[비즈한국] Theo số liệu thống kê của KB Real Estate tính đến ngày 24 tháng 11 năm 2025, giá căn hộ tại quận Songpa (Seoul) đã tăng 22,6% và quận Seongdong tăng 22,34% so với cuối năm trước. Đây là con số cao hơn mức tăng trung bình toàn Seoul tới hai con số phần trăm. Mức tăng này thậm chí còn vượt xa các khu vực đắt đỏ truyền thống như quận Gangnam, Seocho hay Gwacheon.
Khó có thể quy hiện tượng kéo dài hai năm liên tiếp này là do yếu tố thuận lợi cục bộ hay sự quá nhiệt nhất thời. Việc giá tại Songpa và Seongdong tăng vọt là tín hiệu phản ánh sự thay đổi cấu trúc địa hình cư trú tại Seoul, đồng thời cũng là thước đo để dự đoán hướng đi của thị trường bất động sản khu vực thủ đô trong tương lai. Nếu không diễn giải đúng hiện tượng này, cả chính sách lẫn chiến lược cư trú cá nhân đều sẽ mất phương hướng.
Không phải ‘sự tăng giá ngẫu nhiên’ mà là kết quả của ‘sự lựa chọn tập trung’
Khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul vẫn chưa đạt đến mức của thời kỳ hoàng kim trước đây. Việc cho rằng lãi suất đã chính thức giảm mạnh vẫn còn quá sớm. Tuy nhiên, việc chỉ có hai quận này ghi nhận mức tăng giá vượt 20% cho thấy, sau khi xem xét toàn bộ Seoul, các thành phần tham gia thị trường đã chọn Songpa và Seongdong là “lựa chọn chắc chắn nhất vào thời điểm này”.
Giá cả chỉ là số liệu thống kê, nhưng thứ thúc đẩy những con số đó chính là quyết định của các hộ gia đình, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi sự lựa chọn của họ cùng hướng về một điểm, chúng ta gọi đó không phải là “xu hướng” mà là “sự thay đổi cấu trúc”. Hiện tượng đang xảy ra tại Songpa và Seongdong gần với vế sau hơn.
Sự khan hiếm nguồn cung và sự tiến hóa của khái niệm ‘một căn hộ đắt giá’
Nền tảng của đợt tăng giá này trước hết nằm ở tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên toàn Seoul. Kể từ năm 2020, do tác động của các quy định, sự chậm trễ trong cấp phép và chi phí xây dựng tăng vọt, số lượng căn hộ mở bán mới và khởi công tại Seoul đã giảm rõ rệt. Thống kê đã chứng minh nguồn cung nhà ở giảm kể từ sau năm 2024.
Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, phản ứng điển hình của thị trường là ưu tiên “một căn hộ chắc chắn” thay vì “nhiều căn hộ mơ hồ”. Tức là, nhu cầu đang tập trung vào các khu vực có hạ tầng đã được kiểm chứng như: khu căn hộ lớn, gần ga tàu điện ngầm, khu vực trường học tốt và hạ tầng tiện ích đầy đủ. Trước đây, đại diện tiêu biểu của khái niệm “một căn hộ đắt giá” này là Gangnam và Seocho. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, với mức giá và cường độ quy định tích tụ, những khu vực này bắt đầu bị nhiều người mua nhà thực sự coi là “thị trường không thể tiếp cận”.
Lúc này, thị trường đặt ra một câu hỏi mới:
“Nếu không thể vào Gangnam, thì nơi nào có thể tận hưởng cuộc sống như Gangnam?”
Câu trả lời tập thể cho câu hỏi này chính là Songpa và Seongdong. Phạm vi địa lý của khái niệm “một căn hộ đắt giá” đã được mở rộng từ khu vực gần ga Gangnam sang phía Đông và phía Bắc.
