[비즈한국] Tỷ lệ người ngoại tỉnh 'mua gom' căn hộ tại Seoul đã giảm trong hai tháng liên tiếp. Điều này được phân tích là hệ quả từ chính sách ngày 15/10 năm ngoái, khi toàn bộ khu vực Seoul bị áp đặt quy định nghiêm ngặt dưới dạng khu vực cho phép giao dịch đất đai.
Theo dữ liệu khối lượng giao dịch mua bán căn hộ phân theo nơi cư trú của người mua từ Viện Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 15, trường hợp người cư trú tại khu vực khác mua căn hộ Seoul vào tháng 12 năm ngoái chiếm 19,98% tổng lượng giao dịch. Đây là con số thấp nhất trong vòng 3 năm 2 tháng kể từ tháng 10 năm 2022 (18,67%), thời điểm tỷ lệ người ngoại tỉnh thấp nhất do lãi suất tăng cao.
Đặc biệt, tỷ lệ mua căn hộ từ người ngoại tỉnh trong tháng 12 tại quận Seongdong và quận Mapo, những nơi có mức tăng giá nhà lớn vào năm ngoái, lần lượt là 20,15% và 20,97%, giảm 7 điểm phần trăm so với mức 27,61% và 27,07% của tháng trước đó.
Ngược lại, tỷ lệ cư dân Seoul mua căn hộ ở các khu vực khác vào tháng 12 năm ngoái đạt 6,43%, mức cao nhất trong 3 năm 5 tháng kể từ tháng 7 năm 2022 (6,50%). Có vẻ như nhu cầu mua nhà ngoài khu vực Seoul đã tăng lên khi khu vực cho phép giao dịch được mở rộng ra 12 địa điểm ở Seoul và Gyeonggi, cùng với các quy định về cho vay được thắt chặt.
Việc người ngoại tỉnh mua căn hộ tại Seoul có xu hướng phụ thuộc vào sự thay đổi chính sách bất động sản và lãi suất vay. Khi các quy định bất động sản được nới lỏng hoặc ngay sau khi có thông báo quy định, nhu cầu 'chuyến tàu cuối' đổ xô vào khiến tỷ lệ tạm thời tăng lên, nhưng nếu các quy định cho vay nghiêm ngặt hoặc nghĩa vụ cư trú thực tế được áp dụng, tỷ lệ này sẽ giảm mạnh.
Trên thực tế, vào tháng 1 năm 2023, ngay khi chính quyền Yoon Suk-yeol dỡ bỏ quy định tại tất cả các khu vực ở Seoul ngoại trừ 3 quận Gangnam và Yongsan, tỷ lệ người ngoại tỉnh đã tăng lên 22%. Tỷ lệ vốn đã giảm xuống mức 15% do việc tăng lãi suất năm trước đó đã tăng vọt trở lại.
Ngoài ra, vào tháng 2 năm 2025, khi Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon tạm thời dỡ bỏ khu vực cho phép giao dịch đất đai tại Gangnam, tỷ lệ mua của người ngoại tỉnh đã tăng lên 25,15%. Sau đó, khi dư luận phản đối dâng cao, Thị trưởng Oh đã ngay lập tức mở rộng lại khu vực cấp phép cho 3 quận Gangnam và quận Yongsan vào tháng 3, khiến tỷ lệ người ngoại tỉnh giảm xuống còn 22,79%.
Vào tháng 9 năm ngoái, tỷ lệ người ngoại tỉnh là 24,8%, nhưng đến tháng 12, hai tháng sau khi chính quyền Lee Jae-myung đưa ra chính sách 15/10, con số này đã giảm mạnh xuống còn 19,9%. Việc tăng cường nghĩa vụ cư trú thực tế và chặn đứng các khoản vay dành cho người sở hữu nhiều nhà đã khiến những người ngoại tỉnh không sống tại Seoul gặp khó khăn về mặt vật lý khi muốn mua căn hộ ở đây.
Khi Tổng thống Lee Jae-myung và các cơ quan chính sách liên tục khẳng định về việc quản lý những người sở hữu nhiều nhà, xu hướng này của thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn duy trì trong một thời gian tới.