[비즈한국] Tổng thống Lee Jae-myung đã khẳng định lại rằng việc áp thuế nặng đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (thuế chuyển nhượng) đối với những người sở hữu nhiều nhà sẽ được thực hiện vào ngày 10 tháng 5 tới. Bằng việc tuyên bố rằng thời điểm kết thúc thời gian ân hạn đã được ấn định, ông đã gạt bỏ mọi kỳ vọng về việc gia hạn thêm. Sau phát biểu này, thị trường đang chứng kiến sự giằng co giữa tâm lý lo sợ của những người sở hữu nhiều nhà rằng “phải bán trước khi chính sách thuế nặng được áp dụng” và tâm lý chờ đợi rằng “nếu lần này tiếp tục kiên trì thì chính sách vẫn có thể thay đổi”.
“Gia hạn là nhầm lẫn” - Thời gian 'ân hạn' kết thúc vào ngày 9 tháng 5
Ngày 25, trên mạng xã hội, Tổng thống Lee Jae-myung viết: “Việc kết thúc thời gian ân hạn thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9 tháng 5 đã được quyết định từ tháng 2 năm ngoái. Nếu ai đó nghĩ rằng sẽ có một sự sửa đổi luật để gia hạn thêm thì đó là một sự nhầm lẫn. Những lợi ích bất công do sự bất thường gây ra, dù khó khăn đến đâu, cũng phải được loại bỏ”. Đây là lần thứ hai ông tái khẳng định việc khôi phục áp thuế nặng chuyển nhượng chỉ hai ngày sau khi tuyên bố vào ngày 23 rằng “hoàn toàn không cân nhắc việc kéo dài thời gian miễn giảm thuế chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà”.
Tuy nhiên, Tổng thống Lee cho biết thêm: “Vì chính phủ cũng có lỗi khi khiến người dân tin vào việc lặp đi lặp lại thời gian ân hạn trong 4 năm qua, tôi sẽ thảo luận tại cuộc họp nội các để xem xét việc miễn thuế nặng cho những hợp đồng đã được ký kết trước ngày 9 tháng 5”. Điều này có nghĩa là ông đang cân nhắc việc đưa vào diện ân hạn những trường hợp đã ký hợp đồng trước ngày này, dù việc thanh toán số dư hoặc chuyển giao quyền sở hữu diễn ra sau đó.
Thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà là chính sách đánh thuế cao khi những người sở hữu nhiều nhà ở các khu vực được chỉ định điều chỉnh bán nhà. Thuế suất cơ bản hiện hành dao động từ 6-45% tùy theo căn cứ tính thuế, nhưng những người sở hữu 2 căn nhà sẽ bị cộng thêm 20%p và người sở hữu từ 3 căn trở lên bị cộng thêm 30%p. Đặc biệt, đối với người sở hữu từ 3 căn trở lên, nếu cộng thêm 10% thuế thu nhập địa phương vào mức thuế chuyển nhượng nặng 75%, mức thuế suất cao nhất có thể lên tới 82.5%. Khi áp dụng thuế chuyển nhượng nặng, các ưu đãi về “khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn” cũng sẽ bị loại bỏ.
Thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà được giới thiệu lần đầu vào thời chính quyền Roh Moo-hyun năm 2004. Nội dung khi đó là tăng thuế suất chuyển nhượng đối với người sở hữu 3 căn nhà lên tới 60%. Sau đó, khi thị trường bất động sản suy thoái do khủng hoảng tài chính năm 2008, chính quyền Lee Myung-bak đã liên tục hoãn áp dụng thuế chuyển nhượng nặng từ năm 2009. Sau đó, chính quyền Park Geun-hye đã bãi bỏ chính sách này vào năm 2014. Như vậy, sau 10 năm chuyển sang chính quyền bảo thủ, các quy định về thuế chuyển nhượng nặng đã bị bãi bỏ.
Tuy nhiên, chính quyền Moon Jae-in đã khôi phục lại chế độ này trong biện pháp bất động sản ngày 2 tháng 8 năm 2018. Từ tháng 4 năm sau đó, mức thuế suất cơ bản cộng thêm 10%p đối với người sở hữu 2 căn nhà và 20%p đối với người sở hữu từ 3 căn trở lên. Mức thuế bổ sung này đã tăng lên lần lượt 20%p và 30%p vào năm 2021, đạt mức như hiện nay. Tuy nhiên, Tổng thống Yoon Suk-yeol ngay khi nhậm chức vào năm sau đã hoãn áp thuế chuyển nhượng nặng 1 năm. Kể từ đó, thời gian ân hạn được gia hạn thêm 1 năm mỗi năm.
Thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà là biện pháp nhằm khuyến khích những đối tượng này bán bớt nhà. Theo Cơ quan Dữ liệu Quốc gia, tính đến tháng 11 năm 2024, có khoảng 2.377.047 người sở hữu từ 2 căn nhà trở lên, chiếm 14.9% tổng số người sở hữu nhà. Tại khu vực đô thị, số lượng người sở hữu nhiều nhà cao nhất thuộc về tỉnh Gyeonggi (566.596 người, 13.8%), tiếp đến là Seoul (371.826 người, 14%) và Incheon (120.936 người, 13.7%). Tỷ lệ người sở hữu nhiều nhà đang có xu hướng giảm: 15.8% (2020), 15.1% (2021), 14.9% (2022), 15.0% (2023) và 14.9% (2024).
Một bên lo sốt vó, một bên vẫn đứng ngoài quan sát
Trên thực tế, đã xuất hiện các trường hợp người sở hữu nhiều nhà hạ giá chào bán hoặc thậm chí hỗ trợ chi phí chuyển nhà cho người thuê để đẩy nhanh việc bán nhà. Một nhân viên môi giới bất động sản ở Bangi-dong, Songpa-gu, Seoul chia sẻ: “Nhiều người sở hữu nhiều nhà ở đây không thể bán được vì vướng người thuê. Có những trường hợp họ phải hỗ trợ người thuê vài chục triệu won chi phí chuyển nhà để mong bán được nhà trước tháng 5”. Một môi giới khác tại Sanggye-dong, Nowon-gu cho biết: “Khách hàng sở hữu nhiều nhà của tôi liên hệ và nhờ chú ý vì họ phải bán gấp trước khi chính sách thuế nặng được thực thi. Giá chào bán của những ngôi nhà này thường thấp hơn thị trường từ 10-20 triệu won”.
Tuy nhiên, cũng có dự báo cho rằng khả năng lượng nhà bán ra từ người sở hữu nhiều nhà ở các khu vực được chỉ định cho phép giao dịch đất đai sẽ không tăng đột biến. Một nhân viên môi giới ở Pyeong-dong, Jongno-gu nhận định: “Sau khi chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai, giao dịch giảm nhưng giá lại tăng từ 200-300 triệu won. Trong bối cảnh giá tăng như hiện nay, những căn nhà bán gấp của người sở hữu nhiều nhà vẫn chưa xuất hiện. Các căn nhà này có thể sẽ bắt đầu rao bán từ những khu vực ngoài thủ đô, nơi lợi nhuận chuyển nhượng thấp hơn”. Một môi giới khác tại Sanggye-dong thì cho rằng: “Vì việc thi hành và bãi bỏ các quy định diễn ra liên tục, vẫn còn rất nhiều người sở hữu nhiều nhà chọn cách tiếp tục kiên trì cho đến khi quy định được nới lỏng”.
Việc cải cách thuế bất động sản bổ sung như tăng thuế sở hữu cũng đang trở nên rõ ràng. Sau phát biểu trước đó vào ngày 25, khi được hỏi về việc thuế chuyển nhượng nặng chỉ mang lại “hiệu ứng chớp nhoáng”, Tổng thống Lee Jae-myung phản vấn: “Liệu mọi người có thể tiếp tục giữ nhà nếu thuế sở hữu đắt hơn thuế phải nộp khi bán không?”. Điều này được phân tích là sự thể hiện ý chí cải cách thuế sở hữu. Trong buổi họp báo năm mới vào ngày 21, Tổng thống Lee cũng từng phát biểu: “Chẳng phải (cải cách thuế bất động sản) là phương án cuối cùng tốt nhất sao? Nhưng cũng không có lý do gì để không sử dụng nó”.
Park Won-gap, chuyên gia tư vấn bất động sản cấp cao của KB Kookmin Bank, nhận định: “Những căn nhà bán để tiết kiệm thuế (của người sở hữu nhiều nhà) ở các khu vực điều chỉnh sẽ xuất hiện cho đến giữa tháng 4. Tuy nhiên, căn hộ tại 12 khu vực ở Seoul và Gyeonggi thuộc diện kiểm soát giao dịch đất đai, người mua khó thực hiện đầu tư dạng 'gap investment' có thuê nhà, nên chủ nhà cũng không thể bán trong thời hạn hợp đồng cho thuê. Có rất nhiều người sở hữu nhiều nhà dù muốn bán cũng không bán được”. Ông dự báo thêm: “Với việc khôi phục thuế chuyển nhượng nặng, đà tăng giá sẽ tạm chững lại trước khi chính sách thực thi. Sau đó, tình trạng đóng băng giao dịch và xu hướng ưu tiên chọn những căn nhà đắt giá (tốt) sẽ càng trở nên trầm trọng hơn”.