[비즈한국] Trong khi thị trường bất động sản địa phương vẫn đang ngập chìm trong vũng lầy suy thoái chung, thì chỉ riêng Ulsan đang vẽ nên một đường cong tăng trưởng dốc ngược. Trong quý 1 năm nay, tỷ lệ tăng giá tích lũy của căn hộ tại Ulsan đạt 1,57%, xếp thứ 2 trong số 17 chính quyền địa phương trên toàn quốc, chỉ đứng sau Seoul (2,16%).
Trong bối cảnh Daegu giảm 0,34%, Gwangju và Daejeon lần lượt lùi bước 0,29% và 0,08%, thì việc chỉ riêng Ulsan duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ không phải là sự trùng hợp ngẫu nhiên, mà là hệ quả tất yếu từ sự kết hợp của các yếu tố cấu trúc phức tạp.
Sự trở lại của ngành đóng tàu làm rung chuyển kinh tế toàn đô thị
Để tìm ra động lực cốt lõi cho đà tăng của bất động sản Ulsan, trước hết không thể không chú ý đến sự phục hồi của ngành đóng tàu. Vào giữa thập niên 2010, giữa bối cảnh khủng hoảng ba tầng bao gồm sự sụt giảm đơn hàng, giá dầu thấp và sự truy đuổi gắt gao từ Trung Quốc, nền kinh tế Ulsan đã phải trải qua thử thách khốc liệt với tình trạng hàng loạt doanh nghiệp hợp tác phá sản và hàng chục nghìn người mất việc làm. Khi đó, thị trường căn hộ của Ulsan cũng đã hấp thụ hoàn toàn cú sốc cấu trúc này và rơi vào đường hầm suy thoái kéo dài.
Tình hình hiện nay đã hoàn toàn khác biệt. Khi các công ty đóng tàu Hàn Quốc phát huy năng lực cạnh tranh vượt trội trong các phân khúc giá trị gia tăng cao như tàu chở khí hóa lỏng (LNG), tàu container siêu lớn, và tàu thân thiện với môi trường chạy bằng amoniac, cụm công nghiệp đóng tàu Ulsan, đứng đầu là HD Hyundai Heavy Industries329180, đang tiếp tục chuỗi nhận đơn hàng chưa từng có.
Lợi nhuận hoạt động của HD Hyundai Heavy Industries trong năm ngoái đạt 2,0375 nghìn tỷ won, tăng gần 200% so với năm trước. Điều này không chỉ dừng lại ở sự cải thiện hiệu suất doanh nghiệp đơn thuần mà còn liên kết trực tiếp với việc tăng lương và chi trả tiền thưởng cho hàng chục nghìn công nhân đóng tàu, dòng tiền đó chảy vào thị trường tiêu dùng địa phương, thổi luồng hơi ấm nóng bỏng vào toàn bộ nền kinh tế Ulsan.
Ngoài ra, khi lợi ích từ dự án hợp tác đóng tàu mà Hàn Quốc và Mỹ đang thúc đẩy mang tên ‘MASGA (Make American Shipbuilding Great Again)’ được dự đoán sẽ tập trung vào Ulsan, kỳ vọng dài hạn của những người tham gia thị trường cũng đang trở nên vững chắc hơn. Khi việc tham gia bảo trì tàu chiến của Hải quân Mỹ và mở rộng các đơn hàng liên quan đến cơ sở hạ tầng năng lượng trở nên rõ ràng, ngành công nghiệp đóng tàu của Ulsan đang thoát khỏi cấu trúc phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế đơn thuần để tái cấu trúc theo hướng đáp ứng nhu cầu khổng lồ của thời đại là an ninh và năng lượng.
Các chỉ số kinh tế thực tế chứng minh rõ điều này. Trong quý 4 năm ngoái, tỷ lệ tăng trưởng Tổng sản phẩm nội địa (GRDP) của Ulsan là 2,2% so với cùng kỳ năm trước, đứng đầu trong số các thành phố trực thuộc trung ương trên toàn quốc. Cùng kỳ, Daejeon ghi nhận mức tăng trưởng âm -0,2%, trong khi Busan, Daegu và Gwangju đều chỉ dừng lại ở mức 0%.
