[비즈한국] Thị trường bất động sản đang bị bao trùm trong làn sương mù dày đặc. Do sự giằng co căng thẳng giữa bên mua và bên bán, khối lượng giao dịch đã giảm xuống mức thấp kỷ lục. Những người tham gia thị trường đang cảm thấy bất an. Hôm qua có tin tức về giá bán cao kỷ lục, hôm nay lại nghe tin hàng loạt bất động sản đang được bán gấp. Rốt cuộc thị trường đang đi về đâu?
Nhiều người có thói quen theo dõi xu hướng ‘giá bán’. Nhìn vào chỉ số giá của KB hay xu hướng hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc, họ vui buồn lẫn lộn với những nhận định như “tuần này tăng 0,05% nên là thị trường giá lên” hoặc “giảm 0,03% nên là thị trường giá xuống”. Tuy nhiên, tôi dám khẳng định rằng, trong tình trạng thanh khoản cạn kiệt như hiện nay, việc bàn luận về sự biến động của giá bán không chỉ vô nghĩa mà còn nguy hiểm.
Giá trung bình mà chúng ta đang thấy hiện nay rất có khả năng là một ‘ảo ảnh thống kê’. Khi tổng thể (khối lượng giao dịch) không đủ lớn, mức trung bình thu được sẽ dao động mạnh chỉ vì một giá trị ngoại lai (outlier) cực đoan. Liệu một căn nhà bán gấp được chủ nhà tung ra trong lúc túng quẫn có thể đại diện cho giá thị trường của cả khu chung cư đó không? Ngược lại, một giao dịch giá cao nhất tại tầng đẹp, tòa đẹp có đồng nghĩa với sự phục hồi của toàn thị trường không? Không. Đó chỉ là những ‘sự kiện’ cá biệt chứ không phải là ‘xu hướng’ của thị trường.
Vậy chúng ta nên nhìn vào cái gì? Để không bị lạc lối trong sương mù, chúng ta cần một chiếc la bàn vững chãi. La bàn trên thị trường bất động sản chính là ‘giá thuê Jeonse’. Giá Jeonse, nơi các nhu cầu đầu cơ đã bị loại bỏ hoàn toàn và chỉ được quyết định bởi giá trị sử dụng thực tế là ‘cư trú’, mới chính là thước đo duy nhất để đánh giá đáy và đỉnh của thị trường hiện nay.
Tại sao lại là ‘Jeonse’ vào lúc này? Sự khác biệt giữa số ảo và số thực
Giá bất động sản được tạo thành từ tổng của hai giá trị chính. Một là ‘giá trị sử dụng’, tức là lợi ích thu được khi sinh sống trong căn nhà đó; hai là ‘giá trị đầu tư’, phản ánh kỳ vọng rằng giá sẽ tăng trong tương lai.
※Giá bán = Giá trị sử dụng (Jeonse) + Giá trị đầu tư (Premium)
Trong thị trường giá lên, giá trị đầu tư (premium) trở nên phình to. Kỳ vọng rằng “nếu mua bây giờ thì giá sẽ còn tăng” đã đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, trong thị trường giá xuống, thị trường điều chỉnh hoặc thời điểm thị trường đang trong tâm thế chờ đợi như hiện nay, bong bóng này sẽ vỡ. Khi tâm lý đầu tư bị co lại, giá bán trở nên vô định như cánh diều không dây. Khi người mua biến mất, giá rao bán trở nên vô nghĩa.
Ngược lại, giá Jeonse hoàn toàn thuộc về phạm vi của ‘số thực’. Mặc dù có thể đầu tư kiểu ‘gap investment’ (đầu tư chênh lệch) bằng cách cho thuê Jeonse, nhưng không ai thuê Jeonse với mục đích đầu cơ. Jeonse là điểm gặp gỡ khốc liệt giữa cung và cầu của những người cần một không gian để ngả lưng ngay đêm nay. Dù kinh tế có tồi tệ đến đâu, con người vẫn cần nhà ở. Thời điểm càng đáng sợ để mua nhà, công chúng càng chọn phương án thuê Jeonse hoặc thuê tháng thay vì mua đứt.
Nghịch lý nảy sinh tại điểm này. Khi thị trường mua bán đóng băng và mọi người không muốn mua nhà, nhu cầu đó sẽ chảy hoàn toàn vào thị trường cho thuê. Ngay cả khi giao dịch mua bán dừng lại, giao dịch Jeonse vẫn diễn ra đều đặn. Nói cách khác, xét về độ tin cậy của dữ liệu, giá Jeonse hiện tại có mẫu thử phong phú và định hướng chính xác hơn nhiều so với giá bán.
Vì vậy, tiền đề lớn để đánh giá thị trường hiện nay là: ‘Nếu giá bán giảm nhưng giá Jeonse giữ vững hoặc tăng, thì thị trường đó không sụp đổ. Ngược lại, nếu giá bán vẫn trụ vững nhưng giá Jeonse đang sụp đổ, thì thị trường đó sẽ sớm tan vỡ.’
