[비즈한국] Tổng thống Lee Jae-myung đang liên tục đưa ra các thông điệp liên quan đến bất động sản kể từ đầu năm nay. Có lẽ nhờ những phát biểu mạnh mẽ của Tổng thống Lee, kỳ vọng giá nhà tăng trong thời gian gần đây đã có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng giảm dân số của Hàn Quốc, số lượng hộ gia đình vẫn tăng hàng năm, làm dấy lên lo ngại rằng nếu nguồn cung nhà ở không được đảm bảo, sự thất bại trong chính sách bất động sản của chính quyền Đảng Dân chủ có thể sẽ lặp lại.
Tổng thống Lee đang thực hiện các can thiệp bằng lời nói mạnh mẽ vào thị trường bất động sản, bắt đầu từ câu nói “Không có chính phủ nào thắng được thị trường, nhưng cũng không có thị trường nào thắng được chính phủ”, cho đến “Tôi nhất định sẽ trấn áp nạn đầu cơ bất động sản tàn phá đất nước bằng mọi giá” và “Tôi sẽ thực hiện bước ngoặt lớn về bất động sản để không còn người dân nào phải khổ sở vì giá nhà tăng vọt”.
Trong chuyến thăm Singapore vào ngày 1 vừa qua, ông đã chia sẻ trên X rằng: “Vấn đề không nằm ở người đầu cơ mà nằm ở các chính trị gia và chính phủ đã tạo ra cơ chế cho phép đầu cơ xảy ra”. Ông cũng bày tỏ quyết tâm huy động tổng lực các chính sách: “Không giống như trước đây, trong tương lai, chúng tôi sẽ thiết kế chặt chẽ các quy định về thuế, tài chính và quản lý để những lựa chọn đầu cơ trong quá khứ sẽ trở thành tổn thất”.
Vào ngày 2, trong cuộc gặp với Tổng thống Tharman Shanmugaratnam, ông cho biết: “Một trong những điểm tương đồng giữa Singapore và Hàn Quốc là mật độ dân số cao trên diện tích đất hẹp. Thật đáng kinh ngạc khi nhà ở hay bất động sản hoàn toàn không trở thành vấn đề xã hội tại đây”.
Nhờ những can thiệp bằng lời nói mạnh mẽ của Tổng thống Lee đối với thị trường bất động sản, kỳ vọng giá nhà tăng của người tiêu dùng đã sụt giảm đáng kể. Theo kết quả khảo sát xu hướng tiêu dùng của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK), chỉ số dự báo giá nhà tháng 2 đạt 108, giảm mạnh 16 điểm so với tháng trước. Đây là mức giảm lớn nhất trong vòng 3 năm 7 tháng kể từ tháng 7 năm 2022, thời điểm giá nhà chuyển sang xu hướng giảm do lãi suất tăng theo lãi suất cơ bản.
Tuy nhiên, dù giảm mạnh nhưng chỉ số này vẫn vượt ngưỡng 100, cho thấy vẫn có nhiều người dự đoán giá nhà sau 1 năm nữa sẽ tăng cao hơn hiện tại. Ngân hàng Trung ương cũng giải thích rằng: “Cần phải theo dõi tình hình thị trường để xem kỳ vọng về giá nhà của người tiêu dùng sẽ ảnh hưởng trong bao lâu và ở mức độ nào đến cung cầu thực tế của thị trường nhà ở”.
Tâm lý kỳ vọng giá bất động sản tăng vẫn còn tồn tại là do các biện pháp cung ứng chưa rõ ràng. Trong “Phương án mở rộng nguồn cung nhà ở” công bố vào tháng 9 năm ngoái, chính quyền Lee Jae-myung đã đưa ra kế hoạch cung cấp 1,35 triệu căn hộ cho đến năm 2030. Ngoài ra, vào tháng 1 năm nay, chính phủ cũng đưa ra mục tiêu cung cấp 60.000 căn hộ tại khu vực trung tâm thông qua “Phương án mở rộng và đẩy nhanh nguồn cung nhà ở nội đô”.
Thế nhưng, phần lớn các khu đất mà chính quyền Lee Jae-myung chỉ định làm địa điểm cung ứng, từ các khu vực quy mô lớn như Khu phức hợp kinh doanh quốc tế Yongsan, sân golf Taereung, khu căn cứ quân sự Camp Kim cho đến các mảnh đất nhỏ lẻ như khu đất Bệnh viện Seoul hay khu hành chính phức hợp Bangi-dong, đều trùng lặp với các khu vực đã được công bố từ thời chính quyền Moon Jae-in. Vì lý do này, đang dấy lên lo ngại rằng liệu chính sách bất động sản thất bại của chính quyền Moon Jae-in có đang bị lặp lại hay không.
Tại Hàn Quốc, dân số đang giảm hàng năm do tỷ lệ sinh thấp và già hóa dân số, nhưng số lượng hộ gia đình lại đang tăng lên do sự gia tăng của các hộ độc thân, tạo ra hiện tượng trái ngược. Dù dân số giảm nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn tăng theo từng năm, do đó nguồn cung nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng. Theo Cơ quan dữ liệu quốc gia, tính đến tháng 1 năm nay, dân số đăng ký cư trú của Hàn Quốc là 51,11 triệu người, giảm 100.000 người so với cùng kỳ năm ngoái.
Dân số đăng ký cư trú đạt đỉnh vào năm 2020 (tính đến tháng 1) với 51,85 triệu người, sau đó giảm dần qua các năm: 51,83 triệu người năm 2021, 51,63 triệu người năm 2022, 51,43 triệu người năm 2023, 51,31 triệu người năm 2024 và 51,21 triệu người năm 2025. Dân số Seoul cũng giảm từ 9,38 triệu người năm 2024 xuống còn 9,33 triệu người vào năm ngoái và tiếp tục giảm xuống còn 9,30 triệu người trong năm nay.
Mặc dù dân số đang giảm như vậy, nhưng số lượng hộ gia đình đăng ký cư trú vẫn liên tục tăng. Từ 22,51 triệu hộ vào năm 2020, số lượng hộ gia đình đăng ký đã tăng lên 23,14 triệu vào năm 2021, 23,50 triệu vào năm 2022, 23,72 triệu vào năm 2023, 23,92 triệu vào năm 2024 và vượt mốc 24 triệu hộ vào năm ngoái với 24,12 triệu hộ. Xu hướng tăng tiếp tục kéo dài sang năm nay, đạt mức 24,31 triệu hộ, tăng 190.000 hộ so với một năm trước.
Khi số người sống tách biệt thành hộ độc lập như hộ 1 người ngày càng tăng, nếu không cung cấp đủ nhà ở cho họ thì việc tăng giá nhà là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt tại Seoul, dù dân số giảm nhưng số hộ gia đình đăng ký đã tăng từ 4,47 triệu hộ năm 2024 lên 4,48 triệu hộ năm 2025 và tăng lên 4,50 triệu hộ trong năm nay.