[비즈한국] Tính đến tháng 11 năm 2025, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang đặt ra những bài toán hóc búa chưa từng có cho người mua nhà để ở thực. Với các biện pháp bất động sản ngày 15 tháng 10, toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi bị siết chặt bởi "ba tầng quy định" bao gồm: khu vực điều chỉnh, khu vực đầu cơ quá nóng và khu vực cho phép giao dịch đất đai. Các quy định toàn diện về tài chính, thuế và đăng ký mua nhà như LTV 40%, DSR 40% và giảm hạn mức vay tiền thuê nhà (Jeonse) đang khiến việc sở hữu nhà của người dân trở nên khó khăn. Tuy nhiên, khủng hoảng chính là cơ hội.
Hiểu rõ sự khác biệt về hạn mức vay giữa "Khu vực quy định và khu vực không quy định"
Vấn đề đầu tiên mà người mua nhà thực phải đối mặt trong thị trường "ba tầng quy định" là sự cắt giảm hạn mức vay. Tại các khu vực bị quy định (25 quận ở Seoul, 12 khu vực ở Gyeonggi), tỷ lệ LTV bị giới hạn ở mức 40%. Đối với nhà giá 1,5 tỷ won, hạn mức vay tối đa là 600 triệu won, và đối với nhà trên 2,5 tỷ won, chỉ được vay tối đa 200 triệu won. Ngược lại, tại các khu vực không bị quy định như Gimpo, Dongtan, Paju, tỷ lệ LTV 70% được áp dụng, giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn với cùng một nguồn vốn.
Quy định về Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) 40% được áp dụng trên toàn quốc cho các khoản vay trên 100 triệu won. Theo đó, một hộ gia đình có thu nhập hàng năm 80 triệu won không được phép có tổng dư nợ gốc và lãi hàng năm vượt quá 32 triệu won. Cách đầu tiên để vượt qua rào cản này là tận dụng các gói vay chính sách. Các khoản vay như Didimdol, Bogeumjari-lon, vay ưu đãi cho hộ gia đình có trẻ sơ sinh thường được miễn trừ hoặc ưu đãi về DSR, giúp tăng hạn mức vay thực tế. Đặc biệt, người mua nhà lần đầu có thu nhập dưới 70 triệu won có thể vay tới 240 triệu won với lãi suất thấp 2%/năm, còn các cặp vợ chồng mới cưới hoặc gia đình có trẻ sơ sinh có thể được hỗ trợ lên tới 300 triệu won.
Chiến lược thứ hai là cộng dồn thu nhập vợ chồng và kéo dài thời hạn vay. Đối với các cặp vợ chồng cùng làm việc, việc gộp thu nhập giúp giảm tỷ lệ DSR, đồng thời nếu kéo dài thời hạn vay lên hơn 10 năm, số tiền trả hàng năm sẽ giảm xuống, từ đó tăng cơ hội đạt chuẩn DSR. Thứ ba là nghệ thuật lựa chọn tổ chức bảo lãnh. Các khoản vay thông qua HUG (Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở Đô thị) hoặc HF (Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc) thường có tiêu chuẩn DSR nới lỏng hơn so với SGI Seoul Guarantee, vì vậy việc so sánh các tổ chức bảo lãnh trước khi nộp đơn vay là điều bắt buộc.
Chiến lược mua nhà kết hợp Jeonse: Giải pháp thay thế trong thời đại cấm đầu cơ lướt sóng (Gap Investment)
Dù việc đầu cơ theo kiểu "Gap investment" đã bị cấm hoàn toàn do ba tầng quy định, người mua nhà ở thực vẫn có thể tận dụng hình thức Jeonse. Cách thức này bao gồm mua lại chính căn nhà mình đang thuê theo hình thức Jeonse, hoặc kế thừa khoản tiền đặt cọc của người thuê hiện tại ở những khu vực có tỷ lệ Jeonse trên giá bán (Jeonse-ga-yul) trên 70%. Các khu vực như Gyeyang-gu (Incheon, 74,1%), Icheon (Gyeonggi, 83,5%), Yeoju (81%) là những nơi có tỷ lệ này cao, rất thuận lợi cho người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hạn mức vay Jeonse cho người sở hữu 1 nhà tại khu vực đô thị đã bị giảm xuống còn 200 triệu won, và việc vay Jeonse sẽ bị hạn chế nếu mua căn hộ trị giá trên 300 triệu won, nên cần tính toán kỹ nguồn vốn.
