[비즈한국] Thị trường bất động sản Hàn Quốc từ lâu đã xoay quanh trục Seoul. Các chính sách cũng được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn Seoul, và sự chú ý của giới truyền thông cũng tập trung vào đó. Các nhà đầu tư cũng ưu tiên Seoul và khu vực thủ đô, khiến thị trường các địa phương bị ghẻ lạnh. Nghịch lý thay, chính tình trạng này lại đang tạo ra những cơ hội mới cho bất động sản địa phương.
Khi nhìn nhận thị trường bất động sản gần đây một cách khách quan, có thể thấy một sự thay đổi quan trọng. Trong khi thị trường trọng tâm Seoul đang đối mặt với tình trạng quá nhiệt và bị siết chặt bởi các quy định, thì các thành phố trọng điểm ở địa phương lại đang bị định giá thấp một cách tương đối. Kết hợp với sự thay đổi trong cấu trúc công nghiệp, làn sóng di cư, mở rộng mạng lưới giao thông và chu kỳ cung ứng, môi trường đầu tư tại các thành phố lớn ở địa phương đang bước vào một giai đoạn khác biệt so với quá khứ.
Đặc biệt, các thành phố như Ulsan, Jeonju, Jinju, Yangsan, Geoje, Sejong và Cheongju không phải là những đô thị nhỏ đơn thuần. Đây là những địa phương có động lực rõ ràng từ nền tảng công nghiệp, chức năng hành chính, mạng lưới giao thông liên vùng và cơ cấu thu hút dân cư. Chúng ta cần xem xét từng lý do tại sao cần đặc biệt chú ý đến những thành phố này.
Thứ nhất, các quy định tại khu vực thủ đô và áp lực giá cả đang kích thích nhu cầu đầu tư vào các địa phương. Thị trường bất động sản thủ đô có rào cản giá rất cao. Giá các căn hộ lớn tại Seoul đã tăng đến mức tầng lớp trung lưu khó có thể tiếp cận. Thêm vào đó, các quy định về cho vay và hệ thống cho phép giao dịch đất đai càng làm cho thị trường trở nên cứng nhắc hơn.
Trong môi trường này, vốn đầu tư tất yếu phải dịch chuyển sang các khu vực khác. Trong quá khứ đã từng có những trường hợp tương tự. Cứ mỗi khi giá nhà ở Seoul tăng vọt, sau một khoảng thời gian, dòng tiền đầu tư lại lan rộng sang các thành phố trực thuộc trung ương hoặc các thành phố trọng điểm khác.
Tình hình hiện tại cũng không khác biệt là mấy. Áp lực giá và môi trường quy định tại Seoul đang khiến các nhà đầu tư phải tìm kiếm những lựa chọn thay thế mới. Những lựa chọn đó chính là các thành phố trọng điểm ở địa phương đã có sẵn nền tảng công nghiệp và cơ sở hạ tầng cuộc sống. Ulsan, Cheongju, Sejong và Jeonju vốn đã đóng vai trò là trung tâm kinh tế trong khu vực, đồng thời là những đô thị nòng cốt của vùng sinh hoạt liên đô thị. Đây là những thị trường chịu ảnh hưởng đầu tiên khi vốn từ khu vực thủ đô dịch chuyển.
Thứ hai, bất động sản địa phương đã trải qua một thời gian điều chỉnh dài. Một trong những nguyên tắc quan trọng của thị trường bất động sản là chu kỳ giá. Sau khi tăng giá sẽ có sự điều chỉnh, và sau khi điều chỉnh sẽ là sự phục hồi.
Thị trường bất động sản địa phương đã trải qua những đợt điều chỉnh đáng kể trong vài năm qua. Đặc biệt, một số thành phố đã trải qua tình trạng giảm giá hoặc đình trệ kéo dài do tồn kho căn hộ mới tăng và giao dịch giảm. Tuy nhiên, chính tại điểm này lại xuất hiện những cơ hội mới.
