[비즈한국] KOSPI đã đạt mốc 5000 điểm vào ngày 27 tháng 1 năm 2026 (tính theo giá đóng cửa), và chính phủ cùng phe cầm quyền ngay lập tức đặt ra mục tiêu tiếp theo là “KOSDAQ 3000”. Cùng thời điểm đó, thông qua mạng xã hội, Tổng thống liên tiếp đưa ra những thông điệp cường độ cao nhắm trực diện vào những người sở hữu nhiều nhà, liên tục phát đi tín hiệu tới thị trường rằng “gồng mình giữ nhà chỉ có thiệt”. Và “hạn chót” của chính sách đã được xác định rõ ràng. Việc hoãn áp dụng thuế thu nhập chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà sẽ chính thức kết thúc vào ngày 9 tháng 5 năm 2026, theo như định hướng chính thức của chính phủ.
Trước sự kết hợp này, một câu hỏi được đặt ra là điều tự nhiên: “Phải chăng đây là ý đồ ngăn chặn dòng tiền đổ vào bất động sản và dẫn dắt nguồn vốn bán nhà vào thị trường chứng khoán?” Đây là một cách lý giải khá hợp lý. Tuy nhiên, rất khó để khẳng định chắc chắn về một “ý đồ”. Thay vào đó, chúng ta có thể đánh giá một cách tỉnh táo kết quả mà các thông điệp chính trị và chính sách thực sự để lại trên thị trường. Điều cần thiết lúc này chính là sự đánh giá đó.
SNS của Tổng thống không phải là 'chính sách' mà là 'tín hiệu'—Thị trường vận động theo tín hiệu
Ngôn từ mạnh mẽ của Tổng thống không phải là văn bản pháp luật. Thế nhưng, trên thị trường, chúng thường được tiếp nhận như một “bản trailer” nhanh hơn cả luật pháp. Trên thực tế, các báo cáo phân tích cho rằng thông điệp của Tổng thống mang tính chất thúc đẩy bán hàng, gợi mở khả năng cải cách thuế bổ sung và cảnh báo đối với giới truyền thông cũng như thị trường.
Mấu chốt ở đây là: Tín hiệu càng mạnh, thị trường càng phản ánh sớm “quy định tiếp theo” và “hình phạt bổ sung” vào giá cả. Khi đó, người mua sẽ đứng ngoài quan sát, việc đổi nhà bị đình trệ, và người cho thuê sẽ tìm cách chuyển “phí rủi ro” vào tiền thuê nhà hàng tháng. Sự bất an có thể lan rộng theo hướng hoàn toàn trái ngược với ý định của chính sách.
Sự đơn giản hóa “Chỉ cần tăng nguồn cung nhà từ người nhiều nhà là xong”—Có thể làm sụp đổ thị trường cho thuê
Vấn đề mà người đặt câu hỏi nêu ra (thiếu hụt nhà ở cho người không có nhà, tăng giá thuê) vốn đã trùng khớp với hướng cảnh báo của các thống kê. Tính đến năm 2025 (theo số liệu tổng hợp), xu hướng giao dịch Jeonse (thuê nhà theo kiểu đặt cọc lớn) đang giảm, trong khi giao dịch thuê hàng tháng (Wolse) lại tăng. Báo cáo của KB chỉ ra sự thay đổi cơ cấu khi tỷ trọng thuê hàng tháng trên thị trường cho thuê tăng lên tới 62,7%.
Trong tình hình này, áp lực “Hãy bán nhà đi” càng lớn thì thị trường nhà ở có người thuê càng biến động theo hai hướng. Thứ nhất, nếu nhà được bán cho người mua để ở thực, nguồn cung nhà cho thuê sẽ giảm. Nhà Jeonse trở nên khan hiếm hơn, và quá trình chuyển đổi sang thuê hàng tháng bị đẩy nhanh. Thứ hai, nếu không bán được (do vướng mắc về thanh toán, đăng ký, quy định) hoặc không muốn bán, chủ nhà sẽ cộng thêm phần bất ổn vào giá thuê. Tức là “rủi ro chính sách” trở thành lý do để tăng tiền thuê hàng tháng. Nói cách khác, thúc đẩy bán nhà nhiều có thể là liều thuốc cho “sự ổn định mua bán”, nhưng chưa chắc đã là liều thuốc cho “sự ổn định cho thuê”. Nỗi đau của người không có nhà không chỉ đến từ giá nhà mà là tổng chi phí cư trú (thuê nhà, phí quản lý, chi phí chuyển nhà, chi phí giáo dục). Nếu chính sách sai lầm ở đây, dù giá nhà bề mặt có bị kìm hãm tạm thời, giá thuê nhà từ bên dưới sẽ bùng nổ.
