[비즈한국] Trước khi là một khoản ‘đầu tư’, nhà ở chính là ‘hạ tầng để sinh tồn’. Và hạ tầng luôn âm thầm nhưng chắc chắn buộc con người phải đưa ra lựa chọn. Thị trường nhà ở Hàn Quốc hiện nay đang như vậy. Đây không phải là vấn đề của cái gọi là khu vực thượng lưu như 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa), khu vực Mapo-Yongsan-Seongdong, hay Dongjak, Gangdong, Yangcheon. Bây giờ, câu hỏi bản chất hơn không còn là “Liệu có thể mua được nhà ở khu thượng lưu không?” mà là “Liệu có thể đảm bảo có được ngôi nhà của riêng mình hay không?”. Trong bối cảnh giá thuê nhà theo kiểu Jeonse tăng vọt, giá thuê hàng tháng tăng mạnh và nguồn cung nhà ở mới giảm dần, kỳ vọng rằng ‘nếu chờ đợi thì một ngày nào đó thị trường sẽ ổn định’ đang dần mất đi cơ sở. Dù là vùng ven Seoul, các khu vực bán trung tâm ở thủ đô, hay các khu vực trọng điểm ở địa phương, đây chính là lúc cần cân nhắc nghiêm túc việc sở hữu nhà.
Mục đích của bài viết này không phải là một kiểu tiếp thị dựa trên nỗi sợ hãi, cũng không phải là khẩu hiệu “Hãy mua bằng mọi giá”. Chỉ đơn giản là chúng ta cần thừa nhận sự thật rằng thị trường nhà ở đã bước vào một cấu trúc khác so với quá khứ. Khi cấu trúc thay đổi, tiêu chí đánh giá cũng phải thay đổi. Chúng ta không thể đối phó với ‘sự gia tăng chi phí nhà ở’ và ‘mất ổn định nơi cư trú’ hiện nay bằng ‘kỳ vọng giảm giá’ của quá khứ. Giờ đây, thay vì chỉ nhìn vào giá mua bán, hãy cùng nhìn vào xu hướng dài hạn của chi phí nhà ở do sự thay đổi của Jeonse, thuê tháng, nguồn cung, tài chính và cơ cấu hộ gia đình tạo ra.
Thứ nhất, Jeonse đang trở thành một ‘sản phẩm khan hiếm’ chứ không còn là ‘cách cư trú giá rẻ’.
Jeonse là một chế độ đặc thù của Hàn Quốc, và nhiều hộ gia đình đã sử dụng nó như một nấc thang để sở hữu nhà. Tuy nhiên, thị trường Jeonse hiện nay đang bắt đầu mang đặc điểm của một ‘cuộc tranh giành’ thay vì là một ‘phòng chờ’. Gánh nặng vay vốn của chủ nhà càng lớn và xu hướng né tránh rủi ro cho thuê càng cao thì nguồn cung Jeonse càng giảm. Khi Jeonse giảm, tiền đặt cọc tăng lên. Khi tiền cọc tăng, người thuê lại cần vay vốn, và khi việc vay vốn trở nên khó khăn, họ bị đẩy sang hình thức thuê nhà hàng tháng. Chu kỳ này giống một con đường mang tính cấu trúc hơn là một hiện tượng tạm thời.
Jeonse vốn là ‘vùng đệm’ trước khi chuyển sang sở hữu nhà. Thế nhưng vùng đệm đó đang mỏng dần. Khi Jeonse trở nên bất ổn, người dân không còn ‘bám trụ bằng Jeonse’ mà trở nên tuyệt vọng trong việc ‘giành lấy Jeonse’, và trong quá trình đó, giá cả càng bị đẩy lên cao. Nếu thị trường Jeonse lung lay, thị trường mua bán có thể chậm lại, nhưng thị trường cho thuê sẽ không bao giờ dễ chịu hơn. Đừng vui mừng khi giá Jeonse giảm, mà hãy cảnh giác với việc Jeonse đang biến mất. Nơi Jeonse biến mất, nhà cho thuê hàng tháng sẽ thế chỗ. Thuê hàng tháng trực tiếp bào mòn dòng tiền của các hộ gia đình. Chi phí nhà ở một khi đã tăng thì rất khó quay đầu giảm.
