[비즈한국] Tháng 2 năm 2026, kim chỉ nam của thị trường bất động sản Seoul đang hướng về phía Tây. Việc quận Gangseo đứng đầu về tỷ lệ tăng trưởng hàng tuần theo báo cáo xu hướng căn hộ của KB Real Estate không chỉ là những con số thống kê đơn thuần. Trong lúc ngọn lửa tăng giá vốn được dẫn dắt bởi 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) và khu vực ‘Ma-Yong-Seong’ (Mapo, Yongsan, Seongdong) tạm nghỉ lấy đà, thì hơi ấm ấy đã lan tỏa sang Gangseo – cửa ngõ phía Tây Nam của Seoul.
Nhiều người đặt câu hỏi: “Tại sao lại là Gangseo vào lúc này?” và “Liệu giờ có nên tham gia vào xu hướng này không?” Để trả lời, cần phải phân tích sâu sắc ba biến động địa chính trị lớn đang diễn ra tại Gangseo: ① Lấp đầy khoảng cách thanh khoản (Gap Filling), ② Tiến hóa thành thành phố tự cung tự cấp (Nghịch lý Magok), và ③ Sự hiện thực hóa của các dự án phát triển quy mô lớn.
Tại sao lại là Gangseo lúc này? ‘Sự chấm dứt của việc định giá thấp’
Sự tăng giá của Gangseo không phải là ngẫu nhiên. Dòng vốn luôn chảy từ nơi cao xuống nơi thấp, nhưng phải là nơi có ‘giá trị’. Trong năm qua, giá bất động sản tại các khu vực cao cấp của Seoul đã vượt đỉnh cũ và bay cao. Banpo đã xác lập thời đại 100 triệu won mỗi pyeong, và các căn hộ mới ở Mapo đã chính thức bước vào câu lạc bộ 2 tỷ won. Trong quá trình này, những người tham gia thị trường tất yếu rơi vào tâm lý ‘cảm giác bị bỏ lại’ và buộc phải ‘tìm kiếm giải pháp thay thế’.
Ngòi nổ đầu tiên đưa Gangseo vươn lên vị trí dẫn đầu chính là ‘sức hấp dẫn về giá’ và ‘hiệu ứng bong bóng từ các quy định cho vay’. Hiện nay, quy định cho vay của chính phủ (như DSR stress cấp 2) đang làm khó việc tiếp cận các căn hộ cao cấp trên 1,5 tỷ won. Tuy nhiên, các tổ hợp căn hộ chủ chốt của Gangseo, đặc biệt là ở Gayang-dong, Yeomchang-dong và một số khu vực tại Magok, vẫn nằm trong khoảng từ 900 triệu đến 1,4 tỷ won. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đã nhận thức rõ rằng đây là ‘khu vực cao cấp có giá trị sử dụng cao’ cuối cùng tại Seoul, nơi vừa có thể đảm bảo tiêu chí ‘gần nơi làm việc’ vừa có thể tiếp cận bằng cách tận dụng vay thế chấp. Nói cách khác, khu vực này đang nhận được lợi ích lớn nhất từ làn sóng lấp đầy khoảng cách giá (Gap Filling).
Khu Magok, từ vùng ngủ đến ‘Thung lũng Silicon của Hàn Quốc’
Nền tảng vững chắc nhất cho sự tăng trưởng của Gangseo chính là khu Magok. Từng bị coi là vùng ngoại ô “bed-town” (nơi chỉ để ngủ) của Seoul, Gangseo đã được nâng tầm thành ‘khu kinh doanh thứ 4’ của thành phố sau khi Magok hoàn thiện phát triển.
Dẫn đầu bởi LG Science Park, các trung tâm R&D của những tập đoàn lớn như Kolon002020, Lotte, E-Land... đã hoàn tất hoặc đang trong quá trình nhập cư. Quan trọng hơn, các cơ sở hỗ trợ thương mại và kinh doanh như ‘Magok MICE Complex (Le West)’ và ‘One Grove’ đã chính thức đi vào hoạt động. Điều này giúp nâng cao mức thu nhập của cư dân Gangseo và tạo ra nhu cầu ổn định từ những người làm việc có thu nhập cao. “Như Pangyo đã từng, giá nhà ở nơi có công ăn việc làm sẽ không bao giờ giảm” – quy luật bất biến của bất động sản đang được chứng minh tại Gangseo. Magok hiện nay không chỉ là khu nhà ở, mà là trái tim kinh tế phía Tây Seoul.
