàn toàn sụp đổ.
Nghiêm trọng hơn là ngay sau khi các tác dụng phụ của chính sách bùng phát, đảng Dân chủ đã bắt đầu quay lưng và "cắt đuôi" các chính sách hiện có. Việc xem xét nới lỏng hoặc bãi bỏ "Đạo luật hoàn trả lợi nhuận dư thừa từ tái thiết" (Jae-cho-hwan), cũng như gạt bỏ các chính sách cho thuê nhà "3.3.3" bằng cách tuyên bố "chưa từng xem xét", cho thấy sự nhất quán của chính sách đã hoàn toàn sụp đổ.
Bok Ki-wang, thư ký Ủy ban Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông của đảng Dân chủ phát biểu: "Nếu việc nới lỏng mạnh hoặc bãi bỏ Jae-cho-hwan có thể giúp ổn định thị trường nhà ở, chúng tôi hoàn toàn có thể quyết định điều đó". Moon Jin-seok, Trưởng đoàn điều hành của đảng cũng cho biết: "Đảng và Chính phủ chưa thảo luận, nhưng Ủy ban Đất đai đang xem xét hai phương án là gia hạn thời gian ân hạn hoặc bãi bỏ", thực chất ám chỉ việc thụt lùi trong chính sách.
Điều này hoàn toàn trái ngược với lập trường phản đối bãi bỏ Jae-cho-hwan trước đây của đảng Dân chủ. Việc bãi bỏ Jae-cho-hwan không nằm trong cam kết tranh cử tổng thống trước đó, và Nghị sĩ Jin Sung-joon từng nêu lập trường trong buổi họp báo tháng 7/2025 rằng "Jae-cho-hwan về cơ bản cần được duy trì". Chỉ sau 3 tháng, họ đã thay đổi lập trường 180 độ.
Chủ tịch Ủy ban Chính sách Han Jung-ae tuyên bố: "Hiện tại chúng tôi không hề xem xét hay cân nhắc các loại thuế tài sản tiếp theo", chính thức gạt bỏ các cuộc thảo luận về việc tăng thuế sở hữu. Mặc dù các quan chức cấp cao của Chính phủ đã đề cập đến sự cần thiết của việc tăng thuế sở hữu, nhưng phía đảng lại cho thấy thái độ phủ nhận. Điều này được hiểu là do sợ mất đi sự ủng hộ của nhóm người sở hữu nhà cao cấp trước thềm cuộc bầu cử địa phương vào tháng 6 năm tới.
Đại diện đảng Jeong Chung-rae đã yêu cầu tại phiên họp đại hội đồng các nghị sĩ: "Chính sách bất động sản rất nhạy cảm và người dân đang dõi theo, vì vậy đề nghị các nghị sĩ hạn chế tối đa những phát ngôn bộc phát". Điều này nhắm đến phát ngôn "khoảng 1,5 tỷ won là căn hộ bình dân" của nghị sĩ Bok Ki-wang, cho thấy sự hỗn loạn trong nội bộ đảng và sự xa rời với người dân.
Việc đảo ngược lập trường và rút lui ngay sau khi xuất hiện tác dụng phụ cho thấy đã có vấn đề nghiêm trọng ngay từ khâu thiết kế chính sách. Nếu không có sự nhất quán và bền vững, thị trường sẽ không còn tin tưởng vào Chính phủ, và kết quả là không chính sách nào có thể phát huy tác dụng.
Toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi đã bị chỉ định đồng thời là khu vực quá nóng về đầu cơ, khu vực điều chỉnh, khu vực cho phép giao dịch đất đai, và tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) bị giảm xuống còn 40%. Đối với nhà ở trên 1,5 tỷ won đến 2,5 tỷ won, hạn mức vay bị giới hạn ở 400 triệu won, và trên 2,5 tỷ won là 200 triệu won. Nếu mua căn hộ trên 300 triệu won tại khu vực bị hạn chế trong khi vẫn còn khoản vay thuê nhà (jeonse), khoản vay đó sẽ bị thu hồi, và những người có khoản vay tín dụng trên 100 triệu won sẽ bị cấm mua nhà tại khu vực quá nóng về đầu cơ trong vòng 1 năm.
Hơn nữa, nếu mua căn hộ tại khu vực hạn chế, người mua bắt buộc phải cư trú thực tế trong 2 năm, và không thể mua theo hình thức kèm hợp đồng thuê jeonse. Điều này dẫn đến tình huống những người muốn bán nhà phải đuổi những người thuê jeonse hiện tại đi.
Vấn đề là bất chấp các biện pháp hạn chế nhu cầu mạnh mẽ này, không hề có biện pháp thực chất nào để mở rộng nguồn cung. Gói giải pháp nguồn cung được công bố ngày 7/9 đặt mục tiêu cung cấp 1,35 triệu căn hộ trong 5 năm tới, nhưng đánh giá cho thấy 80% trong tổng số đó do công cộng dẫn dắt, khó kỳ vọng vào chất lượng nhà ở mà người mua mong muốn. Việc tái thiết và tái phát triển thường mất từ 7-10 năm, và các căn hộ mới cũng mất ít nhất 3-4 năm để khởi công, nên khó tạo ra hiệu quả cung ứng trong thời gian ngắn.
