[비즈한국] Những chuyện kỳ lạ đang xảy ra khắp nơi trong nội thành Seoul. Tại các khu chung cư lớn với hơn 1.000 căn hộ, không còn một căn nào cho thuê theo hình thức Jeonse. Wolse (thuê trả tiền tháng) cũng tương tự. Những bảng tin niêm yết vốn từng có hàng chục căn hộ rao thuê nay trống trơn. Nếu đây chỉ là hiện tượng tạm thời thì không nói làm gì, nhưng vấn đề nghiêm trọng ở chỗ sự 'trống rỗng' này đang dần hình thành cấu trúc ổn định.
Hàng hóa đang bốc hơi
Dù mở bất kỳ nền tảng thông tin bất động sản nào ra xem thì cũng đều thấy cảnh tượng tương tự. Các căn hộ cho thuê Jeonse và Wolse đang biến mất tại các khu chung cư lớn ở những khu vực trọng điểm của Seoul. Trong quá khứ, từng có thời điểm nguồn cung dồi dào khi lượng căn hộ mới bàn giao dồn dập, khiến chủ nhà chật vật tìm người thuê. Những ngày đó không có cảm giác như mới cách đây vài năm. Hiện tại thì ngược lại, người thuê không thể tìm được nhà.
Thống kê rất lạnh lùng. Khối lượng giao dịch Jeonse tại khu vực thủ đô đang cho thấy xu hướng giảm rõ rệt. Không phải do nguồn cung giảm, mà là bản thân căn hộ không được đưa ra thị trường. Tại sao vậy? Đó là vì các nguyên nhân cấu trúc đang tác động cộng hưởng.
Thứ nhất, việc mở rộng khu vực cho phép giao dịch đất đai. Chính phủ và chính quyền thành phố Seoul liên tục mở rộng các khu vực này với lý do kiềm chế đầu cơ. Nếu mua căn hộ trong khu vực này, nghĩa vụ phải cư trú thực tế sẽ được áp đặt. Tức là mua nhà thì phải trực tiếp ở, không được cho thuê. Cứ mỗi khi giao dịch diễn ra, số lượng căn hộ có thể cho thuê lại giảm đi một. Càng mua bán sôi động thì thị trường cho thuê lại càng co cụm nhanh chóng. Một tình trạng trớ trêu đang xảy ra khi quy định đang thắt chặt thị trường.
Thứ hai, sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung căn hộ mới. Trong giai đoạn lãi suất tăng vọt từ năm 2021-2022, cấp phép xây dựng đã giảm mạnh, và hậu quả hiện đang hiện thực hóa thành việc giảm lượng căn hộ bàn giao. Các công ty xây dựng đang trong tâm thế ngại khởi công do lãi suất cao và giá nguyên vật liệu tăng. Hàng loạt công trường đã phân lô nhưng không thể khởi công, hoặc đã khởi công nhưng bị chậm tiến độ hoàn thành. Vì không có chung cư mới được cung cấp, nhu cầu của thị trường cho thuê hiện tại không có lối thoát.
Thứ ba, sự thay đổi cấu trúc trong quá trình các hợp đồng đã hết quyền yêu cầu gia hạn quay trở lại thị trường. Sau khi luật cho thuê 3 bộ luật được thực thi, đã đến thời điểm hàng loạt người thuê từng sử dụng quyền gia hạn một lần phải chấm dứt hợp đồng. Các chủ nhà đang tận dụng thời điểm này để chọn chuyển sang cư trú thực tế hoặc tăng tỷ lệ chuyển hẳn sang Wolse. Kết quả là tạo ra khoảng trống kép: căn hộ Jeonse giảm và căn hộ Wolse cũng không được cung cấp đủ.
Sự biến mất có cấu trúc của Jeonse và sự phản công của Wolse
Jeonse là hình thức cho thuê đặc thù của Hàn Quốc. Phương thức này, trong đó người thuê ký gửi số tiền lớn cho chủ nhà và thay vì trả lãi thì có được quyền cư trú, đã là lựa chọn hợp lý cho cả chủ nhà và người thuê trong thời kỳ tăng trưởng cao. Giá nhà càng tăng, chủ nhà càng tận dụng tiền Jeonse như một khoản 'vay không lãi suất', còn người thuê có thể giải quyết vấn đề cư trú mà không phải chi trả hàng tháng.
Thế nhưng cấu trúc này đang lung lay. Trong thời kỳ lãi suất thấp, các chủ nhà không tìm được phương tiện đầu tư phù hợp cho tiền Jeonse nên đã ưa chuộng Wolse hơn. Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất cao, người thuê lại gánh nặng tiền lãi vay Jeonse nên có xu hướng chọn Wolse. Vị thế của Jeonse đang thu hẹp từ cả phía cung và cầu.
Jeonse từng là chiếc thang cư trú của Hàn Quốc. Chiếc thang đó đang gãy. Những người bình dân không có nhà, những người không đủ khả năng mua nhà đang mất đi bệ đỡ để đứng vững.
Việc đẩy nhanh chuyển đổi sang Wolse không có nghĩa là vấn đề được giải quyết. Gánh nặng Wolse đồng nghĩa với việc chi phí sinh hoạt tăng. Các kết quả khảo sát cho thấy tỷ lệ gánh nặng tiền thuê nhà của nhân viên văn phòng tại khu vực thủ đô đang tiến sát 30-40% thu nhập. Nếu chi phí nhà ở vượt quá mức này, khả năng tiêu dùng sẽ biến mất, dẫn đến việc từ bỏ kết hôn và sinh con. Việc các vấn đề về tỷ lệ sinh thấp liên quan trực tiếp đến sự bất ổn về nhà ở từ lâu đã trở thành kiến thức phổ thông đối với các chuyên gia. Thế nhưng, các chính sách vẫn chưa theo kịp.