Vào quý 3 năm ngoái, thậm chí đã xuất hiện tình huống hiếm hoi khi tỷ lệ tăng trưởng của Ulsan (3,8%) vượt qua cả Seoul (3,6%). Khi kinh tế phục hồi, thu nhập hộ gia đình tăng lên, thu nhập tăng dẫn đến sức mua nhà ở, tạo ra vòng tuần hoàn tốt trong đó lực mua tập trung vào nhu cầu thực tế đang nâng đỡ thị trường.
Nghịch lý của nguồn cung: Nhà biến mất trong thời kỳ thịnh vượng
Không thể giải thích đầy đủ tốc độ tăng giá hiện nay chỉ bằng sự sôi động từ phía cầu. Điều này là do các hạn chế cấu trúc từ phía cung đang làm cho áp lực tăng giá trở nên dốc hơn. Theo công ty dữ liệu bất động sản Asil, lượng căn hộ nhập cư tại Ulsan đã giảm một nửa từ 8.882 căn vào năm 2023 xuống còn 4.215 căn vào năm ngoái, và dự kiến sẽ còn giảm xuống 3.507 căn trong năm nay và 3.201 căn vào năm tới. Xét đến mức cung căn hộ hợp lý hàng năm khoảng 5.400 căn dựa trên quy mô dân số mà ngành công nghiệp ước tính, mức cung hiện tại có thể coi là trạng thái thiếu hụt nghiêm trọng, thậm chí chưa bằng một nửa so với nhu cầu.
Nghịch lý thay, nguồn gốc của sự thiếu hụt nguồn cung lại bắt nguồn từ thời kỳ suy thoái của ngành đóng tàu trước đây. Khi thị trường bán lẻ căn hộ đóng băng vào cuối những năm 2010, các công ty xây dựng bắt đầu né tránh các dự án mới tại Ulsan, và việc giảm đồng thời các giấy phép và khởi công đã dẫn đến tình trạng sụt giảm đột ngột lượng căn hộ nhập cư hiện nay tại Ulsan. Do đặc thù của dự án xây dựng cần tối thiểu 3-5 năm từ khâu lập kế hoạch, thiết kế, cấp phép, khởi công đến hoàn thiện, việc nguồn cung phản ứng lại nhu cầu tăng đột biến trong thời gian ngắn là bất khả thi về mặt vật lý. Tồi tệ hơn, việc chi phí xây dựng tăng vọt trên toàn quốc kết hợp với sự thắt chặt của thị trường PF (tài chính dự án) khiến thái độ của các công ty xây dựng vốn dĩ thụ động trong việc thâm nhập dự án mới rất khó thay đổi.
Hệ quả của việc thiếu hụt nguồn cung cũng được xác nhận rõ ràng qua sự thay đổi nhiệt độ của thị trường bán lẻ. Tỷ lệ cạnh tranh đăng ký mua căn hộ dân sự ưu tiên 1 tại Ulsan đã tăng gần gấp ba lần chỉ trong một năm, từ mức trung bình 1,91:1 vào tháng 3 năm ngoái lên 4,96:1 vào tháng 3 năm nay. Lượng căn hộ chưa bán được cũng giảm 63,2% chỉ sau một năm, từ 3.811 căn vào tháng 1 năm ngoái xuống còn 1.402 căn vào tháng 1 năm nay. Đây là minh chứng cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đã trở nên mạnh mẽ đến nhường nào.
Chuỗi thiết lập giá cao mới cũng đang tiếp tục. Căn hộ Seyang Chunggu tại Samsan-dong, Nam-gu, Ulsan, với diện tích sử dụng 84㎡ đã được giao dịch với giá 420 triệu won vào tháng trước, thiết lập mức giá cao nhất mới. So với cùng diện tích được giao dịch với giá 348 triệu won vào tháng 12 năm ngoái – chỉ cách đây ba tháng, mức giá đã tăng 72 triệu won trong 3 tháng, tương đương tỷ lệ tăng trưởng hàng năm đạt gần 30%. Việc giá căn hộ Ulsan tiếp tục đà tăng trong 37 tuần kể từ tháng 7 năm ngoái cho thấy mạnh mẽ rằng đây không phải là sự phục hồi nhất thời mà là một xu hướng tăng trưởng có cấu trúc.