Lợi ích gián tiếp từ khu vực không quy định: Tập trung vào Gimpo, Dongtan, Goyang
Hiện tượng rõ nét nhất sau các biện pháp ngày 15/10 là sự tập trung nhu cầu vào các khu vực không bị quy định. Gimpo đã ghi nhận nhu cầu đăng ký mua nhà tăng đột biến sau khi bị loại khỏi danh sách khu vực quy định. Hwaseong Dongtan, Paju Unjeong, Pyeongtaek Godeok cũng nổi lên là những địa điểm thay thế nhờ chính sách hạn chế giá trần và điều kiện vay thông thoáng hơn. Những khu vực này có lợi thế về kết nối giao thông với Seoul thông qua các tuyến GTX-A (Unjeong, Dongtan), GTX-B (Namyangju, Incheon), GTX-C (Suwon, Yangju), hứa hẹn tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.
Nhờ lợi ích từ việc không bị quy định, tỷ lệ LTV 70% và việc mở rộng hình thức bốc thăm giúp giảm áp lực đăng ký mua nhà. Thành phố quốc tế Songdo (Incheon) sở hữu cơ sở hạ tầng sống xuất sắc với các doanh nghiệp toàn cầu và trường học quốc tế, trong khi Paju và Goyang kết nối với khu vực sống Gangdong, Songpa nhờ việc kéo dài tuyến tàu điện ngầm số 5 và các tiện ích như Starfield.
Chiến lược thay thế Seoul: Ưu tiên căn hộ cũ và khu vực "cận cao cấp"
Ngay cả trong nội thành Seoul, vẫn có thể áp dụng chiến lược khôn ngoan. Thay vì từ bỏ khu vực Gangnam nơi giá căn hộ mới đã tăng vọt, hãy nhắm vào các căn hộ cũ tại các khu vực "cận cao cấp" (sub-prime) có hệ thống trường học và giao thông tốt. Ví dụ, nếu bạn tìm kiếm căn hộ mới với ngân sách dưới 900 triệu won, Jungnang-gu hoặc Gangbuk-gu là ứng viên tiềm năng. Nhưng với cùng số tiền đó, nếu chọn căn hộ cũ, bạn có thể tiếp cận các khu vực gần trung tâm hơn như Seongbuk-gu hoặc Gwangjin-gu. Đặc biệt, các khu vực đang tái phát triển hoặc tái xây dựng hứa hẹn mang lại giá trị gia tăng trong tương lai với chi phí đầu tư ban đầu thấp.
Các dự án tái phát triển ở Gangbuk, Nowon, Seongbuk và tái xây dựng ở Gangnam, Seocho dự kiến sẽ có bước đột phá về giao thông khi tuyến GTX-C đi vào hoạt động. Các khu vực tái phát triển trung tâm như Yongsan, Seongsu, Mapo đã có mức giá cao nhưng giá trị vị trí là chắc chắn. Tuy nhiên, khi đầu tư vào đây, cần cân nhắc kỹ gánh nặng chi phí đóng góp của thành viên hợp tác xã (một số nơi lên tới hơn 1 tỷ won) và rủi ro chậm trễ dự án.
