[비즈한국] Trong thị trường bất động sản, có một từ đáng sợ hơn cả “giá cả”. Đó chính là “sự bất định”. Giá cả có thể tăng hay giảm, nhưng khi các quy định thay đổi đột ngột mà không có báo trước, thị trường sẽ tê liệt. Cột mốc mà thị trường đang phải đối mặt hiện nay là ngày 9 tháng 5 năm 2026. Điều này là bởi biện pháp tạm thời miễn áp dụng thuế thu nhập cá nhân nặng đối với những người sở hữu nhiều nhà trong khu vực điều chỉnh đã được quy định trong luật cho đến ngày đó. Nội dung sửa đổi Nghị định của Luật Thuế thu nhập đã được công bố và thông báo lập pháp quy định gia hạn thời hạn miễn thuế nặng từ “ngày 9 tháng 5 năm 2025” sang “ngày 9 tháng 5 năm 2026”. Điều này đồng nghĩa với việc nếu không có biện pháp bổ sung nào, thì kể từ ngày 10 tháng 5, hệ thống sẽ “quay trở lại” như cũ.
Tuy nhiên, chúng ta cần phải bình tĩnh nhìn nhận vấn đề này. Chính sách thường dao động giữa “xác định” và “dự báo”. Trên thực tế, trong quá khứ, chính phủ đã từng nhiều lần vạch rõ ranh giới khi phản hồi các báo cáo liên quan đến định hướng chính sách kinh tế (hoặc các kế hoạch hàng năm tương tự) với ý kiến rằng “chưa có nội dung nào được quyết định”.
Nói cách khác, thị trường ngày nay đang đồng thời đối mặt với sự thật rằng “ngày 9 tháng 5 là hạn chót theo quy định” và khả năng rằng “việc gia hạn có thể thay đổi tùy thuộc vào quá trình chính trị và chính sách”. Chính sự bất định kép này là đơn thuốc chắc chắn nhất khiến các giao dịch bị đóng băng.
Vấn đề cốt lõi không phải là “thuế suất cao”. Câu hỏi quan trọng hơn chính là: “Thuế thu nhập nặng” sẽ tác động theo hướng nào trong môi trường thị trường hiện nay? Hay nói cách khác, ngày 9 tháng 5 sẽ là “ngày giải phóng nguồn cung” hay “ngày đóng băng nguồn cung”?
Ý nghĩa của ngày 9 tháng 5: Tăng thuế có làm tăng nguồn cung?
Thuế thu nhập nặng đối với người sở hữu nhiều nhà là cơ chế áp thêm thuế suất bổ sung vào thuế suất cơ bản (6-45%) khi một người sở hữu từ hai căn nhà trở lên trong khu vực điều chỉnh bán nhà. Nếu việc áp thuế nặng được tái áp dụng, người sở hữu 2 căn nhà sẽ bị cộng thêm 20 điểm phần trăm, người sở hữu 3 căn nhà bị cộng thêm 30 điểm phần trăm. Khi tính cả thuế thu nhập địa phương, mức thuế suất hiệu dụng tối đa có thể lên tới 82,5%, tạo ra một cú sốc lớn cho thị trường.
Ngoài ra, cấu trúc loại trừ áp dụng khấu trừ đặc biệt cho việc nắm giữ lâu dài đối với trường hợp người sở hữu nhiều nhà trong khu vực điều chỉnh bán bất động sản cũng đang được thảo luận.
Mục tiêu chính sách của hệ thống này thường được giải thích qua hai điểm. Một là, tăng “động lực bán” của những người sở hữu nhiều nhà để tăng nguồn cung và ổn định giá cả. Hai là, giảm nhu cầu thông qua việc đánh thuế trừng phạt đối với nhu cầu đầu tư để giảm “lợi nhuận kỳ vọng”. Tuy nhiên, hai mục tiêu này thường xung đột nhau trong thực tế. Để khuyến khích bán, chi phí giao dịch phải thấp. Ngược lại, nếu làm tăng chi phí giao dịch, “lý do để bán” sẽ biến mất. Nói cách khác, bản thân tư duy tăng thuế giao dịch để khuyến khích bán có thể là một sự mâu thuẫn về cấu trúc.
