[비즈한국] Trong thị trường bất động sản luôn tồn tại hai nỗi sợ hãi. Một là nỗi sợ khi mua nhà, tự hỏi “nếu mình mua bây giờ mà giá giảm thì sao?”, hai là nỗi sợ của người không có nhà, tự hỏi “nếu cả đời không có nổi một căn nhà cho riêng mình thì sao?”. Điều thú vị là, dù hai nỗi sợ này luôn song hành, nhưng tùy vào từng giai đoạn của thị trường mà nỗi sợ nào sẽ chiếm ưu thế trong tâm trí mọi người.
Hiện nay, thế hệ 3040 tại Hàn Quốc đang bị nỗi sợ thứ nhất chi phối sâu sắc. Giữa bối cảnh “ba gánh nặng” gồm thắt chặt quy định, giảm hạn mức tín dụng và tăng áp lực thuế, tâm lý coi việc “mua nhà” là một điều xa xỉ đã trở nên phổ biến. Điểm tích lũy mua nhà (cheong-yak) không tăng, giá thuê nhà (jeonse) leo thang, còn giá giao dịch thì không có dấu hiệu hạ nhiệt. Chính trong tình thế đó, thế hệ 3040 đang lặng lẽ rút lui khỏi thị trường.
Tuy nhiên, tôi muốn khẳng định một cách kiên quyết rằng: Đây chính là thời điểm của những cơ hội lịch sử dành cho thế hệ 3040 chưa có nhà. Ngay lúc nỗi sợ đang thống trị thị trường, thì chính bên trong nỗi sợ ấy lại ẩn chứa cơ hội.
Quy định được đặt ra vì ai?
Trong nhiều năm qua, các chính sách quản lý bất động sản về cơ bản đều hướng tới mục tiêu “ổn định giá nhà” và “kiềm chế người sở hữu nhiều nhà”. Những mũi tên quy định liên tục được bắn ra, từ đánh thuế cao khi mua lại, tăng thuế bất động sản tổng hợp, tăng thuế thu nhập từ chuyển nhượng, cho đến thắt chặt tỷ lệ cho vay (LTV, DTI), tất cả đều nhắm thẳng vào nhu cầu đầu cơ của những người sở hữu nhiều nhà.
Nhưng một hiện tượng lạ đã xảy ra. Những người không sở hữu nhà, vốn chẳng liên quan gì đến thuế, lại là những người co cụm và lo sợ hơn cả những người sở hữu nhiều nhà – đối tượng chính phải nộp thêm thuế. Lý do rất đơn giản: sự phức tạp của chính sách cộng hưởng với những bài báo giật gân đã tạo nên một “nhãn dán tâm lý” trong giới người không có nhà rằng: “Đây không phải là lúc để mua nhà”.
Nếu bình tĩnh nhìn vào những con số, tình hình thực tế hoàn toàn khác biệt. Các quy định thuế nhắm vào người sở hữu nhiều nhà hầu hết không áp dụng cho những người có nhu cầu thực tế với căn nhà thứ nhất. Thậm chí, chính phủ còn tung ra nhiều “củ cà rốt” dành riêng cho người chưa có nhà như: tăng cường chế độ đặt cọc mua nhà (cheong-yak) cho người có nhu cầu thực, mở rộng miễn giảm thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu, và cung cấp các gói vay chính sách lãi suất thấp như gói “Tteukrye-Bogeumjari-ron”. Nói cách khác, những người không sở hữu nhà vì không đọc vị được hướng đi của quy định mà đang tự mình đá bay cơ hội của chính mình.
Nỗi sợ mang tên “người nghèo chớp nhoáng”, hãy đối mặt với thực tế
Trong giai đoạn 2020-2021, khi giá chung cư tăng vọt trong thời gian ngắn, một thuật ngữ mới đã ra đời: “Byeorak-geoji” (người nghèo chớp nhoáng). Đó là cụm từ chỉ những người không có nhà, những người bỗng dưng trở nên nghèo đi một cách tương đối trong khi những người xung quanh giàu lên nhanh chóng nhờ mua nhà. Từ này chứa đựng một sự tự giễu cợt đầy đắng cay.
