[비즈한국] Mỗi khi chính sách bất động sản bị lung lay, quân bài đầu tiên mà chính phủ rút ra luôn là thuế. Kỳ vọng đặt ra là: tăng thuế trước bạ, đánh thuế chuyển nhượng nặng, thắt chặt thuế sở hữu sẽ giúp kiềm chế nhu cầu đầu cơ và ổn định thị trường. Về mặt chính trị, điều này cũng dễ giải thích. Danh nghĩa “kiềm chế đầu cơ” rất mạnh mẽ, và việc điều chỉnh thuế suất có thể thực hiện tương đối nhanh chóng thông qua luật và nghị định. Do đó, các biện pháp về thuế thường xuất hiện thường xuyên và mạnh mẽ hơn các biện pháp về nguồn cung.
Tuy nhiên, kinh nghiệm và nghiên cứu từ khắp nơi trên thế giới đều cho thấy một sự thật lặp đi lặp lại. Thuế có thể được sử dụng để 'một phần' kiềm chế nhu cầu cụ thể hoặc làm chậm giao dịch, nhưng đó không phải là liều thuốc vạn năng để ổn định căn cơ một thị trường vốn đã tích tụ sự thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc. Ngược lại, nếu chỉ ưu tiên tăng thuế mà không mở rộng nguồn cung, khả năng xảy ra các tác dụng phụ như 'vách đá giao dịch' (đóng băng giao dịch), tăng giá thuê, méo mó thị trường và phân hóa khu vực sẽ càng cao.
Các nhà hoạch định chính sách giờ đây phải thừa nhận rằng: Bản chất của việc ổn định thị trường bất động sản không nằm ở 'điều chỉnh thuế suất' mà là 'đẩy nhanh tiến độ nguồn cung'. Thuế chỉ là công cụ hỗ trợ mà thôi.
Lý do các chính sách thuế liên tục thất bại rất đơn giản. Giá bất động sản không chỉ được quyết định bởi tâm lý đầu cơ. Đặc biệt là tại các thị trường nhà ở ở các đô thị lớn, sự tương tác đồng thời của các yếu tố như: khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, hệ thống trường học, giao thông, kỳ vọng tái thiết, điều kiện tài chính, di cư dân số, thu nhập, cấu trúc thị trường cho thuê và sự bất ổn về quy định. Cách tiếp cận chỉ bằng một loại thuế để "ổn định giá" trong một thị trường phức hợp như vậy là quá đơn giản.
Hơn nữa, hiệu quả của thuế khác nhau tùy theo từng loại. Thuế giao dịch (thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng...) dễ dẫn đến việc làm giảm chính các giao dịch, trong khi thuế sở hữu làm tăng chi phí sở hữu dài hạn nhưng có thể gây ra việc chuyển chi phí sang tiền thuê nhà hoặc gây áp lực lên dòng tiền. Vấn đề nằm ở chỗ nhiều chính phủ đã phớt lờ sự khác biệt này và tiếp cận theo khung tư duy đơn giản rằng 'tăng thuế thì giá sẽ giảm'.
OECD, trong báo cáo về thuế nhà ở, cũng chỉ ra rằng đánh thuế ở giai đoạn giao dịch có thể làm gia tăng sự méo mó kinh tế, đồng thời làm rõ quan điểm rằng thuế giao dịch là loại thuế có chi phí cao xét về mặt hiệu quả. Ngược lại, các thảo luận cũng chỉ ra rằng việc đánh thuế liên quan đến sở hữu theo cách lặp lại và có thể dự đoán được có thể ít gây méo mó hơn. Chìa khóa không phải là 'có nên thu thêm thuế hay không' mà là 'thiết kế loại thuế nào với mục tiêu gì'.
Nói cách khác, thuế phải là một công cụ chính xác. Thế nhưng trong chính trị thực tế, tính biểu tượng lại đi trước tính chính xác. Kết quả thường giống nhau: thị trường thích nghi, chính sách trở nên lỗi thời, và thiệt hại lại do chính người tiêu dùng thực và người thuê nhà gánh chịu.