Đặc biệt lần này, “thể trạng thị trường” đã khác trước. Nhiều khu vực đã bị đưa vào diện khu vực quy định, và các giao dịch chung cư đang bị chồng chất bởi các hạn chế mạnh như giấy phép giao dịch đất đai.
Điều kiện vay vốn cũng đang thắt chặt. Một số báo cáo cho biết việc huy động vốn đã trở nên khó khăn hơn với các tỷ lệ LTV 40%, DTI 40%.
Trong một thị trường mà “muốn mua cũng không thể mua”, tín hiệu “hãy bán đi” có khả năng làm đứt gãy giao dịch hơn là làm tăng giao dịch.
Lý do tại sao “đóng băng giao dịch” có thể đến trước thay vì “bán tháo”
Khi hạn chót ngày 9 tháng 5 đến gần, hai luồng chuyển động trái ngược sẽ xuất hiện đồng thời. Đầu tiên là “nguồn cung chuyến cuối”. Những người sở hữu nhiều nhà tìm cách chốt số tiền còn lại trước ngày 9 tháng 5 để tránh thuế, dẫn đến xu hướng hạ giá để đưa nhà ra thị trường. Giới truyền thông đã thổi bùng nỗi sợ hãi khi đưa ra ví dụ về việc một người sở hữu 3 căn hộ đã nắm giữ 10 năm tại Bundang khi bán với khoản chênh lệch 1 tỷ won sẽ có gánh nặng thuế khác biệt đáng kể giữa giai đoạn miễn trừ và sau khi kết thúc thời hạn miễn trừ.
Thứ hai là “gồng lỗ”. Khi thuế càng cao, việc bán nhà càng khó đạt được điểm hòa vốn, và những người giàu có nếu dòng tiền vẫn ổn định sẽ có xu hướng chọn phương án “cứ giữ đó”. Trên thực tế, ngay cả các bài báo cũng nêu ra nhận định rằng việc “gồng” và “tặng cho” có thể gây ra tình trạng đóng băng nguồn cung.
Trong giai đoạn này, điều nguy hiểm hơn cả “nguồn cung chuyến cuối” chính là khoảnh khắc mà sự “gồng lỗ” chiếm ưu thế. Khi giao dịch giảm, giá không chỉ đi theo một hướng. Thậm chí trong cùng một khu chung cư, sẽ có sự phân hóa giữa “món hàng bán được” và “món hàng không bán được”, và giá cả không còn là chỉ số mà chỉ còn là “trường hợp đơn lẻ”. Trong một thị trường có khối lượng giao dịch giảm, giá cao kỷ lục và giá bán tháo tồn tại song song. Và những người tham gia thị trường chỉ diễn giải quá mức những trường hợp dễ thấy nhất. Đây là giai đoạn “cảm nhận” lấn át “sự thật”.
Cái giá của “điệp khúc” lặp đi lặp lại suốt 20 năm
Thuế thu nhập nặng đối với người sở hữu nhiều nhà về mặt lịch sử cũng gần giống như một “điệp khúc lặp lại”. Kể từ khi được áp dụng vào năm 2004, đã có những tổng kết cho thấy việc gia hạn/bãi bỏ và khôi phục/tăng cường được lặp đi lặp lại tùy theo sự thay đổi của chính quyền.
Sự lặp lại này không chỉ đơn thuần là thay đổi một loại thuế. Nhà ở không phải là mặt hàng mua đi bán lại trong 1-2 năm. Đó là quyết định 10 năm liên quan đến kinh doanh, giáo dục, nghỉ hưu, thừa kế và cho thuê. Tuy nhiên, nếu chính sách cứ lặp lại sự vận động con lắc “tăng cường - gia hạn - tăng cường” theo đơn vị vài năm, thị trường sẽ không hoạt động dựa trên “quy tắc” mà dựa trên “sự đoán ý”.
