[비즈한국] Mùa xuân năm 2026, ngành công nghiệp bán dẫn của Hàn Quốc đang viết lại lịch sử. Samsung Electronics005930 đã ghi nhận doanh thu 133 nghìn tỷ won và lợi nhuận hoạt động 57,2 nghìn tỷ won trong quý 1 năm 2026, con số này vượt hơn 40% so với dự báo 40,6 nghìn tỷ won của thị trường. Chỉ trong một quý, hãng đã vượt qua tổng lợi nhuận hoạt động của cả năm 2025 là 43,6 nghìn tỷ won. Đây là một kỷ lục chưa từng có về kết quả kinh doanh theo quý.
Triển vọng hàng năm thậm chí còn rực rỡ hơn. Macquarie dự báo lợi nhuận hoạt động của Samsung Electronics năm 2026 là 301 nghìn tỷ won và năm 2027 là 476 nghìn tỷ won, trong khi Morgan Stanley cũng ước tính con số này lần lượt là 245 nghìn tỷ won và 317 nghìn tỷ won. Nhiều công ty chứng khoán khác cũng đưa ra dự báo lợi nhuận hoạt động năm 2026 ở mức 120 - 140 nghìn tỷ won. Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận ở quy mô chưa từng có đang đổ dồn về Samsung Electronics.
Một phần lợi nhuận khổng lồ này sẽ chảy vào túi của nhân viên. Samsung Electronics đã công bố tỷ lệ dự kiến chi trả OPI (thưởng lợi nhuận vượt mức) năm 2025, trong đó tỷ lệ dự kiến cho bộ phận DS (Bán dẫn) ở mức 43-48% lương năm. Nhờ kết quả kinh doanh cải thiện mạnh mẽ từ DRAM đại trà và HBM, con số này đã tăng vọt so với mức 14% của năm ngoái. Chỉ riêng tiền thưởng cho nhân viên mới tại bộ phận DS cũng được ước tính đạt trung bình 20 triệu won.
Hơn nữa, khi chu kỳ siêu bán dẫn năm 2026 bắt đầu phản ánh đầy đủ vào kết quả kinh doanh, quy mô tiền thưởng được chi trả vào cuối năm nay và đầu năm sau có khả năng sẽ còn vượt xa con số này. Ngoài giới hạn OPI hiện tại là 50% lương năm, liên minh công đoàn Samsung Electronics đang coi việc cải thiện hệ thống tiền thưởng là yêu cầu ưu tiên hàng đầu, mạnh mẽ đề nghị làm minh bạch tiêu chuẩn chi trả OPI và bãi bỏ giới hạn trần. Nếu yêu cầu này được đáp ứng, tiền thưởng mà nhân viên Samsung Electronics nhận được sẽ vươn lên một tầm cao mới.
Vấn đề là, số tiền này sẽ chảy về đâu?
Để đọc được nhu cầu bất động sản, trước hết cần hiểu địa hình vật lý của doanh nghiệp mang tên Samsung Electronics. Samsung không chỉ có một cơ sở kinh doanh. Tại Hàn Quốc, hãng có các trụ sở và nhà máy nằm ở nhiều nơi như Seocho, Suwon, Giheung, Cheonan, Gumi, Gwangju, Asan, Hwaseong, Pyeongtaek. Khoảng 125.000 nhân viên được phân tán tại các cứ điểm khổng lồ này, và khu vực sinh hoạt cũng thay đổi hoàn toàn tùy theo nơi làm việc.
Trong đó, nhân vật chính của bữa tiệc tiền thưởng lần này chắc chắn là bộ phận DS (Bán dẫn). Cứ điểm cốt lõi của bộ phận DS là cái gọi là 'Tam giác Samsung', bao gồm Suwon Digital City (trụ sở chính và R&D), cơ sở Giheung và cơ sở Hwaseong. Samsung Digital City là trụ sở chính của Samsung Electronics và là khu phức hợp R&D quy mô lớn đặt tại Maetan-dong, Yeongtong-gu, Suwon-si, tỉnh Gyeonggi. Xung quanh đó, lấy Woncheon-dong và Maetan-dong làm trung tâm, một vành đai công nghiệp đã được hình thành với vô số doanh nghiệp bao gồm các công ty con của Samsung và các nhà cung cấp.
Bộ phận MX (Trải nghiệm di động) có nơi làm việc chính tại Suwon Digital City, trong khi các nhân sự cấp điều hành, tiếp thị và chiến lược tập trung tại trụ sở Seocho ở Seoul. Sự phân bố địa lý này chính là biến số quan trọng nhất quyết định vector (hướng) dịch chuyển chỗ ở của những người thụ hưởng tiền thưởng.
