[비즈한국] Ngày 9 tháng 5 năm 2026 không chỉ đơn thuần là ngày hết hạn của các biện pháp ưu đãi thuế. Đó là ngày kết thúc kỳ vọng rằng “dù sao thì chúng cũng sẽ lại được gia hạn” – điều mà thị trường đã quá quen thuộc và dựa dẫm trong suốt vài năm qua. Chính phủ đã chính thức thông báo vào ngày 12 tháng 2 rằng việc hoãn đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với chủ sở hữu nhiều nhà sẽ kết thúc vào ngày 9 tháng 5 như dự kiến, và Tổng thống cũng đã trực tiếp khẳng định vào ngày 25 tháng 1 rằng: “Ngày kết thúc 9 tháng 5 năm 2026 đã được quyết định từ tháng 2 năm 2025”, nhằm dập tắt mọi kỳ vọng về việc tái gia hạn.
Tuy nhiên, để giảm thiểu sự hỗn loạn, chính phủ cũng đưa ra các biện pháp bổ sung, cho phép thời hạn thanh toán số dư hoặc đăng ký từ 4 đến 6 tháng tùy theo từng khu vực đối với các hợp đồng được ký trước ngày 9 tháng 5. Nói cách khác, ngày 9 tháng 5 không phải là một quy định bất ngờ nhằm tạo cú sốc cho thị trường, mà là thời điểm kết thúc một cơ chế đã được dự báo trước, đồng thời là cột mốc thay đổi cấu trúc kỳ vọng của những người tham gia thị trường.
Tại thời điểm này, có một hiểu lầm cần được làm rõ trước tiên. Quan điểm cho rằng giá nhà sẽ sụp đổ ngay sau ngày 9 tháng 5 là thái quá, và ngược lại, dự đoán rằng giá sẽ tăng vọt ngay khi cú sốc quy định qua đi cũng là hấp tấp. Thị trường hiện tại đã không còn di chuyển theo một hướng duy nhất. Theo số liệu của Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến tuần đầu tháng 3, giá giao dịch chung cư trên toàn quốc tăng 0,04%, giá Jeonse tăng 0,07%, và giá giao dịch tại Seoul tăng 0,09%, tuy nhiên một số khu vực cao cấp như Gangnam-gu, Songpa-gu và Yongsan-gu lại xuất hiện xu hướng điều chỉnh.
Toàn bộ Seoul tăng giá nhưng vẫn có những khu vực giảm giá bên trong Seoul; khu vực thủ đô mạnh trong khi các địa phương lại phân hóa theo vùng, tạo nên một trạng thái hỗn loạn điển hình. Điều này có nghĩa là thị trường sau ngày 9 tháng 5 khả năng cao sẽ không đi theo hướng “giảm đồng loạt” hay “tăng đồng loạt” trên cả nước, mà sẽ vẽ ra những quỹ đạo hoàn toàn khác nhau tùy thuộc vào vị trí, cung cầu và mức độ nhạy cảm với chính sách.
Thay vào đó, điều cần quan tâm hơn cả lúc này không phải là mua bán mà là Jeonse (thuê nhà trả tiền cọc). Những tín hiệu quan trọng của thị trường gần đây xuất hiện từ sự thay đổi trong cấu trúc cho thuê thay vì giá cả. Theo thống kê nhà ở tháng 1 năm 2026 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, tỷ trọng thuê nhà trả phí hàng tháng (Wolse) chiếm 66,8%, mức cao nhất từ trước đến nay. Các giao dịch Jeonse đang giảm trong khi Wolse và bán Wolse (Jeonse kết hợp Wolse) đang tăng nhanh, và tỷ trọng Wolse đã tăng hơn 20 điểm phần trăm sau 4 năm, từ mức 45,6% vào tháng 1 năm 2022.
