[비즈한국] Chính phủ tái khẳng định hạn chót cho các hợp đồng áp dụng hoãn thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản là ngày 9 tháng 5 tới, đồng thời xem xét điều chỉnh thời hạn thanh toán số dư và đăng ký trong khu vực được phép giao dịch đất đai thành 4 tháng kể từ ngày cấp phép. Đối với nhà đang có người thuê, nghĩa vụ cư trú thực tế sẽ được hoãn trong thời gian thuê, tuy nhiên các ngoại lệ chỉ được công nhận trong tối đa 2 năm kể từ ngày công bố chính sách và đối tượng cũng bị giới hạn chỉ dành cho người mua chưa sở hữu nhà. Một định hướng khác cũng được đưa ra là sửa đổi quy định đối với nhà cho thuê đã đăng ký, trong đó yêu cầu phải bán trong một khoảng thời gian nhất định sau khi kết thúc thời gian cho thuê bắt buộc để tiếp tục được hưởng ưu đãi miễn thuế nặng.
Trong cuộc họp nội các diễn ra tại Nhà Xanh ngày 10 dưới sự chủ trì của Tổng thống Lee Jae-myung, Chính phủ đã thảo luận về các biện pháp điều chỉnh chi tiết nhằm vừa duy trì định hướng lớn là kết thúc việc hoãn thuế nặng theo nguyên tắc “không có ngoại lệ vô hạn”, vừa quản lý rủi ro về tình trạng đình trệ giao dịch và khả năng lách luật.
Các biện pháp tiếp theo này được hiểu là động thái nhằm giảm thiểu sự cứng nhắc của thị trường có thể phát sinh trong quá trình chuyển đổi thể chế mà không làm lung lay chủ trương kết thúc hoãn thuế nặng. Nó phản ánh ý đồ tháo gỡ những nút thắt thực tế do quy định giao dịch đất đai và yêu cầu cư trú thực tế tạo ra, đồng thời chặn đứng tâm lý kỳ vọng rằng “đằng nào cũng sẽ lại trì hoãn” vốn đã tích tụ do việc gia hạn liên tục trước đó.
Việc Chính phủ một lần nữa chốt mốc “hợp đồng ngày 9 tháng 5” làm cột mốc cũng nằm trong mạch đó. Trước đây, những người sở hữu nhiều nhà đã trì hoãn việc bán vì kỳ vọng vào khả năng gia hạn, điều này làm trầm trọng thêm tình trạng găm hàng. Thông điệp ở đây là tạo ra một cấu trúc khiến việc chờ đợi không còn tác dụng bằng cách ấn định rõ ràng thời điểm kết thúc. Điểm đặc biệt là thay vì áp đặt chính sách thuế một cách cứng nhắc, Chính phủ đã chọn chiến lược hấp thụ cú sốc bằng cách điều chỉnh các quy tắc thực tế trong phạm vi mà các giao dịch có thể thực sự diễn ra.
Phương án điều chỉnh thời hạn thanh toán số dư và đăng ký tại các khu vực cho phép giao dịch đất đai thành “4 tháng kể từ ngày cấp phép” cũng là biện pháp phản ánh thực tế. Nếu xét đến thời gian từ khi nộp đơn xin phép, thẩm định, huy động vốn cho đến khi đăng ký, nếu thời hạn quá ngắn, số trường hợp chỉ ký được hợp đồng mà không thể hoàn tất giao dịch có thể sẽ tăng lên. Những lo ngại về việc thị trường có thể bị đình trệ đột ngột nếu các nút thắt này gia tăng trong giai đoạn kết thúc hoãn thuế đã được phản ánh vào quyết định này.
Việc đặt ra ngoại lệ cho nghĩa vụ cư trú thực tế đối với nhà đang có người thuê cũng là biện pháp bổ sung để ngăn chặn tình trạng đình trệ giao dịch. Theo quy định giao dịch đất đai, về nguyên tắc, người mua phải cư trú thực tế, nhưng nhiều trường hợp không thể thực hiện giao dịch vì nhà đang có người thuê và không thể chuyển vào ở ngay. Chính phủ cho biết sẽ hoãn nghĩa vụ cư trú thực tế trong thời gian thuê, nhưng yêu cầu bắt buộc phải chuyển vào ở ngay sau khi kết thúc hợp đồng thuê để giảm bớt nút thắt giao dịch.
Tuy nhiên, các ngoại lệ bị giới hạn tối đa 2 năm kể từ ngày công bố chính sách và chỉ áp dụng cho người mua chưa sở hữu nhà. Đây chính là lý do Tổng thống khẳng định “không thể để ngoại lệ vô hạn”. Điều này phản ánh nỗi lo rằng nếu nới rộng phạm vi ngoại lệ, nó có thể dẫn đến việc thực tế cho phép mua nhà kèm hợp đồng cho thuê, hay còn gọi là đầu tư lướt sóng (gap investment). Có thể hiểu đây là phương án thỏa hiệp mà Chính phủ lựa chọn giữa hai mục tiêu: bình thường hóa giao dịch và ngăn chặn đầu cơ.
Tại cuộc họp, sự cần thiết phải sửa đổi hệ thống đối với những người sở hữu nhiều nhà đang nắm giữ bất động sản cho thuê đăng ký cũng được đưa ra thảo luận. Các căn nhà đăng ký kinh doanh cho thuê có cấu trúc cho phép duy trì ưu đãi miễn thuế nặng trong thời gian dài ngay cả sau khi thời hạn cho thuê bắt buộc (8 năm) kết thúc. Đây được coi là lối đi vòng gây xung đột với định hướng chính sách kết thúc hoãn thuế nặng. Việc Chính phủ tuyên bố yêu cầu phải bán trong một thời gian nhất định sau khi kết thúc cho thuê để duy trì ưu đãi cũng xuất phát từ nhận thức về vấn đề này.
Chính phủ nhấn mạnh rằng những biện pháp này không phải là nới lỏng đầu cơ mà là sự bổ sung để giảm bớt những hỗn loạn thực tế phát sinh trong quá trình chuyển đổi hệ thống. Ngay sau cuộc họp, Phó Thủ tướng Koo giải thích: "Mối quan tâm lớn nhất của người dân là 'Tôi đang có vài căn nhà và cho thuê nên không thể dọn vào ở ngay thì phải làm sao?'. Vì vậy, xem xét những khó khăn của người dân và tình hình thị trường, chúng tôi sẽ hoãn nghĩa vụ cư trú thực tế trong thời gian người thuê đang cư trú, và khi thời hạn thuê kết thúc, bắt buộc phải cư trú thực tế để giảm bớt lo lắng cho người dân".
Liên quan đến thời gian cho thuê được công nhận, ông khẳng định: "Nó tương ứng với thời hạn thuê đầu tiên còn lại của người thuê, khó có thể công nhận cho cả thời gian gia hạn hợp đồng", và chốt lại rằng "giới hạn ngoại lệ sẽ là 2 năm". Về thời điểm công bố biện pháp bổ sung, ông cho biết: "Chúng tôi sẽ nhanh chóng sửa đổi nghị định trong tuần này để giải quyết dứt điểm vấn đề theo cách này".