Sự bùng nổ của ngành bán dẫn, vượt ra ngoài tiền thưởng để trở thành nguồn vốn nhà ở
Để hiểu cơ chế chuyển đổi tiền thưởng sang thị trường bất động sản, trước tiên cần tính toán thực tế số tiền thực nhận sau thuế. Đối với nhân viên cấp quản lý 10 năm kinh nghiệm tại bộ phận DS, nếu lấy lương năm một cách bảo thủ là 80-90 triệu won, thì với tiêu chuẩn OPI 48%, họ sẽ nhận được khoảng 38-43 triệu won tiền thưởng. Sau khi trừ thuế thu nhập (thuế suất cao nhất 45% + thuế địa phương), số tiền thực nhận sau thuế vào khoảng 20-25 triệu won. Đây chưa phải là con số đủ để mua căn hộ Gangnam một mình. Tuy nhiên, đó chưa phải là tất cả.
Chìa khóa nằm ở 'hiệu ứng kết hợp'. Tiền thưởng không phải là nguồn vốn để mua bất động sản đơn lẻ, mà nó đóng vai trò là 'trigger money' (tiền kích hoạt) để lấp đầy khoảng trống (gap) còn thiếu. Nhân viên đang ở thuê sẽ dùng tiền thưởng để chuẩn bị tiền đặt cọc và kết hợp với vay vốn để chuyển sang mua nhà, hoặc các quản lý cấp trung đã sở hữu nhà sẽ dùng tiền thưởng để bù đắp số tiền còn thiếu khi chuyển đến các khu vực tốt hơn. Tiền thưởng được tích lũy lặp đi lặp lại đóng vai trò là chất xúc tác làm tăng đòn bẩy cho danh mục tài sản.
Ngoài ra, Samsung Electronics còn hỗ trợ nhân viên chưa có nhà vay vốn mua nhà lãi suất thấp (khoảng 1,5%) với số tiền tối đa 500 triệu won. Khi hai 'động cơ' là 'Tiền thưởng + Vay công ty' cùng hoạt động, nhu cầu về căn hộ vùng thủ đô gần nơi làm việc sẽ tăng vọt.
Nơi dòng tiền thưởng chảy đến đầu tiên và dày đặc nhất chính là vành đai Suwon-Hwaseong kết nối trực tiếp với các cơ sở của Samsung Electronics. Khối lượng giao dịch mua bán căn hộ tại Gwonseon-gu, Suwon đã tăng 41,6% so với năm trước, Hwaseong - nơi đặt cơ sở Samsung Nano City Hwaseong - tăng 32,6% và Yeongtong-gu, Suwon tăng 18,5%, cho thấy khu vực phía Nam Gyeonggi đang trở nên sôi động. Luồng tiền từ thu nhập tăng lên chuyển thành khối lượng giao dịch bất động sản xung quanh đang được ghi nhận qua dữ liệu giao dịch thực.
Yeongtong-gu, Suwon chính là tâm điểm của dòng chảy này. Không chỉ là một khu vực cư trú đơn thuần, Yeongtong-gu còn là biểu tượng của sự gần gũi giữa nơi làm việc và nhà ở khi chứa đựng động cơ tuyển dụng khổng lồ mang tên Samsung Digital City. Việc các doanh nghiệp vật liệu, linh kiện và thiết bị bán dẫn gần đây tập trung quanh khu vực Yeongtong đang liên tục thu hút nhu cầu từ những người độc thân thu nhập cao và các chuyên gia trẻ. Đặc biệt, khu vực lân cận ga Yeongtong tuyến Suin-Bundang và Maetan-dong là nơi có thể đi bộ hoặc đi làm quãng đường ngắn đến Samsung Digital City, nên đây là khu vực liên tục có 'phí bảo hiểm gần nơi làm việc'.
Hwaseong cũng đang nhanh chóng thu hút sự chú ý. Nhu cầu cư trú của nhân viên sản xuất và nghiên cứu đang ổn định quanh Samsung Nano City (cơ sở Hwaseong), và Dongtan 2 New Town cũng đã trở nên dày đặc nhu cầu hơn sau khi tàu tốc hành GTX-A đi vào hoạt động, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển đến Pangyo và Gangnam. Đặc biệt, các khu chung cư mới cao tầng ở ga Dongtan từ lâu đã được biết đến là nơi ưa thích để sinh sống của cấp điều hành tại cơ sở Samsung Hwaseong.
Khi tiền thưởng càng lớn, chức vụ và thời gian công tác càng dài, hướng di chuyển chỗ ở sẽ từ Nam sang Bắc, từ Suwon đến Pangyo, từ Pangyo đến Gangnam.
Pangyo là điểm kết nối tối ưu cho các giám đốc điều hành bộ phận MX của Samsung Electronics và nhân sự làm việc tại Seocho, Seoul. Với lợi thế chỉ cách Gangnam hai trạm dừng bằng tuyến Shinbundang nhưng vẫn cho phép đi làm ngược chiều về phía Suwon-Giheung, cùng với cấu trúc căn hộ cao cấp tập trung vào diện tích lớn, địa điểm này hoàn toàn phù hợp với sở thích của đội ngũ nhân viên thu nhập cao tại Samsung Electronics. Thị trường căn hộ Pangyo với giá dao động từ hơn 1 tỷ won đến 2 tỷ won tại các khu như Botdeul, Baekhyeon là điểm đến tất yếu của các nhân viên kỳ cựu tại Samsung Electronics khi họ tích lũy tiền thưởng lặp đi lặp lại.