Mức tăng 20% được tạo nên từ ‘giai đoạn hồi phục thứ 2’ sau thời kỳ điều chỉnh
Trong giai đoạn lãi suất tăng vọt vào năm 2022, Songpa là một trong những khu vực có mức giảm giá mạnh nhất tại Seoul. Giá của các khu căn hộ chính bao gồm Jamsil đã được điều chỉnh nhanh chóng. Tuy nhiên, bước sang năm 2023, tình thế đã đảo ngược. Khi nhiều quận ở Seoul vẫn duy trì mức giá âm hoặc đi ngang, Songpa đã ghi nhận mức tăng dương, xác lập vị thế là khu vực phục hồi sớm nhất. Seongdong cũng tái khẳng định vị thế là khu vực cư trú cao cấp kể từ năm 2024 sau khi trải qua giai đoạn điều chỉnh giá hậu quá nhiệt năm 2020-2021.
Do đó, đợt tăng giá của năm 2024 có thể coi là giai đoạn 1 – phục hồi lại phần đã mất của năm 2022. Ngược lại, mức tăng hơn 20% so với cuối năm trước trong năm 2025 chính là “giai đoạn 2 của sự tái đánh giá” chồng lên trên đó. Biến động giá trong giai đoạn này không đơn thuần là “trở lại vị trí cũ” mà là quá trình thị trường thiết lập tiêu chuẩn mới: “Với vị trí như thế này, mức giá này là xứng đáng”.
Quận Songpa: Lựa chọn duy trì cuộc sống kiểu Gangnam với gánh nặng tài chính thấp hơn
Trục chính giải thích cho sự tăng vọt tại quận Songpa là hệ thống cụm căn hộ lớn và kỳ vọng vào việc tái thiết Jamsil. Các khu căn hộ như Jamsil Els, Ricens, Tridium, Lake Palace, Helio City đã trở thành những biểu tượng của thị trường nhà ở khu vực thủ đô. Khu vực Jamsil, Garak, Munjeong là nơi hiếm hoi hội tụ đầy đủ hệ thống trường học, trung tâm thương mại lớn, công viên và các tòa nhà văn phòng.
Nhờ tuyến tàu điện ngầm số 2, khả năng kết nối đến ga Gangnam, Seolleung, Samseong rất thuận tiện. Ngoài ra, khu vực này còn có hệ thống thương mại xung quanh Lotte World Tower, sân vận động Jamsil, hồ Seokchon, cùng sự kết nối với Khu trung tâm pháp lý Munjeong, chợ Garak và thành phố mới Wirye.
Nói cách khác, ưu điểm lớn nhất của Songpa chính là “khu vực vừa có thể đi làm ở Gangnam, vừa tận hưởng môi trường sống dễ chịu hơn Gangnam”. Về khía cạnh giá cả, nơi này vẫn thấp hơn một bậc so với Gangnam và Seocho. Với người mua nhà thực tế, nhận thức về việc Songpa là nơi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: “giới hạn chi trả” và “duy trì cuộc sống chuẩn Gangnam” đang lan rộng.
Không thể không kể đến việc tái thiết các cụm căn hộ cũ ven sông Hàn tại Jamsil. Jamsil Jugong 5, Jangmi, Miseong-Jinju đang được thảo luận như những dự án lớn dựa trên việc nâng cao quy hoạch sử dụng đất và phát triển mật độ cao. Nếu các dự án này đi vào thực tế, Jamsil khả năng cao sẽ tái sinh từ một “thành phố phòng ngủ của Gangnam” thành trục trọng tâm Đông Nam kết hợp giữa văn phòng quốc tế, trung tâm hội nghị và nhà ở. Những kỳ vọng tương lai này đang được thị trường phản ánh trước vào mức giá năm 2025.
Quận Seongdong: Từ khu công nghiệp thành khu nhà giàu mới nổi phía Bắc sông Hàn
Sự thay đổi của quận Seongdong mang tính biểu tượng hơn cả. Từng là khu vực pha trộn giữa các khu công nghiệp và nhà ở cũ kỹ, Seongdong đã khoác lên mình diện mạo hoàn toàn mới cùng với sự phát triển của khu Rừng Seoul (Seoul Forest). Các khu căn hộ cao cấp như Galleria Foret, Trimage, Seoul Forest Riverview Xi đã thay đổi cảnh quan đại diện cho khu vực Seongsu-dong và Seoul Forest.
