[비즈한국] Tỷ giá Won/USD đang tiến sát ngưỡng kháng cự tâm lý 1500 won, phủ bóng đen bao trùm lên toàn bộ nền kinh tế Hàn Quốc. Hệ quả của chính sách thắt chặt tiền tệ toàn cầu, rủi ro địa chính trị và sự lan rộng của chủ nghĩa bảo hộ dựa trên tư tưởng ưu tiên quốc gia đang thúc đẩy sự mất giá của đồng Won, làm rung chuyển nền tảng của nền kinh tế vốn phụ thuộc nhiều vào ngoại thương.
Đặc biệt, thị trường bất động sản - cốt lõi của thị trường tài sản và là yếu tố quyết định tâm lý người dân Hàn Quốc - đang đối mặt với cuộc khủng hoảng đa phương chưa từng có do biến số kinh tế vĩ mô mang tên tỷ giá hối đoái. Khi nhìn lại những đổ vỡ và đau thương mà giai đoạn tỷ giá tăng vọt trong quá khứ gây ra, có thể thấy ảnh hưởng của xu hướng tỷ giá cao hiện nay đối với sự biến động cơ cấu của thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là việc giá cả tăng giảm, mà còn liên quan trực tiếp đến sự sống còn của toàn bộ hệ sinh thái ngành.
Con đường đầu tiên mà sự tăng giá tỷ giá tác động đến thị trường bất động sản là sự liên kết tất yếu với lãi suất. Trong hệ thống kinh tế tư bản, việc bảo vệ giá trị tiền tệ là định mệnh của ngân hàng trung ương. Sự mất giá đột ngột của đồng Won đẩy nhanh dòng vốn ngoại chảy ra ngoài, và để ngăn chặn điều này, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc buộc phải duy trì chính sách lãi suất cao, cân nhắc đến khoảng cách lãi suất với Mỹ. Điều này dẫn đến việc tăng lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại, giáng một đòn chí mạng vào thị trường bất động sản Hàn Quốc, nơi tỷ trọng nợ hộ gia đình đang ở mức áp đảo.
Những người vay từng sử dụng đòn bẩy quá mức để mua tài sản trong thời kỳ lãi suất thấp trước đây giờ đang phải đối mặt với gánh nặng lãi suất tăng như lăn cầu tuyết, điều này làm cạn kiệt thu nhập khả dụng của các hộ gia đình và dẫn đến kết quả là tê liệt sức mua thực tế. Cuối cùng, tỷ giá cao buộc phải có lãi suất cao, và lãi suất cao trở thành nhân tố chính khiến nhu cầu nhà ở bốc hơi, giao dịch đình trệ, làm trầm trọng thêm áp lực giảm giá của thị trường.
Điểm thứ hai cần chú ý là sự gia tăng chi phí không thể đảo ngược từ phía nguồn cung do tỷ giá cao gây ra. Ngành xây dựng Hàn Quốc có điểm yếu cơ cấu là phụ thuộc phần lớn vào nhập khẩu năng lượng và nguyên liệu thô. Tỷ giá tăng làm chi phí nhập khẩu các nguyên liệu cốt lõi như dầu thô, than nhiệt, quặng sắt tăng vọt, kéo theo chi phí tăng trong toàn bộ quá trình xây dựng, từ xi măng, thép cây cho đến vật liệu hoàn thiện. Những xung đột về việc tăng chi phí xây dựng đang bùng nổ tại các công trường chỉnh trang đô thị lớn trên cả nước gần đây chính là kết quả hiện hữu của 'sự phản công của lạm phát' do tỷ giá cao mang lại.
Các công ty xây dựng đang tránh các đơn hàng mới hoặc điều tiết tiến độ dự án do lợi nhuận sụt giảm, khả năng cao điều này sẽ quay lại như một chiếc boomerang là sự thiếu hụt nguồn cung trong vài năm tới. Tỷ giá cao buộc giá bán nhà tăng lên, nâng cao ngưỡng cửa sở hữu nhà của người dân, đồng thời gây ra tình trạng khan hiếm nguồn cung do dự án kém hiệu quả, tạo ra vòng lặp bế tắc kép làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường.
Thứ ba, tỷ giá cao đang kích ngòi nổ cho thị trường tài trợ dự án (PF) bất động sản và đe dọa sự lành mạnh của hệ thống tài chính. Các dự án phát triển bất động sản dựa trên các kỹ thuật tài chính tinh vi và vốn đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, việc tăng lãi suất và bão giá nguyên liệu do tỷ giá tăng đã tối đa hóa sự bất định của dự án, dẫn đến kết quả là thắt chặt nguồn vốn của các tổ chức tài chính.