Biến số chí mạng hơn là 'nguồn cung'—Năm 2026 thiếu nhà mới
Nhiên liệu cho sự bất ổn trong thị trường thuê nhà không chỉ là các quy định. Nếu nguồn cung tuyệt đối thiếu hụt, bất kỳ thông điệp nào cũng khó lòng bình ổn thị trường cho thuê. Năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Seoul là 16.412 căn, giảm 48% so với năm trước.
Trong giai đoạn nguồn cung giảm, nếu thông điệp “Hãy bán đi” được lặp lại, thị trường sẽ dịch nghĩa như sau: Người mua nói “Nghe bảo sẽ còn siết chặt hơn, thôi thì đợi đã”. Chủ nhà nói “Tình hình bất định, không có lý do gì để bị ràng buộc với Jeonse. Hãy chuyển sang nhận tiền thuê hàng tháng”. Người thuê nói “Không có Jeonse, mà thuê tháng thì đắt. Đành dọn đi xa hơn”. Lúc này, nấc thang cư trú bị cắt đứt. “Giấc mơ an cư” biến mất, chỉ còn lại “những người tị nạn chuyển nhà”.
“Chuyển dòng tiền sang chứng khoán”—Ý tưởng không sai. Vấn đề nằm ở 'phương pháp'
Việc chính phủ đưa ra mục tiêu phát triển thị trường vốn (KOSPI 5000, KOSDAQ 3000) như một chiến lược tăng trưởng là chính đáng. Để giảm bớt sự dồn nén vào bất động sản, hệ sinh thái đầu tư tài chính đáng tin cậy mà người dân có thể lựa chọn cần phải lớn mạnh hơn.
Tuy nhiên, có một nguyên tắc cấm kỵ ở đây: Chỉ vì muốn chuyển dòng tiền sang chứng khoán, không nên biến việc nhà ở thành 'đối tượng chịu phạt'.
Bất động sản không phải là trò chơi của riêng nhà đầu tư. Nhà ở là sự sinh tồn, là giáo dục, và là sự linh hoạt của thị trường lao động. Ngay khoảnh khắc ngôn từ của Tổng thống không dừng lại ở “cuộc chiến chống đầu cơ” mà nghe như “cuộc chiến toàn diện với người có nhà”, chính sách sẽ mất đi tính chính đáng. Và chính sách mất đi tính chính đáng chỉ tạo ra sự né tránh và méo mó trên thị trường.
Nguy cơ của 'sự khái quát hóa quá mức' làm suy yếu cả nhu cầu cư trú thực
Gần đây, Tổng thống đã đề cập đến cả “nhà đơn lẻ không cư trú” và “việc đổi sang một căn nhà chất lượng” bằng những thông điệp mang tính cảnh báo. Đây là điểm nguy hiểm nhất. Việc đổi nhà của người ở thực là sự dịch chuyển cư trú bình thường. Vấn đề người sở hữu 1 nhà mà không cư trú không thể giải quyết bằng cách dán nhãn đồng loạt. Hoàn cảnh như chuyển công tác, phụng dưỡng cha mẹ, giáo dục con cái, bệnh tật... rất phức tạp.
Tổng thống càng nói về kiềm chế đầu cơ thì thông điệp càng phải tinh tế. Ngay khoảnh khắc “nhu cầu đầu cơ” và “nhu cầu sinh hoạt” bị đặt chung trong một câu, chính sách sẽ làm gia tăng sự bất an của tầng lớp trung lưu và làm đóng băng giao dịch thị trường. Khi giao dịch đóng băng, giá không ổn định mà thị trường cho thuê trở nên bất ổn, chỉ có “phí bảo hiểm bất thường” là tăng lên.
Ngôn từ mong muốn từ Tổng thống là gì?
Trước khi bàn đến đúng sai của chính sách, lời nói của Tổng thống tác động đồng thời đến tâm lý người dân và giá cả thị trường. Do đó, thái độ đáng mong đợi không phải là “nói mạnh hay nói yếu” mà là nói bằng nguyên tắc và gói giải pháp nào.
Thứ nhất, phải nói bằng ngôn từ của “nguyên tắc có thể dự đoán được” chứ không phải “ngôn từ trừng phạt”. Thông điệp của Tổng thống cần ngắn gọn. Nhưng càng ngắn càng nguy hiểm. Vì vậy, đó càng phải là những câu mang tính nguyên tắc. Không phải “Người có nhiều nhà là kẻ xấu”, mà là “Giảm bớt hành vi gia tăng bất ổn cho thuê thông qua sở hữu đầu cơ, nhưng vẫn bảo vệ tính linh hoạt trong di chuyển của người ở thực và nguồn cung cho thuê”. Một câu này chính là đẳng cách của Tổng thống và là khởi đầu cho sự ổn định thị trường.
