[비즈한국] Khi thời điểm tái định giá các khoản vay thế chấp được thực hiện với mức lãi suất thấp 2%/năm trong thời kỳ đại dịch COVID-19 chính thức quay trở lại, gánh nặng tài chính của các hộ gia đình đang có dấu hiệu gia tăng nhanh chóng. Vào thời điểm đó, điều kiện huy động vốn tốt đến mức người ta gọi đó là 'mức lãi suất thấp kỷ lục', nhưng trong 5 năm trôi qua, môi trường lãi suất đã thay đổi hoàn toàn. Giờ đây, sự chênh lệch đó đang trở thành hiện thực dưới dạng gánh nặng lãi vay.
Theo ngành tài chính, ước tính có tối đa hơn 12 nghìn tỷ won dư nợ từ các khoản vay thế chấp hỗn hợp do 4 ngân hàng lớn gồm KB Kookmin, Shinhan, Hana và Woori thực hiện vào năm 2021 sắp được tái định giá lãi suất trong năm nay. Khoản vay thế chấp hỗn hợp có cấu trúc áp dụng lãi suất cố định trong 5 năm đầu, sau đó lãi suất được điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Vấn đề nằm ở chỗ, lãi suất trái phiếu ngân hàng kỳ hạn 5 năm, vốn là tiêu chuẩn cho sản phẩm này, đã tăng vọt từ mức giữa 1% thời đó lên mức giữa 3% gần đây. Nghĩa là chỉ riêng lãi suất cơ bản đã tăng gấp đôi trở lên, và nếu cộng thêm biên độ lãi suất, lãi suất vay thực tế có khả năng cao hơn trước đây hơn 2 điểm phần trăm.
Ví dụ, một người vay 500 triệu won với lãi suất 2,5%/năm phải chịu tiền lãi hàng năm là 12,5 triệu won, nhưng nếu lãi suất được tái định giá lên 5,5%, tiền lãi hàng năm sẽ tăng lên 27,5 triệu won. Đây là khoản chi phí phát sinh thêm hơn 15 triệu won mỗi năm, tương đương hơn 1,2 triệu won mỗi tháng. Đối với các hộ gia đình có cả hai vợ chồng cùng đi làm, đây là tình huống mà toàn bộ lương của một người tan biến vào tiền lãi. Đây không chỉ đơn thuần là việc 'lãi suất tăng một chút', mà là một cú sốc làm lung lay khả năng tiêu dùng và toàn bộ kế hoạch quản lý tài sản của hộ gia đình.
Điều đáng lo ngại hơn là thực tế khó có thể hy vọng lãi suất sẽ sớm giảm trở lại. Trong định hướng chính sách tiền tệ gần đây, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã đưa ra thông điệp vạch rõ giới hạn về khả năng cắt giảm lãi suất cơ bản. Thêm vào đó, việc phát hành lượng lớn trái phiếu công để tạo nguồn vốn chính sách như Quỹ Tăng trưởng Quốc gia đang được nhắc đến, khiến áp lực giảm lãi suất trái phiếu bị hạn chế. Những căng thẳng địa chính trị xoay quanh Mỹ và châu Âu cùng sự biến động của thị trường trái phiếu toàn cầu cũng là những yếu tố khiến khó kỳ vọng lãi suất trong nước giảm nhanh. Đợt tái định giá lãi suất lần này không phải là một làn sóng nhất thời, mà có nghĩa là một điểm khởi đầu mới nơi người dân phải thích nghi với mức lãi suất cao hơn.
Gánh nặng lãi vay tăng cao của các hộ gia đình có khả năng dẫn đến suy giảm tiêu dùng. Khi chi phí tài chính mang tính chất chi phí nhà ở tăng lên, các khoản chi tiêu tùy chọn như ăn ngoài, du lịch, tiêu dùng hàng bền vững buộc phải cắt giảm. Điều này gây áp lực lên nền kinh tế nội địa. Một số người vay có thể chọn bán bất động sản đang sở hữu để giảm nợ. Nếu số lượng nhà bán gấp tăng lên, tốc độ phục hồi giá của thị trường bất động sản có thể bị hạn chế. Gánh nặng lãi suất đang đóng vai trò thắt chặt thanh khoản của toàn bộ thị trường tài sản.
Ngược lại, điều kiện lợi nhuận của các ngân hàng đang được cải thiện. Điều này là do lãi suất cho vay tăng trong khi lãi suất tiền gửi lại giảm, làm nới rộng khoảng cách lãi suất cho vay và tiền gửi. Khoảng cách lãi suất cho vay và tiền gửi của hộ gia đình đã mở rộng đáng kể so với vài năm trước. Đây là cấu trúc gây gánh nặng cho hộ gia đình nhưng lại là yếu tố cải thiện lợi nhuận cho các công ty tài chính.
Trong môi trường này, điều quan trọng đối với nhà đầu tư không phải là kỳ vọng về hướng đi của thị trường mà là kiểm tra lại dòng tiền của bản thân. Bạn cần xác nhận thời điểm tái định giá và lãi suất dự kiến chính xác thông qua ứng dụng ngân hàng hoặc trung tâm khách hàng. Biết các con số cụ thể quan trọng hơn là sự lo lắng mơ hồ.
Bạn cũng nên so sánh các điều kiện vay chuyển đổi của các ngân hàng khác. Nếu điểm tín dụng đã cải thiện hoặc thu nhập tăng lên, bạn hoàn toàn có cơ hội chuyển sang mức lãi suất thấp hơn. Gần đây, các ngân hàng đang có xu hướng giảm lãi suất vay chuyển đổi để thu hút khách hàng ưu tú.
Đây là thời điểm nên cân nhắc lại các khoản đầu tư mạo hiểm sử dụng đòn bẩy. Thay vào đó, cách tiếp cận tăng tỷ trọng các tài sản có dòng tiền ổn định là hiệu quả. Nếu lãi suất tiền gửi không hấp dẫn, bạn cũng có thể cân nhắc các sản phẩm trái phiếu ngắn hạn hoặc tiền gửi liên kết lãi suất.
Việc đoán khi nào lãi suất sẽ giảm trở lại là điều khó khăn ngay cả với các chuyên gia. Điều quan trọng là trang bị một cấu trúc tài chính không bị lung lay ngay cả ở mức lãi suất hiện tại. Việc tái định giá các khoản vay thế chấp lần này không chỉ là tin tức tài chính đơn thuần, mà là tín hiệu của một sự thay đổi cấu trúc kết nối từ tiêu dùng và đầu tư của hộ gia đình đến dòng chảy của thị trường bất động sản và tài chính. Hãy mở tài khoản của bạn ngay bây giờ, kiểm tra các điều kiện vay và sử dụng máy tính. Đó chính là bước đầu tiên để sống sót qua năm 2026.