[비즈한국] Một tháng sau khi Chính phủ công bố biện pháp bất động sản ngày 15/10, áp dụng quy định hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai đối với toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi, khối lượng giao dịch căn hộ tại các khu vực bị hạn chế mới đã giảm hơn một nửa so với tháng trước đó. Ngược lại, khối lượng giao dịch tại các khu vực vốn đã bị hạn chế từ trước như Gangnam-3 (quận Gangnam, quận Seocho, quận Songpa) và quận Yongsan tại Seoul lại tăng gấp đôi trong cùng kỳ.
Theo kết quả phân tích dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông vận tải do BizHankook thực hiện vào ngày 15, khối lượng giao dịch căn hộ tại 33 khu vực mới được chỉ định là khu vực hạn chế (khu vực điều chỉnh và khu vực đầu cơ quá nóng) trong biện pháp 10/15 đã giảm từ 15.112 căn trong một tháng trước khi công bố xuống còn 6.872 căn trong một tháng sau khi công bố, tương đương mức giảm 8.240 căn (55%). Tại 21 khu vực ở Seoul, lượng giao dịch giảm 5.115 căn (56%), và tại 12 khu vực ở Gyeonggi giảm 3.125 căn (52%). Thời hạn báo cáo giao dịch bất động sản là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, và các hợp đồng mua bán được ký kết đến ngày 14 tháng trước phải được báo cáo trước ngày 14 tháng này.
Khu vực có mức giảm giao dịch căn hộ mạnh nhất trong số các khu vực bị hạn chế mới là quận Seongdong, Seoul. Khối lượng giao dịch từ 611 căn trong một tháng trước khi công bố biện pháp 10/15 đã giảm xuống còn 116 căn trong tháng ngay sau đó, giảm 445 căn (73%). Ngoài ra, mức giảm cũng đáng kể tại quận Bundang, thành phố Seongnam, Gyeonggi (-71%, 704 căn), quận Mapo, Seoul (-69%, 415 căn), quận Sujeong, thành phố Seongnam, Gyeonggi (-68%, 209 căn), quận Gangdong, Seoul (-68%, 572 căn), quận Jungwon, thành phố Seongnam, Gyeonggi (-67%, 174 căn), quận Dongjak, Seoul (-65%, 362 căn), quận Yeongdeungpo, Seoul (-62%, 356 căn), thành phố Hanam, Gyeonggi (-60%, 447 căn), và quận Jung, Seoul (-60%, 111 căn).
Một số hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết tại các khu vực bị hạn chế mới đã bị hủy bỏ sau khi công bố biện pháp 10/15. Trong số 15.668 hợp đồng mua bán căn hộ tại các khu vực bị hạn chế mới trong một tháng trước khi công bố, có 556 trường hợp (4%) bị hủy bỏ hợp đồng. Trong đó, 448 trường hợp (3%) đã bị hủy sau khi biện pháp 10/15 được công bố. Ngược lại, trong số 7.039 hợp đồng mua bán căn hộ tại các khu vực bị hạn chế mới trong một tháng sau khi công bố, chỉ có 167 trường hợp (2%) bị hủy hợp đồng. Tuy nhiên, biện pháp 10/15 không áp dụng đối với những người đã ký hợp đồng mua bán và đóng tiền đặt cọc trước ngày công bố.
Mặt khác, khối lượng giao dịch căn hộ tại các khu vực bị hạn chế vốn có như Gangnam-3 và quận Yongsan đã tăng gấp đôi. Con số này tăng từ 789 căn trong một tháng trước khi công bố biện pháp 10/15 lên 1.563 căn trong một tháng sau đó, tức là tăng 774 căn (98%). Cụ thể, quận Seocho tăng từ 111 lên 299 căn (169%), quận Songpa tăng từ 377 lên 735 căn (95%), quận Gangnam tăng từ 207 lên 384 căn (86%), và quận Yongsan tăng từ 94 lên 145 căn (54%). Gangnam-3 và quận Yongsan là những khu vực đã được chỉ định là khu vực hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai từ trước khi có biện pháp 10/15.
Lee Eun-hyung, Nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, phân tích: "Vì các quy định về cho vay và nghĩa vụ cư trú thực tế được thắt chặt tại các khu vực bị hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai, nên khối lượng giao dịch tại các khu vực mới được chỉ định chắc chắn sẽ giảm mạnh. Tuy nhiên, tại Gangnam-3 và quận Yongsan – những nơi vốn đã bị ràng buộc bởi các quy định này từ trước – khối lượng giao dịch dường như đã tăng lên do tâm lý ưa chuộng sở hữu 'một căn hộ đắt giá' và sự xóa bỏ tâm thế thua thiệt so với các khu vực bị hạn chế cũ trong nội đô Seoul."
Vào ngày 15 tháng 10, Chính phủ đã đưa ra các biện pháp kìm hãm cầu mạnh mẽ, đưa toàn bộ Seoul và 12 khu vực ở Gyeonggi vào danh sách khu vực hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai. Các khu vực bị hạn chế vốn chỉ giới hạn ở Gangnam-3 và quận Yongsan của Seoul đã được mở rộng đáng kể sang toàn bộ 25 quận của Seoul và 12 khu vực gồm các thành phố Gwacheon, Gwangmyeong; các quận Yeongtong, Jangan, Paldal thuộc thành phố Suwon; các quận Bundang, Sujeong, Jungwon thuộc thành phố Seongnam; quận Dongan thuộc thành phố Anyang; quận Suji thuộc thành phố Yongin; thành phố Uiwang; và thành phố Hanam. Các khu vực bị hạn chế mới theo biện pháp 10/15 được chỉ định vào ngày 16 (ngày công bố trên Công báo), còn các khu vực cho phép giao dịch đất đai mới được chỉ định vào ngày 20 (5 ngày sau khi công bố trên Công báo).
Trọng tâm của biện pháp 10/15 là mở rộng các khu vực bị hạn chế áp dụng quy định cho vay khắt khe. Khi được chỉ định là khu vực hạn chế, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) đối với người không có nhà và người có một nhà dự định bán nhà cũ sẽ bị giảm từ 70% xuống còn 40%, và tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) cũng bị thắt chặt xuống còn 40%. Điều này có nghĩa là việc vay vốn để mua nhà trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, các quy định như tăng thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng, hạn chế quyền đăng ký lại mua nhà và hạn chế quyền mua bán căn hộ cũng được áp dụng (Tin tức liên quan: Chính quyền Lee Jae-myung tung ra 'quy định siêu mạnh' về bất động sản... chỉ định toàn bộ Seoul là khu vực hạn chế).