[비즈한국] Chính sách bất động sản của chính quyền Lee Jae-myung, giờ đây cuộc đối đầu trực diện giữa 'bảo vệ nhà ở' và 'gây áp lực lên việc sở hữu bất động sản không để ở' đã bắt đầu.
Tranh cãi xoay quanh việc Tổng thống Lee Jae-myung rao bán căn hộ tại Bundang không đơn thuần là vấn đề xử lý tài sản cá nhân. Sự việc này là một sự kiện chính trị tóm lược hướng đi, mức độ và thứ tự ưu tiên trong chính sách bất động sản của chính phủ mới. Văn phòng Tổng thống giải thích lý do ông Lee rao bán căn hộ tại quận Bundang, Seongnam vào ngày 27 tháng 2 năm 2026 là nhằm “thể hiện trực tiếp ý chí bình thường hóa thị trường bất động sản”.
Căn hộ này có diện tích sử dụng 164㎡, được rao bán với giá 2,9 tỷ won, mức giá mà Văn phòng Tổng thống cho biết là thấp hơn giá giao dịch thực tế năm trước và giá thị trường hiện tại. Tuy nhiên, tính đến ngày 28 tháng 2, Văn phòng Tổng thống vạch rõ rằng việc mua bán vẫn chưa hoàn tất và sẽ có thông báo chính thức sau khi giao dịch kết thúc. Bản thân Tổng thống Lee cũng giải thích với hàm ý rằng: “Tôi bán không phải vì tiền, mà là để làm tròn trách nhiệm của một công chức”.
Lý do cảnh tượng này quan trọng không phải vì một căn nhà ở Bundang, mà là vì Tổng thống đã bắt đầu đưa thông điệp chính sách vào thực tế bằng hành động của chính mình. Cách mà chính quyền xử lý bất động sản có hai hướng chính. Một là gây áp lực lên thị trường bằng lời nói, và hai là đỉnh cao quyền lực trực tiếp gửi tín hiệu đến thị trường thông qua hành động mang tính biểu tượng.
Vấn đề rao bán lần này gần với cách thứ hai. Nói cách khác, chính phủ mới đã làm rõ ý định đi theo khung rằng “hướng đi chính sách đã được xác định, và bản thân Tổng thống cũng không phải là ngoại lệ”. Đây không phải là sự kiện đơn thuần mà nên được coi là quá trình tích lũy danh nghĩa chính trị để biện minh cho sự kết hợp giữa thuế, tài chính và quy định trong tương lai.
Vậy thực chất của chính sách mà tín hiệu này chỉ ra là gì? Trước hết, điều rõ ràng nhất là việc chấm dứt đúng hạn lệnh tạm hoãn áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với người sở hữu nhiều nhà. Trong thông báo chính thức ngày 12 tháng 2, Chính phủ đã chốt việc chấm dứt tạm hoãn thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9 tháng 5 năm 2026 như dự kiến. Đồng thời, dựa trên thực tế của các khu vực được cấp phép giao dịch đất đai và các ngôi nhà có người thuê ở, Chính phủ cũng đưa ra một số biện pháp bổ sung.
Đối với các khu vực điều chỉnh mới, nếu hợp đồng mua bán được ký kết trước ngày 9 tháng 5, người bán có thể tránh được mức thuế tăng nặng nếu chuyển nhượng trong vòng 6 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, đồng thời miễn trừ nghĩa vụ cư trú thực tế đối với nhà đang cho thuê trong một phạm vi nhất định. Điểm cốt lõi rất đơn giản: xác nhận chấm dứt tạm hoãn nhưng chỉ đưa ra các biện pháp bổ sung để giảm thiểu tác động thị trường và sự bất tiện cho người dân. Đây cũng là lý do tại sao Chính phủ đặc biệt nhấn mạnh vào khả năng dự báo và sự tin cậy của chính sách.
Những phát biểu gần đây của Tổng thống Lee Jae-myung còn tiến xa hơn một bước. Vào ngày 26 và 27 tháng 2, Tổng thống tuyên bố: “Chúng tôi sẽ tạo ra tình huống mà việc bán nhà có lợi hơn là nắm giữ, không chỉ đối với người sở hữu nhiều nhà mà cả với người sở hữu 1 căn nhà mang tính đầu tư, đầu cơ không nhằm mục đích ở thực”, đồng thời cảnh báo rằng “những ngôi nhà siêu cao cấp sẽ phải chịu gánh nặng và quy định tương đương với mức ở các thủ đô của các nước phát triển”.
