[비즈한국] Anh A, một nhân viên văn phòng ngoài 30 tuổi tại khu Gangnam, Seoul mà tôi gặp gần đây cho biết anh đã từ bỏ ý định mua căn hộ. Anh quyết định từ bỏ mục tiêu sở hữu căn hộ trị giá 2,5 tỷ won (khoảng 25 tỷ won theo đơn vị tiền tệ được đề cập trong tiêu đề) mà anh đã ấp ủ cả đời. "Họ bảo là gần như không thể vay được tiền. Dù có đi bao nhiêu ngân hàng hỏi, họ đều nói vay quá 200 triệu won là điều không thể." Những lời anh nói không chỉ chứa đựng sự thất vọng đơn thuần, mà còn phản ánh chân thực thị trường nhà ở cao cấp tại Hàn Quốc hiện nay.
Vách đá tín dụng, 'ngưỡng 2,5 tỷ won' phân định thị trường
Do các quy định tài chính gần đây của chính phủ được thắt chặt, các căn hộ có giá thị trường từ 2,5 tỷ won trở lên thực tế không thể tiếp cận các khoản vay thế chấp nhà ở. Nhà ở cao cấp trong các khu vực bị kiểm soát bị coi là 'nhu cầu đầu cơ', khiến cánh cửa tín dụng không chỉ thu hẹp 10cm mà đã hoàn toàn biến thành một 'bức tường'. Mặc dù quy định hiện hành về nguyên tắc cấm vay thế chấp đối với nhà ở trên 1,5 tỷ won, các ngân hàng thương mại đang áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định nội bộ khắt khe hơn, khiến các căn hộ từ 2,5 tỷ won trở lên gần như bị chặn đứng nguồn vốn vay.
Mục tiêu của chính phủ rất rõ ràng: ngăn chặn đầu cơ kiểu 'gap investment', tránh đổ dồn vào tài sản cao cấp và kiềm chế nợ hộ gia đình. Tuy nhiên, biện pháp này không chỉ đơn thuần là 'chính sách ngăn chặn quá nhiệt' mà đang trở thành tín hiệu của sự phân cực thị trường. Trong khi các căn hộ ở mức giá 1-1,5 tỷ won (mức có thể vay vốn) vẫn duy trì được giao dịch, thì thị trường siêu cao cấp – nơi đòi hỏi tiền mặt – đang trở thành khu vực khép kín chỉ dành cho top 5% những người giàu nhất.
Khi nguồn vay bị chặn, không phải 'thị trường' mà chính 'con người' mới thay đổi
Tầng lớp mua căn hộ cao cấp chia làm ba nhóm chính. Thứ nhất, những người sở hữu tiền mặt: những người đã tích lũy được lượng thanh khoản khổng lồ thông qua bất động sản, chứng khoán hoặc kinh doanh. Thứ hai, những người sở hữu một nhà muốn thay đổi cấu trúc tài sản: nhóm nhu cầu thực muốn chuyển sang các khu vực cao cấp hơn bằng nguồn vốn thu được từ việc bán nhà cũ. Thứ ba, tầng lớp trung lưu mơ về 'đầu tư đòn bẩy' thông qua vay mượn. Vấn đề là nhóm thứ ba đang hoàn toàn bị loại khỏi thị trường.
Giờ đây, căn hộ trên 2,5 tỷ won đã trở thành 'thế giới của tiền mặt' chứ không phải của vốn vay. Nếu như quá khứ từng gắn liền với từ 'yeong-ggeul' (vét sạch vốn để đầu tư), thì nay đã trở thành 'yeong-hyeon' (vĩnh cửu tiền mặt), tức là 'thị trường nơi chỉ có tiền mặt mới có giá trị vĩnh viễn'. Việc mở rộng đầu tư thông qua vốn vay đã bị phong tỏa, chỉ những người có tài sản chuyển nhượng hoặc tiền mặt sẵn có mới có thể tồn tại. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn làm giảm tính thanh khoản của thị trường và làm trầm trọng thêm tình trạng đóng băng giao dịch.
Vậy trong thời đại gần như không thể vay vốn, chúng ta phải làm gì?