Hiệu quả của chính sách kiềm chế nhu cầu phụ thuộc vào độ co giãn của nguồn cung
Điểm mấu chốt mà IMF liên tục nhấn mạnh qua việc phân tích các trường hợp ở nhiều quốc gia rất rõ ràng. Hiệu quả của các chính sách phía cầu (bao gồm cả thuế) cuối cùng phụ thuộc rất lớn vào độ co giãn của nguồn cung nhà ở. Ở những thị trường mà nguồn cung có thể tăng nhanh, quản lý nhu cầu có thể hoạt động hiệu quả hơn, nhưng ở những thị trường bị tắc nghẽn nguồn cung, tác dụng phụ của việc kiềm chế nhu cầu rất dễ chuyển hóa thành đình trệ giao dịch và tăng giá thuê.
Điều này là một sự thật khó chịu đối với các nhà hoạch định chính sách. Thuế có thể công bố ngay lập tức, nhưng nguồn cung cần thời gian. Cần một chuỗi dài từ cấp phép, khởi công, tài chính dự án (PF), mở bán, thi công đến hoàn công. Nhưng nếu vì khó mà hoãn lại nguồn cung, cuối cùng cái giá phải trả sẽ lớn hơn. Vài năm sau sẽ xuất hiện khoảng trống nguồn cung, và khi đó lại lặp lại vòng luẩn quẩn là loay hoay với thuế và đổ lỗi cho thị trường.
Nếu không thay đổi trục thời gian của chính sách, những thất bại tương tự sẽ tiếp diễn.
Bài học từ Hàn Quốc: Tăng cường thuế đã làm lung lay giao dịch, thị trường thuê nhà và phân hóa khu vực trước cả giá cả
Tại Hàn Quốc, các nghiên cứu thực nghiệm hỗ trợ vấn đề này đã xuất hiện. Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đất đai (KRIHS) khi phân tích ảnh hưởng của thuế bất động sản đối với thị trường đã chỉ ra rằng việc tăng thuế trước bạ gây ra sụt giảm khối lượng giao dịch nhưng hiệu quả ổn định giá không rõ ràng; đồng thời gợi ý về khả năng dẫn đến tăng giá thuê (Jeonse) cùng với việc giảm giá bán, và hiệu ứng 'khóa chặt' (lock-in) của thuế chuyển nhượng. Tức là, việc tăng cường thuế có thể gây áp lực lên thị trường cho thuê trái với ý định ban đầu.
Điểm này rất quan trọng. Nhiều chính sách nêu danh nghĩa 'kiềm chế đầu cơ' nhưng thực tế lại vận hành theo cách khóa chặt giao dịch và đổ gánh nặng lên người thuê nhà. Nếu thuế giao dịch và thuế chuyển nhượng quá mức, người muốn bán cũng không bán, người muốn mua cũng không thể mua, làm giảm khả năng tự điều chỉnh giá của thị trường. Trong khi đó, thị trường cho thuê trở nên cứng nhắc do nguồn cung giảm. Đây là cơ chế được chứng kiến lặp đi lặp lại tại thị trường Hàn Quốc.
Thêm vào đó là sự thay đổi cấu trúc mà Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) gần đây đã chỉ ra. Báo cáo của BOK chẩn đoán rằng việc tập trung nhu cầu vào các khu vực ưu tiên như Seoul, sự di cư dân số giữa các khu vực và việc tăng cường nhu cầu ở các khu vực ưu tiên sau khi siết chặt quy định là một trong những nền tảng của sự phân hóa thị trường. Đồng thời, báo cáo chỉ ra rằng bên ngoài khu vực thủ đô, tỷ lệ nhà chưa bán sau khi hoàn công cao và khối lượng khởi công giảm, dẫn đến tình trạng suy thoái ngành xây dựng và rủi ro tài chính gia tăng. Nghĩa là, cấu trúc bất đối xứng giữa một bên là áp lực quá nóng, một bên là sự yếu kém về nguồn cung, xây dựng và tài chính đang ngày càng trầm trọng.