Lựa chọn vị trí trong thời đại GTX: Chiến lược "vùng sống 30 phút"
Việc khai trương các tuyến GTX đang tái định hình bản đồ bất động sản vùng thủ đô. GTX-A đã đi vào hoạt động một phần, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Unjeong, Ilsan, Dongtan vào Gangnam còn dưới 30 phút, đẩy giá căn hộ tại các khu vực này tăng 30% trong năm 2025 so với năm 2024. Tuyến GTX-B (mục tiêu 2030) sẽ cải thiện đáng kể khả năng kết nối từ Incheon, Namyangju vào Seoul, và GTX-C (mục tiêu 2032) sẽ kết nối trực tiếp Suwon, Geumjeong, Uijeongbu, Yangju với khu vực Gangnam.
Đặc biệt, Goyang-si Deokyang-gu (bao gồm cả thành phố mới Changneung) sẽ có khả năng kết nối mạnh mẽ với Seoul nhờ ga Changneung của GTX-A (cách Gangnam 15 phút) và tuyến Goyang mới, mang lại dư địa tăng giá cao so với giá khởi điểm. Người mua nhà ở thực nên ưu tiên các căn hộ mới gần ga GTX, nhưng đồng thời cần cân nhắc kế hoạch cư trú cho đến thời điểm khai trương (2028~2030).
Đừng cố thắng thị trường, hãy đi cùng thị trường
Trong thị trường "ba tầng quy định", giá trị cư trú thực lâu dài phải được ưu tiên hơn lợi nhuận lướt sóng ngắn hạn. Thời điểm hiện tại, khi các nhà đầu tư rút lui khỏi thị trường, đây chính là cơ hội cho người mua ở thực với mức độ cạnh tranh giảm xuống. Thay vì cố gắng canh đúng đáy thị trường, hãy chọn vị trí phù hợp với nơi làm việc, giáo dục con cái và nhu cầu sinh hoạt của bản thân. Việc mua nhà với tâm thế nắm giữ ít nhất 5 năm sẽ giúp tăng khả năng thành công.
Trong bất động sản, "sự chuẩn bị" quan trọng hơn "thời điểm". Hãy xác định trước các khu vực quan tâm, thường xuyên đi thực địa (Imjang), so sánh giá giao dịch thực tế với giá rao bán, xây dựng mối quan hệ với các văn phòng môi giới bất động sản và kiểm tra trước các giấy tờ vay vốn cũng như điều kiện đăng ký mua nhà. Như vậy, khi có nhà giá tốt hoặc các đợt mở bán hấp dẫn, bạn có thể đưa ra quyết định nhanh chóng. Thông tin luôn ưu tiên người nhanh nhạy, vì vậy thói quen theo dõi thị trường thường xuyên là điều bắt buộc.
Thị trường bất động sản với "ba tầng quy định" rõ ràng là một môi trường khó khăn cho người mua nhà ở thực, nhưng đây cũng là giai đoạn chuyển đổi khi nhu cầu đầu cơ giảm đi và các hỗ trợ chính sách được mở rộng. Chìa khóa thành công là chiến lược linh hoạt: không nhất thiết phải cố thủ ở khu vực bị quy định, hãy tận dụng lợi thế của GTX tại khu vực không bị quy định; chọn hiệu quả kinh tế từ căn hộ cũ thay vì ưu tiên căn hộ mới; và ưu tiên tính tiện dụng của các căn hộ diện tích nhỏ thay vì diện tích lớn.
Tính đến tháng 11 năm 2025, thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phức tạp khi các quy định siết chặt, thiếu hụt nguồn cung và lãi suất ổn định đan xen. Tuy nhiên, đối với những người mua nhà thực có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, "cơ hội trong khủng hoảng" chắc chắn vẫn tồn tại. Nếu bạn lập kế hoạch và hành động một cách tỉ mỉ dựa trên các chiến lược đã được gợi ý trong chuyên mục Bất động sản Insight, bạn hoàn toàn có thể sở hữu được ngôi nhà mơ ước ngay cả trong thị trường bị kiểm soát bởi ba tầng quy định.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Hành trình khám phá thế giới của Pashong" và kênh YouTube "Stew TV". Các cuốn sách tiêu biểu của ông bao gồm: "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)", "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi cần tăng sẽ tăng (2020)", v.v.