Ảo ảnh 1,27 triệu căn hộ, nguồn cung ma của năm 2030
Chính phủ đã công bố đầy tham vọng về kế hoạch cung cấp 1,27 triệu căn hộ tại khu vực thủ đô. Nếu chỉ nhìn vào con số thì có vẻ là nguồn cung quy mô lớn. Thế nhưng, khi nhìn vào thực tế của kế hoạch này, người ta không khỏi cảm thấy hụt hẫng. Mục tiêu khởi công là năm 2030. Tức là 4 năm nữa kể từ bây giờ mới bắt đầu 'đào đất'. Việc hoàn thành phải đợi thêm vài năm sau đó nữa.
Đối với những người thuê nhà đang phải đóng gói hành lý ngay bây giờ, việc khởi công vào năm 2030 không có ý nghĩa gì. Đối với những người đang lo lắng về việc gia hạn hợp đồng vào năm sau, năm tới nữa, thì câu nói 'có thể dọn vào căn hộ mới vào năm 2035' không phải là sự an ủi mà gần như là một sự chế giễu.
Còn một vấn đề căn bản hơn nữa. Liệu 1,27 triệu căn hộ có thể được cung cấp đúng kế hoạch hay không còn là một dấu hỏi. Các dự án chỉnh trang đô thị ngày càng khó khăn hơn. Các dự án tái xây dựng, tái phát triển từ lâu đã vượt quá thời gian thực hiện trung bình 10 năm do xung đột giữa các thành viên, tranh chấp chọn nhà thầu, chậm trễ cấp phép, gánh nặng chi phí di dời... Các khu vực hủy bỏ dự án chỉnh trang cũng đang tăng lên. Ở những khu vực không mang lại hiệu quả kinh doanh, tư nhân sẽ không ra tay.
Dù các phương thức chỉnh trang mới như Kế hoạch tích hợp nhanh (Sintong Planning), Moa Town đang được áp dụng, nhưng điều này cũng mất thời gian. Mục tiêu là rút ngắn thủ tục hành chính để kết thúc dự án trong vòng 5-7 năm, nhưng trong thực tế, phần lớn các trường hợp không hề suôn sẻ. Năm mục tiêu khởi công hiếm khi được giữ đúng theo kế hoạch.
Việc cung cấp đất công cũng tương tự. Đối với các thành phố mới thế hệ thứ 3, từ lúc công bố đến lúc dọn vào ở mất hơn 10 năm. Những thành phố mới thiếu mạng lưới giao thông hoàn thiện không được người tiêu dùng lựa chọn. Dù con số cung cấp có lớn bao nhiêu đi chăng nữa, nếu không phải là 'nhà ở nội đô gần nơi làm việc' mà người mua thực sự mong muốn, thì khó có thể lấp đầy khoảng trống cung ứng của thị trường.
Vấn đề của định hướng chính sách: Kiểm soát cầu so với mở rộng cung
Căn bệnh kinh niên của chính sách bất động sản Hàn Quốc là 'thiên kiến kiểm soát cầu'. Khi giá nhà tăng, chính phủ tung ra hàng loạt thuế và quy định với lý do ngăn chặn đầu cơ. Siết chặt cho vay, tăng thuế trước bạ, tăng cường thuế chuyển nhượng, chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai. Về mặt chính trị, điều này rất hiệu quả vì thông điệp 'trừng phạt kẻ đầu cơ' được dư luận đón nhận.
Thế nhưng, tác dụng phụ của chính sách kiểm soát cầu luôn xuất hiện ở thị trường cho thuê. Khi các chủ nhà chọn chuyển sang cư trú thực tế hoặc rút nhà khỏi thị trường, những người thuê không có nhà thực sự bị tổn hại. Nếu siết chặt người có nhiều nhà, nguồn cung cho thuê sẽ giảm. Trong thời kỳ giá nhà tăng, chủ nhà lại tăng tiền Jeonse. Dù làm cách nào thì người thuê vẫn phải gánh chịu đau khổ. Nghịch lý rằng chính sách kiểm soát cầu không bảo vệ người thuê mà trái lại, làm cho họ dễ bị tổn thương hơn đã lặp đi lặp lại.
Càng cố dùng quy định để kìm hãm giá nhà, thì thiệt hại đó càng quay trở lại với những người không có nhà. Sai lầm mà các chính phủ tiền nhiệm liên tục mắc phải cũng đang được chính phủ hiện tại lặp lại.
Việc mở rộng nguồn cung là câu trả lời đúng đắn đã trở thành nhận thức chung của các chuyên gia, bất kể phe phái. Vấn đề là chỉ nằm ở lời nói. Để mở rộng nguồn cung, cần phải đi kèm với việc nới lỏng quy định, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, cải thiện tốc độ cấp phép. Thế nhưng, nỗi lo rằng nếu nới lỏng quy định sẽ tạo ra tác dụng phụ khác, logic bảo vệ lợi ích nhóm, chủ nghĩa tiện nghi hành chính... đan xen khiến cải cách thực chất trở nên trì trệ.
Ngay cả việc nới lỏng quy định về tỷ lệ sàn (floor area ratio) cũng vậy. Trong việc tái xây dựng các thành phố mới thế hệ 1, nếu tăng mạnh tỷ lệ sàn, nguồn cung nhà ở mới sẽ tăng, hiệu quả kinh doanh của cư dân hiện hữu cũng được cải thiện. Thế nhưng, lập luận phản đối rằng 'nếu tầng cao hơn thì cảnh quan sