[비즈한국] Trong thị trường bất động sản, 'thuế' dường như luôn là lá bài xuất hiện cuối cùng, nhưng trên thực tế, nó luôn là tín hiệu đầu tiên gây rung lắc tâm lý. Khi giá tăng, các biện pháp quản lý được đưa ra; nếu quản lý không hiệu quả, họ siết chặt cho vay; và tiếp theo, họ sẽ đụng đến thuế.
Đó cũng là lý do vì sao sau thời kỳ đánh thuế nặng đối với những người sở hữu nhiều nhà, hiện nay các cuộc thảo luận về việc gia tăng gánh nặng thuế ngay cả với 'người chỉ sở hữu một căn nhà' đang ngày càng có trọng lượng. Càng nhiều người tập trung vào việc chỉ giữ một căn, chính sách lại càng muốn phá vỡ sự tập trung đó. Và trong khoảnh khắc đó, công cụ dễ dàng nhất chính là thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng, đặc biệt là việc tác động vào 'bức tường chắn cuối cùng' mang tên khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn.
Trước đây, chủ sở hữu một căn nhà thường được xem là đối tượng được bảo vệ tương đối. Bởi lẽ, quan niệm cho rằng một căn nhà để ở không phải là 'đầu cơ' mà là 'cuộc sống' đã rất ăn sâu. Tuy nhiên, thực tế đã thay đổi. Một căn nhà tại khu vực trọng điểm của Seoul không còn đơn thuần là tài sản tiêu dùng của tầng lớp trung lưu mà đã trở thành khối tài sản khổng lồ và là biểu tượng xã hội. Đối với chính phủ, nếu sau khi đã siết chặt những người nhiều nhà mà giá vẫn không dễ dàng hạ nhiệt, thì đối tượng tiếp theo buộc phải nhắm đến chính là những căn nhà đắt đỏ của người sở hữu duy nhất. Đây cũng chính là điểm mà cụm từ 'đánh thuế công bằng' đang giành được sự ủng hộ.
Vấn đề là khi chính sách thuế tác động đến thị trường, ảnh hưởng không chỉ dừng lại ở việc tăng gánh nặng thuế. Nếu tăng thuế sở hữu, người ta hy vọng chi phí duy trì cao sẽ khiến hàng loạt bất động sản được tung ra thị trường, nhưng đồng thời nếu tăng thuế chuyển nhượng hoặc giảm khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn, gánh nặng khi bán sẽ lớn hơn khiến nguồn cung lại bị 'đóng băng'. Nếu mở một cánh cửa và đóng cánh cửa kia lại, thị trường sẽ không thể vận động. Giao dịch giảm, và khi giao dịch giảm, giá có vẻ như ổn định, nhưng thực chất không phải giá ổn định mà là chức năng của thị trường đã bị tê liệt. Ngay khoảnh khắc nhu cầu thực tế cần di chuyển bị chặn đứng, thị trường nhà ở sẽ trở nên bất ổn hơn.
Đặc biệt, cuộc thảo luận về việc cắt giảm khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn có thể tạo ra những làn sóng cực kỳ nhạy cảm trên thị trường. Đối với những người đã sở hữu và thực sự sinh sống lâu dài, việc khấu trừ này là một loại cam kết xã hội rằng 'thời gian sẽ giải quyết vấn đề'. Đây là cơ chế giảm chi phí đầu ra cho những người chọn sự ổn định về nhà ở thay vì lợi nhuận ngắn hạn. Vậy nếu cơ chế đó bị suy yếu, điều gì sẽ xảy ra? Thay vì việc thu thêm thuế, thông điệp rằng 'quy tắc niềm tin mà nhà nước ban tặng đã thay đổi' sẽ lan tỏa nhanh chóng trên thị trường. Mọi người chọn sự bất an thay vì tính toán. Và sự bất an sẽ làm ngừng các giao dịch.
Điều bị lung lay đầu tiên chính là thị trường luân chuyển nhà ở. Thị trường nhà ở hiện nay là cấu trúc duy trì giao dịch thông qua quá trình những người có nhu cầu thực di chuyển sang 'nơi ở tốt hơn một chút'. Thị trường chỉ tồn tại khi có những người di chuyển vì lý do cuộc sống như giáo dục, công việc, thay đổi cấu trúc gia đình, chuẩn bị cho tuổi già. Tuy nhiên, nếu khấu trừ dài hạn bị cắt giảm và gánh nặng thuế chuyển nhượng tăng lên, việc di chuyển sẽ đồng nghĩa với chi phí cao.
Cuối cùng, nhiều người quay sang lựa chọn 'cứ giữ thôi'. Khi sự cố chấp này tăng lên, thị trường trở nên yên tĩnh, nhưng sự yên tĩnh đó không phải là ổn định mà là trì trệ. Các giao dịch trở nên mỏng manh, và giá cả trở thành cấu trúc dễ bị lay động bởi một vài giao dịch bất thường. Thị trường không trở nên khỏe mạnh hơn mà chuyển sang cơ địa dễ bị chao đảo bởi những cú sốc nhỏ hơn.