Nguyên tắc cơ bản của đầu tư không phải là mua khi giá đắt, mà là mua khi giá rẻ. Thị trường địa phương đã trải qua sự điều chỉnh giá đáng kể, thậm chí có những trường hợp giao dịch thấp hơn giá mở bán ban đầu. Đây có thể là những cơ hội hiếm có trong dài hạn. Các thành phố công nghiệp như Ulsan, Geoje, Jinju chịu ảnh hưởng bởi biến động kinh tế, nhưng lại có đặc điểm là hồi phục rất nhanh khi công nghiệp bắt đầu khởi sắc. Trong quá khứ, đã từng có trường hợp thị trường bất động sản Geoje và Ulsan hồi phục mạnh mẽ cùng với sự phục hồi của ngành đóng tàu. Thị trường địa phương hiện đang ở vị trí gần với đáy của chu kỳ này.
Thứ ba, sự thay đổi cấu trúc công nghiệp đang nâng cao giá trị của các đô thị địa phương. Yếu tố quan trọng nhất khi nhìn vào một thành phố địa phương chính là nền tảng công nghiệp.
Ulsan là thành phố công nghiệp tiêu biểu của Hàn Quốc. Cụm sản xuất tập trung quanh Hyundai Motor005380 và Hyundai Heavy Industries vẫn là quy mô lớn nhất cả nước. Gần đây, ngành công nghiệp hydro và năng lượng thân thiện với môi trường đang trở thành động lực tăng trưởng mới. Geoje cũng là thành phố đang thu hút sự chú ý trở lại cùng với sự phục hồi của ngành đóng tàu. Khi nhu cầu về giàn khoan ngoài khơi toàn cầu tăng lên, ngành đóng tàu đang có dấu hiệu hồi sinh.
Cheongju có nền tảng mạnh mẽ là ngành công nghiệp bán dẫn. Cùng với khoản đầu tư quy mô lớn của SK Hynix00660, Cheongju đã phát triển thành một trong những thành phố công nghiệp lớn nhất vùng Chungcheong. Thành phố Sejong có chức năng độc đáo là thủ đô hành chính. Với việc tập trung các cơ quan trung ương và tổ chức công, cùng các cuộc thảo luận về Quốc hội Sejong và văn phòng tổng thống số 2, vị thế của thành phố này đang ngày càng được củng cố.
Suy cho cùng, đây không phải là những đô thị địa phương thông thường mà là các thành phố có vai trò kinh tế rõ ràng.
Thứ tư, việc mở rộng mạng lưới giao thông liên vùng đang thúc đẩy giá trị của các thành phố địa phương. Một trong những từ khóa quan trọng trong thị trường bất động sản gần đây là cuộc cách mạng giao thông. KTX, SRT và các mạng lưới đường sắt liên vùng đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa các địa phương một cách ấn tượng. Nếu như trước đây các thành phố địa phương bị cô lập khỏi khu vực thủ đô, thì nay tình hình đã thay đổi hoàn toàn.
Ví dụ, tại Ulsan, một trục đô thị mới đang hình thành quanh nhà ga KTX Ulsan. Phát triển khu vực quanh nhà ga không chỉ là phát triển nhà ở mà còn phát triển thành đô thị phức hợp kết hợp giữa công nghiệp và cư trú. Yangsan cũng là thành phố đang nhanh chóng tích hợp vào vùng sinh hoạt chung với Busan. Khi đường sắt đô thị Busan và mạng lưới giao thông liên vùng mở rộng, Yangsan trên thực tế đã trở thành một phần của vùng sinh hoạt Busan. Cheongju cũng nằm ở trục chính của vùng 'Siêu đô thị Chungcheong' lấy Sejong, Daejeon và Osong làm trung tâm. Việc hình thành các vùng sinh hoạt liên đô thị này là yếu tố giúp nâng cao đáng kể tiềm năng tăng trưởng của các thành phố trong tương lai.
Trong thị trường bất động sản, mạng lưới giao thông không chỉ là tiện ích mà còn là yếu tố làm thay đổi chính cấu trúc kinh tế của đô thị đó.
