[비즈한국] Mỗi khi thị trường bất động sản chao đảo, mọi người lại nói: “Bây giờ chưa phải lúc”. Khi lãi suất cao, họ đổ lỗi cho lãi suất; khi chi phí xây dựng tăng, họ coi đó là vấn đề về tính khả thi của dự án; khi ban quản lý dự án trục trặc, họ lại nói về rủi ro tranh chấp. Tuy nhiên, nhìn lại 30 năm qua của thị trường bất động sản, những người trì hoãn quyết định vì sợ hãi chính là những người đã lỡ mất cơ hội ngay khi họ thực sự quyết định muốn mua. Bây giờ, các dự án chỉnh trang đô thị đang đứng ngay trên ngã rẽ đó.
Bức tường nguồn cung: Không còn căn hộ mới ở Seoul
Chính sách bất động sản hiện tại của Hàn Quốc chỉ gửi đi một thông điệp duy nhất: ‘Một căn hộ đắt giá’. Đối với những người sở hữu nhiều nhà, gánh nặng ba lần từ thuế trước bạ, thuế sở hữu bất động sản toàn diện và thuế thu nhập từ chuyển nhượng đang siết chặt. Nếu cộng thêm cả thuế tài sản và phí bảo hiểm y tế, căn nhà thứ hai sẽ trở thành chi phí thay vì lợi nhuận. Trong môi trường này, những người muốn gia tăng tài sản sẽ nhìn vào đâu? Câu trả lời chỉ có một: Chuyển sang một căn nhà tốt hơn. Và phương tiện tối ưu nhất chính là dự án chỉnh trang đô thị.
Hãy nhìn một cách lạnh lùng vào cơ cấu cung nhà ở của Seoul. Năm 2023, số lượng căn hộ hoàn thiện tại Seoul đạt khoảng 30.000 căn, con số này còn giảm vào năm 2024. Trong khi đó, nếu cộng dân số nhập cư thuần, sự gia tăng của hộ gia đình một người và nhu cầu phá dỡ nhà cũ, thì lượng cung cần thiết hàng năm vượt xa con số đó. Phương thức vật lý duy nhất để lấp đầy lỗ hổng thiếu hụt nguồn cung chính là tái thiết và tái phát triển.
Chính phủ cũng biết điều này. Dù kế hoạch cung cấp nhà ở thông qua các dự án chỉnh trang đô thị tại Seoul đến năm 2030 đã được công bố liên tiếp, nhưng từ khâu cấp phép đến khởi công thường mất từ 5 đến 8 năm. Các khu dự án đang ở giai đoạn cấp phép thực hiện hoặc quản lý phân chia hiện nay, thời điểm sớm nhất để cung ứng ra thị trường là khoảng năm 2028-2030. Nói cách khác, việc 확보 (đảm bảo) tư cách thành viên dự án chỉnh trang đô thị lúc này chính là hành động giành lấy trước đặc quyền khan hiếm ở phía bên kia của bức tường nguồn cung.
Nỗi sợ chi phí xây dựng tăng vọt… thực ra lúc này lại có lợi
Việc chi phí xây dựng tăng vọt là sự thật. So với năm 2020, chỉ số chi phí xây dựng năm 2025 đã tăng hơn 35%. Khoản đóng góp bổ sung mà các thành viên phải gánh tăng lên, và cũng có những khu dự án bị trôi dạt. Tôi không có ý định phủ nhận thực tế này. Tuy nhiên, nỗi sợ hãi và sự thật là hai thứ khác nhau.
Thứ nhất, việc tăng chi phí xây dựng đã được phản ánh vào thị trường. Không ai không biết điều này, và đó là lý do tại sao giá trị thặng dư của quyền nhập cư hoặc quyền thành viên dự án đã từng bị kìm hãm. Nghịch lý thay, hiện tại, những lo ngại về chi phí xây dựng đã thấm đủ vào giá, nên đây có thể là 'vùng định giá thấp'.
Thứ hai, nỗi đau tăng chi phí xây dựng chỉ là tạm thời, nhưng giá trị của căn hộ mới sau khi hoàn thành là vĩnh viễn. Nhìn vào các ví dụ về các dự án tái thiết hoàn thành ở khu vực Gangnam, giá thị trường trong vòng 5 năm sau khi bàn giao thường tăng hàng chục phần trăm so với giá khởi điểm.
Thứ ba, từ năm ngoái, giá nguyên vật liệu đã ổn định và ngành xây dựng cũng đang đối phó bằng cách thiết kế tiết kiệm chi phí. Khả năng cao là chi phí xây dựng đã qua giai đoạn đỉnh điểm.
Rủi ro chính sách? Không, là hưởng lợi từ chính sách
Rủi ro được nhắc đến nhiều nhất trong các dự án chỉnh trang là rủi ro quy định. Chế độ hoàn trả lợi nhuận tái thiết vượt mức, khung giá bán, sự chậm trễ trong cấp phép… tất cả các quy định này đều thực sự tồn tại và một số làm xói mòn lợi nhuận. Tuy nhiên, nhìn về mặt vĩ mô, các quy định này lại đóng vai trò làm tăng tính khan hiếm của dự án chỉnh trang.
Quy định càng nghiêm ngặt, việc tham gia dự án mới càng khó khăn, và giá trị của các khu dự án đã đi vào quỹ đạo lại càng cao hơn. Các khu đã vượt qua được quy định để nhận cấp phép quản lý phân chia vốn đã là những 'dự án được chứng nhận' đã vượt qua hàng rào gia nhập cao. Các quy định trở thành một 'hào nước' ngăn cản người khác bước vào, và mang lại vị thế độc quyền cho những thành viên đã ở bên trong.
