[비즈한국] Thời đại của những người sở hữu nhiều nhà đã kết thúc. Nói chính xác hơn, công thức quen thuộc từng giúp tích lũy tài sản bằng cách sở hữu nhiều căn hộ đã không còn hiệu quả nữa. Trong vòng vây ba lớp của thuế trước bạ tăng cao, thuế sở hữu bất động sản toàn diện và thuế thu nhập chuyển nhượng, việc mua căn hộ thứ hai, thứ ba không còn là 'đầu tư' mà giống như 'nộp phạt trước'. Mặc dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn bám lấy công thức cũ kỹ này. Bởi vì thói quen thường mạnh hơn nỗi sợ hãi.
Tuy nhiên, thị trường đã lặng lẽ chuyển hướng. Dòng tiền thông minh đã dừng cuộc chơi cạnh tranh số căn hộ trong các khu chung cư và âm thầm tiến vào các con hẻm để bắt đầu nhắm tới 'đất đai'. Đó chính là câu chuyện về những tòa nhà mini (tòa nhà nhỏ).
Quy định nhắm vào căn hộ, không phải đất đai
Hãy nhìn một cách lạnh lùng vào bản thiết kế quy định bất động sản của chính phủ. Thuế trước bạ tăng cao nhắm vào hành vi tích lũy hai, ba căn nhà. Thuế sở hữu bất động sản toàn diện được áp dụng dựa trên 'tổng giá trị công khai của nhà ở'. Thuế chuyển nhượng tăng cao cũng là quy định áp dụng cho việc bán nhà của 'người sở hữu nhiều nhà'. Điểm chung ở đây là tất cả đều 'khai hỏa' vào nhà ở.
Tòa nhà mini không phải là nhà ở. Đó là bất động sản thương mại. Nó nằm ngoài tầm ngắm của việc tăng thuế trước bạ. Nó cũng không phải đối tượng bị đánh thuế gộp thuế sở hữu toàn diện. Thuế chuyển nhượng tăng cao mà người nhiều nhà phải trả khi bán căn hộ cũng không áp dụng ở đây. Tất nhiên, không có nghĩa là không có thuế. Thuế thu nhập cho thuê, thuế doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng vẫn tồn tại. Nhưng nó khác biệt cốt lõi. Đó không phải là loại thuế đánh vào 'tội sở hữu', mà là loại thuế 'tỷ lệ thuận với thu nhập'.
Thuế sở hữu toàn diện áp lên việc giữ nhiều căn hộ sẽ gửi hóa đơn mỗi năm bất kể bạn có thực hiện lợi nhuận hay không. Dù không bán, dù không kiếm được tiền, chỉ vì sở hữu mà bạn phải nộp thuế. Đó là nỗi đau của việc sở hữu. Tòa nhà mini không có nỗi đau này. Bạn chỉ cần nộp thuế dựa trên số tiền thuê nhận được và lợi nhuận khi bán ra. Về cơ bản, cấu trúc quy định được thiết kế thân thiện hơn tương đối với tòa nhà mini.
Thứ căn hộ không thể bán, tòa nhà mini lại làm được—Đó là 'đất'
Bản chất của đầu tư căn hộ là gì? Nhiều người nghĩ là 'mua tòa nhà', nhưng thực chất không hẳn vậy. Khi mua căn hộ, bạn chỉ đang chia sẻ quyền sở hữu đất của toàn khu. Sở hữu một căn hộ trong khu 300 căn chỉ đơn giản là sở hữu gián tiếp 1/300 hoặc ít hơn phần đất của khu đó. Bạn không trở thành chủ đất, mà chỉ là một trong những người đồng sở hữu đất.
Phần quyền sở hữu chia sẻ đó không phải vô nghĩa. Nó trở thành cơ sở cốt lõi cho dự án xây dựng lại và là nền tảng phân chia lợi nhuận phát triển. Nhưng hạn chế là rất rõ ràng. Bạn không thể làm theo ý mình. Cần có sự đồng ý của toàn khu, cần thành lập liên hiệp, và phải chịu đựng thời gian dự án kéo dài hàng chục năm. Có phần trái ngọt từ việc tăng giá đất, nhưng cái cây để hái quả đó không thuộc về bạn.