Thứ năm, cấu trúc cung ứng của các thành phố trọng điểm địa phương đang thay đổi. Một yếu tố quan trọng khác khi phân tích thị trường bất động sản địa phương là chu kỳ cung ứng. Nhiều thành phố địa phương trong quá khứ từng gặp vấn đề dư thừa nguồn cung. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, nguồn cung mới đã giảm mạnh do ngành xây dựng bị thu hẹp và thị trường mở bán dự án trầm lắng.
Thị trường bất động sản luôn vận động trong sự cân bằng giữa cung và cầu. Trong tình trạng nguồn cung giảm, nếu nhu cầu phục hồi, giá cả sẽ tự nhiên chịu áp lực tăng. Tại nhiều thành phố như Ulsan, Jeonju, Jinju, Cheongju, số lượng căn hộ bàn giao đã bắt đầu giảm. Sự thắt chặt nguồn cung này có thể là tín hiệu quan trọng cho thấy sự hồi phục của thị trường trong tương lai.
Thứ sáu, cơ sở hạ tầng cuộc sống tại các thành phố địa phương đang được cải thiện nhanh chóng. Một sự thay đổi khác là chất lượng hạ tầng cuộc sống. Trước đây, quan điểm cho rằng môi trường sống ở địa phương thua kém so với khu vực thủ đô rất phổ biến. Gần đây, cơ sở hạ tầng giáo dục, y tế, văn hóa đang được cải thiện nhanh chóng.
Thành phố Sejong được đánh giá là một trong những thành phố có môi trường giáo dục tốt nhất cả nước. Cheongju và Jeonju cũng là những thành phố có hạ tầng giáo dục mạnh mẽ dựa trên các trường đại học và viện nghiên cứu. Ulsan và Geoje tuy mang đậm hình ảnh thành phố công nghiệp nhưng cũng là những nơi có môi trường tự nhiên và điều kiện sống xuất sắc. Những môi trường sống này trở thành yếu tố quan trọng thu hút dân cư trong dài hạn.
Lý do thực sự khiến bạn cần chú ý đến địa phương lúc này
Điều quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là đọc được dòng chảy. Thị trường bất động sản Hàn Quốc hiện đang đứng trước một bước ngoặt lớn. Khu vực thủ đô vẫn mạnh mẽ nhưng đồng thời có những hạn chế về áp lực giá và quy định. Ngược lại, các thành phố trọng điểm địa phương đang tạo ra những cơ hội mới sau một thời gian dài điều chỉnh. Các thành phố như Ulsan, Jeonju, Jinju, Yangsan, Geoje, Sejong và Cheongju không phải là những đô thị địa phương đơn thuần. Đó là các đô thị trung tâm kinh tế khu vực, kết hợp giữa công nghiệp, hành chính, giao thông và cơ sở hạ tầng cuộc sống.
Trong bất động sản, cơ hội luôn xuất hiện ngay trước khi người khác bắt đầu quan tâm. Những thị trường mà ai cũng chú ý đến thường đã là quá muộn. Đây chính là lý do vì sao cần phải nhìn vào các thành phố trọng điểm địa phương lúc này. Nếu chờ đợi đến khi thị trường hồi phục hoàn toàn mới hành động, khả năng cao giá cả đã tăng lên rất cao rồi.
Tuy nhiên, như giai đoạn hiện tại – giai đoạn đầu sau khi điều chỉnh – cơ hội thâm nhập vào thị trường với giá tương đối thấp vẫn đang tồn tại. Thị trường bất động sản suy cho cùng là cuộc chơi của thời gian và sự kiên nhẫn. Nếu lựa chọn các khu vực có nền tảng công nghiệp và năng lực cạnh tranh đô thị từ góc độ dài hạn, bạn hoàn toàn có thể tìm thấy cơ hội lớn ngay cả tại thị trường địa phương.
Hãy thử mở rộng tầm nhìn đầu tư, vốn dĩ chỉ xoay quanh Seoul. Tại Hàn Quốc vẫn còn rất nhiều thành phố có tiềm năng tăng trưởng. Và những cơ hội đó vẫn đang âm thầm hình thành ngay trong khoảnh khắc này.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh 'Pashong', từng là trưởng nhóm tại Phòng Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của các cuốn sách: 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.