[비즈한국] Thị trường bất động sản Seoul luôn có những khu vực tăng giá trước. Các khu vực cốt lõi như 3 quận Gangnam, Yongsan và nhóm 'Ma-Yong-Seong' (Mapo, Yongsan, Seongdong) thường mở màn cho đợt tăng giá, theo sau đó là các khu vực còn lại. Quy luật này đã trở nên quá quen thuộc đến mức khi nói về giá nhà ở Seoul, nhiều người ngay lập tức nghĩ đến diện mạo của các 'khu vực hàng đầu'. Tuy nhiên, thị trường không bao giờ dừng lại ở một cảnh quay duy nhất. Sau khi các khu vực hàng đầu nóng lên, sẽ có khoảnh khắc những nơi từng yên ắng bỗng nhiên trỗi dậy mạnh mẽ. Và đó chính là tín hiệu cho thấy cục diện thị trường Seoul đã thay đổi.
Sự tăng giá của quận Gwanak trong tuần này chính là tín hiệu đó. Trong suốt thời gian các khu vực hàng đầu tăng giá, Gwanak là nơi 'ít tăng hơn' hoặc 'tăng hạn chế'. Vậy tại sao bây giờ nó lại đột ngột biến động? Sự tăng giá đột biến của Gwanak không chỉ đơn thuần được giải thích bằng một câu “vì rẻ nên mua”. Ẩn sau đó là sự chồng chéo của cơ cấu vốn tại thị trường Seoul, sự sụp đổ của thị trường cho thuê Jeonse, tác động ngoài ý muốn của các quy định, và sự đánh giá lại về giao thông cũng như môi trường sống. Quan trọng hơn cả là sự tăng giá này không phải là một đợt tăng ngẫu nhiên, mà là sự thay đổi về cấu trúc khi dòng tiền bắt đầu đổ vào các 'khu căn hộ có giao dịch thực tế'.
Tại sao Gwanak lại 'không tăng' trong suốt thời gian qua?
Quận Gwanak nằm ở một vị trí đặc thù tại Seoul. Nó gần Gangnam nhưng không phải Gangnam, kết nối với trung tâm thành phố nhưng không tận hưởng được hết tất cả các ưu thế của trung tâm. Hơn hết, thị trường nhà ở Gwanak không chỉ bao gồm các căn hộ chung cư. Nơi đây có rất nhiều căn hộ studio, nhà đa hộ (villa), nhu cầu từ sinh viên và nhân viên văn phòng đan xen, tạo nên những phân khúc sống đa dạng. Điều này có nghĩa là, ngay cả trong thị trường tăng giá, cách 'phân bổ phí bảo hiểm' (premium) vào bất động sản ở đây rất hạn chế.
Có ba lý do chính khiến Gwanak tương đối yên ắng trong khi các khu vực hàng đầu tăng nhanh.
Thứ nhất, tính chất hàng hóa không đồng nhất. Trong khi các khu vực hàng đầu tăng giá nhờ sự sắp xếp gọn gàng theo tiêu chí 'căn hộ mới, căn hộ gần mới, thương hiệu lớn, gần ga tàu', thì Gwanak lại có sự chênh lệch lớn giữa các khu căn hộ. Sự khác biệt giữa đồi và đất bằng, giữa tiếng ồn mặt đường và bên trong khu căn hộ, hay sự thuận tiện đến ga tàu đã phân hóa giá cả. Ngay trong cùng một khu phố, nếu ranh giới giữa 'nơi đáng sống' và 'nơi nên tránh' quá cực đoan, chỉ số giá khó có thể nhảy vọt ngay cả khi thị trường đang lên. Thị trường luôn mua 'sản phẩm an toàn nhất' trước, và các sản phẩm bất tiện sẽ được mua sau. Gwanak là cấu trúc dễ bị xếp vào nhóm 'mua sau' đó.