Tòa nhà mini thì khác. Mảnh đất đó hoàn toàn là của tôi. Không phải quyền sở hữu chia sẻ. Không phải đồng sở hữu. Đó là sở hữu đơn độc 100%. Mảnh đất 60 pyeong (khoảng 198m²) ở đâu đó trong hẻm tại Mapo, Seongsu, Yongsan, Seodaemun, Jongno của Seoul được đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ với tên của tôi. Nếu giá đất đó tăng, lợi nhuận hoàn toàn thuộc về tôi. Không có ai để chia sẻ.
Đây chính là mệnh đề cốt lõi của đầu tư tòa nhà mini. 100% hưởng lợi từ việc tăng giá đất. Một điều mà căn hộ không bao giờ có thể mang lại, thứ chỉ có tòa nhà mini mới làm được.
Tại sao giá đất Seoul lại tăng—Kinh tế học về sự khan hiếm
Để hiểu lý do tại sao giá đất Seoul tăng, trước tiên bạn phải chấp nhận một sự thật đơn giản: Đất đai ở Seoul không hề tăng lên. Sông Hàn không đột nhiên trở thành đất liền. Bukhansan không bị đưa vào khu vực phát triển. Vành đai xanh không bị xóa bỏ không giới hạn. Tổng lượng đất mà thành phố Seoul có thể chứa đựng là cố định.
Ngược lại, nhu cầu hướng về Seoul về mặt cấu trúc không hề giảm. Dù là thời đại dân số giảm, sự biến mất của địa phương và tập trung vào khu vực thủ đô đang diễn ra đồng thời. Dòng người đổ về Seoul và khu vực thủ đô là xu hướng lớn không thể đảo ngược. Bởi vì việc làm tốt, trường học tốt, bệnh viện tốt và cơ sở hạ tầng văn hóa tốt vẫn tập trung ở khu vực thủ đô. Dù tổng dân số giảm, nhu cầu ở các khu vực cốt lõi của Seoul thậm chí còn co cụm và tập trung mạnh hơn.
Nguồn cung cố định, nhu cầu tập trung. Trong cấu trúc này, giá cả về lâu dài chỉ chỉ về một hướng. Biến động ngắn hạn vẫn có. Khi lãi suất tăng, giá bị đè nén; khi quy định siết chặt, giao dịch bị cắt đứt. Tuy nhiên, nhìn vào chuỗi thời gian 10, 20 năm, không thể phủ nhận thực tế là giá đất tại các vị trí cốt lõi ở Seoul không phải giảm mà lặp đi lặp lại việc tăng theo bậc thang.
Mua một tòa nhà mini nghĩa là trực tiếp bước lên xu hướng lớn này. Hơn nữa, không phải là sở hữu chia sẻ, mà là toàn bộ.
Lợi nhuận cho thuê chỉ là phụ—Lợi nhuận thực sự nằm ở đất
Khi những người mới xem xét đầu tư tòa nhà mini, hạng mục đầu tiên họ tính toán là tỷ suất lợi nhuận cho thuê. "Tòa nhà này cho thuê được bao nhiêu? Tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu phần trăm?" Tôi muốn nói rằng câu hỏi đó ngay từ đầu đã sai.
Lợi nhuận cho thuê chỉ là một trong nhiều lợi ích mà tòa nhà mini mang lại. Hơn nữa, cốt lõi của đầu tư tòa nhà mini nằm ở lợi nhuận vốn, tức là sự tăng giá đất. Ngay cả khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3~4%/năm, nếu đất tại vị trí cốt lõi ở Seoul tăng gấp đôi trong 10 năm, thì coi như thêm 7%/năm hiệu ứng lãi kép. Đó là cấu trúc mà lợi nhuận cho thuê không chiếm nổi một nửa tỷ suất lợi nhuận tổng thể.
Nghịch lý thay, các khu vực có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp thường lại là nơi đầu tư tốt. Tỷ suất thấp là tín hiệu cho thấy người tham gia thị trường đánh giá cao giá trị tương lai của mảnh đất đó. Việc tỷ suất lợi nhuận cho thuê của tòa nhà mini ở Gangnam thấp hơn tòa nhà kho bãi ở Yongin đã giải thích điều này. Bởi vì giá trị tương lai đã được phản ánh vào giá đất ở Gangnam rồi.