Trong một thị trường như vậy, đơn thuốc thuế với tư duy thống nhất trên toàn quốc càng nguy hiểm hơn. Các khu vực trọng điểm ở Seoul thì nhu cầu vẫn trụ vững, còn ngoài thủ đô thì chỉ có giao dịch là cạn kiệt. Kết quả là thuế có thể vận hành theo hướng làm trầm trọng thêm sự 'phân hóa thị trường' thay vì 'ổn định thị trường'.
Cái giá của việc trì hoãn nguồn cung: Con số cuối cùng sẽ quay lại dưới dạng dư chấn thiếu hụt nguồn cung
Càng tranh luận về thuế, những con số quan trọng hơn thực sự lại bị che lấp. Đó là cấp phép, khởi công và hoàn công. Thị trường nhà ở dù có thay đổi thuế hôm nay thì ngày mai nguồn cung cũng không xuất hiện. Cấp phép và khởi công của vài năm trước mới tạo ra lượng nhà nhập trạch của hôm nay.
Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cùng các báo cáo liên quan, các chỉ số cấp phép, khởi công, hoàn công nhà ở năm 2024 nhìn chung đều có xu hướng yếu, đặc biệt là biên độ giảm khởi công rất lớn. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến áp lực thiếu hụt nguồn cung theo thời gian. Thực tế, ngay trong năm 2025, trước bối cảnh lo ngại về nguồn cung và áp lực giá tại khu vực thủ đô, chính phủ đã xuất hiện xu hướng vừa công bố kiềm chế nhu cầu vừa song hành các phương án mở rộng nguồn cung. Có thể nói, ngay cả các nhà hoạch định chính sách giờ đây cũng đang thừa nhận thực tế rằng 'không thể chỉ nhấn mạnh vào nhu cầu'.
Vấn đề luôn là thứ tự. Nguồn cung thì chậm, thuế thì nhanh. Vì thế chính sách phù hợp với lịch trình chính trị ngắn hạn nhưng không phù hợp với thời gian của thị trường. Kết quả là người dân phải gánh chịu biến động lớn hơn.
Nếu mục tiêu của chính sách bất động sản thực sự là 'ổn định thị trường', giải pháp rõ ràng hơn người ta tưởng. Không phải là xóa bỏ thuế. Mà là bình thường hóa vai trò của thuế và đặt vai trò của nguồn cung lên vị trí hàng đầu.
Lời nói "sẽ kiểm soát giá nhà bằng thuế" nghe thì dễ, nhưng cái giá phải trả là do người dân gánh chịu
Chính sách phải được đánh giá bằng kết quả chứ không phải bằng danh nghĩa. Mỗi khi việc tăng cường thuế được công bố, thị trường lại đóng băng, và vài tháng sau, áp lực giá thuê và lo ngại nguồn cung lại trỗi dậy. Khi đó, một lá bài thuế khác lại xuất hiện. Nếu không kết thúc được vòng luẩn quẩn này, chính sách bất động sản sẽ không phải là chính sách ổn định mà là chính sách khuếch đại biến động.
Cả các trường hợp quốc tế và kinh nghiệm của Hàn Quốc đều cho cùng một kết luận. Thuế có thể có hiệu quả trong việc kiềm chế nhu cầu cụ thể. Tuy nhiên, hiệu quả đó thường hạn chế và tạm thời. Nếu nguồn cung bị tắc nghẽn, tác dụng phụ của thuế sẽ biểu hiện lớn hơn.
Cuối cùng, chìa khóa của sự ổn định thị trường nằm ở tốc độ và khả năng dự đoán được của nguồn cung. Nếu chính phủ thực sự muốn ổn định giá nhà, hãy bỏ thói quen sử dụng thuế như một công cụ 'tuyên ngôn chính trị'. Những loại thuế cần thiết nên được thiết kế chính xác, có thể dự đoán được, với mức độ méo mó tối thiểu, và phần lớn năng lực chính sách nên được đổ dồn vào việc mở rộng nguồn cung và cải thiện tốc độ dự án.
Thị trường bất động sản vận động theo đường cung chứ không phải theo bảng thuế suất. Chừng nào còn phớt lờ sự thật đơn giản này, thì không chính phủ nào có thể ổn định được giá nhà.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện nghiên cứu đầu tư bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Tour' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)' v.v.