Phải bắt đầu bằng việc thừa nhận thực tế. 'Sự kết thúc của chiến lược đòn bẩy' chính là 'sự khởi đầu của chiến lược tiền mặt'.
Thời đại của việc thắng bại bằng vốn tự có và dòng tiền thay vì vốn vay đã bắt đầu.
① Chiến lược tái cân bằng tài sản – Từ 'Bán rồi mua' sang 'Đổi và giảm quy mô'
Nếu khó mua ngay một căn hộ 2,5 tỷ won, cần có chiến lược tái định vị tài sản hiện có. Nếu bạn là người sở hữu 1 nhà, việc bán nhà cũ để đổi sang khu vực cao cấp hơn là thực tế nhất. Tuy nhiên, việc bán nhà trên thị trường hiện nay không dễ dàng. Trong tình cảnh đóng băng giao dịch, 'bán nhanh với giá hợp lý' là yếu tố then chốt. Tức là, hãy tìm 'mức giá có thể bán được' thay vì cố gắng 'bán giá cao'.
Ngược lại, với những người sở hữu nhiều nhà, chiến lược 'thông minh hóa việc giảm quy mô' bằng cách bán các bất động sản không cần thiết và tập trung tài sản vào một căn hộ cao cấp là hiệu quả. Dù thuế sở hữu đối với nhà cao cấp rất lớn, nhưng chúng có khả năng bảo toàn giá trị vượt trội trong giai đoạn thị trường ổn định. Nếu dư tiền mặt, có thể quản lý rủi ro bằng cách phân bổ một phần vào tiền gửi lãi suất cao hoặc các tài sản có thu nhập cố định như trái phiếu.
② Chiến lược thay thế tài chính – Thay vì 'Vay ngân hàng' hãy tìm 'Đối tác vốn'
Nếu nguồn vay bị chặn, hãy thay đổi phương thức tài chính. Gần đây, giới siêu giàu đang tích cực tận dụng các kênh tài chính thay thế. Điển hình như: △ Vay tín dụng tư nhân (PF, Bridge loan) △ Sử dụng lợi nhuận giữ lại sau khi thành lập pháp nhân gia đình △ Chia sẻ vốn chủ sở hữu (Equity Sharing).
Ví dụ, thay vì đồng sở hữu giữa các thành viên trong gia đình, họ thành lập pháp nhân để luân chuyển dòng vốn, hoặc đầu tư vào các quỹ phát triển bất động sản rồi dùng lợi nhuận đó để chuyển nhượng tài sản. Đây không phải là thủ thuật lách luật mà là sự tái thiết kế hợp pháp cấu trúc tài sản.
Hơn nữa, trong giới thượng lưu, ngày càng có nhiều trường hợp vận hành tài sản bằng đồng USD thông qua tài khoản nước ngoài hoặc quỹ ngoại biên, sau đó tái đầu tư chênh lệch tỷ giá vào bất động sản trong nước. Khả năng đọc hiểu xu hướng lãi suất và tỷ giá hối đoái đã trở thành một loại đòn bẩy mới.
③ Đa dạng hóa danh mục bất động sản – Hãy thoát khỏi sự ám ảnh 'một căn nhà'
Nếu căn hộ 2,5 tỷ won là mục tiêu duy nhất, thì những hạn chế thực tế là quá lớn. Bây giờ là lúc phân tán rủi ro khi nguồn vay bị chặn. Thay vì một căn 2,5 tỷ won, hai căn hộ ở khu vực trung bình dưới 1 tỷ won có thể mang lại thanh khoản và khả năng sinh lời cao hơn. Đặc biệt, tại vùng ngoại ô Seoul hoặc các đô thị mới thế hệ thứ 2 ở khu vực thủ đô, các căn hộ mới xây hoặc đã sử dụng dưới 5 năm đang trong giai đoạn cuối của việc điều chỉnh giá. Nhu cầu thực và nhu cầu thuê nhà duy trì ổn định, đồng thời có dư địa tăng trưởng khi mạng lưới giao thông cải thiện trong tương lai. Ngoài ra, các căn hộ có diện tích sử dụng dưới 84㎡ (căn hộ quốc dân) thường có tỷ lệ giá thuê cao, nên độ an toàn đầu tư tốt hơn so với căn hộ trung - đại diện.