Nghiêm trọng hơn là sự mâu thuẫn trong cấu trúc: vừa hạn chế nhu cầu lại vừa ngăn chặn nguồn cung. Với gói giải pháp lần này, việc huy động vốn cho các dự án tái thiết và tái phát triển trở nên khó khăn, đồng thời việc cung cấp nhà ở phi căn hộ bởi các nhà kinh doanh cho thuê tư nhân cũng trở nên bất khả thi. Do việc thắt chặt quy định LTV, các thành viên tái thiết khó chuẩn bị tiền đầu tư ban đầu, làm tăng khả năng dự án bị trì hoãn hoặc đổ bể.
Điểm bị chỉ trích nặng nề nhất của gói giải pháp lần này là dù lấy danh nghĩa "kiềm chế đầu cơ" nhưng thực tế lại đang gây áp lực lên những người có nhu cầu thực và những người dân không có nhà. Khi quy định về vay thuê nhà bị thắt chặt, nguồn cung nhà thuê jeonse đang giảm mạnh. Theo số liệu của KB Real Estate, tính đến ngày 23/10, số lượng nhà cho thuê jeonse tại Seoul là 24.759 căn, giảm 22% so với đầu năm. Sau ngày 27/6, khi hạn mức vay bảo lãnh thuê nhà giảm mạnh, các chủ nhà ưu tiên chuyển vào ở trực tiếp, và với gói giải pháp 15/10, việc mua bán theo hình thức "đầu tư chênh lệch giá" kèm hợp đồng jeonse trên thực tế bị cấm, khiến nguồn cung trên thị trường jeonse đang bị thu hẹp.
Gói giải pháp 15/10 lần này đang lặp lại y hệt thất bại chính sách bất động sản của Chính phủ Moon Jae-in. Chính phủ Moon Jae-in đã công bố 28 gói giải pháp bất động sản nhưng giá căn hộ tại Seoul đã tăng gần gấp đôi, và cuối cùng thất bại trong chính sách bất động sản đã trở thành nguyên nhân chính dẫn đến sự thay đổi chính quyền.
Các chuyên gia chỉ ra tính toán chính trị là nguyên nhân gốc rễ khiến gói giải pháp này yếu kém. Đó là do Tổng thống Lee Jae-myung và đảng Dân chủ đặt sự ưu tiên lên cuộc bầu cử địa phương năm tới thay vì sự ổn định của thị trường nhà ở và đời sống của người dân.
Phân tích cho rằng, do sợ mất phiếu bầu của những người sở hữu nhà cao cấp nếu thực hiện các đơn thuốc gốc như tăng thuế và mở rộng nhà cũ ra thị trường để giảm lợi nhuận đầu tư dài hạn, nên họ mới không dám hành động mạnh tay. Thực tế, đảng Dân chủ đang cố gắng trì hoãn các cuộc thảo luận về tăng thuế sở hữu đến sau cuộc bầu cử năm tới.
Chính sách bất động sản phải dựa trên tính hợp lý về kinh tế và nguyên tắc thị trường, không được phụ thuộc vào lợi ích chính trị. Chính phủ hiện tại đang sa vào chủ nghĩa dân túy lấy lòng cử tri và tung ra các chính sách không có nguyên tắc. Cái giá phải trả sẽ do những người dân thường và người không có nhà phải gánh chịu.
Lý do gói giải pháp bất động sản 15/10 bị chỉ trích là rất rõ ràng. Thứ nhất, niềm tin vào chính sách đã sụp đổ ngay từ gốc rễ do hành vi giả tạo của các nhà hoạch định chính sách. Thứ hai, không có bất kỳ sự nhất quán nào khi họ đảo ngược và rút lui ngay sau khi tác dụng phụ xuất hiện. Thứ ba, việc hạn chế nhu cầu mà không mở rộng nguồn cung về mặt cấu trúc sẽ chỉ dẫn đến thất bại. Thứ tư, gây áp lực lớn hơn lên những người có nhu cầu thực và người dân, dẫn đến sự đóng băng giao dịch. Thứ năm, tránh né đơn thuốc tăng thuế sở hữu vì gánh nặng chính trị. Thứ sáu, không lấy thất bại của Chính phủ Moon Jae-in làm bài học mà lặp lại chính những sai lầm đó.
Vấn đề nghiêm trọng nhất là những người tạo ra chính sách đang áp dụng tiêu chuẩn kép: "Tôi thì được còn người dân thì không". Khi chứng kiến những kẻ sở hữu hàng tỷ won căn hộ cao cấp nhờ đầu tư chênh lệch giá mà lại đi răn dạy người dân rằng "vay vốn là đầu cơ", người dân không chỉ cảm thấy phẫn nộ mà còn thấy trống rỗng.
Không có chính phủ nào thắng được thị trường. Không thể dùng lưỡi dao dùng để giết bò để chĩa vào những người bình dân và tầng lớp trung lưu. Chính phủ cần gửi đi những tín hiệu chính sách nhất quán với tầm nhìn dài hạn, chẳng hạn như mở rộng nguồn cung thông qua nới lỏng quy định và bình thường hóa chức năng thị trường. Trên hết, những người làm chính sách phải có được sự chính danh về mặt đạo đức. Nếu không, bất kỳ chính sách nào cũng sẽ không đạt được niềm tin của người dân và cuối cùng sẽ kết thúc trong thất bại.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng phòng điều tra bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc tái bản (2025)", "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc bất biến của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)".