[비즈한국] Mặt trời năm 2025 đang dần lặn và một năm mới 2026 lại đang ló rạng. Trong năm vừa qua, từ khóa xuyên suốt thị trường bất động sản Hàn Quốc chắc chắn là "sự phân cực cực đoan" và "tập trung vào Seoul". Tất cả chúng ta đều đã chứng kiến. Trong khi giá căn hộ tại các khu vực cốt lõi của Seoul – cái gọi là 3 quận Gangnam cùng Mapo, Yongsan, Seongdong – vượt đỉnh cũ và tăng không có điểm dừng, thì bất động sản tại các khu vực ngoài Seoul và địa phương phải đi qua đường hầm im lặng kéo dài. Đó là một năm mà thị trường bị bao trùm bởi nỗi sợ hãi và sự nôn nóng với tâm lý: "Nếu không phải Seoul thì không được", "Phải chuyển lên khu vực cao cấp ngay bây giờ thôi".
Tuy nhiên, lịch sử thị trường tài sản mang đến cho chúng ta bài học rõ ràng. Không có cái cây nào mọc mãi lên trời, cũng không có cơn mưa nào rơi mãi không dứt. Mọi tài sản khi đạt đến thời điểm khoảng cách giữa giá cả và giá trị được tối đa hóa, chắc chắn sẽ chịu tác động của lực "trở về giá trị trung bình (Mean Reversion)". Khi chào đón năm mới 2026, tôi đưa ra một dự báo đầy thận trọng nhưng cũng rất kiên quyết: Nếu 2025 là "thời điểm của những khu vực cao cấp tại Seoul", thì 2026 sẽ là "thời điểm của sự tái khám phá các khu vực ngoài Seoul" và "thời điểm của tính cạnh tranh về giá". Giờ là lúc chúng ta phải nhìn ra ngoài bức tường thành khổng lồ mang tên Seoul, hướng tới vùng đất cơ hội đang bị định giá thấp.
Nhìn lại năm 2025: Tại sao chỉ Seoul bùng cháy?
Để dự báo cho năm 2026, trước tiên chúng ta phải nhìn nhận một cách tỉnh táo về cơn cuồng phong của năm 2025. Nguyên nhân dẫn đến sự tăng vọt tại các khu vực cao cấp ở Seoul năm ngoái rất phức tạp.
Thứ nhất, đó là sự tối đa hóa "tâm lý ưu tiên tài sản an toàn". Trong bối cảnh lãi suất cao chưa hoàn toàn được giải quyết, các nhà đầu tư tập trung vào "một thứ chắc chắn (một căn nhà sáng giá)". Khi rủi ro căn hộ chưa bán được tại các địa phương và nỗi lo nợ xấu từ PF (tài chính dự án) gia tăng, người mua đổ dồn về các khu vực cốt lõi ở Seoul, nơi được tin là an toàn nhất Hàn Quốc. Đây là sự lựa chọn gần với bản năng sinh tồn hơn là đầu tư.
Thứ hai, đó là nỗi sợ thiếu hụt nguồn cung. Tín hiệu cho thấy nguồn cung nhà ở mới tại trung tâm Seoul sẽ giảm mạnh do số lượng cấp phép giảm và chi phí xây dựng tăng vọt đã liên tục được bơm vào thị trường. Tâm lý "nếu không mua bây giờ thì mãi mãi không mua được nhà mới ở Seoul" đã dẫn đến làn sóng "mua sắm hoảng loạn (panic buying)", đẩy giá các khu vực cao cấp lên mức phi lý.
Thứ ba, đó là nghịch lý của việc nới lỏng quy định chính sách. Ý chí hạ cánh mềm bất động sản của chính phủ dẫn đến việc nới lỏng các quy định về thuế và vay vốn tại các khu vực trọng điểm của Seoul, khiến tính thanh khoản thay vì chảy về địa phương lại bị hút vào hố đen mang tên Seoul. Kết quả là khoảng cách giá (Gap) giữa Seoul và các khu vực ngoài Seoul đã nới rộng đến mức khó tìm thấy tiền lệ trong lịch sử.