Thứ hai, kỷ nguyên thuê nhà hàng tháng không phải là ‘kỷ nguyên của thu nhập’ mà là ‘kỷ nguyên của chi tiêu’.
Một xã hội có tỷ lệ thuê nhà hàng tháng gia tăng thoạt nhìn có vẻ giống như “sự cư trú linh hoạt”. Tuy nhiên, đối với hầu hết các hộ gia đình, đây không phải là sự linh hoạt mà là một áp lực. Thuê nhà hàng tháng lấy đi thời gian tích lũy tài sản. Ngay cả khi có cùng mức thu nhập, nếu tỷ trọng chi phí thuê nhà cao, khả năng tiết kiệm và đầu tư sẽ giảm xuống. Kết quả là khoảng cách giàu nghèo về tài sản càng mở rộng. Nhà ở không còn là bàn đạp để dịch chuyển tầng lớp xã hội, mà trở thành thiết bị cố định tầng lớp.
Vấn đề đặc biệt nằm ở chỗ tiền thuê nhà hàng tháng không hề tăng một cách ‘chậm rãi’. Khi thị trường chuyển dịch nhanh chóng từ Jeonse sang thuê tháng, quá trình tìm giá của nhà cho thuê diễn ra rất thô bạo và nhanh chóng. Nhu cầu đổ dồn trong khi nguồn cung có hạn, khiến quyền thương lượng của người thuê yếu đi. Trong giai đoạn tiền thuê nhà lan rộng, câu nói “năm sau chắc sẽ giảm thôi” không còn hiệu quả. Tiền thuê hàng tháng là nỗi đau cảm nhận được hàng tháng, và nỗi đau đó hạ thấp mức sống ngay lập tức. Nó thậm chí còn xâm lấn cả các khoản chi tiêu thiết yếu khác như giáo dục con cái, y tế và chuẩn bị cho tuổi già.
Khi chi phí nhà ở tăng, mọi người thường chỉ nghĩ đến ‘giá nhà’, nhưng thực tế, điều đáng sợ hơn là cấu trúc chi phí cuộc sống đang bị tái thiết. Trong thời kỳ tái thiết này, lựa chọn mua nhà không còn là đầu tư mà trở thành một phương tiện kiểm soát chi phí. Việc có một ngôi nhà của riêng mình giúp tránh khỏi sự biến động của giá thuê, về lâu dài, nó trở thành một điểm tựa ổn định cho tài chính gia đình.
Thứ ba, sự sụt giảm nguồn cung nhà ở không phải là ‘tâm lý’ mà là ‘vật lý’.
Biến số mạnh nhất trong thị trường nhà ở chính là ‘nguồn cung vật lý’. Nếu nguồn cung đủ, giá cả và tiền thuê sẽ ổn định. Tuy nhiên, nếu nguồn cung giảm, kết quả đó không thể được giải quyết bằng tâm lý. Câu nói “nếu mọi người sợ không mua thì giá sẽ ổn định” có thể áp dụng cho thị trường mua bán ngắn hạn, nhưng khó áp dụng cho thị trường cư trú. Con người cần sống, các hộ gia đình cần nhà, và môi trường làm việc hay giáo dục của địa phương không thể di chuyển tức thời.
Trong giai đoạn nguồn cung giảm, tính khan hiếm của nhà mới và nhà mới xây dựng gần đây sẽ tăng lên. Đồng thời, nó cũng đẩy cả nhà cũ trở thành ‘hàng thay thế’. Sự lựa chọn “vì không mua được khu thượng lưu nên cứ đợi” càng kéo dài, cái giá của sự chờ đợi đó càng được trả bằng tiền thuê nhà. Trong giai đoạn nguồn cung giảm, tiền thuê nhà có tính cứng nhắc hướng xuống rất mạnh, và cuối cùng thị trường mua bán sẽ đi theo giá tiền thuê. Thời gian không đứng về phía người mua, mà đứng về phía thị trường đang thiếu nguồn cung.