Tín hiệu từ Jeonse - ‘Tính cứng nhắc giảm’ và ‘Lực đẩy lên’
Chúng ta cần hiểu cơ chế cụ thể mà giá Jeonse trở thành tiêu chuẩn đánh giá thị trường. Chìa khóa nằm ở sự thay đổi của tỷ lệ Jeonse (tỷ lệ giá Jeonse so với giá bán).
Thứ nhất, đảm bảo tính cứng nhắc giảm, tức là xác lập vùng đáy.
Ngay cả trong giai đoạn bất động sản đi xuống, những khu chung cư có giá Jeonse chống đỡ vững chắc sẽ có khả năng phòng thủ giá tốt. Khi giá bán giảm xuống gần với giá Jeonse, một ‘vùng đáy’ nơi giá khó có thể giảm thêm sẽ được hình thành. Hãy suy nghĩ từ góc độ chủ nhà: Một căn hộ giá 500 triệu won có giá Jeonse là 450 triệu won. Ngay cả khi cần bán gấp, sau khi trả lại tiền cọc Jeonse, chủ nhà gần như không còn lại gì. Họ thà chọn cách cầm cự. Hơn nữa, dưới góc độ người dùng thực, nếu khoảng cách (gap) giữa giá bán và giá Jeonse chỉ còn 50 triệu won, thì nhu cầu chuyển sang mua sẽ nảy sinh với suy nghĩ ‘thà bỏ ra số tiền này để mua đứt còn hơn’. Giá Jeonse lúc này đóng vai trò như đê chắn sóng ngăn cản sự sụt giảm của giá bán.
Thứ hai, lực đẩy giá bán lên, tức là tích lũy năng lượng tăng giá.
Hơn nữa, việc tăng giá Jeonse là chỉ số dẫn báo cho việc tăng giá bán. Nếu nguồn cung Jeonse khan hiếm và giá tiếp tục tăng, người thuê sẽ cảm thấy mệt mỏi. Khi tiền cọc phải tăng mỗi 2 năm, chi phí chuyển nhà và nỗi lo bất ổn về nhà ở đạt đến ngưỡng tới hạn, người thuê sẽ trở thành người mua. Ngoài ra, khi khoảng cách (gap) thu hẹp, rào cản gia nhập của các nhà đầu tư cũng giảm xuống. Đây là tình thế giá Jeonse đẩy giá bán từ dưới lên trên.
Trong giai đoạn thanh khoản cạn kiệt như hiện nay, dữ liệu chúng ta cần chú ý rất rõ ràng: Dù khối lượng giao dịch ít, nhưng giá rao thuê Jeonse có đang tăng đều đặn không? Nguồn cung Jeonse có đang được tiêu thụ nhanh thay vì tích tụ không? Tỷ lệ chuyển sang thuê tháng có đang tăng khiến sự khan hiếm của Jeonse trở nên nổi bật không? Những khu vực đáp ứng các điều kiện này là nơi mà dù vẻ bề ngoài giá bán có vẻ chững lại, nhưng bên dưới mặt nước, năng lượng đang sôi sục.
Vượt qua nỗi sợ hãi bằng ‘dữ liệu’
Khi bầu không khí thị trường ảm đạm, công chúng sẽ không hành động. Không có giao dịch nghĩa là ai cũng đang dè chừng. Tuy nhiên, lịch sử luôn lặp lại. Khi tất cả dừng lại, những người đi trước người khác nửa bước chính là những người đã leo lên được chiếc thang giàu có.
Việc bạn cần làm bây giờ là mở điện thoại, truy cập Naver Real Estate hoặc Hogangnono. Sau đó, hãy nhấp vào biểu đồ ‘xu hướng giá Jeonse’ của khu chung cư bạn quan tâm, chứ không phải ‘giá bán’. Biểu đồ giá bán đang đi ngang hoặc gãy đổ, nhưng biểu đồ giá Jeonse có đang hướng lên trên và lấp đầy khoảng cách không? Số lượng bất động sản cho thuê Jeonse đã giảm xuống con số đơn vị chưa?
Đó chính là mảnh đất của cơ hội. Đừng vì bẫy trung bình mà bi quan về toàn bộ thị trường. Giá bán có thể nói dối, nhưng giá Jeonse thì không. Bây giờ là lúc tìm ra nền tảng Jeonse vững chắc ẩn sau những mức giá rao bán hào nhoáng để chuẩn bị cho cơn sóng tăng giá sắp tới. Khi khối lượng giao dịch bùng nổ và giá bán bắt đầu tăng vọt, thì khi đó đã quá muộn.
Nếu bạn muốn giữ vững tâm thế trong một thị trường đầy biến động, hãy nhớ lấy: Nơi nào giá Jeonse tăng, nơi đó có con đường.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ và kênh YouTube ‘Stew TV’. Các tác phẩm của ông bao gồm ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)’, ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)’, v.v.