Quan trọng hơn là Kế hoạch Tích hợp Nhanh (Shintong Planning). Chế độ mà chính quyền Seoul đang thúc đẩy này đặt mục tiêu rút ngắn quy trình tái phát triển từ 15 năm xuống còn 5-7 năm. Thực tế, các khu vực được chỉ định như Heukseok, Seobinggo, Susaek, Yangpyeong đang triển khai dự án với tốc độ nhanh chóng. Những người hưởng lợi từ việc nới lỏng quy định chính là những người đã ở trong các dự án đó.
Dự án chỉnh trang: Lựa chọn hiệu quả nhất về chi phí
Chừng nào áp lực thuế đối với người sở hữu nhiều nhà còn tiếp diễn, tiền của các nhà đầu tư chỉ có thể tập trung vào một tài sản duy nhất. Căn nhà đó nên ở đâu? Các căn hộ mới ở Gangnam đã vượt quá 3-5 tỷ Won, khiến tầng lớp trung lưu khó tiếp cận. Ngược lại, các căn hộ cũ ở ngoại ô Seoul, Gyeonggi hay địa phương khác dù có lợi thế về giá nhưng lại thiếu nền tảng cầu.
Câu trả lời nằm ở giữa chính là quyền thành viên dự án chỉnh trang. Với số vốn từ 500 triệu đến 1,5 tỷ Won, bạn có thể trở thành thành viên của các khu cũ có tiềm năng biến thành 'căn hộ mới đẳng cấp Gangnam'. Các dự án tại Mapo, Yongsan, Seongdong, Dongjak, Yeongdeungpo là những ví dụ điển hình. Dù hiện tại cũ kỹ, sau khi hoàn thành, chúng sẽ trở thành căn hộ thương hiệu mới tại vị trí cốt lõi của Seoul. Là bàn đạp để chuyển nhà, là nền tảng để sở hữu ngôi nhà đầu đời, dự án chỉnh trang hiện cung cấp hiệu quả chi phí tốt nhất trên thị trường bất động sản Hàn Quốc.
Tôi không phải không hiểu lý do vì sao mọi người do dự khi bước vào dự án chỉnh trang. Thời gian dự án dài, xung đột trong nội bộ hiệp hội, sự không chắc chắn về chi phí bổ sung, vấn đề chuẩn bị tiền thuê nhà sau khi di dời… tất cả đều khó khăn. Nhưng tôi muốn hỏi: Liệu việc bây giờ không làm gì có thực sự là an toàn không?
Không có chuyên gia nào khẳng định rằng giá nhà ở Seoul sau 10 năm nữa sẽ thấp hơn bây giờ. Thị trường thuê nhà đang trở nên khắt khe hơn đối với người đi thuê khi chuyển dịch nhanh sang hình thức thuê tháng. Càng ở trạng thái không sở hữu nhà, chi phí nhà ở càng tăng và cơ hội sở hữu nhà càng xa vời. Bạn phải nhìn thẳng vào sự thật rằng lựa chọn có vẻ như đang tránh rủi ro thực chất lại là rủi ro lớn nhất: 'mất cơ hội'.
Cốt lõi của dự án chỉnh trang là 'mua thời gian'. Trong suốt thời gian dự án, chúng ta chờ đợi, nhưng ngay khi sự chờ đợi đó kết thúc, trong tay chúng ta là một căn hộ mới giữa lòng Seoul. Có được kết quả sau 10 năm chờ đợi và không có gì sau 10 năm chờ đợi, kết quả của hai lựa chọn này hoàn toàn khác biệt.
Cần kiểm tra thông tin kỹ lưỡng
Thứ nhất, nguồn cung nhà ở tại Seoul thiếu hụt về mặt cấu trúc và dự án chỉnh trang là con đường giải quyết duy nhất. Việc 확보 (đảm bảo) quyền thành viên lúc này là sự chiếm lĩnh tính khan hiếm trong tương lai. Thứ hai, việc tăng chi phí xây dựng và các quy định đã được phản ánh vào thị trường, và chính chúng lại hạn chế nguồn cung bổ sung, từ đó làm tăng giá trị của các khu dự án hiện hữu. Thứ ba, xu hướng chính sách 'một căn hộ đắt giá' sẽ không dễ dàng thay đổi trong tương lai, và cách đảm bảo căn hộ đó ở vị trí tốt nhất với mức giá hợp lý nhất chính là dự án chỉnh trang.
Tất nhiên, việc lựa chọn khu dự án là rất quan trọng. Không phải dự án chỉnh trang nào cũng thành công. Bạn cần xem xét kỹ lưỡng giai đoạn dự án, tình trạng tài chính của hiệp hội, nhu cầu tương lai tại vị trí đó và cấu trúc chi phí bổ sung. Nhưng sợ hãi mà không phân tích và sợ hãi sau khi đã phân tích là hai việc hoàn toàn khác nhau. Điều bạn cần lúc này không phải là lòng can đảm mà là thông tin. Quyết định được đưa ra sau khi đã có đầy đủ thông tin không phải là đánh bạc, mà là chiến lược.
Trong kỷ nguyên của các quy định, nếu chỉ được phép sở hữu một căn nhà, thì căn nhà đó nhất định phải chứa đựng giá trị của tương lai. Hiện tại, dự án chỉnh trang chính là câu trả lời đó.
※ Kim Hak-ryeol, viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh 'Pashong', từng là trưởng nhóm tại Phòng nghiên cứu bất động sản của Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pashong-ui Sesang Dapsagi' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Nhà đầu tư bất động sản 3040 mới bắt đầu (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.