Thứ tư, giờ là lúc vứt bỏ khung tư duy “không ở khu thượng lưu là thất bại”.
Nhiều người do dự mua nhà chỉ vì một lý do duy nhất. Đó là câu hỏi: “Dù sao cũng không phải Gangnam, cũng không phải khu thượng lưu, liệu bây giờ mua có đúng không?”. Câu hỏi này rất tự nhiên vì thị trường tài sản bấy lâu nay vận động theo ‘trung tâm khu thượng lưu’. Tuy nhiên, khung tư duy sẽ mất hiệu lực khi tình hình thay đổi.
Câu hỏi cần thiết lúc này là:
“Trong mức độ tôi có thể gánh vác, liệu tôi có thể đảm bảo cả sự ổn định nơi ở và tính thanh khoản trong tương lai hay không?”
Khu thượng lưu có thể là ‘đáp án’, nhưng không thể là đáp án cho tất cả mọi người. Thay vào đó, càng bị nhốt trong tư duy khu thượng lưu, nhiều hộ gia đình càng không thể đưa ra quyết định và phải gánh chịu toàn bộ chi phí thuê nhà tăng cao. Quyết định mua nhà không phải là việc chọn ‘khu vực có giá cao nhất’, mà là việc đảm bảo ‘căn cứ hợp lý nhất trong bán kính cuộc sống của mình’.
Dù là vùng ven Seoul, bán trung tâm ở thủ đô, hay khu vực trọng điểm ở địa phương, cuối cùng thì ba yếu tố nâng đỡ giá nhà vẫn là: Công việc (nhu cầu), giao thông (khả năng tiếp cận) và hạ tầng cuộc sống (đặc tính định cư). Cộng thêm trường học và chất lượng sản phẩm. Những nơi hội tụ các điều kiện này sẽ tồn tại ngay cả khi không phải là khu thượng lưu. Và như hiện nay, khi gánh nặng Jeonse và tiền thuê hàng tháng càng lớn, nhu cầu thực tế ở những ‘khu vực căn cứ’ này càng trở nên vững chắc hơn.
Thứ năm, địa phương cũng không phải ngoại lệ. ‘Khu vực trọng điểm địa phương’ lại càng quan trọng hơn lúc này.
Khi nói về địa phương, chúng ta thường chia thành các thái cực. Chỉ lặp lại cuộc tranh luận giữa “địa phương đã kết thúc” và “địa phương cũng tăng giá”. Tuy nhiên, thực tế phức tạp hơn nhiều. Địa phương không phải là một thị trường duy nhất. Khu vực sống trọng tâm của các thành phố trực thuộc trung ương, nơi ở gần khu công nghiệp, điểm giao thông huyết mạch, và nơi tập trung các trường đại học, bệnh viện, cơ quan hành chính đều có nền kinh tế khác biệt ngay cả trong chính địa phương đó. Khu vực trọng điểm địa phương tồn tại không phải vì ‘dân số tăng’, mà vì ‘nhu cầu vẫn còn ở lại’.
Có hai lý do khiến việc sở hữu nhà tại khu vực trọng điểm địa phương trở nên quan trọng.
Thứ nhất, khi Jeonse giảm, địa phương cũng sẽ nhanh chóng chuyển sang thuê nhà hàng tháng. Đây không phải vấn đề của riêng thủ đô. Ngược lại, nguồn cung nhà mới ở địa phương càng hạn chế thì tiền thuê nhà mới lại càng có thể tăng nhanh. Thứ hai, ở địa phương, một khi gánh nặng chi phí nhà ở tăng lên, việc ‘di chuyển đến nơi thay thế’ không hề dễ dàng. Bởi vì có nhiều hộ gia đình bị cố định nơi sống do công việc, giáo dục hoặc phụng dưỡng cha mẹ. Ở Seoul, bạn có thể chuyển sang khu bên cạnh, nhưng ở địa phương, việc di chuyển có thể dẫn đến sự sụp đổ cuộc sống.