Khó khăn trong việc huy động vốn mới và thất bại trong việc đảo nợ các khoản vay cũ có thể dẫn đến nguy cơ vỡ nợ dây chuyền của các công ty xây dựng và nhà phát triển dự án, điều này có rủi ro lớn gây ra tình trạng mất khả năng thanh toán đồng loạt của các tổ chức tài chính đã cấp vốn cho dự án đó. Biến số tỷ giá nằm ngay tại điểm khởi đầu nơi cuộc khủng hoảng kinh tế thực tế chuyển sang khủng hoảng hệ thống tài chính. Bất chấp các biện pháp hạ cánh mềm của chính phủ, nếu xu hướng tỷ giá cao kéo dài, nợ xấu PF tích tụ sẽ ẩn chứa sức công phá như một quả bom hẹn giờ có thể nổ bất cứ lúc nào đối với nền kinh tế nước nhà.
Thứ tư, không thể không nhắc đến sự sụt giảm tương đối của giá trị tài sản và sự phân hóa thị trường ngày càng sâu sắc. Từ góc độ của nhà đầu tư toàn cầu, sự mất giá của đồng Won đồng nghĩa với việc tài sản bất động sản tại Hàn Quốc đang trong trạng thái 'đại hạ giá' theo định giá USD. Điều này thúc đẩy dòng vốn nước ngoài đổ vào các 'khu vực thượng hạng' như các tòa nhà văn phòng ở trung tâm Seoul hay các khu dân cư cao cấp ở Gangnam, trở thành yếu tố củng cố tính cứng nhắc của giá cả tại các khu vực cụ thể này theo hướng đi xuống.
Ngược lại, đối với cư dân trong nước, sự bất an về việc mất giá tài sản Won gia tăng, thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi tài sản sang USD (dollarization). Kết quả là, trong khi bất động sản ở các vùng ngoại ô và địa phương có năng lực cạnh tranh vị trí kém bị ghẻ lạnh, thì nhu cầu lại tập trung vào các khu vực cốt lõi có khả năng bảo toàn giá trị tốt, hiện tượng siêu phân hóa này sẽ còn trầm trọng hơn theo biến động tỷ giá. Điều này có thể trở thành mầm mống gây ra xung đột xã hội do mở rộng khoảng cách tài sản giữa các vùng miền.
Thứ năm, 'cú sốc tâm lý' do tỷ giá cao làm xấu đi các chỉ số kinh tế vĩ mô nói chung là rủi ro giảm giá lớn nhất của thị trường bất động sản. Bất động sản được gọi là tài sản tâm lý vì nó phản ứng nhạy bén với kỳ vọng của những người tham gia thị trường. Sự biến động đột ngột của tỷ giá làm gia tăng sự bất an về điều kiện thương mại đối ngoại và thâm hụt cán cân vãng lai, làm xói mòn niềm tin vào toàn bộ nền kinh tế quốc gia.
Khi các chủ thể kinh tế mất niềm tin vào thu nhập tương lai và áp dụng vị thế thận trọng, các quyết định mua nhà đòi hỏi vốn lớn và dài hạn sẽ là ưu tiên hàng đầu bị trì hoãn. Sự biến mất của khối lượng giao dịch dẫn đến sự đình trệ của các ngành công nghiệp liên quan như môi giới, nội thất, dịch vụ chuyển nhà, đồng thời kéo theo sự sụt giảm nguồn thu thuế trước bạ của chính quyền địa phương, tạo ra vòng xoáy ác tính làm giảm chất lượng dịch vụ công. Sự bất an kinh tế do tỷ giá cao kích hoạt đang kìm hãm sức sống của toàn xã hội và đẩy thị trường bất động sản vào vũng lầy suy thoái dài hạn.
Để vượt qua cục diện khủng hoảng này, chính phủ và các cơ quan chính sách cần phải đưa ra các biện pháp đối phó mang tính căn bản và đa chiều hơn. Những biện pháp tình thế như nới lỏng quy định thị trường bất động sản hay hỗ trợ vốn ngắn hạn là không đủ để vượt qua con sóng vĩ mô mang tên tỷ giá cao.
Trước hết, cơ quan tài chính cần giải quyết dứt điểm nợ xấu tiềm ẩn của thị trường PF bất động sản một cách chủ động, phân tách nghiêm ngặt giữa các dự án tốt và dự án kém để hướng tới việc cải thiện chất lượng tài sản. Cần cung cấp thanh khoản tạm thời, nhưng phải ngăn chặn rủi ro đạo đức do việc cứu vớt các công ty 'xác sống' và tối đa hóa cơ chế tự điều chỉnh của thị trường.