Tuy nhiên, vào cuối năm 2025, chúng ta bắt đầu cảm nhận được sự mệt mỏi của thị trường. Giá tại các khu vực cao cấp Seoul đã chạm mức mà tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (PIR) trở nên khó gánh vác. Những người chờ mua bắt đầu thắt chặt chi tiêu, khối lượng giao dịch đang giảm dần. Đây chính là điểm uốn của thị trường.
Chuyển dịch lớn năm 2026: Tại sao lại là khu vực ngoài Seoul?
Vậy tại sao trong năm 2026, chúng ta cần chú ý đến các khu vực ngoài Seoul, tức là ngoại vi vùng thủ đô gồm Gyeonggi, Incheon và các khu vực cốt lõi tại địa phương? Có những lý do mang tính cấu trúc vượt xa khỏi một xu thế luân chuyển thị trường đơn thuần.
Thứ nhất, sức hấp dẫn của "khoảng cách giá (Gap)". Thị trường bất động sản giống như nước, năng lượng giá tích tụ ở nơi cao cuối cùng cũng sẽ chảy về nơi thấp. Sự chênh lệch giá hiện tại giữa khu vực cao cấp Seoul và các khu vực khác là bất thường. Hãy nhìn lại các thị trường tăng giá trong quá khứ. Hiện tượng "cân bằng giá" – nơi Seoul tăng trước, sau đó là Gyeonggi, Incheon theo sau với độ trễ thời gian, rồi đến các thành phố trực thuộc trung ương ở địa phương – luôn là quy luật bất biến. Do sự độc chiếm của Seoul trong năm 2025, các khu vực ngoài Seoul đã trở nên quá rẻ cả về mặt tương đối lẫn tuyệt đối. 2026 sẽ là năm khởi đầu cho sự dịch chuyển tính thanh khoản để lấp đầy khoảng cách đó.
Thứ hai, sự gia tăng của tỷ lệ giá thuê (jeonse). Giá thuê tại các khu vực ngoài Seoul, nơi giá mua bán đang chững lại, đang tăng đều đặn. Tại một số thành phố địa phương và ngoại vi vùng thủ đô nơi nguồn cung đã được hấp thụ, tỷ lệ giá thuê đang tiến tới điểm tới hạn, đẩy giá mua bán lên. Sự gia tăng của giá thuê, vốn dựa trên nhu cầu thực, cuối cùng sẽ kích thích nhu cầu mua bán và là chỉ số mạnh mẽ nhất đảm bảo tính cứng nhắc phía dưới (hỗ trợ giá). Tỷ lệ giá thuê cao ở ngoài Seoul, tương phản với tỷ lệ thấp ở Seoul, mang lại cơ hội "đầu tư ít vốn" cho nhà đầu tư và động lực "chuyển sang mua" cho người có nhu cầu thực.
Thứ ba, sự hiện hữu của "vách đá nguồn cung" tại địa phương. Do sự trì trệ của bất động sản địa phương và chi phí xây dựng tăng cao trong 2-3 năm qua, các dự án khởi công mới tại địa phương đã cạn kiệt. Từ năm 2026, chúng ta bước vào giai đoạn khối lượng nhập cư tại các thành phố trọng điểm địa phương giảm mạnh. Nguồn cung thiếu hụt thì giá sẽ tăng. Đó là nguyên tắc cơ bản của kinh tế học. Đừng chỉ lo lắng về sự thiếu hụt nguồn cung ở Seoul. Sự khan hiếm của các căn hộ mới tại các khu vực cốt lõi địa phương sẽ càng trở nên rõ nét hơn khi tiến về nửa cuối năm 2026.
