[비즈한국] Bất chấp các quy định khắt khe về cho vay bất động sản của chính phủ, tỷ lệ những người 'mua nhà lần đầu' đã đạt mức cao nhất trong vòng 11 năm qua. Mặc dù các biện pháp 27/6 và 15/10 do chính quyền Lee Jae-myung đưa ra năm ngoái đã nâng cao đáng kể ngưỡng vay, nhưng những người mua nhà lần đầu không có nhà lại có ưu thế hơn nhờ vào các chính sách hỗ trợ vay vốn, dẫn đến xu hướng mua nhà gia tăng.
30.000 người mua nhà lần đầu ở độ tuổi 30
Theo dữ liệu từ Công thông tin Đăng ký Tòa án Tối cao, năm ngoái số người mua bất động sản tập thể lần đầu tại Seoul đạt hơn 60.000 trường hợp, chiếm 38% tổng số giao dịch bất động sản tập thể tại Seoul. Đây là con số cao nhất trong khoảng 11 năm kể từ khi đạt 39,1% vào năm 2014. Mặc dù thị trường bất động sản bị đóng băng do các chính sách quy định liên tiếp trong năm qua, tỷ trọng mua nhà lần đầu vẫn có xu hướng tăng lên.
Việc mua nhà ở độ tuổi 30 cũng tăng. Trong số những người mua bất động sản tập thể lần đầu tại Seoul năm ngoái, người mua ở độ tuổi 30 chiếm hơn 30.000 người, tương đương khoảng một nửa. Điều này dẫn đến nhiều cách diễn giải khác nhau. Trong khi có những chỉ trích cho rằng giá nhà bất ổn lại vô tình kích thích những người không có nhà phải vội vàng mua, thì cũng có phân tích cho rằng độ tuổi có khả năng mua nhà tại Seoul đã trở nên trẻ hơn.
Biện pháp 27/6 được Chính phủ công bố năm ngoái đã giới hạn mức vay thế chấp tối đa là 100 triệu won cho mục đích ổn định cuộc sống, sử dụng nhà ở đang sở hữu trong khu vực quy định và khu vực thủ đô làm tài sản thế chấp nhằm quản lý nợ hộ gia đình. Việc cho vay thuê nhà có điều kiện chuyển quyền sở hữu cũng bị cấm, và hạn mức vay tín dụng cũng bị giới hạn trong vòng 1-2 lần thu nhập hàng năm.
Ngoài các khoản vay chính sách, tổng hạn mức mục tiêu của các khoản vay hộ gia đình tại tất cả các tổ chức tài chính đã bị cắt giảm xuống còn một nửa so với kế hoạch ban đầu bắt đầu từ tháng 7 năm 2025, và các khoản vay chính sách đã bị cắt giảm 25% so với kế hoạch cung cấp hàng năm.
Vấn đề nằm ở chỗ, dù với danh nghĩa quản lý nợ hộ gia đình, các khoản vay 'Didimdol/Bertimok' - chính sách vay vốn dành cho người dân có thu nhập thấp - cũng bị đưa vào danh mục hạn chế. Khoản vay Didimdol thông thường đã giảm từ 250 triệu won xuống còn 200 triệu won. Người mua nhà lần đầu cũng chịu ảnh hưởng bởi các quy định này. Hạn mức vay ban đầu là tối đa 300 triệu won đã giảm xuống còn 240 triệu won. Các chương trình ưu đãi dành cho cặp đôi mới cưới giảm từ 400 triệu xuống 320 triệu won, và chương trình ưu đãi cho trẻ sơ sinh giảm từ 500 triệu xuống 300 triệu won.
Việc thắt chặt các chính sách vay vốn dành cho người dân với danh nghĩa quản lý nợ hộ gia đình đã ngay lập tức vấp phải sự chỉ trích từ phe đối lập. Tháng 6 năm ngoái, người phát ngôn của Đảng Quyền lực Quốc dân Choi Su-jin chỉ trích: "Nếu chính quyền Lee Jae-myung tiếp tục tung ra các chính sách thiếu chín muồi tập trung vào ngân sách bổ sung mang tính dân túy và kiểm soát vay vốn, chắc chắn sẽ gây ra sự hỗn loạn thị trường và dẫn đến đợt bùng nổ bất động sản lần thứ hai". Người phát ngôn Park Min-young của Đảng Quyền lực Quốc dân cũng đặt câu hỏi: "Liệu hướng đi chính sách bất động sản của chính quyền Lee Jae-myung có phải là làm trầm trọng thêm khoảng cách giàu nghèo bằng cách chỉ cho phép những người có tiền mặt mới mua được nhà hay không?"
Trong biện pháp 15/10, tất cả 25 quận tại Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi đã bị đưa vào các khu vực quy định như khu vực điều chỉnh, khu vực quá nóng về đầu cơ và khu vực xin phép giao dịch đất đai. Theo đó, việc vay vốn cũng bị siết chặt hơn nữa. Tỷ lệ vay thế chấp trên giá trị tài sản (LTV) đối với những người không có nhà giảm từ 70% xuống 40%, và những người đã có nhà bị cấm vay thế chấp.
Tuy nhiên, người mua nhà lần đầu vẫn có thể vay vốn tại các khu vực quy định khi mua nhà dưới 1,5 tỷ won với LTV tối đa lên tới 70% trong giới hạn 600 triệu won và tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) tối đa là 60%.
Chuyên gia: "Điều kiện để có nhà riêng không hề được cải thiện"
Việc hạn chế vay vốn đối với người mua nhà lần đầu tương đối lỏng lẻo hơn đã dẫn đến tỷ trọng mua nhà của nhóm này tăng lên. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng khó có thể coi đây là một tác động tích cực.
Kim In-man, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản Kim In-man, cho biết việc tỷ trọng mua nhà của nhóm 30 tuổi tăng lên là do nhu cầu mua nhà của các nhóm tuổi khác đã giảm đi. Ông Kim phân tích: "Những người ở độ tuổi 30, nơi có tương đối nhiều người chưa có nhà, là đối tượng có thể tận dụng ưu đãi mua nhà lần đầu. Điều này cho thấy mức độ lo lắng về tương lai của họ rất cao và họ mua vì dự đoán các quy định sẽ còn khắt khe hơn trong tương lai. Vì Chính phủ đang áp dụng cả quy định vay vốn và thuế cùng lúc, các giao dịch bất động sản nhìn chung dự kiến sẽ còn giảm sút hơn nữa".
Park Won-gap, chuyên gia cấp cao về bất động sản tại KB Kookmin Bank, nhận định: "Rất nguy hiểm nếu coi xu hướng người trẻ mua chung cư tại Seoul tăng lên là tín hiệu cho thấy điều kiện sở hữu nhà ở của họ đã được cải thiện. Độ tuổi 30 không phải là một giá trị trung bình, mà sự phân cực đang diễn ra ngay trong cùng nhóm tuổi. Ngay cả trong cùng một thế hệ, sự chênh lệch đang trở nên cực đoan tùy thuộc vào khả năng tích lũy tài sản của từng người".