[비즈한국] Năm 2026, thị trường bất động sản Hàn Quốc dự kiến sẽ chứng kiến những thay đổi cấu trúc to lớn. Đó là thời điểm "thời hạn nghĩa vụ của các chủ nhà cho thuê dài hạn 8 năm" bắt đầu đáo hạn trên quy mô lớn. Hàng trăm nghìn căn nhà cho thuê tư nhân, vốn tăng vọt trong giai đoạn 2017-2018 khi chính phủ khuyến khích đăng ký kinh doanh cho thuê, sẽ hoàn thành nghĩa vụ 8 năm và được tung ra thị trường.
Khi những tài sản này, vốn bị ràng buộc bởi các ưu đãi thuế và quy định, đồng loạt chuyển thành "hàng hóa tự do", một "giai đoạn reset thị trường" sẽ xuất hiện, nơi giá cả, tỷ suất lợi nhuận và tiền thuê nhà được điều chỉnh lại cùng lúc.
Sự thay đổi này không nên chỉ được nhìn nhận như một cú sốc nguồn cung hay sự sụt giảm giá ngắn hạn. Thay vào đó, nó nên được hiểu là một cơ hội mang tính cấu trúc và là tín hiệu cho cuộc tái cơ cấu tài sản.
Chế độ kinh doanh cho thuê, 'thế hệ cung ứng' do chính phủ tạo ra
Kể từ cuối năm 2017, chính phủ đã tích cực khuyến khích đăng ký kinh doanh cho thuê với lý do ổn định thị trường nhà ở. Nếu duy trì thời hạn cho thuê từ 8 năm trở lên, các chủ nhà sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn giảm lớn thuế trước bạ, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng và thuế sở hữu nhà đất.
Kết quả mang lại là sự bùng nổ. Chỉ riêng trong năm 2018, hơn 150.000 người trên toàn quốc đã đăng ký kinh doanh cho thuê, và số lượng nhà ở đăng ký đã vượt quá 800.000 căn. Đặc biệt, chúng tập trung ở các khu vực phổ biến như Gangnam, Songpa, Seocho (Seoul); Seongnam, Yongin, Goyang (Gyeonggi); Yeonsu (Incheon),
Haeundae, Suyeong (Busan). Các nhà đầu tư thời kỳ này là một kiểu "thế hệ kinh doanh cho thuê" được hình thành dưới sự dẫn dắt của chính sách chính phủ.
Tuy nhiên, kể từ sau năm 2020, việc thu hẹp chế độ và bãi bỏ các ưu đãi đã đẩy họ vào tình thế bắt buộc phải quay trở lại thị trường ồ ạt bắt đầu từ mốc 2025-2026, khi thời hạn 8 năm kết thúc.
600.000 căn đáo hạn, là quả bom nguồn cung hay là cánh cửa cơ hội?
Theo dữ liệu từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, trong số các căn nhà cho thuê dài hạn đăng ký năm 2018, khoảng 600.000 căn sẽ kết thúc thời hạn cho thuê bắt buộc vào năm 2026. Chỉ riêng tại Seoul là khoảng 24.000 căn và tại Gyeonggi là hơn 200.000 căn.
Một nửa trong số này là căn hộ chung cư, số còn lại là officetel, nhà nhiều hộ gia đình và nhà biệt lập. Nhìn bề ngoài, điều này nghe có vẻ giống như một quả bom nguồn cung, nhưng trên thực tế, các tác động dự kiến sẽ khác nhau tùy theo khu vực.
Trước hết, khu vực Gangnam, Songpa, Seocho tại Seoul có nhu cầu vững chắc nên dù hàng hóa đáo hạn xuất hiện, khả năng được hấp thụ ngay lập tức là rất cao. Ngược lại, các căn hộ chung cư cũ không có thương hiệu hoặc officetel, nhà villa cho thuê có thể trở thành hàng bán tháo ngay khi nhu cầu thuê giảm sút.
Do đó, thị trường năm 2026 có khả năng sẽ phát triển theo hướng "phân cực theo loại hình" hơn là sụt giảm đồng loạt.
