[비즈한국] Trong khi dự án tái thiết Khu 4 Apgujeong, quận Gangnam, Seoul - được coi là 'con cá lớn' trong các dự án chỉnh trang đô thị năm nay - bắt đầu các thủ tục lựa chọn nhà thầu, thì các chỉ dẫn đấu thầu đang vấp phải nhiều ý kiến chỉ trích. Các chuyên gia cho rằng chỉ dẫn này quá bảo thủ hoặc thiếu chuyên nghiệp, khi vừa áp đặt trách nhiệm nặng nề cho các công ty xây dựng nếu việc cấp phép thiết kế thay thế bị thất bại gây chậm trễ dự án, vừa xuất hiện những quy định mâu thuẫn giữa các loại tài liệu đấu thầu khác nhau.
Theo giới kinh doanh chỉnh trang đô thị, Hiệp hội Tái thiết Khu 4 Apgujeong sẽ tổ chức Hội nghị đại biểu lần thứ 2 năm 2026 vào ngày 19 tới để thông qua kế hoạch lựa chọn nhà thầu và hướng dẫn đấu thầu (dự thảo). Chỉ dẫn đấu thầu lần này yêu cầu các công ty tham gia đấu thầu phải nộp cam kết hoàn thành dự án có trách nhiệm và đề xuất phương thức thanh toán chi phí xây dựng theo hình thức 'thanh toán theo khối lượng công việc hoàn thành trong phạm vi doanh thu bán hàng'. Hiệp hội dự kiến sẽ công bố đấu thầu vào ngày 27 tháng này sau khi thông qua hội nghị đại biểu và chọn nhà thầu vào tháng 5. Tổng chi phí xây dựng dự kiến của dự án tái thiết Khu 4 Apgujeong là 2,1154 nghìn tỷ won (12,5 triệu won mỗi 3,3㎡) với tiền đặt cọc đấu thầu lên tới 100 tỷ won.
Nội dung này trước đó đã bị bác bỏ tại Hội nghị đại biểu lần thứ 1 năm 2026 diễn ra vào ngày 6 vừa qua. Được biết, các đại biểu tại hội nghị đã yêu cầu bổ sung các điều kiện như nộp cam kết hoàn thành dự án có trách nhiệm và điều kiện thanh toán theo khối lượng trong doanh thu bán hàng vốn thiếu trong chỉ dẫn đấu thầu cũ. Cam kết hoàn thành dự án có trách nhiệm là lời hứa của nhà thầu sẽ hoàn thành công trình trong thời hạn quy định, ngoại trừ các lý do bất khả kháng như thiên tai. Thông thường, việc vi phạm sẽ kèm theo điều kiện bên thi công phải tiếp quản khoản vay của bên chủ đầu tư. Thanh toán theo khối lượng trong doanh thu bán hàng là phương thức chi trả chi phí xây dựng dựa trên tiến độ công việc khi doanh thu bán hàng được tạo ra.
Đánh giá về chỉ dẫn đấu thầu này, giới chuyên môn cho rằng nó quá bảo thủ. Điển hình là quy định yêu cầu nộp cam kết về trách nhiệm và chi phí đối với việc cấp phép thiết kế thay thế. Hiệp hội yêu cầu nếu thiết kế thay thế do nhà thầu đề xuất bị từ chối hoặc bị trả lại trong quá trình thẩm định cấp phép do lỗi của nhà thầu, hoặc nếu các nội dung đã thông qua có điều kiện không thể thực hiện dẫn đến không thể triển khai dự án, thì nhà thầu phải chịu chi phí thiết kế lại và trả phí chậm trễ tương ứng với số ngày trì hoãn dự án. Ngoài ra còn có các biện pháp như tịch thu tiền đặt cọc đấu thầu nếu không thực hiện.
Cam kết trách nhiệm cấp phép thiết kế thay thế là một biện pháp tự cứu mới được một số hiệp hội áp dụng gần đây để ngăn chặn các thiết kế thay thế bất hợp lý. Thiết kế thay thế là phương án thiết kế do nhà thầu đề xuất, bổ sung thêm công năng và tiện ích so với thiết kế gốc mà chủ đầu tư đưa ra. Gần đây, một số địa điểm chỉnh trang đô thị đã đưa vào quy định cam kết hoàn thành dự án có trách nhiệm để tránh việc dự án bị chậm trễ do cấp phép thiết kế thay thế. Tuy nhiên, một số ý kiến chỉ trích rằng những cam kết này đang ngăn cản các thiết kế thay thế sáng tạo giúp nâng cao giá trị căn hộ. Đặc biệt, Khu 4 Apgujeong còn có mức chế tài rất nghiêm khắc khi bắt buộc trả phí chậm trễ theo hợp đồng nếu dự án bị trì hoãn.
