[비즈한국] Lý do tại sao 'thuế' và 'vay vốn' lại nổi lên thành những vấn đề cốt lõi trong thị trường bất động sản hiện nay không hề đơn giản. Đó không chỉ là vấn đề về giá cả, mà là những yếu tố cấu trúc quyết định khả năng giao dịch, tính bền vững của việc nắm giữ và khả năng hiện thực hóa lợi nhuận cuối cùng.
Nếu thị trường bất động sản trong quá khứ có thể được giải thích một phần thông qua phân tích tập trung vào 'vị trí' và 'nguồn cung', thì ở thị trường hiện tại, chỉ khi hiểu rõ cả các biến số thể chế là thuế và vay vốn, chúng ta mới có thể đưa ra được cách lý giải trọn vẹn.
Về bản chất, bất động sản là tài sản giá trị cao và hầu hết các giao dịch đều dựa vào đòn bẩy. Do đó, vay vốn là phương tiện trực tiếp nhất quyết định tính thanh khoản của thị trường. Nếu việc vay vốn thuận lợi, nhu cầu sẽ mở rộng, giao dịch trở nên sôi động và giá cả chịu áp lực tăng. Ngược lại, nếu vay vốn bị hạn chế, bản thân số lượng người có khả năng mua sẽ giảm đi, dẫn đến sự thu hẹp giao dịch và điều chỉnh giá.
Sự thay đổi này khiến chúng ta không thể nhìn nhận thị trường như một thể thống nhất. Ngay cả trong cùng một khu vực Seoul, thị trường ở phân khúc giá có thể tiếp cận vốn vay và thị trường không thể tiếp cận vốn vay đang cho thấy những dòng chảy hoàn toàn khác biệt. Phân khúc trước duy trì dòng chảy tương đối ổn định với các giao dịch tập trung vào nhu cầu thực, trong khi phân khúc sau chỉ di chuyển hạn chế bởi một số đối tượng có khả năng huy động tiền mặt cao. Đây không chỉ là sự khác biệt về giá cả mà còn là sự khác biệt về tính thanh khoản, xa hơn nữa là sự phân hóa cấu trúc thị trường. Cuối cùng, vay vốn không còn chỉ là công cụ điều chỉnh giá, mà đang trở thành biến số cốt lõi tái định hình toàn bộ thị trường.
Thị trường thuê nhà (Jeonse) cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các quy định tài chính. Khi các quy định về vay vốn thuê nhà bị thắt chặt, khả năng huy động vốn của người đi thuê bị thu hẹp, dẫn đến nhu cầu thuê giảm sút hoặc chuyển đổi sang hình thức thuê trả tiền tháng (Wolse). Đồng thời, đối với chủ nhà, họ phải đối mặt với tình huống khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê hoặc buộc phải điều chỉnh các điều kiện cho thuê. Thị trường thuê nhà không phải là một lĩnh vực độc lập tách biệt khỏi thị trường mua bán, mà phải được hiểu là một hệ thống kết nối chặt chẽ thông qua biến số chung là vay vốn.
Thuế cũng là một trục khác tác động đến thị trường. Thuế trước bạ quyết định chi phí gia nhập, thuế tài sản quyết định khả năng nắm giữ lâu dài và thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyết định thời điểm bán ra. Đặc biệt, thuế tài sản khiến bất động sản được nhận thức không phải là một 'tài sản' mà là một 'đối tượng phát sinh chi phí'. Gánh nặng thuế tài sản vượt quá một mức nhất định có thể tạo áp lực bán đối với những người sở hữu nhiều nhà, điều này thể hiện dưới dạng gia tăng nguồn cung hàng trên thị trường.
Đồng thời, các động thái chiến lược nhằm né tránh gánh nặng thuế cũng gây ra các hiện tượng méo mó thị trường như trì hoãn giao dịch hoặc tập trung vào một thời điểm nhất định. Theo nghĩa này, thuế phải được hiểu không đơn thuần là công cụ kiềm chế hay nới lỏng thị trường, mà là biến số quyết định thời điểm và hướng đi của giao dịch.
