[비즈한국] Ngày 13 tháng 2 năm 2026, câu nói mà Tổng thống đưa ra một cách công khai tuy ngắn gọn nhưng đầy sức nặng. "Liệu có công bằng không khi gia hạn thời hạn vay cho những người đã được trao cơ hội nhưng vẫn cố tình không chịu thanh lý bớt bất động sản?" Phát biểu này không đơn thuần là sự thể hiện cảm xúc. Đó là tín hiệu chính sách mà chính phủ gửi tới thị trường, đồng thời là bức thư cảnh báo gửi đến những người sở hữu nhiều nhà (đa sở hữu) rằng bản chất của rủi ro đã thay đổi.
Giờ đây, mối băn khoăn của những người đa sở hữu không còn dừng lại ở câu hỏi 'giá sẽ tăng hay giảm'. Câu hỏi thực sự là thế này: Trong bối cảnh thuế, nợ vay và quy định giao dịch bị thắt chặt cùng lúc, vị thế của bạn là 'vô tình sở hữu nhiều nhà' hay là 'cấu trúc tài sản đã được thiết kế có chủ đích'? Thị trường luôn tồn tại. Thứ không thể tồn tại không phải là 'nhà', mà là 'cấu trúc không có kế hoạch'.
Nguồn gốc của nỗi sợ không phải là giá cả, mà là 'ba chiếc đồng hồ'
Chiếc đồng hồ thứ nhất là 'đồng hồ thuế'. Đúng như thông báo, Chính phủ đã chốt việc tái áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nặng đối với người đa sở hữu từ ngày 9 tháng 5 năm 2026. Đồng thời, đưa ra biện pháp bổ sung là cho phép thời gian ân hạn từ 4-6 tháng đối với những hợp đồng đã ký trước ngày 9 tháng 5, xét đến các thủ tục thanh toán số dư và đăng ký. Điểm mấu chốt ở đây chỉ có một: Có 'ân hạn' tức là có 'hạn chót'.
Chiếc đồng hồ thứ hai là 'đồng hồ nợ vay'. Việc người đa sở hữu bị chặn các khoản vay mới không còn là tin tức mới mẻ. Điểm mới ở đây là ngay cả việc 'gia hạn nợ' cũng đã bị đưa vào khuôn khổ của tính công bằng. Các quy định thường bắt đầu từ khâu 'mua lại', nhưng theo thời gian, nó sẽ chuyển sang khâu 'gia hạn' và 'duy trì'. Thông điệp ngày hôm nay cho thấy sự chuyển dịch đó.
Chiếc đồng hồ thứ ba là 'đồng hồ giao dịch'. Các khu vực được phép giao dịch đất đai không chỉ gây khó khăn cho việc giao dịch mà còn làm cho giao dịch chậm lại. Việc khu vực được phép giao dịch đất đai cho mục đích nhà ở tại 3 quận Gangnam và quận Yongsan được gia hạn đến ngày 31 tháng 12 năm 2026 làm tăng 'chi phí thời gian' của thị trường. Đồng hồ thuế chạy nhanh, trong khi đồng hồ giao dịch lại chậm lại. Sự đảo chiều này làm xói mòn khả năng thương lượng và các lựa chọn của người đa sở hữu.
Khi ba chiếc đồng hồ này cùng vận hành, điều gì sẽ xảy ra? Không phải là 'sự sụp đổ', mà là sự thanh lý bắt buộc. Bi kịch lớn nhất của người đa sở hữu không phải vì giá giảm, mà xảy ra khi thời hạn vay, thuế và giao dịch trùng vào một thời điểm, khiến họ rơi vào trạng thái 'muốn bán không thể bán, muốn giữ không thể giữ'.
Điều người đa sở hữu cần không phải là 'đáp án' mà là 'thứ tự'. Không phải tất cả người đa sở hữu đều là thế lực đầu cơ, cũng không phải tất cả đều là nhà cung cấp nhà ở tử tế. Thực tế rất đa dạng. Vì vậy, các khẩu hiệu như "Hãy bán đi" hay "Hãy giữ lại" đều thiếu trách nhiệm. Điều cần thiết bây giờ là thứ tự thực hiện đánh giá.
Đầu tiên, hãy phân loại xem bạn đang là kiểu đa sở hữu nào. Thứ quyết định số phận của việc đa sở hữu không phải là 'số lượng' mà là 'cấu trúc'.