Khu đất CJ tại Gayang-dong, cú lột xác thách thức cả COEX ở Gangnam
Nhân tố thầm lặng giúp quận này đứng đầu tỷ lệ tăng giá chính là việc cụ thể hóa phát triển khu đất nhà máy CJ cũ ở Gayang-dong. Dự án vốn là kỳ vọng lâu nay của cư dân Gangseo đã cải thiện đáng kể tính khả thi sau khi điều chỉnh giấy phép xây dựng gần đây. Định hướng đã được chốt là giảm tỷ trọng trung tâm công nghiệp tri thức, thay vào đó là xây dựng các khu dân cư cao cấp quy mô lớn và trung tâm thương mại phức hợp (như Starfield Village).
Trên thị trường bất động sản, việc khởi công các trung tâm thương mại phức hợp và công trình biểu tượng là đòn bẩy mạnh mẽ nhất để tái định giá các căn hộ cũ lân cận. Như cách COEX ở Samseong-dong duy trì giá trị cho Gangnam, dự án khu đất CJ ở Gayang-dong chính là ‘kẻ thay đổi cuộc chơi (Game Changer)’ sẽ nâng tầm vị thế của toàn bộ Gangseo dọc theo tuyến tàu điện số 9. Khi dự án này nằm trong tầm mắt, các khu chung cư ven sông ở Gayang-dong đã đến tuổi tái thiết đang trở thành mục tiêu săn đón.
Xu hướng này có tiếp tục duy trì?
Kết luận lại, khả năng cao xu hướng tăng giá của Gangseo sẽ không chỉ là sự kiện nhất thời. Các lý do bao gồm:
Thứ nhất, lợi ích từ tình trạng thiếu nguồn cung. Trong 2-3 năm tới, lượng căn hộ mới nhập cư tại Seoul sẽ giảm mạnh. Đặc biệt trong bối cảnh việc đăng ký mua căn hộ tại Gangnam đã trở thành ‘xổ số’, thì Gangseo – nơi có nhiều căn hộ mới (Magok M-Valley) và bán mới – sẽ trở thành nơi trú ẩn và định cư của những người có nhu cầu thực.
Thứ hai, cuộc cách mạng giao thông. Ngoài ‘tuyến đường vàng’ số 9, tuyến đường sắt phía Tây (Daejang-Hongdae Line) sẽ khởi công vào cuối năm 2025, xóa bỏ các điểm mù giao thông quanh ga Văn phòng quận Gangseo và ga Gayang. Việc mở rộng mạng lưới giao thông luôn tỉ lệ thuận với sự tăng giá đất.
Thứ ba, sự hỗ trợ từ giá thuê nhà (Jeonse). Hiện tại, tỷ lệ giá thuê so với giá bán (Jeonse-ga-yul) tại Gangseo đang tăng dần. Đây là bằng chứng cho thấy nhu cầu thực đang hỗ trợ vững chắc, cho thấy mô hình điển hình của giai đoạn đầu thị trường tăng giá khi giá thuê đẩy giá mua lên.
Vì vậy, xu hướng tăng giá của Gangseo được dự đoán sẽ duy trì theo bậc thang hướng lên, cho đến khi đuổi kịp một phần nhất định (70-80%) mặt bằng giá của Mapo và Seongdong.
Liệu giờ có nên mua đuổi?
Có câu châm ngôn “nghĩ rằng muộn chính là lúc sớm nhất”, nhưng tại thời điểm này, việc mua đuổi đòi hỏi sự ‘lựa chọn tỉnh táo (Selection)’. Không nên mua bất chấp vì sự phân hóa bên trong Gangseo sẽ ngày càng trầm trọng.
Việc Gangseo đứng đầu tỷ lệ tăng trưởng không chỉ là liệt kê số liệu. Đó là tín hiệu cho thấy cấu trúc đô thị của Seoul đang tái cơ cấu từ trục kép ‘Trung tâm - Gangnam’ sang mô hình đa cực bao gồm cả ‘Magok’.
Thị trường hiện nay đang bảo chúng ta rằng: Nếu không thể mua ở Gangnam, hãy nhìn vào nơi có việc làm tương đương, có sông Hàn chảy qua và có mạng lưới giao thông thông suốt. Gangseo nằm ở trung tâm của điểm giao thoa đó. Mặc dù nên tránh việc vay mượn quá mức, nhưng đối với những người chưa có nhà muốn mua để ở hoặc những người có 1 nhà muốn chuyển sang nơi cao cấp hơn, Gangseo vẫn là mảnh đất đầy cơ hội. Gió đã bắt đầu thổi từ phía Tây. Việc bạn có giương buồm ra khơi hay ở lại cảng là tùy thuộc vào quyết định của chính bạn.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ và kênh YouTube ‘StuTV’. Các tác phẩm tiêu biểu bao gồm: ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)’, ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)’...