Phương pháp ứng phó theo từng khu vực
① Khu vực trọng điểm Seoul: Sự khan hiếm và nhu cầu thay đổi
Tại 3 quận Gangnam, Songpa, Seongdong, Dongjak..., các căn nhà đáo hạn sau 8 năm bản thân nó đã là hàng hiếm. Ngay cả khi giá cả điều chỉnh,
các khu chung cư có thế mạnh về học khu, giao thông và thương hiệu sẽ được "nhu cầu chuyển đổi" hấp thụ ngay lập tức. Chiến lược đầu tư tại khu vực này là "giảm giá tạm thời = cơ hội gia nhập".
Ngược lại, các khu chung cư cũ không thương hiệu không có vấn đề gì về cải tạo có thể sẽ điều chỉnh mạnh do nguồn cung tăng. Cuối cùng, vị trí và khả năng cải tạo sẽ quyết định thắng bại.
② Khu vực Gyeonggi: Bước ngoặt của Seongnam, Yongin, Goyang
Seongnam, Yongin, Goyang là những khu vực trọng điểm tập trung nhóm "8 năm". Bundang và Pangyo có tầng lớp nhu cầu thực tế dày đặc nên khả năng hấp thụ hàng hóa cao, nhưng Suji, Giheung, Ilsan... có thể chịu mức điều chỉnh giá lớn hơn khi tỷ lệ giá thuê jeonse giảm.
Tuy nhiên, chiến lược "mua giá rẻ sau đó cho thuê lại" sẽ hiệu quả trong phân khúc này. Nếu mua được căn hộ nhỏ hoặc officetel với lợi suất cho thuê hàng tháng trên giá ký gửi vượt 4-5%, sau đó cải tạo và cho thuê lại, nhà đầu tư có thể đảm bảo dòng tiền ổn định.
③ Khu vực thành phố trực thuộc trung ương: Sự biến động chính là lợi nhuận
Các khu vực chủ chốt ở thành phố trực thuộc trung ương như Haeundae và Suyeong (Busan), Songdo và Yeonsu (Incheon), Suseong-gu (Daegu) cũng là những nơi tập trung đăng ký năm 2018. Đặc biệt, khối lượng officetel hoàn thiện giai đoạn 2017-2018 khả năng cao sẽ tràn ra thị trường cùng lúc vào năm 2026.
Khu vực này sẽ đi kèm với sự trống căn và sụt giảm giá, nhưng chính thời điểm đó lại là thời điểm để gia nhập. Nếu tỷ lệ giá jeonse trên 60%, chiến lược cải tạo rồi chuyển sang cho thuê tháng sẽ hiệu quả, nếu dưới 50% thì chiến lược mua tháo chạy rồi bán lại là hợp lý.
Nhà đầu tư phải nhìn vào "cấu trúc". Bản chất của hiện tượng đáo hạn cho thuê năm 2026 không đơn thuần là sự mở rộng khối lượng. Đó là việc tái cấu trúc thị trường khi các tài sản vốn bị ràng buộc bởi chế độ được tự do hóa cùng lúc. Do đó, nhà đầu tư nên chú trọng vào thay đổi cấu trúc hơn là giá cả.
Nắm bắt hàng bán tháo do rủi ro thuế
Sau khi đáo hạn, nếu ưu đãi thuế biến mất, gánh nặng thuế sở hữu nhà đất và thuế chuyển nhượng sẽ tăng mạnh. Những hàng bán tháo phát sinh lúc này trở thành thời điểm mua vào để hưởng chênh lệch ngắn hạn.
Tận dụng sự reset của thị trường cho thuê: Khi hàng đăng ký cho thuê rút ra, nguồn cung jeonse giảm có thể khiến cơn khát jeonse quay trở lại. Mua tài sản đáo hạn và chuyển đổi sang mô hình cho thuê hàng tháng có thể mang lại lợi nhuận ổn định từ 5-6%/năm.
Cải thiện cấu trúc lợi nhuận bằng cải tạo
Các căn hộ chung cư hoặc officetel không được đụng chạm trong suốt thời gian nghĩa vụ có tiềm năng tăng giá thuê từ 20-30% chỉ nhờ vào việc tân trang. Nhà đầu tư có thể nhắm đến lợi nhuận từ chênh lệch giá bán và lợi nhuận từ cho thuê cùng lúc. Quản trị rủi ro chính là lợi nhuận.
Tuy nhiên, không phải mọi hàng đáo hạn đều là cơ hội.
Thứ nhất, nếu trùng với thời điểm kết thúc hoãn nợ thuế chuyển nhượng (tháng 5/2025), nguồn cung bán ra có thể dồn dập khiến giá giảm mạnh trong ngắn hạn. Thứ hai, nếu lãi suất neo ở mức cao, nhu cầu đầu tư sẽ bị hạn chế và người bán không thể trụ vững sẽ làm tăng tình trạng cắt lỗ. Thứ ba, các khu vực có rủi ro trống căn cao, chi phí duy trì có thể lớn hơn lợi nhuận cho thuê hàng tháng.
Cần xem xét những rủi ro này để tuân thủ các nguyên tắc cơ bản: khoản vay lãi suất cố định, chọn lọc khu vực gần ga tàu/gần nơi làm việc, và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hàng tháng trên tiền cọc từ 4% trở lên.
Địa hình hàng hóa đáo hạn đọc qua dữ liệu
Đã qua rồi cái thời hành động theo "cảm tính". Bằng cách tận dụng công nghệ proptech, có thể kiểm tra thời gian thực từ sự gia tăng/giảm sút của hàng cho thuê, xu hướng tiền cọc đến thay đổi nhân khẩu học.
Các nền tảng như Asil, Value Map, Zigbang, Real Estate Jine cung cấp các chỉ số hữu ích như "hàng cho thuê mới 7 ngày gần đây", "tỷ lệ giảm giá", "đăng ký nhiều căn cùng tòa nhà". Sử dụng "Bộ dữ liệu nhà ở cho thuê tư nhân đã đăng ký" do Cổng dữ liệu công cung cấp cũng có thể phân tích các khu vực tập trung đăng ký theo đơn vị ấp/phường/xã. Khi đối chiếu các dữ liệu này, tâm điểm của quả bom đáo hạn năm 2026 được thu hẹp lại thành Munjeong-dong (Songpa), Jeongja-dong (Bundang, Seongnam), Pungdeokcheon-dong (Suji, Yongin), Baekseok-dong (Goyang), Songdo-dong (Incheon)... Dữ liệu chính là "bản đồ tương lai" của thị trường.
Đáo hạn cho thuê, cơ hội cấu trúc chứ không phải khủng hoảng
Cuối cùng, hiện tượng đáo hạn cho thuê năm 2026 là điểm kết thúc của chu kỳ chính sách – cung – cho thuê – thuế – giá mà thị trường bất động sản Hàn Quốc đã trải qua trong 10 năm qua, đồng thời cũng là sự khởi đầu mới. Đối với một người, đó là khúc dạo đầu của quả bom thuế, nhưng đối với người khác, đó là cơ hội đầu tư đầu tiên khi sự méo mó về giá được giải tỏa. Người chiến thắng là người đọc được cấu trúc bên trong nỗi sợ hãi.
"Thị trường được tái điều chỉnh sau một cú sốc. Chính phủ tạo ra chế độ, và thị trường tìm ra kẽ hở để hành động. Cơ hội thực sự không đến từ chính sách, mà đến từ sự đáo hạn."
Năm 2026, bất động sản Hàn Quốc đón nhận thêm một điểm ngoặt nữa. Đó là sự kết thúc của một ai đó, và là sự khởi đầu của một người khác. Điều chúng ta cần làm lúc này không phải là dự đoán mà là chuẩn bị. Khi hàng đáo hạn đổ ra, ai hiểu được cấu trúc đó và chiếm lĩnh trước—câu trả lời đó sẽ quyết định bảng điểm bất động sản của 10 năm tới.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành và điều phối blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'StuTV'. Các tác phẩm tiêu biểu bao gồm 'Sách hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.