Đây không đơn thuần là sự thay đổi trong phương thức giao dịch. Nó có nghĩa là cấu trúc đòn bẩy Jeonse vốn là trụ cột cho thị trường nhà ở Hàn Quốc đang suy yếu, và khi áp lực bán từ những người sở hữu nhiều nhà tăng lên, một phần bất động sản dùng cho thuê có thể chuyển sang thị trường mua bán, khiến nguồn cung Jeonse càng thêm khan hiếm. Chính phủ cho rằng khi chủ sở hữu nhiều nhà bán đi thì nhu cầu thuê cũng giảm theo, nhưng trên thực tế, hoàn toàn có khả năng nhu cầu chờ đợi của những người chưa có nhà, những người không thể chuyển sang mua bán, sẽ ở lại thị trường thuê lâu hơn. Vì vậy, chiến trường đầu tiên sau ngày 9 tháng 5 có thể không phải là thị trường mua bán mà là thị trường Jeonse.
Thêm vào đó, các chỉ số nguồn cung hoàn toàn không ở mức an tâm. Theo thống kê nhà ở tháng 1 năm 2026 được công bố cuối tháng 2, số lượng cấp phép trên toàn quốc là 16.531 căn, giảm 26,4% so với cùng kỳ năm trước, và số lượng cấp phép tại Seoul là 1.226 căn, giảm 55,9%. Báo cáo cũng cho thấy số lượng hoàn công toàn quốc là 22.340 căn, giảm 46,5% so với cùng kỳ năm ngoái, và khởi công tại Seoul là 741 căn, giảm 63,7%.
Nguồn cung được cảm nhận thông qua khởi công và hoàn công chứ không phải thông qua các thông báo kế hoạch. Việc cấp phép và khởi công sụt giảm hiện tại sẽ dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở sau 1 đến 3 năm nữa chứ không phải giá của ngày hôm nay. Dù chính phủ có đưa ra kế hoạch cung ứng thế nào đi nữa, thị trường vẫn nhìn vào “nhập cư” (hoàn công) chứ không phải “kế hoạch”. Chính vì điểm này mà rất khó để khẳng định rằng dù giá mua bán có chững lại sau ngày 9 tháng 5, thì đó sẽ dẫn đến xu hướng giảm trung và dài hạn. Đó là do độ trễ thời gian của nguồn cung.
Ngay cả khi nhìn vào lượng nhà dự kiến nhập cư trong 2 năm tới, cần phải thận trọng với quan điểm lạc quan. Theo dữ liệu do Viện Bất động sản Hàn Quốc và Real Estate R114 công bố vào ngày 27 tháng 2, tổng lượng căn hộ chung cư dự kiến nhập cư trên toàn quốc trong 2 năm từ 2026 đến 2027 là 414.906 căn, khu vực thủ đô là 220.954 căn. Seoul có tổng cộng 44.355 căn trong 2 năm, trong đó 27.158 căn năm 2026 và 17.197 căn năm 2027. Chỉ xét riêng con số thì không thể nói “không có nguồn cung”, nhưng xét quy mô nhu cầu toàn Seoul và hiện tượng tập trung vào các khu vực ưa thích, rất khó để coi lượng cung này có thể giải quyết được tình trạng thiếu hụt cảm nhận.
Hơn nữa, con số này là ước tính tính đến cuối tháng 12 năm 2025, nếu tính đến việc chậm trễ tiến độ, lượng nhập cư thực tế có thể còn ít hơn nữa. Tóm lại, yếu tố quyết định thị trường sau ngày 9 tháng 5 không phải là mức thuế mà là “có bao nhiêu căn nhà được bán đi và không còn tồn tại ở thị trường cho thuê” và “nguồn cung nhà mới có đủ hay không”. Những số liệu hiện có cho thấy triển vọng về vấn đề thứ hai là không mấy khả quan.
Lãi suất cũng là một biến số, nhưng hiện tại khó có thể coi đây là quân bài làm thay đổi ngay lập tức hướng đi của thị trường. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã giữ lãi suất cơ bản ở mức 2,50% vào ngày 26 tháng 2. Lý do là vì đánh giá rằng trong khi lạm phát nhìn chung dao động quanh mức mục tiêu, thì tăng trưởng kinh tế đang tốt hơn dự kiến và các rủi ro ổn định tài chính vẫn tiếp diễn. Điều này có nghĩa là một mặt sẽ không có cú sốc tăng lãi suất đột ngột, nhưng mặt khác cũng có nghĩa là sự nới lỏng đủ để đẩy mạnh thị trường trở lại sẽ không sớm xuất hiện.