Quan trọng là, đây không chỉ đơn thuần là vấn đề mặc cảm tâm lý. Dưới góc độ lạm phát, việc không có tài sản có nghĩa là bạn đang thực sự nghèo đi theo tốc độ suy giảm sức mua của tiền tệ. Tiền mặt hay tiền gửi tiết kiệm không thể đuổi kịp tốc độ lạm phát. Ngược lại, bất động sản đã được kiểm chứng là một trong những loại tài sản hiệu quả nhất để phòng vệ trước lạm phát về dài hạn.
Đáng chú ý là khoảng cách tài sản giữa người đã sở hữu nhà và người chưa có nhà sẽ nới rộng theo cấp số nhân theo thời gian. Hãy thử so sánh tình trạng tài sản của người mua căn hộ trung bình tại Seoul 10 năm trước và người sống thuê nhà trong cùng thời gian đó. Không chỉ là mức tăng giá nhà, nếu tính cả hiệu ứng đòn bẩy từ vốn vay, gánh nặng hoàn trả tiền cọc thuê nhà hay sự ổn định trong cuộc sống, khoảng cách đó còn thể hiện qua chất lượng sống vượt xa những con số đơn thuần. Nếu hiểu được cấu trúc này, bạn sẽ bắt đầu thấy rằng việc xa lánh thị trường chỉ vì “quá sợ” là một lựa chọn nguy hiểm đến mức nào.
Vốn vay giảm không có nghĩa là ước mơ cũng giảm
Đúng là hạn mức vay đã giảm do các quy định LTV (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) và DSR (tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập) bị thắt chặt. Đây là điểm khiến thế hệ 3040 cảm thấy thất vọng nhất với những câu nói như: “Ngày trước vay được nhiều hơn”, “Bây giờ tôi không đủ khả năng mua nhà nữa”.
Nhưng cần thay đổi góc nhìn ở đây. Việc thắt chặt quy định cho vay cũng có tác dụng kìm hãm nhu cầu đầu cơ vô tội vạ. Đối với những người có nhu cầu thực tế, điều này đồng nghĩa với việc đối thủ cạnh tranh đã giảm bớt. Đặc biệt, khi các nhà đầu tư theo kiểu “gap investment” hay những người tận dụng tối đa đòn bẩy để mua nhiều căn nhà rút khỏi thị trường, một giai đoạn mới đang mở ra, nơi người mua nhà để ở thực có nhiều sự lựa chọn hơn.
Hơn nữa, hãy tích cực tận dụng các sản phẩm tài chính chính sách mà chính phủ cung cấp cho người chưa có nhà có nhu cầu thực tế. Các gói vay như vay đặc biệt cho người mới sinh con (Sinsaeng-a), vay Didimdol, hay Bogeumjari-ron được thiết kế với các điều kiện ưu đãi hơn lãi suất thương mại. Nếu đáp ứng đủ điều kiện, bạn có thể huy động được nguồn vốn đáng kể với lãi suất thấp hơn nhiều so với vay thông thường. Thật đáng tiếc khi vẫn còn nhiều người trong thế hệ 3040 thậm chí không biết đến sự tồn tại của những gói vay này.
Thứ tự lập kế hoạch tài chính cần như sau: Trước hết, hãy nắm rõ tài sản ròng và thu nhập khả dụng của bản thân, kiểm tra khả năng áp dụng các gói tài chính chính sách, tính toán số tiền tối đa có thể huy động, rồi từ đó khoanh vùng các khu vực và dự án khả thi. Thay vì đổ lỗi cho giới hạn ngân sách, cách tiếp cận đúng đắn của người có nhu cầu thực là tìm ra lựa chọn tốt nhất trong phạm vi ngân sách đó.