Ngoài ra, tại buổi họp báo năm mới ngày 21 tháng 1, ông đã bày tỏ quan điểm tiêu cực về việc khấu trừ đặc biệt cho thời gian nắm giữ dài hạn đối với bất động sản phục vụ đầu tư, đầu cơ. Đây là một sự thay đổi rất quan trọng. Bởi vì điều đó có nghĩa là mục tiêu chính sách không còn chỉ dừng lại ở người sở hữu nhiều nhà theo nghĩa truyền thống, mà đang mở rộng sang cả người sở hữu 1 căn nhà không cư trú, sở hữu 1 căn nhà siêu cao cấp, và các cấu trúc giảm thuế nhờ nắm giữ lâu dài.
Tuy nhiên, không nên bỏ qua một chi tiết quan trọng ở đây. Trong cùng buổi họp báo ngày 21 tháng 1, Tổng thống Lee cũng làm rõ quan điểm rằng người sở hữu 1 căn nhà để ở thực tế là đối tượng cần được bảo vệ. Những phát biểu như “Nhà ở chỉ nên có một căn, và cần phải bảo vệ loại hình sở hữu 1 căn như vậy” là tín hiệu cho thấy chính phủ mới không có ý định biến tất cả người sở hữu 1 căn nhà thành kẻ thù. Ngoài ra, lúc đó Tổng thống cũng nói: “Hiện tại, chúng tôi chưa cân nhắc sâu sắc về việc thực hiện chính sách bất động sản thông qua hệ thống thuế”.
Thị trường cho rằng thái độ này cho thấy, ít nhất là trước cuộc bầu cử địa phương ngày 3 tháng 6, các biện pháp gây áp lực có chọn lọc và hành động biểu tượng sẽ xuất hiện trước thay vì một cuộc chiến toàn diện như tăng thuế sở hữu trên diện rộng. Rốt cuộc, trục chính sách không phải là 'bảo vệ 1 căn nhà' mà là 'bảo vệ cư trú thực tế', ngược lại, không phải là 'quy định 1 căn nhà' mà là 'quy định sở hữu bất động sản không để ở và giá cao'.
Việc Tổng thống đưa căn nhà không cư trú của mình ra thị trường có sức mạnh biểu tượng rất lớn. Tuy nhiên, chỉ riêng biểu tượng không thể thay đổi được cung cầu. Hơn nữa, căn nhà này không chỉ là một tài sản nhà ở đơn thuần mà được biết đến là căn hộ Kumho 1, làng Yangji, Bundang, nơi phản ánh kỳ vọng tái thiết đô thị mới giai đoạn 1. Theo báo cáo gần đây, căn hộ này được định giá khoảng 2,9 tỷ won nhờ kỳ vọng tái thiết, và dự án tái thiết toàn bộ làng Yangji được xem là dự án chỉnh trang đô thị lớn nhất tại Bundang. Việc thanh lý loại tài sản này có thể có tác dụng chặn trước tranh cãi về xung đột lợi ích của công chức, nhưng không trực tiếp trở thành giải pháp cấu trúc thay đổi hướng đi của thị trường Bundang hay Gangnam.
Thay vào đó, điều cần đọc được thông qua sự việc lần này là triết lý bất động sản của chính phủ mới. Gần đây, Tổng thống Lee đánh giá rằng: “Dấu hiệu dòng tiền bị mắc kẹt trong bất động sản đang chảy sang thị trường vốn hiệu quả là điều đáng khích lệ”, và đề cập đến việc “giải thể nền cộng hòa bất động sản gây mất nước”. Những phát biểu này không chỉ là lời nói suông. Có vẻ như chính phủ mới đang lấy việc đưa bất động sản ra khỏi sân khấu chính của việc gia tăng tài sản, đồng thời dịch chuyển vốn sang thị trường tài chính và đầu tư sản xuất làm mục tiêu tổng thể của chính sách kinh tế.
Nói cách khác, chính sách bất động sản không chỉ dừng lại ở chính sách nhà ở mà đang đi vào một phần của chính sách phân bổ vốn. Từ góc độ này, việc Tổng thống bán căn nhà ở Bundang cũng được hiểu không phải là việc bán của cá nhân, mà là một lời tuyên bố rằng: “Giới chính trị sẽ không còn xuất hiện như những người hưởng lợi từ sự bất bại của bất động sản”.
Vấn đề nằm ở đây. Hướng đi dịch chuyển vốn từ bất động sản sang thị trường vốn có thể hiểu được về mặt danh nghĩa. Tuy nhiên, thị trường nhà ở không phải là thị trường chứng khoán. Nhà ở vừa là tài sản đầu tư vừa là tư liệu sinh hoạt, gắn liền với thị trường cho thuê, sự dịch chuyển của người ở thực, nhu cầu giáo dục, khoảng cách nhà-nơi làm việc, chuẩn bị cho tuổi già, và sự phân hóa thế hệ. Do đó, niềm tin rằng chỉ cần gây áp lực sở hữu là có thể bình thường hóa thị trường luôn là điều nguy hiểm.