Nhu cầu cư trú tại đây không chỉ dừng lại ở tầng lớp thu nhập cao thông thường. Một lượng lớn nhân sự thu nhập cao trong độ tuổi 30-40 thuộc các lĩnh vực IT, nội dung, khởi nghiệp, cùng với những người làm tự do và doanh nhân đã đổ về đây. Họ không chỉ quan tâm đến “tầm nhìn ra sông Hàn” hay “chất lượng sản phẩm”, mà còn coi trọng bầu không khí của đường phố với sự pha trộn giữa các quán cà phê, cửa hàng phong cách (select shop), phòng triển lãm và văn phòng chia sẻ. Nói cách khác, Seongdong đã trở thành “khu phố nơi những người tạo ra văn hóa mới tụ hội”, vượt xa khái niệm “khu phố nơi những người giàu có tụ tập”.
Các dự án chỉnh trang đô thị chiến lược tại Seongsu và tái phát triển khu công nghiệp là cơ sở pháp lý vững chắc cho sự thay đổi này. Trong quá trình chuyển đổi các khu công nghiệp cũ và khu nhà ở mật độ cao thành các khu đô thị phức hợp, giá trị đất đai, quyền sở hữu nhà và căn hộ mới đang đồng loạt tăng lên. Tại trung tâm Seoul, không còn nhiều khu vực có thể chỉnh trang quy mô lớn như thế này. Đây là lý do thị trường đánh giá Seongdong là “một trong số ít động cơ tăng trưởng lớn còn sót lại tại Seoul”.
Điều kiện giao thông cũng hỗ trợ đà tăng của Seongdong. Với trung tâm là Wangsimni, Đại học Hanyang, Eungbong, Oksu, Geumho, nơi đây giao thoa giữa các tuyến tàu điện ngầm số 2, 5, tuyến Bundang và tuyến Gyeongui-Jungang. Bằng ô tô, việc di chuyển đến Gangnam hay khu vực trung tâm qua cầu Hannam, cầu Dongho, cầu Seongsu đều rất thuận tiện. Đối với những người muốn làm việc tại Gangnam nhưng tận hưởng cuộc sống tại khu trung tâm hoặc phía Bắc sông Hàn, Seongdong là một lựa chọn cực kỳ hiệu quả.
Làm thế nào để xử lý “Trục Gangnam mới”?
Sự tăng vọt của Songpa và Seongdong có thể tóm tắt bằng một câu: “Những người không còn khả năng mua nhà ở Gangnam đã mở rộng Gangnam và tạo ra một trục Gangnam mới”. Nếu Gangnam–Seocho là trung tâm cũ, thì giờ đây trục cư trú cao cấp của Seoul đang mở rộng sang trục Đông Nam (Gangnam–Jamsil–Munjeong–Wirye) và trục phía Bắc sông Hàn (Hannam–Oksu–Seongsu–Wangsimni). Vốn, nhân lực và phong cách sống của Seoul đang tập trung tại điểm giao thoa của hai trục này, và số liệu thống kê năm 2025 chỉ đang phản ánh thực tế đó bằng con số.
Các cơ quan chính sách không nên chỉ coi dòng chảy này là “đối tượng cần kìm hãm”, mà cần suy nghĩ cách tận dụng và bổ sung trong khuôn khổ phát triển cân bằng và ổn định nhà ở cho toàn Seoul. Về phía cá nhân, thay vì chỉ coi đây là “cơn cuồng phong đầu cơ”, mỗi người cần bình tĩnh đánh giá lựa chọn nào hợp lý nhất trong vòng đời và cơ cấu tài sản của chính mình.
Thị trường bất động sản luôn làm người ta hối hận về quá khứ, lo âu về hiện tại và đánh giá quá cao về tương lai. Tuy nhiên, có một sự thật rõ ràng: trục trung tâm của một đô thị không bao giờ được tạo nên một cách ngẫu nhiên. Mức tăng hơn 20% mà Songpa và Seongdong thể hiện là một tấm biển chỉ dẫn đầy sức thuyết phục, chỉ rõ trục trung tâm đó đang đi qua đâu.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Korea Gallup. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Chuyến thám hiểm thế giới của Pasion" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)", "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", v.v.