Năm hành động cần làm ngay bây giờ
Nếu sau khi đọc bài viết này, bạn vẫn thấy mông lung không biết bắt đầu từ đâu, hãy thực hiện ngay năm việc sau:
Thứ nhất, kiểm tra tình trạng đóng tiền vào sổ tiết kiệm nhà ở (cheong-yak) và tối ưu hóa số tiền đóng hàng tháng. Nếu chưa đăng ký, hãy đăng ký ngay hôm nay. Sổ cheong-yak là tài sản cơ sở mà bạn cần phải có đầu tiên.
Thứ hai, kiểm tra khả năng áp dụng các sản phẩm tài chính chính sách. Hãy truy cập trang web của Quỹ Nhà ở Đô thị hoặc đến quầy giao dịch ngân hàng để xác định điều kiện đối với các gói vay Didimdol, vay đặc biệt cho người mới sinh con, hay Bogeumjari-ron để nắm rõ hạn mức tối đa bạn có thể nhận được.
Thứ ba, thường xuyên theo dõi giá giao dịch thực tế tại khu vực bạn quan tâm. Bằng việc làm quen với luồng giao dịch trong 3, 6 và 12 tháng qua qua Hệ thống công khai giá giao dịch thực của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, bạn sẽ bắt đầu có cảm quan về thị trường.
Thứ tư, hãy đi xem thực địa. Bất động sản nhìn qua bản đồ hay ứng dụng hoàn toàn khác với việc đi bộ thực tế. Bạn phải cảm nhận bằng chính cơ thể mình về cơ sở hạ tầng xung quanh, sự tiện lợi về giao thông và môi trường sống thì mới có thể đưa ra quyết định đúng đắn.
Thứ năm, bắt đầu tìm hiểu về bất động sản. Một cuốn sách, một bài viết, hay một buổi học có thể mang giá trị lên đến hàng chục triệu won. Sự khác biệt giữa việc biết và không biết về thị trường cuối cùng sẽ phản ánh vào lựa chọn mà bạn thực hiện, và lựa chọn đó sẽ tạo ra khoảng cách tài sản sau 10 năm nữa.
Lời cuối về dũng khí
Mọi cơ hội trên thế giới này đều khoác lên mình chiếc áo của sự sợ hãi. Nếu là cơ hội mà ai cũng dễ dàng nhận ra, thì đó không còn là cơ hội nữa. Dũng khí tiến lên một bước khi người khác đang sợ hãi và co cụm, đó mới chính là đức tính đắt giá nhất trong thế giới tài sản.
Tôi hoàn toàn thấu hiểu nỗi sợ mà thế hệ 3040 đang cảm thấy. Ai mà chẳng sợ khi phải gánh trên vai khoản nợ hàng trăm triệu won chứ? Sự bất an vì chính sách có thể thay đổi đột ngột, lo lắng nếu mua xong giá lại giảm, hay sự sốt ruột sợ mình bị tụt hậu so với người khác... Tất cả những cảm xúc này dồn dập ùa đến chính là thực tế của việc sở hữu ngôi nhà đầu tiên.
Tuy nhiên, hãy nhìn xa hơn nỗi sợ đó. Hãy tưởng tượng về bản thân bạn 10 năm sau khi nhìn lại lựa chọn ngày hôm nay. Bạn sẽ là người thở phào nhẹ nhõm: “May quá, lúc đó đã quyết định mua”, hay là người hối tiếc: “Tại sao lúc đó mình lại do dự?”. Lịch sử đã đưa ra câu trả lời rồi.
Không biết thì sợ, biết rồi thì đó là cơ hội. Điều bạn cần lúc này không phải là thời điểm hoàn hảo, mà là dũng khí để tìm hiểu và quyết đoán. Tôi hy vọng bạn sẽ không để nỗi sợ cướp mất khoảng thời gian cơ hội âm thầm mà thị trường đang co cụm này tạo ra. Tôi cổ vũ cho việc sở hữu ngôi nhà đầu tiên của bạn.
Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh Ppashong, từng đảm nhiệm vị trí Trưởng nhóm thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Ppashong' và kênh YouTube 'S-Tube TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như: 'Nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc bất biến của bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc bất biến trong đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryul (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.