Thị trường thuê nhà (Jeonse) cũng tăng theo: Tính phổ quát của nhu cầu
Việc không chỉ giá mua bán mà giá thuê nhà (Jeonse) cũng tăng cho thấy nhu cầu trên thị trường bất động sản Ulsan hiện nay rất rộng khắp và đứng trên nền tảng lành mạnh. Tính đến cuối tháng trước, giá Jeonse căn hộ tại Ulsan đã tăng 1,87% trong năm nay, xếp thứ 2 cả nước sau Sejong (1,92%).
Giá Jeonse tăng nghĩa là số người thực sự muốn sống tại Ulsan đang tăng lên, điều này phù hợp với phân tích rằng sự gia tăng công nhân nhập cư và số lượng nhân lực tuyển dụng mới do ngành đóng tàu thịnh vượng đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Việc tăng giá Jeonse cũng ảnh hưởng đến thị trường mua bán. Bởi vì tỷ lệ giá Jeonse trên giá bán càng cao, động lực chuyển đổi từ thuê sang mua nhu cầu thực càng lớn. Sự mạnh mẽ của nhu cầu Jeonse đóng vai trò như một đường hỗ trợ giảm giá cho nhu cầu mua bán, tạo nên cấu trúc mà hai thị trường cùng củng cố lẫn nhau.
Các chuyên gia chú ý đến việc sự tăng giá bất động sản Ulsan hiện nay được dẫn dắt bởi nhu cầu thực chứ không phải nhu cầu đầu cơ. Việc tăng giá dựa trên nhu cầu thực có khả năng kháng cự mạnh trước các cú sốc bên ngoài, và có xu hướng duy trì dòng chảy khá ổn định nếu không có các biến số bất ngờ. Việc tăng lương của công nhân ngành đóng tàu dẫn trực tiếp đến nâng cao sức mua, và đây trở thành động lực thực chất cho việc đăng ký mua căn hộ mới hoặc mua nhà hiện hữu, cho thấy xu hướng tăng hiện tại không chỉ là một đợt thị trường thanh khoản hay dựa trên tâm lý kỳ vọng.
Tất nhiên, không thể phớt lờ các yếu tố rủi ro. Việc suy giảm đơn hàng đóng tàu do suy thoái kinh tế toàn cầu, sự thay đổi chính sách thương mại của Mỹ, biến động môi trường lãi suất, và quan trọng nhất là sự yếu kém về cấu trúc khi kinh tế Ulsan phụ thuộc đơn nhất vào ngành đóng tàu, có thể đóng vai trò là biến số của thị trường bất cứ lúc nào. Nếu giá tiếp tục tăng, không thể loại trừ khả năng gánh nặng của những người có nhu cầu thực mới gia nhập thị trường sẽ tăng lên, khiến bản thân nền tảng nhu cầu dần suy yếu.
Tuy nhiên, xét đến việc đơn hàng đã được đảm bảo trong nhiều năm tới và khả năng thiếu hụt nguồn cung kéo dài ít nhất 3-5 năm, thị trường bất động sản Ulsan dự kiến sẽ duy trì luồng chảy khác biệt rõ rệt so với các thành phố địa phương khác trong thời gian tới.
Trường hợp của Ulsan để lại cho chúng ta một bài học rất cơ bản. Đó là bất động sản cuối cùng cũng sẽ đi theo sức sống kinh tế của đô thị. Trong thời đại mà tiếng nói lo ngại về sự biến mất của các địa phương đang gia tăng, Ulsan đang tự chứng minh bằng thực tế rằng: chính năng lực cạnh tranh công nghiệp thực chất và tạo việc làm, chứ không phải trợ cấp chính phủ hay đặc quyền hành chính, mới là thứ cứu sống đô thị, tạo ra nhu cầu nhà ở và nâng đỡ thị trường bất động sản.
※ Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông đang vận hành và dẫn dắt blog Naver 'Pashong's World Exploration' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Hướng dẫn đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu 3040 (2026)', 'Sách hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)', v.v.