[비즈한국] Nếu năm 2025 là 'khoảng thời gian thăm dò' với những tín hiệu hạ lãi suất giúp thị trường tạo đáy, thì năm 2026 sắp tới sẽ được ghi nhận là một năm của sự 'lựa chọn và tập trung' rõ rệt. Đã qua rồi thời kỳ thị trường tràn ngập tính thanh khoản khiến mọi con thuyền đều nổi lên cùng lúc như những đợt tăng giá trước đây. Giờ đây, chúng ta đang bước vào kỷ nguyên của cái gọi là 'siêu phân hóa (Super-Polarization)', nơi chỉ những nơi có 'tính khan hiếm' và 'giá trị sử dụng thực tế' đã được kiểm chứng mới có thể tồn tại, thay vì chỉ tăng giá nhờ sức mạnh của thanh khoản.
(Siêu phân hóa) đang đến gần.
Trong năm 2026, khi tình trạng thiếu hụt nguồn cung trở thành hiện thực và chi phí xây dựng tăng cao trở thành hằng số, mệnh đề cốt lõi quyết định tương lai của bất động sản Hàn Quốc rất đơn giản. "Nơi mà ai cũng khao khát, nhưng không phải ai cũng sở hữu được." Đâu là những vị trí tựa như tảng đá kiên cố không hề lay chuyển dù thị trường đang rung lắc? Hãy cùng phân tích dòng chảy bất động sản đáng chú ý năm 2026 qua năm chủ đề.
Vị trí đầu tiên cần chú ý không gì khác chính là những khu vực cốt lõi được gọi là 'trái tim của Seoul'.
Vị trí gần nơi làm việc luôn là tâm điểm của huyền thoại bất động sản bất bại, nhưng đến năm 2026, khái niệm này sẽ tiến hóa thành 'nhất thể hóa nơi ở và nơi làm việc (직주일체 - Jik-Ju-Il-Che)'. Đặc biệt, Gangnam và Seocho sẽ củng cố vị thế như 'đồng tiền dự trữ' của bất động sản Hàn Quốc, vượt xa khỏi vai trò là nơi cư trú đơn thuần. Cùng với kỳ vọng nới lỏng các quy định như khu vực được phép giao dịch đất đai, các khu chung cư tái thiết tập trung tại Apgujeong, Banpo và Daechi dự kiến sẽ một lần nữa phá vỡ ngưỡng giá trần, đóng vai trò là cột mốc cho toàn bộ thị trường.
Vì đây là những tài sản an toàn, giảm giá chậm nhất trong thị trường đi xuống và tăng giá sớm nhất trong thị trường đi lên, việc gia nhập vào đây chính là phương thức bảo vệ tài sản tốt nhất. Ngoài ra, Yongsan – nơi được gọi là 'Gangnam của 10 năm sau' – cũng là nơi không thể bỏ lỡ. Năm 2026, khi dự án phát triển khu thương mại quốc tế và các đường nét của Hannam New Town lộ diện, sẽ là năm đầu tiên giá trị tương lai của Yongsan được cụ thể hóa thành hiện thực.
Dòng chảy thứ hai là 'đầu tư mua thời gian', chính là cuộc cách mạng GTX (Tàu cao tốc vùng thủ đô).
Năm 2026 là thời điểm GTX thoát khỏi những bản vẽ quy hoạch và tạo ra những thay đổi thực tế trong đời sống. Tuyến GTX-A đang đứng đầu cuộc cách mạng này, nơi khoảng cách vật lý được rút ngắn bằng khoảng cách thời gian. Khi ga Samseong chính thức đi vào hoạt động, khu vực gần ga Dongtan và ga Unjeong về bản chất sẽ được sáp nhập vào đời sống Seoul và được tái đánh giá. Đặc biệt, các khu phức hợp biểu tượng gần ga Dongtan, vốn đã trở thành 'đại diện' của phía Nam Gyeonggi, có tiềm năng tăng trưởng lớn đến mức đe dọa cả giá căn hộ hiện hữu tại Mapo hay Seongdong, Seoul.
Ngoài ra, đối với các tuyến GTX-B và C đang trong giai đoạn đầu xây dựng, chiến lược ưu tiên các điểm trung chuyển chính như Cheongnyangni và Indeogwon là vô cùng hiệu quả. Việc mở rộng mạng lưới giao thông cũng giống như khai thông các huyết mạch của một thành phố, khiến giá trị khu vực xung quanh tất yếu tăng theo từng bậc.
Chủ đề thứ ba cần lưu ý là 'Kỷ nguyên của New Ville', sự trỗi dậy huy hoàng của các thành phố mới thế hệ thứ nhất.