Người đa sở hữu kiểu tận dụng đòn bẩy là trường hợp có tỷ trọng lớn về vay thế chấp, chuyển nhượng tiền gửi thuê nhà (Jeonse), và cấu trúc 'gap investment'. Rủi ro của nhóm này bùng phát từ thời hạn vay, lãi suất và thời hạn kết thúc hợp đồng Jeonse hơn là giá cả. Người đa sở hữu kiểu dòng tiền thì có thể có cơ hội trụ lại nếu nợ thấp và thu nhập từ cho thuê ổn định. Tuy nhiên, dù trong trường hợp này, lòng tham 'giữ tất' cuối cùng cũng sẽ quay lại gây rắc rối bởi hạn chót về thuế và rủi ro chính sách. Người đa sở hữu kiểu thừa kế là trường hợp dự kiến thừa kế, tặng cho hoặc di chuyển nơi cư trú trong gia đình. Với nhóm này, sự chính xác trong thiết kế kế hoạch thừa kế quyết định thành bại thay vì việc bán đi.
Nếu không biết mình thuộc nhóm nào, cảm xúc của bạn sẽ dao động theo mỗi khi chính sách thay đổi. Khi cảm xúc bị lay động, giao dịch luôn bị chậm trễ. Và giao dịch chậm trễ sẽ thua cuộc trước đồng hồ thuế.
Tiếp theo, hãy lập 'lịch trình đáo hạn' cho mọi ngôi nhà. Khủng hoảng của người đa sở hữu bắt đầu từ ngày tháng, không phải từ các con số. Hãy tổng hợp lịch trình đáo hạn vay, cơ cấu cố định/biến đổi, phương thức trả nợ, ngày đáo hạn hợp đồng Jeonse và khả năng hoàn trả tiền đặt cọc của từng ngôi nhà vào một tờ lịch. Thời điểm thông điệp của Tổng thống nâng vấn đề gia hạn nợ vay thành vấn đề công bằng, thì việc gia hạn nợ không còn là thói quen mà đã trở thành vấn đề của sự thẩm định và bầu không khí chính trị.
Và, hãy chỉ chia tài sản sở hữu thành 'cốt lõi' (Core) và 'độc hại' (Poison). Mọi người thường thất bại vì không thể bán được 'ngôi nhà tốt' trước. Thực tế thì ngược lại. Họ thất bại vì không thể bán được ngôi nhà xấu. Core là ngôi nhà vẫn còn nhu cầu dù thị trường rung lắc. Đó là tài sản giữ được việc cho thuê nhờ vị trí gần nơi làm việc, hệ thống giáo dục, giao thông và tính khan hiếm. Độc hại là tài sản có khả năng cao để trống, chi phí sửa chữa tăng, tính thanh khoản thấp và dễ bị tổn thương trước các quy định. Việc thanh lý không phải là bán Core trước mà là loại bỏ 'độc' trước. Đây mới là trật tự.
Ngày 9 tháng 5 không phải là 'lịch' mà là 'điểm mấu chốt của khả năng thương lượng'. Việc thuế chuyển nhượng nặng đối với người đa sở hữu được tái áp dụng từ ngày 9 tháng 5 không chỉ đơn thuần là vấn đề tăng thuế suất. Điều thay đổi sau ngày đó không phải là tâm lý của người bán mà là khả năng thương lượng của người mua. Ngay khi thuế trở nên nặng nề hơn, người mua sẽ trở nên thong thả hơn. Người bán trở nên vội vã hơn. Quy trình giao dịch càng kéo dài do các quy định, khoảng cách đó càng lớn. Việc gia hạn khu vực cho phép giao dịch đất đai chính là làm tăng chi phí thời gian đó.
Việc Chính phủ tuyên bố ân hạn thời gian thanh toán số dư và đăng ký từ 4-6 tháng sau khi ký hợp đồng cũng là một biện pháp thừa nhận rằng giao dịch trên thực tế là một 'ngành công nghiệp dựa trên thời gian'. Nhưng ân hạn không phải là dây cứu sinh. Dây cứu sinh chính là "di chuyển trước theo hướng mà tôi muốn sống".
Người đa sở hữu chỉ có bốn lựa chọn. Chính trị muốn gói gọn người đa sở hữu vào một danh từ. Nhưng thị trường thì không thể bị gói gọn. Con đường mà người đa sở hữu có thể chọn hiện nay cuối cùng sẽ hội tụ về một trong bốn hướng.