Do đó, câu hỏi đúng khi đầu tư tòa nhà mini phải thay đổi thành: "Đây là vị trí mà đất có thể tăng giá bao nhiêu sau 10 năm?" Lợi nhuận cho thuê là tiền tiêu vặt nhận được trong lúc chờ đợi 10 năm đó, còn phần thưởng thực sự đến từ chênh lệch giá đất tại thời điểm thoát hàng (bán ra).
Hãy đối mặt với rủi ro—Đầu tư không lãng mạn
Đây là thời đại tràn ngập các bài viết ca tụng đầu tư tòa nhà mini. Tuy nhiên, những lời khuyên đầu tư không nói đến rủi ro chỉ là một nửa sự thật. Cần phải chỉ ra rủi ro của tòa nhà mini một cách lạnh lùng.
Rủi ro lớn nhất là để trống. Đối với căn hộ, ngay cả khi người thuê chuyển đi, việc tìm người mới thường không mất quá một tháng. Cửa hàng trong tòa nhà mini thì khác. Khi tình hình kinh doanh xấu, vị trí không rõ ràng, có thể để trống 6 tháng, 1 năm. Trong thời gian đó, lãi vay ngân hàng vẫn đều đặn trôi đi. Nếu không có năng lực tài chính để chịu đựng rủi ro để trống, đừng nên bắt đầu đầu tư tòa nhà mini.
Rủi ro thứ hai là sự mệt mỏi trong quản lý. Căn hộ có ban quản lý xử lý mọi thứ. Với tòa nhà mini, chủ tòa nhà phải tự mình hoặc thông qua công ty quản lý để bảo trì cơ sở vật chất. Nếu đường ống vỡ, tôi phải giải quyết, nếu người thuê chậm tiền nhà, tôi phải thương lượng. Kinh doanh cho thuê là quản lý tài sản và quản lý con người. Nếu không có ý chí chịu đựng sự phiền phức này, hãy khấu trừ chi phí ủy thác quản lý khỏi lợi nhuận.
Rủi ro thứ ba là tính thanh khoản. Căn hộ nếu muốn, bạn có thể bán trong vài tuần. Tòa nhà mini thì không. Nhóm người mua hẹp, đàm phán giá mất thời gian, và nhiều trường hợp phải mất vài tháng mới giao dịch thành công. Trong tình huống cần tiền mặt khẩn cấp, tòa nhà mini là tài sản không thể bán ngay. Chỉ nên đầu tư vào tòa nhà mini, một tài sản phi thanh khoản, khi đã đảm bảo đủ tính thanh khoản.
Kết cục quy về 'triết lý về đất'
Nhìn dài hạn vào lịch sử đầu tư, tài sản tồn tại lâu nhất cuối cùng vẫn là đất. Cổ phiếu có thể biến mất tùy theo vận mệnh của doanh nghiệp, trái phiếu sẽ trở thành giấy vụn nếu tín dụng của bên phát hành sụp đổ. Vàng không sinh ra lãi suất. Nhưng đất không biến mất. Đặc biệt là đất ở các vị trí cốt lõi trong thành phố nơi mọi người đổ xô tới, dù thời gian trôi qua, bản thân vị trí đó đã tạo ra giá trị.
Đầu tư tòa nhà mini là trở về với sự thật cũ kỹ này. Gỡ bỏ lớp vỏ bọc sản phẩm tài chính hiện đại mang tên căn hộ, và sở hữu trực tiếp tài sản nguyên thủy bên trong là 'đất'. Không chia sẻ, không phân chia, trọn vẹn dưới tên của tôi.
Thời đại của căn hộ nhiều nhà đang dần khép lại. Ngôn ngữ đầu tư mới không phải là quyền sở hữu chia sẻ mà là sở hữu đơn độc. Không phải tòa nhà mà là đất. Không phải số tầng và số căn hộ mà là mã số địa chỉ. Một mảnh đất nhỏ ở đâu đó trong hẻm của Seoul. Đó là hướng đi mà đầu tư bất động sản của thời đại tiếp theo đang chỉ tới.
※ Kim Hak-ryeol, viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm tại trụ sở nghiên cứu bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Hiện ông đang vận hành blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu bao gồm 'Đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu 3040 (2026)', 'Sách hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ bây giờ chỉ nơi nào đáng mới tăng giá (2020)', v.v.