Dù là thuế sở hữu, thuế chuyển nhượng hay quy định cho vay, chúng có thể đè nặng lên thị trường nhưng không thể tạo ra nhà ở thay thế. Thuế có thể thay đổi hướng giao dịch, nhưng không thể bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung. Chính phủ phớt lờ sự thật này thường tuyên bố chiến thắng sau khi chỉ nhìn thấy sự ổn định giảm giá ngay sau khi công bố chính sách, để rồi sau đó vài quý lại đối mặt với giá nhà đắt hơn và sự bất ổn về hợp đồng thuê jeonse tồi tệ hơn.
Vậy chính sách bất động sản tiếp theo của chính quyền Lee Jae-myung sẽ diễn ra như thế nào? Thứ nhất, có khả năng cao là hoạt động chính sách sẽ tiếp tục nhằm tối đa hóa việc đưa hàng ra thị trường cho đến ngày 9 tháng 5. Trước khi kết thúc lệnh tạm hoãn thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà, thông qua các biện pháp bổ sung, các rào cản giao dịch sẽ được hạ thấp một phần, nhưng sẽ không có việc gia hạn thêm làm lung lay niềm tin chính sách. Thứ hai, khả năng rất lớn là tiêu chuẩn quy định sẽ được chia nhỏ hơn từ 'số lượng nhà' sang 'tình trạng cư trú/mức giá/mục đích nắm giữ'. Phát biểu của Tổng thống đã chỉ rõ hướng đó.
Thứ ba, người sở hữu 1 căn nhà không cư trú và người sở hữu 1 căn nhà siêu cao cấp có khả năng cao sẽ là mục tiêu tiếp theo. Có dư địa để xem xét các quân bài như điều chỉnh khấu trừ đặc biệt cho thời gian nắm giữ dài hạn, điều chỉnh gánh nặng sở hữu nhà cao cấp, và tăng cường xác nhận cư trú thực tế. Thứ tư, tuy nhiên trước bầu cử địa phương, khả năng cao là các biện pháp biểu tượng và gây áp lực có chọn lọc sẽ xuất hiện trước thay vì tăng mạnh thuế sở hữu trên diện rộng. Điều này liên quan trực tiếp đến gánh nặng chính trị của chính sách. Thứ năm, ngay cả khi thị trường chao đảo, chính phủ cũng sẽ không thay đổi khung lớn là “bảo vệ cư trú thực tế, gây áp lực sở hữu đầu tư”.
Rốt cuộc, sự việc bán nhà Bundang lần này mang hai bộ mặt. Một là bộ mặt đáng hoan nghênh. Thái độ của người đứng đầu quyền lực cao nhất không trở thành ngoại lệ của chính sách chắc chắn có ý nghĩa. Hai là bộ mặt nguy hiểm. Đó là biểu tượng đó quá mạnh khiến chính phủ có thể lầm tưởng rằng mình có thể giải quyết các vấn đề cấu trúc bằng các biện pháp biểu tượng. Giá nhà không được kiểm soát chỉ bằng quyết tâm của Tổng thống. Giá nhà vận động dựa trên thời gian cung ứng, chất lượng cho thuê, khả năng dự báo của hệ thống thuế, sự nhất quán của tài chính, sự chênh lệch ưu tiên giữa các khu vực, và trên hết là liệu người dân có thể tin tưởng chính phủ hay không.
Nếu chính quyền Lee Jae-myung thực sự muốn thực hiện một bước ngoặt trong chính sách bất động sản, thì không nên biến sự việc bán nhà lần này thành đỉnh điểm của màn trình diễn đạo đức, mà phải coi đó là điểm khởi đầu cho một thiết kế chính sách tinh tế. Phải bảo vệ chắc chắn người sở hữu 1 căn nhà để ở thực, làm cho việc sở hữu phi cư trú/đầu cơ trở nên bất lợi, đồng thời phải tạo không gian thở cho thị trường cho thuê và thị trường cung ứng.
Thay vì tự chúc mừng chính trị rằng đã kìm hãm được Gangnam và Bundang, thành quả hành chính về việc làm thế nào để khôi phục chiếc thang nhà ở tại Seoul và khu vực đô thị mới là điều quan trọng hơn. Sự đánh giá thực sự về sự việc lần này không phụ thuộc vào việc Tổng thống đã bán nhà hay chưa, mà phụ thuộc vào việc sau đó chính phủ để lại cho thị trường là trật tự thay vì sợ hãi, là niềm tin thay vì khẩu hiệu.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức Trưởng bộ phận Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành và dẫn chương trình trên blog Naver 'Chuyến thám hiểm thế giới của Pasion' và YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.