Nói cách khác, thị trường sau ngày 9 tháng 5 không phải là “thị trường mà lãi suất giảm sâu làm lu mờ mọi tin xấu” cũng không phải là “thị trường mà lãi suất tăng vọt khiến mọi người đổ xô bán tháo”. Cuối cùng, thị trường sau khi kết thúc ưu đãi thuế khả năng cao sẽ quan tâm đến cung cầu hơn là giá cả, đặc biệt là cung cầu Jeonse và sự mạnh yếu của nhu cầu hiệu dụng theo từng khu vực.
Vậy điều gì sẽ xảy ra ngay sau ngày 9 tháng 5? Thứ nhất, khả năng cao là nguồn cung từ những người sở hữu nhiều nhà sẽ tăng thêm một đợt nữa. Tháng 1 vừa qua, giao dịch chung cư tại Seoul đã đạt 5.945 căn, tăng 22,0% so với tháng trước, và một số báo cáo giải thích đây là giao dịch đón đầu trước khi kết thúc ưu đãi vào ngày 9 tháng 5. Tức là, các động thái bán để tránh kết thúc thuế và mua để chộp lấy hàng trước đó đã xuất hiện từ sớm.
Xu hướng này khả năng cao sẽ tiếp tục cho đến sát ngày 9 tháng 5, sau đó khối lượng giao dịch có thể sụt giảm một lần khi các nguồn hàng giá thấp có thể ký hợp đồng đã cạn kiệt phần lớn. Điều quan trọng hơn giá cả chính là khối lượng giao dịch. Thị trường ngay sau ngày 9 tháng 5 nhiều khả năng sẽ xuất hiện “khoảng trống giao dịch” trước khi có “sự sụp đổ giá”. Bởi vì người mua sẽ cân nhắc kỹ hơn, còn người bán sẽ tính toán lại lợi nhuận sau thuế.
Thứ hai, các khu vực nhạy cảm với chính sách và chế độ cho phép giao dịch đất đai như Gangnam 3-gu và Yongsan có thể chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn lớn hơn. Trong thống kê gần đây, ngay cả trong xu hướng tăng chung của Seoul, các khu vực này đã cho thấy dấu hiệu giảm hoặc đi ngang. Những nơi này có mức giá cao, nhạy cảm với tín hiệu chính sách và có tính biểu tượng lớn, khiến người mua dễ rơi vào tâm lý đứng ngoài quan sát.
Ngược lại, dù cùng ở Seoul nhưng các khu vực có nhu cầu thực và nhu cầu thay đổi nhà ở hỗ trợ như Gangseo, Yangcheon, Yeongdeungpo, Seongbuk, Gwangjin, Dongdaemun có thể tương đối ổn định. Ở khu vực thủ đô, các khu vực kết hợp giữa vị trí ưa thích và hạ tầng đời sống như Yongin Suji, Hanam, Dongtan có khả năng sẽ trụ vững. Cuối cùng, bản chất của thị trường sau ngày 9 tháng 5 sẽ không phải là cuộc đối đầu giữa “Seoul hay địa phương” mà là cuộc đối đầu giữa “khu vực mang tính biểu tượng bị chính sách đè nén” và “khu vực thay thế được nhu cầu thực hỗ trợ”.
Thứ ba, các địa phương còn phức tạp hơn. Nhìn vào mức trung bình cả nước, các địa phương vẫn duy trì xu hướng tăng, nhưng trên thực tế, nơi có phục hồi như Busan, Ulsan đang tồn tại song song với nơi đi ngang như Daegu, Gwangju và nơi tiếp tục giảm như một số tỉnh. Tồn kho nhà ở chưa bán cuối tháng 1 là 66.576 căn trên toàn quốc, và tồn kho sau hoàn công đã tăng lên 29.555 căn. Tồn kho khu vực thủ đô đã tăng trong khi địa phương giảm, nhưng quy mô tuyệt đối ở địa phương vẫn lớn hơn.