Khi chức vụ càng cao, bản đồ cư trú của nhân viên Samsung càng dịch chuyển về phía Bắc
Việc tiến vào 3 quận Gangnam mang tính chọn lọc hơn, nhưng không thể loại trừ khả năng này. Các cấp điều hành từ phó chủ tịch trở lên sẽ nhận phần lớn tiền thưởng bằng cổ phiếu công ty. Từ năm 2025, Samsung Electronics quy định cấp giám đốc nhận ít nhất 50%, phó chủ tịch ít nhất 70%, chủ tịch ít nhất 80% tiền thưởng vượt mức bằng cổ phiếu, và thành viên hội đồng quản trị nhận 100% bằng cổ phiếu. Nếu giá cổ phiếu Samsung Electronics cùng tăng trong giai đoạn siêu chu kỳ, giá trị của chính số cổ phiếu này sẽ trở thành vốn để tiến vào Gangnam. Nhu cầu mua nhà của các cấp điều hành cao cấp nhắm vào các căn hộ vừa và nhỏ tại Seocho, Banpo, Daechi có thể đóng vai trò là điểm hỗ trợ mạnh mẽ cho giá tại các khu vực cốt lõi ở Seoul.
Đặc biệt, dòng khu vực Yongsan - Mapo - Seongdong là những nơi có rào cản gia nhập tương đối thấp so với Gangnam nhưng có tiềm năng phát triển lớn, nơi nhu cầu cư trú thực của nhân viên Samsung làm việc tại trụ sở Seocho được xác nhận liên tục. Các khu vực Ichon-dong, Hannam-dong ở Yongsan có tầm nhìn ra sông Hàn và khả năng tiếp cận trung tâm thành phố rất được các cấp trưởng phòng đến điều hành của Samsung ưa chuộng. Các khu chung cư mới tại Ahyeon New Town ở Mapo hay Wangsimni, Geumho-dong ở Seongdong cũng hình thành mức giá phù hợp để nhân viên độ tuổi 30-40, những người đã thoát cảnh thuê nhà bằng tiền thưởng, có thể tiến hành mua nhà thực tế.
Cuối cùng, cần thêm một góc nhìn cân bằng. Mặc dù tác động của tiền thưởng nhân viên Samsung Electronics đối với thị trường bất động sản là có thật, nhưng không nên phóng đại rằng đó là 'biến số tuyệt đối' dẫn dắt toàn bộ thị trường.
Thị trường bất động sản vùng thủ đô vận động trên những con sóng lớn như lãi suất, chính sách, cung cầu và thay đổi cơ cấu dân số. Tiền thưởng của Samsung không phải là thế lực tạo ra những con sóng đó, mà gần giống như một dòng hải lưu chảy nhanh hơn và mạnh hơn ở những khu vực cụ thể theo hướng của con sóng. Khi toàn bộ thị trường đang trong giai đoạn tăng trưởng, dòng hải lưu này cộng hưởng tạo nên sự tăng vọt cục bộ, còn khi thị trường đang trong giai đoạn đình trệ, nó đóng vai trò là nhu cầu phòng thủ hỗ trợ cho giá nhà tại các khu vực đó.
Trong thời kỳ siêu chu kỳ bán dẫn năm 2018, lợi nhuận hoạt động của Samsung Electronics chỉ dừng ở mức 59 nghìn tỷ won. Thế nhưng, lợi nhuận hoạt động của Samsung Electronics vào năm 2026 mà giới chứng khoán dự báo hiện nay cao gấp hai đến năm lần con số đó. Quy mô lợi nhuận khác nhau dẫn đến quy mô tiền thưởng khác nhau, và quy mô tiền thưởng khác nhau dẫn đến tổng lượng dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản cũng khác nhau. Đây có thể là giai đoạn mà nhu cầu thu nhập cao từ doanh nghiệp với quy mô chưa từng thấy trong lịch sử bất động sản Hàn Quốc đang được đổ dồn vào một số khu vực cụ thể tại vùng thủ đô.
Hiện tại, thị trường bất động sản dọc dải Suwon - Hwaseong - Gwanggyo - Dongtan - Pangyo đang là nơi tiếp nhận thành quả của chu kỳ siêu bán dẫn do cuộc cách mạng AI toàn cầu tạo ra một cách trực tiếp và nhanh chóng nhất. Đây chính là lý do chúng ta không nên chỉ đọc sự thịnh vượng của ngành bán dẫn bằng những con số, mà phải theo dõi xem số tiền đó đang được đặt bút ký tên vào hợp đồng căn hộ ở khu vực nào.
※ Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Điều tra Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm tại Ban điều tra bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Đầu tư bất động sản lần đầu cho người 3040 (2026)', 'Sách hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản tỉnh Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.