Hơn nữa, cần củng cố nền tảng thể chế để hòa giải các xung đột do tăng chi phí xây dựng. Thông qua việc tinh chỉnh hợp đồng tiêu chuẩn và nâng cao hệ thống kiểm chứng chi phí xây dựng, cần giảm bớt các tranh chấp không cần thiết trong khu vực tư nhân, đồng thời ở khu vực công, cần quản lý để phản ánh hợp lý chi phí tăng thêm nhằm tránh sự sụp đổ của chuỗi cung ứng nhà ở.
Đây không chỉ đơn thuần là sự giúp đỡ ngành xây dựng mà là nhiệm vụ trọng đại liên quan trực tiếp đến sự ổn định nhà ở của thế hệ tương lai. Đồng thời, cần nâng cao hiệu quả của các sản phẩm tài chính chính sách dành cho người thu nhập thấp và người có nhu cầu thực tế dễ bị tổn thương bởi biến động tỷ giá, đồng thời thiết kế mạng lưới an sinh nhà ở chặt chẽ để những cú sốc biến động kinh tế không tập trung vào những người yếu thế trong xã hội.
Những người tham gia thị trường bất động sản cũng cần một sự thay đổi nhận thức tỉnh táo. Phải thoát khỏi ảo tưởng về việc giá trị tài sản tăng vọt như thời kỳ lãi suất thấp và tỷ giá ổn định trước đây. Giờ đây, bất động sản không chỉ đơn thuần là đối tượng đầu cơ mà đặc tính của nó như một tài sản tài chính phức hợp gắn liền với quỹ đạo của kinh tế vĩ mô đã được củng cố.
Cần ghi nhớ rằng, những khoản đầu tư mù quáng không hiểu rõ xu hướng tỷ giá, lãi suất và sự thay đổi của tình hình quốc tế có thể dẫn đến những tổn thất tài chính không thể cứu vãn. Thời điểm hiện tại, chiến lược đầu tư thận trọng, tập trung vào các tài sản có giá trị nội tại thực tế, đa dạng hóa danh mục đầu tư để phân tán rủi ro và quản lý đòn bẩy một cách chặt chẽ là điều cần thiết hơn bao giờ hết.
Tóm lại, tình trạng tỷ giá cao mà chúng ta đang đối mặt là một thử thách lớn kiểm chứng thể chất của thị trường bất động sản Hàn Quốc, đồng thời cũng là cơ hội để giải quyết các mâu thuẫn cơ cấu. Dù nỗi đau do tỷ giá tăng là nhức nhối, nhưng chúng ta phải coi đây là cơ hội để bình thường hóa cấu trúc giá cả của thị trường đầy bong bóng, hướng tới sự hạ cánh mềm của nợ hộ gia đình và nâng cao hiệu quả của ngành xây dựng. Thay vì hoảng loạn hay trông chờ vào sự lạc quan mơ hồ trước khủng hoảng, tất cả các chủ thể kinh tế cần khiêm tốn chấp nhận lời cảnh báo nghiêm trọng từ biến số vĩ mô tỷ giá, đồng thời cùng nhau chia sẻ đau thương và bắt tay vào đổi mới.
Chính phủ cần duy trì lập trường chính sách nhất quán giúp tăng khả năng dự báo của thị trường, doanh nghiệp cần thúc đẩy giảm chi phí và nâng cao năng suất thông qua đổi mới công nghệ, và các hộ gia đình cần định hình văn hóa tiêu dùng và đầu tư lành mạnh. Dù con sóng tỷ giá cao có dữ dội đến đâu, nếu nền tảng kinh tế nước nhà vững chắc và trí tuệ của các thành viên thị trường được tập hợp, thì cuộc khủng hoảng này hoàn toàn có thể trở thành bàn đạp để thị trường bất động sản Hàn Quốc trưởng thành hơn một bước.
Đất đai sau cơn bão thường trở nên rắn chắc hơn. Hy vọng rằng những đau đớn hiện tại sẽ trở thành nền tảng để tạo ra một thị trường bất động sản bền vững và cấu trúc kinh tế lành mạnh trong tương lai, và đây là lúc xã hội chúng ta cần thể hiện bản lĩnh để vượt qua con sóng mang tên tỷ giá một cách khôn ngoan.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông đang vận hành và dẫn chương trình blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' và kênh YouTube 'StewTV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi-do (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.