Thứ hai, 'khoảng cách tâm lý' với các khu vực hàng đầu còn quá xa. Thị trường Seoul vận động không phải theo giá cả mà theo 'thứ hạng'. Hệ thống trường học, khả năng tiếp cận nơi làm việc, hình ảnh và chất lượng nhu cầu hoạt động như một tầng lớp xã hội. Gwanak có nhu cầu thực mạnh mẽ, nhưng không phải là nơi thu hút dòng tiền chuyển đổi từ các khu vực cao cấp cùng một lúc. Đặc biệt, khi thị trường bất ổn, mọi người càng đổ xô vào những nơi chắc chắn hơn. Vì vậy, khi các khu vực hàng đầu tăng giá, Gwanak luôn nằm trong 'danh sách chờ' trong thời gian dài.
Thứ ba, thị trường thường bị chững lại trước khi năng lượng tăng giá kịp lan đến Gwanak. Khi các khu vực hàng đầu bắt đầu chạy, hơi ấm phải truyền xuống khu vực tầm trung và cấp thấp. Thế nhưng, lãi suất, quy định và cú sốc tâm lý đã nhiều lần cắt đứt dòng chảy đó ở giữa chừng. Kết quả là Gwanak đã bỏ lỡ thời điểm 'đủ nóng' và cứ mãi nằm trong cái bóng của một thị trường 'chỉ tăng ở các khu vực hàng đầu'.
Vậy câu hỏi cần thay đổi thành: Nếu Gwanak từng yên ắng, tại sao lại biến động ngay lúc này? Lý do đó chính là điều quan trọng. Bởi vì sự tăng giá của Gwanak hiện nay không phải là 'sự tăng giá trì hoãn' mà là 'sự tăng giá khi ván cờ đã đổi chiều'.
Lý do thực sự khiến Gwanak tăng giá: Thời đại dòng tiền chảy vào những nơi 'có thể mua'
Từ khóa mạnh mẽ nhất trên thị trường Seoul hiện nay là 'có thể'. Quan trọng hơn cả những tranh cãi về việc tăng hay giảm là liệu 'có mua được không'. Trước đây, khi thị trường tăng giá, ham muốn của mọi người thường dẫn đầu. Nhưng hiện nay, thực tế về vay vốn, tiền mặt và gánh nặng lãi suất lại dẫn đầu trước cả ham muốn. Nói cách khác, thị trường không ưu tiên 'nơi muốn đến' mà ưu tiên 'nơi có thể đến' để thực hiện giao dịch.
Lý do đầu tiên cho sự tăng giá đột biến của quận Gwanak là dòng vốn đã bắt đầu chảy xuống từ khu vực hàng đầu sang khu vực tầm trung một cách 'bình thường'. Sau khi các khu vực hàng đầu đã tăng quá cao, giao dịch không còn diễn ra sôi động nữa. Giá càng cao, tầng lớp người mua càng mỏng đi, và một vài giao dịch giá cao nhất không đủ để đại diện cho thị trường. Ngược lại, khu vực tầm trung có tầng lớp người mua dày đặc hơn. Vì mức giá nằm trong 'phân khúc có thể mua được'. Gwanak đã trỗi dậy trở lại như một điểm thụ hưởng tiêu biểu cho 'phân khúc có thể mua được' đó.
Lý do thứ hai là thị trường Jeonse đang buộc nhu cầu mua nhà phải tăng lên. Khi Jeonse ổn định, mọi người không cần phải đưa ra quyết định quá lớn. Nhưng khi Jeonse lung lay, lựa chọn thu hẹp còn lại hai đường. Hoặc tiếp tục trả tiền thuê nhà hàng tháng và chờ đợi, hoặc chuyển sang mua nhà trong khả năng cho phép. Gwanak có nhu cầu Jeonse vốn đã mạnh mẽ do đan xen giữa khu vực đại học và nơi làm việc, nên khi Jeonse trở nên bất an, quyết định 'thà mua luôn' tích tụ nhanh chóng. Quyết định này không thể hiện bằng các con số thống kê, mà bằng con dấu đóng trên hợp đồng. Sự tăng giá của Gwanak tuần này nghĩa là con dấu đó đã tăng lên.