Chiến lược tất thắng năm 2026 (1): Cạnh tranh về giá, rẻ không hẳn là câu trả lời duy nhất
Câu nói "khu vực ngoài Seoul sẽ tăng giá" không hề có nghĩa là "mua ở đâu cũng được". Thị trường năm 2026 đòi hỏi cách tiếp cận tỉnh táo và thông minh hơn năm 2025. Tiêu chuẩn cốt lõi đầu tiên là "năng lực cạnh tranh về giá".
Năng lực cạnh tranh về giá ở đây không đơn thuần có nghĩa là giá thấp (Low Price). Nó có nghĩa là "trạng thái bị định giá thấp so với giá trị nội tại (Undervalued)".
Ví dụ, giả sử một khu vực hạng A ở Seoul là 2 tỷ won, khu vực hạng B ở Gyeonggi là 1 tỷ won là tỷ lệ hợp lý (ví dụ: 50%). Tuy nhiên, trong đợt tăng giá năm 2025, khu vực A ở Seoul đã lên 2,5 tỷ won, trong khi khu vực B ở Gyeonggi vẫn là 1 tỷ won hoặc thậm chí giảm xuống 900 triệu won. Lúc này, tỷ lệ đã giảm xuống 36%. Đây chính là điểm phát sinh "năng lực cạnh tranh về giá" khi khoảng cách bị nới rộng quá mức so với tỷ lệ trung bình lịch sử.
Trong năm 2026, nhà đầu tư và người có nhu cầu thực nên tìm những khu vực có mức giảm so với đỉnh cũ lớn nhưng chưa phục hồi, đồng thời có khả năng tiếp cận giao thông tới trung tâm Seoul hoặc có nền tảng việc làm vững chắc. Cần con mắt sàng lọc "cổ phiếu ưu tú bị giảm sâu" – những nơi chưa được chú ý nhiều nhưng có nền tảng tốt, thay vì những nơi mà các yếu tố tích cực đã được phản ánh trước khiến giá đã tăng quá cao.
Chiến lược tất thắng năm 2026 (2): Phân hóa "vị trí" trong khu vực ngoài Seoul
Tiêu chuẩn thứ hai là "vị trí (Location)". Hãy hướng tầm mắt ra ngoài Seoul nhưng tiêu chuẩn về vị trí phải khắt khe hơn nữa. Ở các khu vực ngoài Seoul, sự phân cực theo vị trí có thể diễn ra tàn khốc hơn ở Seoul.
① Những nơi hiện thực hóa sự đổi mới mạng lưới giao thông (GTX và đường sắt đô thị): Huyết mạch của ngoại vi vùng thủ đô chính là khả năng tiếp cận Seoul. Không phải những yếu tố tích cực chỉ nằm trên giấy tờ, mà là những tuyến tàu điện ngầm quanh khu vực sắp được khánh thành trong giai đoạn 2026-2027 hoặc đã chắc chắn khởi công giúp rút ngắn khoảng cách vật lý đáng kể như GTX, tuyến Shinansan, Wolpan... Những nơi này sẽ được công nhận là "sự mở rộng của Seoul" ngay cả khi nằm ngoài địa giới. Nơi có thể quy đổi giá trị thời gian thành tiền bạc chính là ưu tiên số 1.
② Thành phố tự cung tự cấp tạo ra việc làm chất lượng: Những nơi không cần phải đi làm ở Seoul, tức là những khu vực có việc làm thu nhập cao nội tại, vẫn sẽ giữ vị thế "khu vực cao cấp" dù nằm ngoài Seoul. Ví dụ như Yongin, Pyeongtaek, Hwaseong nơi xây dựng cụm công nghiệp bán dẫn, hay khu vực phụ cận của Songdo, Pangyo nơi tập trung các ngành công nghiệp cao cấp/sinh học. Ngay cả trong các thành phố trực thuộc trung ương tại địa phương, những khu đất mới cấp thành phố liên kết với các khu công nghiệp mới có thể nhận được lực đẩy tăng giá không kém gì Seoul.
