Độc quyền
49 dự án tái thiết và tái phát triển tại Seoul vẫn 'chưa khởi công' dù đã thành lập liên đoàn hơn 10 năm

[비즈한국] Kết quả điều tra của Bizhankook xác nhận rằng 49 dự án tái thiết và tái phát triển tại Seoul vẫn chưa thể khởi công xây dựng dù đã hơn 10 năm kể từ ngày thành lập liên đoàn (hoặc được chỉ định chủ đầu tư dự án). Con số này tương đương với 16% tổng số các dự án chỉnh trang đô thị tại Seoul đã xác định được ngày thành lập liên đoàn. Trong số các dự án bị trì hoãn dài hạn này, có 16 dự án thậm chí chưa nhận được phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án – giai đoạn được đánh giá là bước vào lộ trình chính thức của công tác chỉnh trang đô thị.

Theo phân tích toàn diện dữ liệu về tình hình triển khai các dự án chỉnh trang đô thị của Seoul tính đến cuối năm ngoái, có 75 dự án tại Seoul đã thành lập liên đoàn hoặc được chỉ định chủ đầu tư trước năm 2015. Con số này chiếm 24% trong tổng số 310 dự án chỉnh trang đô thị tại Seoul đã có thông tin ngày thành lập liên đoàn. Trong số các dự án đã hoạt động hơn 10 năm kể từ ngày thành lập liên đoàn, có 49 dự án (16% tổng số) vẫn chưa khởi công, trong khi 26 dự án (8% tổng số) đã bắt đầu xây dựng.

Quy trình của các dự án tái thiết và tái phát triển thường bao gồm: Chỉ định khu vực chỉnh trang → Thành lập ban thúc đẩy → Thành lập liên đoàn → Phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án → Phê duyệt kế hoạch quản lý chuyển nhượng → Khởi công. Theo số liệu do Chính quyền thành phố Seoul công bố vào tháng 7 năm ngoái, thời gian trung bình từ khi thành lập liên đoàn đến khi khởi công là 8,5 năm. Tuy nhiên, tốc độ triển khai thực tế có sự chênh lệch lớn tùy thuộc vào tỷ lệ đồng thuận của cư dân, xung đột giữa các bên liên quan, quy trình cấp phép và những thay đổi của thị trường bất động sản.

Trong số các dự án tại Seoul chưa khởi công sau 10 năm thành lập liên đoàn, có 18 dự án đang ở giai đoạn phê duyệt kế hoạch quản lý chuyển nhượng và 15 dự án đang ở giai đoạn phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án. Có tới 16 dự án vẫn dậm chân tại chỗ ở giai đoạn thành lập liên đoàn mà chưa thể vượt qua ngưỡng phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án. Trong số này, 9 dự án thậm chí chưa vượt qua khâu thẩm định kiến trúc. Các dự án bao gồm: Gangbyeon Gangseo và Wanggung (quận Yongsan), Mang-u 1 (quận Jungnang), Dongsomun 2 và Anam 1 (quận Seongbuk), Susaek 1 (quận Eunpyeong), Hongje 2 (quận Seodaemun), Sinbanpo 7-cha (quận Seocho) và khu vực Apgujeong 6 (quận Gangnam).

Một quan chức của liên đoàn tái thiết khu vực Anam 1 giải thích: “Trước khi chọn nhà thầu vào năm 2020, tình hình tài chính không thuận lợi khiến dự án bị trì hoãn dài hạn. Công tác thẩm định kiến trúc đang chuẩn bị hiện nay bị chậm trễ hơn dự kiến do phải điều chỉnh các điều kiện của bộ ngành liên quan và bổ sung các hạng mục bị trả hồ sơ. Ngoài ra, việc dự án nằm trên vùng đồi núi hẹp và dự kiến tỷ lệ bán hàng thương mại thấp hoặc không có so với số lượng thành viên liên đoàn khiến vấn đề lợi nhuận trở thành rào cản lớn”.

Các dự án chỉnh trang công cộng cũng không mấy khả quan về tốc độ triển khai. Trong số các dự án tại Seoul chưa khởi công sau 10 năm thành lập liên đoàn, có 4 dự án có sự tham gia của Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) hoặc Tổng công ty Phát triển Nhà ở và Đô thị Seoul (SH) với tư cách là đồng chủ đầu tư. Các dự án Mang-u 1 (quận Jungnang) và Sinbanpo 7-cha (quận Seocho) đã ký thỏa thuận đồng chủ đầu tư với LH lần lượt vào năm 2021 và 2022, trong khi dự án Gangbyeon Gangseo (quận Yongsan) ký với SH vào năm 2022, nhưng tất cả vẫn chưa thể vượt qua ngưỡng phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án. Riêng dự án Yangpyeong 13 (quận Yeongdeungpo) ký thỏa thuận với SH vào năm 2022 đã được phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án vào cuối năm ngoái.

Một quan chức của liên đoàn tái thiết chung cư Gangbyeon Gangseo cho biết: “Sau khi được chọn làm dự án tái thiết công cộng, việc quy hoạch trước của Seoul (để thay đổi kế hoạch chỉnh trang) bị chậm trễ khiến dự án bị trì hoãn một phần. Hiện tại, chúng tôi đã hoàn thành các bước cuối cùng của quy hoạch trước bao gồm cả hội nghị cư dân, và dự kiến sẽ thúc đẩy thay đổi kế hoạch chỉnh trang vào khoảng tháng 6 tới. Vì sẽ nhận được phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án dựa trên quy hoạch trước, dự án sẽ tăng tốc sau khi vượt qua giai đoạn này”.

Các trường hợp khởi công ở những khu vực có thời gian thành lập liên đoàn ngắn còn hiếm hơn. Tính đến cuối năm ngoái, trong số 99 dự án có tuổi đời từ 5 đến dưới 10 năm (thành lập từ 2016-2020), có 86 dự án (87%) vẫn chưa khởi công. Đối với 136 dự án có tuổi đời dưới 5 năm (thành lập từ 2021-2025), có 125 dự án (92%) chưa khởi công. Hầu hết các dự án dưới 5 năm đã khởi công đều là các dự án tái phát triển đô thị tập trung vào phi nhà ở, nơi không có hoặc rất ít nhà ở sẵn có trong khu vực dự án.

Một quan chức từ Phòng Quản lý Nhà ở của Chính quyền thành phố Seoul cho biết: “Từ giai đoạn phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án sau khi chỉ định khu vực chỉnh trang và thẩm định tích hợp, trách nhiệm thuộc về chính quyền quận. Tuy nhiên, Seoul đã công bố kế hoạch ‘Quy hoạch tích hợp nhanh 2.0’ vào năm ngoái, chỉ định cán bộ phụ trách thúc đẩy tiến độ và tổ chức các cuộc họp thúc đẩy tiến độ để rút ngắn lộ trình triển khai của các dự án. Kể từ đó, chúng tôi tổ chức các cuộc họp khoảng hai lần mỗi tháng với sự tham gia của các quận và liên đoàn để quản lý tiến độ của từng dự án riêng biệt”.