[비즈한국] Ông A, một người ngoài 60 tuổi sở hữu một căn hộ tại chung cư Hyundai Apgujeong, quận Gangnam, Seoul. Cuối tháng 1, ông A đã thỏa thuận xong với người mua về việc bán căn hộ với giá khoảng 6 tỷ won, dự kiến giao dịch trong tháng 7-8 năm nay. Ông đã nhận 200 triệu won tiền đặt cọc giữ chỗ và dự kiến sẽ ký hợp đồng chính thức vào đầu tháng 4. Ngay sau đó, ông A cũng quyết định mua một căn hộ khác ở Gangnam và đã dùng đúng 200 triệu won tiền cọc nhận được để đặt cọc cho căn hộ mới đó. Tuy nhiên, gần đây người mua đã đổi ý. Họ thông báo: “Nếu ông không giảm cho tôi 400 triệu won thì hủy hợp đồng đi. Tôi chấp nhận bỏ 200 triệu won tiền đặt cọc”.
Vì giá chào bán căn hộ của ông A gần đây đã giảm xuống mức 50-59 tỷ won, người mua cho rằng dù có mất 200 triệu won tiền cọc thì vẫn có thể mua được các bất động sản khác với giá rẻ hơn. Ông A rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Bởi lẽ, nếu không bán được căn nhà hiện tại, ông sẽ không thể mua được căn nhà mới. Đặc biệt, khoản tiền cọc 200 triệu won nhận được phải kê khai thuế thu nhập tổng hợp, và trong trường hợp này, số thuế phải nộp lên tới hơn 60 triệu won, khiến ông chịu thiệt hại không nhỏ nếu thương vụ đổ vỡ. Hiện ông A đang rất đau đầu giữa việc nên giảm 400 triệu won hay hủy bỏ hợp đồng.
Giảm hơn 1 tỷ won so với mức giá cao nhất
Ông B, người từng định bán một căn hộ diện tích lớn ở quận Seocho, Seoul, gần đây cũng thực tế đã rút lại tin đăng bán. Là người sở hữu một căn nhà, ông B từng định bán vì lo ngại thuế sở hữu sẽ tăng mạnh, nhưng bầu không khí thị trường đã thay đổi hoàn toàn chỉ trong vài tháng. Dù đã hạ giá chào bán khoảng 400 triệu won theo lời khuyên của môi giới, nhưng số lượng người muốn mua vốn đến xem nhà hàng tuần gần như đã biến mất. Ông B giải thích: “Với bầu không khí hiện tại, có vẻ như tôi phải hạ giá thấp hơn cả giá chào bán mới có thể bán được. Nếu như trước đây mỗi tuần có một hoặc hai đội khách đến xem, thì 3 tuần qua chỉ có đúng một đội. Nhìn vào giá chào bán của các căn hộ cùng diện tích khác, hầu hết đều đã giảm hơn 500 triệu won”.
Khi giá chào bán lao dốc hơn 500 triệu won, nỗi lo sợ về việc “hủy hợp đồng” đang lan rộng tại các khu chung cư ở Gangnam. Chỉ vài tháng trước, đây vẫn là thị trường ưu thế cho người bán với tâm lý “muốn hét giá bao nhiêu thì hét”, nhưng do các chính sách thắt chặt thuế sở hữu của chính quyền Lee Jae-myung, lượng bất động sản bán ra tăng vọt, khiến thị trường chuyển sang ưu thế cho người mua. Đặc biệt, khi giá chào bán giảm từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ won so với đỉnh điểm, ngày càng nhiều các giao dịch đã ký kết đang xảy ra hoặc đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ.
Khi giao dịch căn hộ, thông thường người mua trả trước 100-200 triệu won tiền cọc giữ chỗ, sau đó 1-2 tuần sẽ ký hợp đồng chính thức và thanh toán 10% giá trị giao dịch. Tuy nhiên, do đà lao dốc của giá cả, tình trạng người mua “bỏ hợp đồng” cũng đang xảy ra.
Một nhà môi giới bất động sản ở Seocho-dong cho biết: “Khi giá tăng vọt, đã từng có chuyện người bán chấp nhận bồi thường 100-200 triệu won tiền cọc hoặc 400-500 triệu won tiền hợp đồng để bán với giá cao hơn. Ngược lại, hiện nay người mua đang cân nhắc hủy hợp đồng vì nghĩ rằng ‘có thể mua được với giá rẻ hơn’. Ngay cả khi tôi liên hệ với những người từng quan tâm đến việc mua nhà để thông báo có hàng tốt, họ đều thể hiện rõ tâm lý quan sát với câu nói: ‘Bây giờ có lẽ nên chờ đợi thêm một chút’”.
Hủy hợp đồng vẫn phải nộp thuế trên “tiền đặt cọc”
Khi hợp đồng bị hủy, người bán nhận được khoản tiền phạt đặt cọc, ngay lập tức có thêm khoản thu nhập vài trăm triệu won, nhưng họ không thể chỉ biết vui mừng. Điều này là bởi cơ quan thuế phân loại tiền cọc đó là “đối tượng phải kê khai thuế thu nhập tổng hợp”.
Khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do hủy bỏ giao dịch bất động sản phải được cộng dồn vào các khoản thu nhập khác để kê khai thuế thu nhập tổng hợp. Khoản tiền cọc mà người bán đã chuyển đi để mua căn hộ khác sẽ không được công nhận là chi phí. Ngay cả sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến bất động sản, phần lớn số tiền vẫn được coi là thu nhập, buộc người bán phải nộp thuế ở mức khoảng 30%. Nếu nhận được 100 triệu won tiền bồi thường vi phạm hợp đồng, mức thuế sẽ rơi vào khoảng 20 triệu won. Nếu là người bán cao tuổi đã nghỉ hưu và chuyển sang diện đóng bảo hiểm y tế tự nguyện, họ sẽ đối mặt với tình trạng phí bảo hiểm tăng vọt hơn 1 triệu won mỗi tháng.
Chính vì vậy, gần đây các luật sư và chuyên gia thuế thường xuyên nhận được các yêu cầu tư vấn liên quan đến “chấm dứt hợp đồng bất động sản”. Việc các hình thức hợp đồng trở nên phức tạp như vay tiền từ người bán để thực hiện giao dịch hay quy định bắt buộc phải có giấy phép giao dịch đất đai đã khiến các tranh chấp về “trách nhiệm” ngày càng gia tăng.
Một luật sư ở Seocho-dong, Seoul cho biết: “Gần đây, tôi đã nhận được vài yêu cầu tư vấn về việc liệu mình có trách nhiệm pháp lý trong quá trình hợp đồng bất động sản hay không thông qua người quen. Với các căn hộ ở Gangnam, vì giá trị hợp đồng rất lớn, ít nhất là vài tỷ won, nên khi có vấn đề phát sinh, người ta thường tranh cãi về trách nhiệm. Vì những thay đổi đơn phương như hủy hợp đồng không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại dễ dàng, nên có vẻ như trong thị trường lao dốc này, việc ‘mua bán nhà tốt’ cũng không phải là chuyện đơn giản”.