Điều gì sẽ xảy ra nếu niềm tin chính sách sụp đổ? Thứ nhất, giao dịch không bị chi phối bởi thuế mà bởi các “thông báo”. Giá chào bán biến động theo từng dòng tin tức kiểu như “nghe nói gia hạn”, “nghe nói không gia hạn”. Thứ hai, hiệu quả của thuế có thể đi ngược lại với mục tiêu. Dù nhắm vào người sở hữu nhiều nhà, nhưng kết quả lại làm tăng xu hướng dồn về “một căn nhà xịn”, thúc đẩy xu hướng bán bỏ những căn ở vùng ven có giá trị thấp hơn. Thứ ba, khi việc trốn thuế chuyển sang hình thức “tặng cho”, nguồn thu thuế có thể không tăng như kỳ vọng mà chỉ làm giảm tính thanh khoản của thị trường.
Kết luận: “Niềm tin vào quy tắc” làm thị trường chuyển động hơn là “lưỡi dao thuế”
Thuế là công cụ của chính sách. Tuy nhiên, công cụ phải được sử dụng phù hợp với tình hình. Trong giai đoạn nguồn cung thiếu hụt và giao dịch đã giảm, việc áp dụng biện pháp làm tăng chi phí giao dịch có nguy cơ làm tắc nghẽn mạch máu của thị trường hơn là giảm giá. Ngày 9 tháng 5 không chỉ là một sự kiện thuế đơn thuần. Đó là ngày thử thách xem liệu chính sách có khả năng khôi phục “vòng tuần hoàn của giao dịch”, có thiện chí cung cấp các quy tắc dễ dự đoán khi giao tiếp với thị trường hay không.
Chính trị muốn thể hiện “ý chí” thông qua thuế. Nhưng thị trường không phản ứng với ý chí mà phản ứng với “lịch trình” và “quy tắc”. Nếu điệp khúc lặp lại một lần nữa trước và sau ngày 9 tháng 5, cái giá phải trả sẽ không dừng lại ở gánh nặng thuế của một nhóm người cụ thể. Giao dịch dừng lại, việc định giá bị bóp méo, chi phí thuê nhà bị chuyển dịch, và cuối cùng người sử dụng thực tế phải trả cái giá lớn nhất. Điều mà chính sách thực sự cần nhắm tới không phải là “người sở hữu nhiều nhà” mà là “sự bất định”. Khi sự bất định biến mất, thị trường mới chuyển động trở lại.
Cuối cùng, tôi muốn nhấn mạnh rằng hệ thống thuế thu nhập nặng không phải là vấn đề “thiện ác”. Kiểm soát đầu cơ là cần thiết. Nhưng nếu kết quả của việc kiểm soát đầu cơ là đóng băng giao dịch, bất ổn cho thuê và làm tăng chi phí mua nhà của người dùng thực tế, thì chính sách đó đã mất đi mục đích. Tranh luận xung quanh ngày 9 tháng 5 cuối cùng phải tập trung vào việc “làm thế nào để thị trường chuyển động” thay vì “nhắm vào ai”. Quy tắc tinh vi, thông báo đầy đủ, thực thi nhất quán. Chỉ khi hội đủ ba yếu tố này, thị trường mới thực sự chuyển động bằng lẽ thường chứ không phải bằng thuế.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm tại Phòng nghiên cứu bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver “Hành trình khám phá thế giới của Pashong” và kênh YouTube “StuTV”. Các cuốn sách tiêu biểu của ông bao gồm: “Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)”, “Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)”, “Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)”, “Tương lai bất động sản Incheon (2022)”, “Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)”, “Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)”, “Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)”, v.v.