④ Chiến lược tái cấp vốn – 'Hiện tại là tiền mặt, tương lai là vay vốn'
Dù khoản vay bị chặn ngay lúc này, chính sách luôn biến chuyển. Nếu chu kỳ nới lỏng tài chính quay trở lại, khả năng ngưỡng vay được hạ thấp là có. Do đó, những người có dư địa tài chính có thể chọn chiến lược mua bằng tiền mặt rồi nhắm đến việc tái cấp vốn (refinancing) sau một thời gian nhất định.
Tuy nhiên, cốt lõi của chiến lược này là quản lý rủi ro thời gian và lãi suất. Phải đảm bảo dòng tiền đủ để cầm cự cho đến khi lãi suất ổn định. Đồng thời, việc dự đoán trước thời điểm khả năng cao các quy định vay vốn sẽ được nới lỏng (ví dụ: giai đoạn suy thoái kinh tế, trước hoặc sau bầu cử) và thiết kế cấu trúc vốn phù hợp với thời điểm đó cũng rất quan trọng.
⑤ Chiến lược thương lượng – 'Tiền mặt là vũ khí'
Khi nguồn vay bị chặn, tiền mặt trở thành công cụ đàm phán. Đối với người bán, người mua bằng tiền mặt không gặp rủi ro về thanh toán số dư là đối tượng đáng hoan nghênh nhất. Vì vậy, tỷ trọng tiền mặt càng cao, dư địa thương lượng giá càng lớn. Ví dụ, tại thị trường đóng băng giao dịch nghiêm trọng, việc giảm giá 3-5% cho người mua bằng tiền mặt là điều bình thường. Với căn hộ 2,5 tỷ won, đây là mức chênh lệch từ 70 triệu đến hơn 100 triệu won. Tức là, việc sử dụng tiền mặt thay vì vay vốn không chỉ là sự bất tiện, mà còn có thể trở thành cơ hội cắt giảm giá.
Ngưỡng 2,5 tỷ won, đừng sợ hãi mà hãy tính toán
Các căn hộ từ 2,5 tỷ won trở lên là đỉnh tháp tài sản của xã hội Hàn Quốc. Ngưỡng cửa đó rất cao, nhưng không phải là vách đá không thể vượt qua. Điều cốt lõi không phải là 'cảm xúc' mà là 'tính toán'.
① Hãy thừa nhận thực tế một cách tỉnh táo. Nếu không thể vay vốn, hãy thiết kế lại cấu trúc dựa trên dòng tiền.
② Hãy thu gọn tài sản. Cắt giảm các bất động sản và tài sản tài chính không cần thiết, tập trung vào tài sản cốt lõi.
③ Kết hợp tài chính thay thế và chiến lược tối ưu hóa thuế. Những kẽ hở của quy định luôn tồn tại.
④ Đọc hiểu thị trường. Hướng đi của lãi suất và chính sách cuối cùng sẽ thắng thế so với cung - cầu.
⑤ Lên lịch trình. Không phải bây giờ, mà là "khi nào" mới là điều quan trọng.
2,5 tỷ won không chỉ là một con số trên bảng giá. Đó là ranh giới tâm lý phân định tầng lớp tài sản tại Hàn Quốc. Để vượt qua ngưỡng đó, thứ cần thiết không phải là thêm nhiều tiền, mà là một chiến lược tinh vi hơn. Không cần phải thất vọng trước sự thật rằng 'nguồn vay đã bị chặn'. Bởi lẽ, người giàu thực sự không phải là người sống mà không cần vay tiền, mà là người biết cách tính toán cơ hội ngay cả khi không vay mượn.
Kim Hak-ryul, giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng nhóm thuộc Phòng nghiên cứu bất động sản của Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến du hành thế giới của Pasyong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các cuốn sách của ông bao gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào đáng tăng mới tăng (2020)', v.v.