Trong trường hợp việc tăng thuế sở hữu trở thành hiện thực, những làn sóng khác cũng được dự báo. Thuế sở hữu là khoản tiền phải nộp hàng năm dù không bán nhà. Tầng lớp có dòng tiền dư dả có thể chịu đựng được, nhưng những người về hưu, hộ gia đình có thu nhập giảm, hoặc những hộ có tài sản lớn nhưng thiếu tiền mặt có thể cảm thấy áp lực lớn. Gánh nặng này cuối cùng cũng tác động đến thị trường cho thuê. Khi chi phí tăng, xu hướng chuyển chi phí sang người thuê sẽ xuất hiện, và ở những nơi thị trường có thể chấp nhận, nó có thể dẫn đến áp lực tăng giá thuê hàng tháng. Không thể loại trừ khả năng chính sách nhằm kìm giá nhà lại dẫn đến kết quả đẩy chi phí nhà ở lên cao.
Một đặc điểm quan trọng khác là chính sách có thể vận động đồng thời theo cách 'siết chặt Seoul và nới lỏng địa phương'. Trong khi xu hướng mở rộng hoặc gia hạn các đặc quyền thuế đối với bất động sản tồn kho ở khu vực ngoài thủ đô vẫn tiếp diễn, thì tín hiệu tăng gánh nặng lên những căn nhà đắt đỏ ở Seoul và khu vực trọng điểm lại cùng tồn tại. Cuối cùng, thuế không làm thay đổi nhu cầu của khu vực, mà chính các ưu đãi thuế lại làm biến dạng thị trường.
Nhu cầu chạy theo ưu đãi thuế thường thiếu tính bền vững. Rất có khả năng nhu cầu đó sẽ rút đi ngay khi ưu đãi biến mất, điều này có thể làm tăng thêm sự biến động của thị trường địa phương. Có khả năng tình trạng phân cực bất thường, nơi một bên bị đóng băng và một bên chao đảo, sẽ ngày càng trầm trọng hơn.
Nếu mục tiêu của chính sách là 'ổn định giá', thì không thể thành công bằng cách chặn đứng các mạch máu của thị trường. Thuế rõ ràng là một công cụ quan trọng, nhưng nếu phương tiện vượt lên trên mục đích, thị trường sẽ ngừng phản ứng. Cách thức tác động đồng thời vào thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng có khả năng cao sẽ dẫn đến nghịch lý làm tăng nguồn cung trên danh nghĩa nhưng lại triệt tiêu các giao dịch. Đặc biệt, việc thay đổi đột ngột khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn không chỉ đơn thuần là tăng thuế mà là 'viết lại các quy tắc', và ngay khoảnh khắc đó, thị trường sẽ không còn tin vào các quy tắc đó nữa.
Trên hết, điều chính phủ không nên quên là một căn nhà không phải là một dòng trong bảng thống kê, mà là nơi sinh sống. Lập luận rằng cần quản lý hiệu ứng tài sản từ nhà ở cao cấp là có lý. Tuy nhiên, nếu trong quá trình đó mà làm tắc nghẽn khả năng di chuyển của người ở thực, làm bay hơi các giao dịch và kích thích giá thuê tăng, thì chính sách đó không phải là 'thành công trong việc giữ giá nhà' mà chỉ là 'làm tê liệt chức năng thị trường'.
Bất động sản không phải là thị trường chỉ tồn tại dựa trên giá cả. Cần phải có sự dịch chuyển, phải có mua bán, và phải có sự cân bằng giữa tiền gửi và thuê tháng. Thuế là công cụ cần điều chỉnh sự cân bằng đó một cách tinh tế, không được trở thành chiếc búa đập vỡ sự cân bằng.
Thay đổi thuế năm 2026 rốt cuộc không phải là lời tuyên bố rằng 'kỷ nguyên một căn nhà' đã kết thúc, mà là bài kiểm tra cho câu hỏi 'làm thế nào để giữ được sự cân bằng giữa công bằng và ổn định trong kỷ nguyên một căn nhà'. Câu trả lời rất đơn giản. Có thể tăng thuế. Tuy nhiên, cần đảm bảo thị trường có thể dự đoán được, sự dịch chuyển của người ở thực không bị chặn đứng, và không phạm sai lầm khi làm tăng chi phí của cả việc 'giữ' và 'di chuyển' cùng một lúc. Điều thị trường bất động sản Hàn Quốc hiện nay cần không phải là cường độ thuế, mà là tính nhất quán và khả năng dự đoán của chính sách. Nếu điều đó sụp đổ, thị trường sẽ lại bắt người dân phải trả giá bằng sự bất ổn.
Không phải vì thị trường bất động sản không ổn định mà chỉ dùng thuế để đè nén là có thể giải quyết được. Nếu chỉ kéo 'cần gạt thuế' mà không trực tiếp giải quyết các yếu tố cấu trúc như nguồn cung, tài chính, việc làm, giáo dục, khả năng di chuyển, thì thị trường sẽ bị tắc nghẽn ở mạch máu giao dịch chứ không phải ở giá cả.
Các cuộc thảo luận về thay đổi thuế năm 2026 là tín hiệu cho thấy thị trường nhà ở Hàn Quốc đã bước sang giai đoạn tiếp theo. Sau thời kỳ quản lý những người nhiều nhà, giờ đây kỷ nguyên 'tập trung vào một căn', bao gồm cả nhà cao cấp, có thể trở thành mục tiêu của chính sách.
Nếu điều chính sách thực sự muốn là ổn định giá nhà, thì thuế chỉ là phương tiện chứ không phải mục tiêu. Và điều thị trường thực sự sợ hãi không phải là mức thuế, mà là sự không thể dự đoán trước. Không phải nỗi sợ 'dù một căn cũng tăng thuế', mà chính niềm tin rằng 'dù một căn thì cuộc sống vẫn có thể di chuyển' mới là điều làm thị trường sống lại.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khảo sát Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm tại trụ sở khảo sát bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến du hành thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.