Mặt khác, cũng có những chỉ trích cho rằng chỉ dẫn đấu thầu của Khu 4 Apgujeong còn thiếu sót. Theo kế hoạch lựa chọn nhà thầu (dự thảo) trong tài liệu hội nghị đại biểu vào ngày 19 tới, hiệp hội cho phép các nhà thầu có cơ hội giới thiệu công ty và video quảng bá (trong vòng 20 phút) tại buổi giải trình quảng bá chung. Tuy nhiên, trong cùng tài liệu đó, hướng dẫn đấu thầu chọn nhà thầu (dự thảo) lại quy định thời gian giới thiệu công ty và video quảng bá của nhà thầu tại buổi giải trình chung là trong vòng 30 phút. Như vậy, kế hoạch chọn nhà thầu và hướng dẫn đấu thầu của hiệp hội đang mâu thuẫn với nhau về thời gian quảng bá.
Đây không phải là chỉ dẫn đấu thầu mâu thuẫn duy nhất. Theo hướng dẫn đấu thầu chọn nhà thầu (dự thảo) trong tài liệu hội nghị đại biểu, nhà thầu Khu 4 Apgujeong không thể yêu cầu tăng chi phí xây dựng ngay cả khi tình trạng địa chất thực tế khác với báo cáo khảo sát địa chất do hiệp hội cung cấp khi đào móng hoặc khi phải thay đổi phương pháp thi công do điều này. Ngược lại, hợp đồng thầu (dự thảo) trong cùng tài liệu lại quy định rằng bên nhận thầu có thể yêu cầu điều chỉnh giá trị hợp đồng trong các trường hợp trên. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận và điều chỉnh giá trị hợp đồng trong phạm vi số tiền được tính toán theo điều khoản thay đổi thiết kế của hợp đồng.
Một người trong giới chỉnh trang đô thị cho biết: "Cam kết trách nhiệm cấp phép thiết kế thay thế của Khu 4 Apgujeong được phân tích là còn nghiêm ngặt hơn cả Khu 2 Apgujeong - nơi yêu cầu 'chịu chi phí như chi phí xây dựng, chi phí di dời, chi phí tài chính do lạm phát nếu dự án bị chậm trễ'. Nếu áp đặt trách nhiệm quá mức đối với việc thất bại trong cấp phép thiết kế thay thế, các công ty xây dựng có khả năng sẽ không đề xuất thiết kế thay thế hoặc đưa ra các thiết kế thay thế thực tế không khác gì thiết kế gốc. Những sai sót trong chỉ dẫn đấu thầu hiện tại dường như cũng có thể gây nhầm lẫn cho các công ty xây dựng không biết nên tin vào nội dung nào để bỏ thầu".
Kim Yun-su, Chủ tịch Hiệp hội Khu 4 Apgujeong, cho biết: "Đang xuất hiện tình trạng các khu căn hộ bị chậm trễ cấp phép do các thiết kế thay thế không khả thi. Các thành viên hiệp hội muốn có thiết kế thay thế sáng tạo, nhưng dù sao cũng phải nằm trong giới hạn của quy hoạch chỉnh trang đã được thông báo quyết định như tầm nhìn (tong-gyeong-chuk) hay đường chân trời (skyline). Chúng tôi có kế hoạch xác minh và giải quyết các lỗi được phát hiện trong chỉ dẫn đấu thầu ngay lập tức".
Khu căn hộ Apgujeong, quận Gangnam, Seoul được coi là chiến trường lớn nhất về chỉnh trang đô thị năm nay. Bắt đầu với Khu 4 Apgujeong trong tháng này, các khu 5 và 3 cũng dự kiến sẽ công bố đấu thầu chọn nhà thầu lần lượt vào nửa đầu và nửa sau năm nay. Khu 4, khu vực chọn nhà thầu đầu tiên với chi phí xây dựng 2,1154 nghìn tỷ won, dự kiến sẽ ảnh hưởng đến cục diện giành hợp đồng tại các khu vực còn lại. Hiện tại, Samsung C&T028260, Hyundai E&C000720, DL E&C375500, GS E&C006360... đang bày tỏ sự quan tâm đến việc giành hợp đồng. Khu 2, 'con cá lớn' của năm ngoái (2,7489 nghìn tỷ won), đã được Hyundai E&C giành hợp đồng thông qua chỉ định thầu.