③ Căn hộ "đại diện" với điều kiện sống hoàn thiện: Khu vực càng nằm ngoài Seoul, hiện tượng dồn về căn hộ biểu tượng (landmark) càng mạnh. "Căn hộ đại diện" ở vị trí số 1 trong khu vực, hội tụ đầy đủ trường học, thương mại và môi trường tự nhiên, có khả năng giữ giá tốt ngay cả trong thị trường giảm và tăng nhanh nhất trong thị trường tăng. Một căn hộ chắc chắn ở khu vực cốt lõi ngoài Seoul quan trọng hơn 2 căn hộ mập mờ, đó chính là cốt lõi của chiến lược năm 2026.
Quản lý rủi ro: Cẩn thận vẫn hơn
Tất nhiên, không phải tất cả đều là viễn cảnh màu hồng. Trong năm 2026, vẫn tồn tại những rủi ro cần cảnh giác.
Thứ nhất là biến động lãi suất. Dù đã bước vào chu kỳ cắt giảm lãi suất, tốc độ và biên độ cắt giảm có thể chậm hơn dự kiến. Việc "vét sạch (vay mượn đến mức tận cùng)" vẫn rất nguy hiểm. Bạn cần lập kế hoạch tài chính trong phạm vi DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) mà bản thân có thể gánh vác.
Thứ hai là bóng ma suy thoái địa phương. Dù tôi nhấn mạnh vào các khu vực ngoài Seoul, nhưng các thành phố nhỏ ở địa phương có dân số giảm nhanh chóng và nền tảng công nghiệp sụp đổ thì không nằm trong danh sách này. Đầu tư bất động sản địa phương nên giới hạn nghiêm ngặt ở cấp "thành phố trực thuộc trung ương" hoặc "thành phố trọng điểm có dân số trên 500.000 người". Sự khác biệt giữa nơi "người tìm đến" và "nơi người bỏ đi" ngay cả ở địa phương sẽ càng tăng tốc.
Đừng đuổi theo đám đông, hãy giữ lấy lối đi riêng
Kết thúc bài viết, tôi muốn hỏi độc giả. Năm 2025, khi tất cả mọi người đều gọi tên Seoul, bạn đã không cảm thấy bất an sao? Năm 2026, liệu bạn có đủ dũng cảm để nhìn vào nơi mà ánh mắt đám đông không dừng lại?
Đầu tư của người giàu bắt đầu từ việc đi ngược lại với đám đông. Thay vì cố gắng chen chân vào khu vườn đã nở rộ (khu vực cao cấp Seoul), hãy gieo hạt giống vào mảnh đất đã chuẩn bị sẵn sàng nảy mầm (khu vực cốt lõi ngoài Seoul bị định giá thấp) để chuẩn bị cho mùa xuân sắp tới.
2026 là năm của cơ hội. Đừng bị chôn vùi bởi giá trị thương hiệu mang tên Seoul, hãy phân tích thật tỉnh táo khoảng cách giữa "giá cả" và "giá trị". Có rất nhiều căn hộ như những viên ngọc quý đang ẩn mình khắp nơi ngoài Seoul, dù có vị trí tốt nhưng vẫn co cụm trong sự thờ ơ của năm 2025.
Giờ hãy mở rộng tầm nhìn. Hãy mở bản đồ tuyến tàu điện ngầm, chồng lớp bản đồ việc làm lên. Và hãy hành động nhanh hơn người khác nửa nhịp. Cuối năm 2026, người mỉm cười thu hoạch thành quả sẽ chính là bạn, người đã dũng cảm đi tìm "viên ngọc ẩn" ngoài Seoul ngay từ bây giờ.
Dòng chảy của thị trường đã thay đổi. Thay vì đuổi theo mua các khu vực cao cấp, hãy "chiếm lĩnh các khu vực tiềm năng ngoài Seoul có tính cạnh tranh". Đây là phương trình chiến thắng duy nhất xuyên suốt thị trường bất động sản Hàn Quốc năm 2026.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasion's World Tour" và kênh YouTube "Stue TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)", "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ giờ chỉ nơi nào xứng đáng mới tăng giá (2020)".