Vì vậy, thị trường địa phương sau ngày 9 tháng 5 sẽ chịu ảnh hưởng từ “gánh nặng nhập cư, tồn kho nhà ở, việc làm địa phương, nhóm nhu cầu mới” nhiều hơn là “kết thúc ưu đãi thuế”. Việc nguồn cung từ chủ sở hữu nhiều nhà tăng lên ở Seoul không có nghĩa là vấn đề tồn kho ở địa phương sẽ được giải quyết, và việc Seoul trụ vững không có nghĩa là các địa phương sẽ cùng phục hồi. Giai đoạn này khả năng cao sẽ kèm theo sự tái phân hóa bên trong chính các địa phương, chứ không chỉ là sự phân hóa giữa thủ đô và địa phương.
Có thể gọi việc kết thúc hoãn đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà là “bình thường hóa”. Thực tế, Tổng thống đã giải thích đây là vấn đề giải tỏa sự bất bình thường và quay trở lại xã hội có thể dự đoán được. Tuy nhiên, cụm từ bình thường hóa không có nghĩa là sẽ dẫn đến ổn định thị trường ngay lập tức. Cơ chế hoạt động theo ý đồ, nhưng thị trường lại vận hành theo cấu trúc. Trong cấu trúc Jeonse giảm, Wolse tăng và nguồn cung chậm lại, nếu chỉ kìm hãm việc mua bán thì không khí bị nén trong quả bóng có thể chuyển dịch sang thị trường thuê nhà và giá các khu vực cốt lõi.
Dù là thuế, vay nợ hay quy định giao dịch, cuối cùng để ổn định thị trường thì cần phải có đủ nguồn cung nhập cư và lịch trình cung ứng có thể dự đoán được. Nếu không, dù trong ngắn hạn có vẻ yên tĩnh, nhưng vài tháng sau sẽ quay lại với giá Jeonse cao hơn và sự phân hóa trầm trọng hơn.
Vì vậy, nếu tóm gọn thị trường bất động sản sau ngày 9 tháng 5 trong một câu thì như sau: Việc mua bán có thể tạm chững lại, nhưng quyền chủ động của thị trường khả năng cao sẽ quay lại nằm trong tay Jeonse và nguồn cung. Dù nguồn hàng từ chủ sở hữu nhiều nhà xuất hiện một đợt và đè nén giá ở các khu vực biểu tượng, rất khó để điều đó dẫn đến sự sụt giảm dài hạn của toàn bộ các khu vực cốt lõi dựa trên nhu cầu thực. Ở các khu vực ưu thích tại Seoul và thủ đô, dư chấn của sự thiếu hụt nguồn cung có thể kéo dài hơn cú sốc chính sách, và ở địa phương, sự khác biệt về tồn kho nhà ở và kinh tế khu vực sẽ là biến số lớn hơn vấn đề thuế.
Kết cục, ngày 9 tháng 5 không phải là điểm khởi đầu của thị trường giảm giá, cũng không phải là tín hiệu của thị trường tăng giá. Đó là ngày mà thị trường bất động sản Hàn Quốc một lần nữa chuyển từ “thời đại của thuế” sang “thời đại của cung cầu”. Và cũng như không có chính sách nào chiến thắng được thị trường, không có khẩu hiệu nào đi ngược lại cung cầu mà tồn tại lâu dài được.
Nếu chính phủ muốn ổn định thị trường sau ngày 9 tháng 5, cần nguồn cung nhanh hơn là những khẩu hiệu mạnh mẽ hơn. Nếu người tham gia thị trường muốn chuẩn bị cho sau ngày 9 tháng 5, hãy nhìn vào Jeonse và lượng nhà nhập cư trước khi nhìn vào tiêu đề tin tức. Và có một điều tất cả chúng ta nên nhớ: Thị trường bất động sản không chỉ kết thúc bằng một hàng thuế. Dù thuế có thể làm thay đổi hướng đi, nhưng cuối cùng yếu tố tạo nên xu hướng vẫn là cung và cầu, cùng với sức mạnh của nhu cầu thực đang trụ vững ở giữa. Lần này cũng sẽ không ngoại lệ.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là đội trưởng tại Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.