Lý do thứ ba là sự mất lòng tin vào thị trường villa và nhà đa hộ đã đẩy 'xu hướng ưa chuộng chung cư' lên đến cực điểm. Ở Seoul, nơi càng có nhiều nhà đa hộ và villa, mọi người càng chọn lựa 'dù sao vẫn chọn chung cư'. Gwanak có cấu trúc đó rất mạnh mẽ. Khi thị trường bất ổn, chung cư không chỉ là nơi ở đơn thuần mà còn là tài sản an toàn. Vì vậy, khi giao dịch tăng ở Gwanak, sự đổ dồn vào các khu căn hộ lớn, thương hiệu uy tín và đã được kiểm chứng luôn xuất hiện. Đây là lý do tại sao các khu như Gwanak Dream Town, Gwanak Prugio, Gwanak Park Prugio lại dẫn dắt giá cả. Không phải toàn bộ Gwanak đều tăng, mà các khu căn hộ có giao dịch thực tế đã kéo chỉ số lên.
Lý do thứ tư là kỳ vọng về giao thông đã đẩy trần giá lên không phải bằng 'giá trị hiện tại' mà bằng 'giá trị tương lai'. Gwanak vốn đã có trục mạnh mẽ là đường tàu số 2. Nay có thêm những thay đổi như tuyến Sillim và các kế hoạch giao thông bổ sung đóng vai trò là 'kỳ vọng' cho thị trường. Giao thông không chỉ làm tăng giá khi đã hoàn thành. Thị trường luôn phản ứng sớm tại 'khoảnh khắc cảm thấy điều đó thực sự sẽ xảy ra'. Sự tăng giá đột biến của quận Gwanak là kết quả của việc những kỳ vọng đó kết hợp lại làm một.
Lý do cuối cùng là thị trường tăng giá của Seoul hiện đang bước vào giai đoạn 'lan tỏa xuống một cấp độ thấp hơn'. Thị trường tăng giá có tính lây lan. Chỉ là tốc độ và thứ tự lây lan khác nhau thôi. Các khu hàng đầu chạy trước, tiếp theo là những nơi 'tương đối tăng ít hơn' sẽ biến động. Sự tăng giá đột biến của Gwanak cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn lan tỏa. Điều quan trọng là sự lan tỏa này không lan tỏa bừa bãi mà đang theo chân các 'khu căn hộ ưa chuộng có thể ở thực, có giao dịch'. Đây là lý do tại sao không nên coi thường đợt tăng giá này.
Thông điệp thực sự từ cú tăng giá đột biến của Gwanak
Thông điệp từ sự tăng giá của quận Gwanak rất đơn giản. Thị trường Seoul hiện đang chuyển từ 'thị trường chỉ tăng ở một phía' sang 'thị trường lan tỏa'. Và sự lan tỏa này không lan tỏa vô định mà di chuyển theo các khu căn hộ được ưa chuộng để ở thực, tầm giá có thể giao dịch và hàng hóa có tính thanh khoản.
Nếu vậy, kết luận của chúng ta như sau: Việc Gwanak tăng giá có thể là sự khởi đầu chứ không phải là kết thúc. Tuy nhiên, sự khởi đầu đó không dành cho tất cả Gwanak, mà là sự khởi đầu của một 'Gwanak tốt'. Nghĩa là, việc quá phấn khích khi thấy Gwanak tăng giá là nguy hiểm, mà bỏ qua nó hoàn toàn cũng nguy hiểm không kém.
Việc cần làm chỉ có một: Không phải là nhìn vào 'Gwanak đã tăng giá', mà là phân tích 'Gwanak nào đã tăng giá'. Sự phân tích đó chính là sự sinh tồn, và sự phân tích đó chính là lợi nhuận.
Gwanak đang cho thấy 'phân cảnh tiếp theo' của thị trường Seoul. Việc biến phân cảnh này thành cơ hội hay thành nỗi sợ hãi hoàn toàn phụ thuộc vào thái độ của người mua. Seoul lúc nào cũng đắt đỏ. Nhưng thứ đắt đỏ hơn chính là 'ngôi nhà mua vội'. Thứ cần thiết lúc này không phải là quyết định mua, mà là sự chẩn đoán. Và sự tăng giá đột biến của quận Gwanak chính là tờ đề kiểm tra cho sự chẩn đoán đó.
Kim Hak-ryeol, chuyên gia bất động sản nổi tiếng với bút danh Pasyong, Giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông điều hành blog Naver 'Chuyến du hành thế giới của Pasyong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.