Thứ nhất, bán có chọn lọc, không phải 'bán sạch cùng lúc' mà là 'có thứ tự'.
Không nhất thiết phải bán sạch. Nhưng cũng không có dư địa để để mặc những tài sản 'độc hại'. Nguyên tắc quan trọng ở đây rất đơn giản: Ngôi nhà không bán được vì tiếc thuế, thường sẽ quay lại với chi phí đắt hơn. Chi phí đó có thể là lãi suất, là sự trống trải, hoặc là áp lực hoàn trả tiền đặt cọc. Bán có chọn lọc không phải là 'chạy theo giá' mà là 'loại bỏ rủi ro'. Và loại bỏ rủi ro luôn là công việc cắt đứt từ mắt xích yếu nhất.
Thứ hai, tái cấu trúc thành một ngôi nhà 'thông minh' - không phải bằng 'khẩu hiệu' mà bằng 'công năng'.
Một ngôi nhà thông minh không phải là slogan. Ngôi nhà thông minh không phải vì nó đắt tiền, mà là ngôi nhà có thể bán được khi cần, cho thuê được khi cần và tôi có thể sống được khi cần. Trong môi trường mà hạn mức vay và tỷ lệ LTV bị thắt chặt ở các khu vực quy định, việc duy trì nhiều ngôi nhà tự thân nó đã trở thành 'trò chơi xác suất rủi ro chính sách'. Ví dụ, xu hướng hạn mức vay thế chấp mua nhà giảm xuống 400 triệu won cho khoản vay từ trên 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ won, và 200 triệu won cho khoản vay trên 2,5 tỷ won, cộng với việc thắt chặt LTV tại các khu vực quy định, sẽ làm bóp nghẹt khả năng thở của kiểu đa sở hữu dựa vào đòn bẩy.
Thứ ba, phương pháp chính thống trong vận hành cho thuê, cách trụ vững bằng dòng tiền.
Nếu vay ít và nhu cầu cho thuê ổn định, việc trụ vững là khả thi. Tuy nhiên, sự trụ vững đó phải là sự vận hành quản lý rủi ro nhà trống và tiền đặt cọc, chứ không phải kiểu "biết đâu mai nó tăng". Ở giai đoạn này, năng lực của nhà kinh doanh cho thuê không nằm ở 'dự báo khu vực' mà nằm ở 'thương mại hóa'. Hãy kiểm soát các chi phí sửa chữa, quản lý, cơ cấu giá thuê, thời điểm chuyển sang cho thuê tháng (Wolse), và chi phí thay thế người thuê bằng con số. Đa sở hữu có thể trụ lại không phải là 'nhiều nhà' mà là 'nhà được quản lý'.
Thứ tư, thiết kế kế hoạch thừa kế, không phải là né thuế chuyển nhượng mà là 'thay đổi loại thuế'.
Tặng cho và thừa kế có thể là giải pháp, nhưng cũng có thể là cái bẫy. Việc gánh lấy gánh nặng nặng nề hơn về thuế tặng cho và thuế thừa kế vì muốn né thuế chuyển nhượng xảy ra rất thường xuyên. Người đa sở hữu kiểu thừa kế cần ưu tiên việc thống nhất kế hoạch cư trú và kế hoạch tài chính của gia đình hơn là "giảm thuế". Chỉ sau khi sự sắp xếp này hoàn tất, việc thiết kế thuế mới có ý nghĩa.
Chỉ còn một con đường cho người đa sở hữu: 'Quyết định được chuẩn bị từ trước'
Giờ đây, điều người đa sở hữu cần không phải là sự giận dữ của sự kích động, cũng không phải là lời cầu nguyện của hy vọng. Đó là quyết định có trật tự. Hãy lập lịch trình đáo hạn, phân loại Core và Độc hại, tính toán dòng tiền sau thuế sau ngày 9 tháng 5, và chọn một trong các cách như bán chọn lọc, tái cấu trúc thành một nhà, tăng cường vận hành cho thuê, hoặc thiết kế thừa kế để thực hiện.
Kỷ nguyên đa sở hữu không kết thúc. Kỷ nguyên đa sở hữu không có kế hoạch mới kết thúc. Chính sách càng mạnh, cách để sinh tồn lại càng trở nên đơn giản. Con số, ngày tháng, thứ tự. Sự sinh tồn của người đa sở hữu không nằm ở việc 'tin vào ngôi nhà' mà nằm ở việc 'thiết kế cấu trúc'.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm tại Phòng Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.