Cùng với việc áp dụng triệt để Luật đặc biệt về thành phố quy hoạch cũ, Bundang, Ilsan, Pyeongchon đang được tái sinh từ những khu nhà cũ nát trở thành 'ứng cử viên tái thiết đầy triển vọng'. Trong đó, Bundang với biệt danh "dưới thiên đường là Bundang" sở hữu tiềm năng kinh doanh mạnh mẽ nhất. Với khả năng tiếp cận Gangnam, hệ thống trường học và cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện, việc tái thiết chẳng khác nào chắp thêm cánh cho khu vực này.
Tuy nhiên, không phải khu nào cũng được hưởng lợi. Cần có cái nhìn nhạy bén để lựa chọn những khu chung cư lớn gần ga, có khả năng tái thiết đồng bộ và có tỷ lệ sở hữu đất lớn. Năm 2026 sẽ là thời điểm các khu được chỉ định là khu vực tiên phong dẫn dắt giá thị trường, và các khu vực lân cận sẽ điều chỉnh theo để cùng nâng tầm giá trị tổng thể.
Thứ tư là sự sâu sắc của xu hướng 'Eol-juk-sin' (dù có chết rét cũng phải ở nhà mới) và sự hoàn thiện của các khu New Town tại Seoul.
Do giá nguyên vật liệu tăng vọt và yêu cầu bắt buộc về tòa nhà không năng lượng, việc tăng giá căn hộ mới đã trở thành xu thế không thể đảo ngược. Điều này càng làm nổi bật sự khan hiếm của các căn hộ mới và quyền mua căn hộ. Năm 2026 là thời điểm các khu New Town quy mô lớn ở phía Bắc Seoul như Jangwi, Imun·Hwigyeong, Susaek·Jeungsan hoàn tất việc nhập cư và ổn định cơ sở hạ tầng. Chúng sẽ tạo nên một 'vành đai cư trú mới ở phía Bắc Seoul', thiết lập chuẩn mực mới cho căn hộ mới tại đây.
Nếu những người có nhu cầu thấy khó khăn khi vào Seoul, họ nên chú ý đến các khu chỉnh trang quy mô lớn ở các vùng 'cạnh Seoul' tiếp giáp với thủ đô như Gwangmyeong hoặc Seongnam (Old Seongnam). Mặc dù về mặt hành chính thuộc tỉnh Gyeonggi, nhưng đời sống và xu hướng giá của những nơi này cùng chung quỹ đạo với Seoul.
Cuối cùng, cần chú ý đến những vị trí được định hướng bởi sự thay đổi cấu trúc dân số.
Khi bước vào xã hội siêu già hóa, khả năng tiếp cận các bệnh viện lớn, hay còn gọi là 'Byeong-se-kwon' (khu vực gần bệnh viện), đang trở thành thước đo quan trọng quyết định giá nhà. Các khu vực gần Bệnh viện Severance Gangnam, Bệnh viện Asan và Bệnh viện Samsung Seoul có tính ổn định giá cực kỳ cao nhờ nhu cầu bền vững từ những người cao tuổi có tài sản.
Ngược lại, 'vành đai bán dẫn', nơi tụ hội các kỹ sư trẻ thu nhập cao, chính là động lực duy trì sự trẻ trung của thành phố. Cụm bán dẫn hệ thống ở Namsa·Idong, Yongin và Thành phố mới Godeok, Pyeongtaek là nơi tập trung các việc làm ở tầm quốc gia. Nguyên tắc cơ bản của bất động sản là nơi nào có việc làm, nơi đó có con người, và nơi nào có con người, nơi đó có tiền, vẫn giữ nguyên giá trị trong năm 2026.
Tóm lại, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ được tóm gọn là 'sự biến mất của giá trị trung bình'. Một thị trường phân hóa sẽ diễn ra, nơi những vị trí tốt trở nên đắt đỏ hơn và những vị trí mập mờ sẽ bị bỏ lại phía sau.
Nếu là người chưa sở hữu nhà, thay vì chỉ chờ đợi bốc thăm căn hộ mới, hãy mua những căn hộ hiện hữu có giá tốt ở ngoại ô Seoul hoặc các khu vực cốt lõi của Gyeonggi để bước lên bậc thang đầu tiên của tài sản. Đối với những người sở hữu một căn nhà, đây là thời điểm vàng để chuyển sang các khu vực có đẳng cấp cao hơn, và những người sở hữu nhiều nhà nên sắp xếp lại danh mục đầu tư bằng cách bán các bất động sản kém tiềm năng và chỉ giữ lại một căn thật chất lượng.
Cơ hội không nằm trong nỗi sợ hãi hay kỳ vọng mơ hồ, mà nằm trong việc phân tích vị trí tỉnh táo và khả năng thực thi quyết liệt phù hợp với nguồn lực tài chính của bản thân. Hy vọng rằng năm 2026 sẽ là năm đầu tiên để bạn vươn mình, bằng cách chiếm lĩnh 'tảng đá vị trí' không hề lay chuyển giữa những con sóng lớn.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'StuTV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)', v.v.