Thứ hai, phải đưa ra “biện pháp phòng thủ nguồn cung cho thuê” cùng lúc với “áp lực bán”. Để thúc đẩy bán nhà từ người sở hữu nhiều nhà, cần phải đi kèm với việc bảo vệ thị trường cho thuê dựa trên tiền đề rằng nguồn cung cho thuê sẽ bị rút đi. Cần những cách thức như: khuyến khích cho thuê dài hạn (thuế, tài chính), phần thưởng cho “cho thuê ổn định/dài hạn” thay vì phân chia nhị nguyên đơn giản là có đăng ký hay không, cung cấp thay thế như Build-to-Rent (cho thuê kiểu doanh nghiệp) trong thời kỳ thiếu hụt nguồn cung nhà mới, và trợ cấp chi phí nhà ở cho người thu nhập thấp, thanh niên, vợ chồng mới cưới như một “bộ ổn định tự động” khi việc chuyển từ Jeonse sang Wolse là không thể tránh khỏi. Nếu chỉ có “Hãy bán đi” mà thiếu những gói giải pháp này, kết quả sẽ quay lại bằng sự bùng nổ giá thuê nhà.
Thứ ba, dù có thực hiện chính trị theo hạn chót, cũng phải cho thấy sự “tinh tế trong thiết kế thể chế”. Ngay cả khi việc kết thúc hoãn áp thuế thu nhập chuyển nhượng (ngày 9 tháng 5 năm 2026) là một lộ trình đã được báo trước, xung quanh đó vẫn tồn tại những biến số phức tạp như giao dịch có người thuê, thói quen thanh toán/đăng ký, khả năng mở rộng khu vực điều chỉnh. Chính phủ cũng đang xem xét và đề cập đến các biện pháp bổ sung. Thái độ của Tổng thống khác biệt ở đây. Lẽ ra phải nói “Chúng tôi sẽ thực hiện song song các bổ sung kỹ thuật để giảm thiểu cú sốc cho người thuê, người ở thực và thói quen giao dịch” thay vì “Gồng mình thì thiệt”. Khoảnh khắc Tổng thống nói về “kỹ thuật”, thị trường sẽ học được sự ổn định.
Thứ tư, phát triển thị trường vốn không được trở thành sản phẩm phụ của việc “đánh bất động sản”. KOSPI 5000, KOSDAQ 3000 có thể là chiến lược quốc gia. Nhưng nếu chiến lược đó bị nghe thành “Vì coi bất động sản là tội lỗi nên hãy qua chứng khoán”, người dân sẽ không coi cổ phiếu là tài sản tăng trưởng mà là nơi trú ẩn chính sách. Ngay khoảnh khắc đó, thị trường vốn sẽ không còn là nội lực mà chỉ còn là sự biến động.
Cuối cùng, Tổng thống không nên cai trị bằng cách “chỉ định đối tượng của sự phẫn nộ”. Bất động sản luôn là bia đỡ đạn mà chính trị thèm muốn. Đánh vào “người có nhà” thì có thể nhận được tiếng vỗ tay. Nhưng cái mà Tổng thống nên nhắm vào không phải là con người mà là cấu trúc. Nếu chỉ nói về con người mà không nói về cấu trúc như tính kém co giãn của nguồn cung, sự bất ổn của thị trường cho thuê, tác dụng phụ của quy định tài chính, sự tập trung nhu cầu do chênh lệch việc làm và giáo dục giữa các vùng, thì quốc chính trở nên dễ dàng hơn nhưng thị trường lại trở nên khó khăn hơn.
Suy cho cùng, phải là “Tổng thống bình ổn nhà ở” chứ không phải “Tổng thống kìm giá nhà”. SNS cường độ cao của Tổng thống hiện tại có thể làm lung lay nguồn cung trong ngắn hạn. Thực tế, thị trường đang cân nhắc khả năng “tung ra hàng bán”. Tuy nhiên, các chỉ số cho thuê đã cảnh báo về việc chuyển sang thuê tháng và sự co hẹp của Jeonse, đồng thời nguồn cung được dự báo sẽ giảm mạnh vào năm 2026.
Do đó, ngôn từ đáng mong đợi của Tổng thống được tóm gọn trong một câu: “Hãy nhắm vào đầu cơ, đừng nhắm vào nhà ở”. “Hãy thúc đẩy bán hàng, nhưng hãy bảo vệ nguồn cung cho thuê”. “Hãy nói những lời mạnh mẽ, nhưng hãy đưa ra các nguyên tắc có thể dự đoán được và các biện pháp bổ sung”.
Thị trường chứng khoán có thể là động cơ tăng trưởng của quốc gia. Nhưng nhà ở là nền tảng của người dân. Quốc gia nào muốn xoay động cơ bằng cách làm rung chuyển nền tảng thì khó mà tồn tại lâu dài. Ngôn từ của Tổng thống phải thay đổi. Không phải “quát tháo” mà là “thiết kế”, không phải “thúc ép” mà là “ổn định”.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức Trưởng phòng thuộc Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các cuốn sách đã xuất bản gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.