Thuế thu nhập chuyển nhượng đặc biệt quan trọng. Bởi vì đây là loại thuế xác định kết quả đầu tư cuối cùng. Ngay cả khi trải qua cùng một mức tăng giá, lợi nhuận thực tế sẽ khác biệt rất lớn tùy thuộc vào thời gian nắm giữ, điều kiện cư trú và số lượng nhà sở hữu. Điều này cũng áp dụng tương tự cho người sở hữu một căn nhà. Nếu không đáp ứng được các điều kiện miễn thuế cho hộ gia đình có một căn nhà, gánh nặng thuế không mong muốn có thể phát sinh và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chiến lược đổi nhà.
Thuế trước bạ cũng không được xem nhẹ. Đây là yếu tố quyết định tỷ suất lợi nhuận tại thời điểm bắt đầu đầu tư. Đối với những người sở hữu nhiều nhà hoặc các pháp nhân, thuế suất có thể tăng đáng kể, vì vậy ngay cả với cùng một tài sản, chi phí đầu tư ban đầu sẽ khác biệt rõ rệt tùy theo cấu trúc mua lại.
Do đó, đầu tư bất động sản không còn chỉ là vấn đề “mua bao nhiêu và bán bao nhiêu”, mà đã mở rộng thành vấn đề “mua theo cấu trúc nào, nắm giữ ra sao và thanh lý vào thời điểm nào”.
Như vậy, thuế và vay vốn không phải là những yếu tố độc lập mà hoạt động như một hệ thống duy nhất. Đối với người chưa có nhà, hiểu về vay vốn đồng nghĩa với việc hiểu về khả năng gia nhập thị trường. Nếu không nắm bắt chính xác mức thu nhập và điều kiện quy định vay vốn của bản thân, họ có thể bỏ lỡ cơ hội ngay cả khi thực tế có khả năng mua.
Ngược lại, nếu gia nhập thị trường thông qua việc vay vốn quá sức, họ có thể trở nên yếu thế trước lãi suất tăng hoặc biến động thu nhập. Vì vậy, người chưa có nhà nên đánh giá dựa trên tiêu chuẩn “mức cấu trúc trả nợ nào mình có thể gánh vác” thay vì “có thể mua căn nhà bao nhiêu tiền”.
Người sở hữu một căn nhà là nhóm đại diện cần phải xem xét cả thuế và vay vốn cùng một lúc. Trong quá trình đổi nhà, các yếu tố như thời điểm bán nhà cũ, thời điểm mua nhà mới, gánh nặng thuế trong trạng thái tạm thời sở hữu hai căn nhà, các điều kiện tiếp quản khoản vay và thực hiện khoản vay mới đan xen phức tạp. Trong quá trình này, chỉ cần đánh giá sai dù chỉ một yếu tố, họ có thể không tận hưởng trọn vẹn hiệu quả tăng giá tài sản kỳ vọng.
Đối với những người sở hữu nhiều nhà, họ đã đi đến giai đoạn không thể đầu tư nếu không có sự hiểu biết về cấu trúc thuế. Cần có sự quản lý toàn diện bao gồm không chỉ thuế tài sản, thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ mà cả thuế thu nhập từ cho thuê. Đặc biệt trong môi trường mà thuế suất có thể thay đổi đột ngột theo chính sách, tính ổn định của lợi nhuận sau thuế trở thành tiêu chí đánh giá quan trọng hơn so với chênh lệch giá ngắn hạn.
Kết luận lại, thị trường bất động sản hiện nay đang chuyển dịch từ thị trường 'tập trung vào giá' sang thị trường 'tập trung vào thể chế'. Thuế và vay vốn là những trục cốt lõi của thể chế đó, và việc đầu tư mà không hiểu rõ chúng tất yếu sẽ chứa đựng rủi ro cao. Ngược lại, những nhà đầu tư hiểu chính xác và có thể tận dụng chiến lược thuế và vay vốn có thể tạo ra những kết quả hoàn toàn khác biệt ngay cả trong cùng một thị trường.
Trong thị trường bất động sản, năng lực cạnh tranh thực sự không còn chỉ nằm ở lượng thông tin hay khả năng phân tích vị trí. Nó nằm ở khả năng diễn giải thể chế và thiết kế phù hợp với cấu trúc đầu tư của riêng mình. Suy cho cùng, thị trường rất đơn giản. Nó chỉ là cơ hội đối với người đã chuẩn bị sẵn sàng, và là rủi ro đối với người chưa chuẩn bị.
※ Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pasyong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Đầu tư bất động sản lần đầu cho thế hệ 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.