Các khu vực trọng điểm ở địa phương nên được tiếp cận từ góc độ ‘phòng thủ chi phí cuộc sống’ trước khi nói đến ‘lợi nhuận đầu tư’. Nếu mục đích mua nhà không chỉ là ‘chênh lệch giá’, thì việc mua nhà hợp lý ở các khu vực trọng điểm địa phương lại càng mang tính thuyết phục.
Tuy nhiên, không nên mua một cách mù quáng: Điều cần thiết lúc này là ‘kỹ thuật lựa chọn’. Việc nói đây là thời điểm nên cân nhắc mua nhà không có nghĩa là bạn có thể mua bất kỳ căn nhà nào. Ngược lại, vào thời điểm thị trường nhà ở thay đổi về cấu trúc, ‘mua cái gì’ trở nên quan trọng hơn nhiều.
Cuối cùng, tôi muốn trả lời câu hỏi: ‘Liệu chờ đợi thêm chút nữa có thể mua rẻ hơn không?’.
Câu hỏi này luôn có hiệu lực. Tuy nhiên, tiền đề của câu hỏi hiện nay đã thay đổi. Trước đây, cái giá của sự chờ đợi tương đối thấp. Jeonse còn dồi dào, gánh nặng thuê tháng không lớn như bây giờ, và nguồn cung nhà mới là vùng đệm cho thị trường. Nhưng sự chờ đợi lúc này không phải là ‘miễn phí’. Trong lúc chờ đợi, tiền cọc Jeonse tăng, tiền thuê tháng tăng, chi phí chuyển nhà tăng và môi trường giáo dục của con cái bị lung lay. Nghĩa là, sự chờ đợi chính nó có thể là một khoản lỗ.
Tất nhiên, giá cả có lên có xuống. Có thể có những đợt điều chỉnh ngắn hạn. Nhưng nếu mục đích của nhà ở không phải là ‘bán vào ngày mai’ mà là ‘sống vào hôm nay’, thì tiêu chí đánh giá phải khác đi. Nếu bạn có thể duy trì sự ổn định nơi ở và khu vực sinh hoạt trong phạm vi gánh vác được, thì việc đưa ra ‘lựa chọn phù hợp’ quan trọng hơn là cố gắng đoán trúng đáy của thị trường.
Nhà ở là nền tảng của cuộc sống, và nền tảng nếu lung lay sẽ làm lung lay mọi thứ. Trong một thị trường như hiện nay, câu nói “hãy đợi thêm chút nữa” thường trở thành lời khuyên thiếu trách nhiệm. Trong lúc chờ đợi, chi phí nhà ở tăng lên, cơ hội ít đi, và cuộc sống trở nên mệt mỏi. Ngược lại, người đã sở hữu nhà có thể lập kế hoạch ngay cả trong sự bất định. Họ chọn trường cho con, tính toán việc chuyển nơi làm việc và thiết kế cho tuổi già. Đó chính là sức mạnh mà sự ổn định nhà ở mang lại.
Không cần phải là Gangnam. Không cần phải là khu thượng lưu. Điều quan trọng là đảm bảo ‘trong phạm vi mình có thể gánh vác’, một ‘nơi vẫn còn nhu cầu’ với ‘cấu trúc có thể bám trụ’. Đây là giai đoạn mà càng trì hoãn quyết định, cái giá phải trả càng lớn. Nếu thị trường nhà ở đã thay đổi, cách lựa chọn của chúng ta cũng phải thay đổi. Bây giờ là lúc quay trở lại với bản chất của nhà ở, đó là chi phí và sự ổn định.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là đội trưởng tại trụ sở nghiên cứu bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành và dẫn dắt blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và YouTube 'Stu TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)', v.v.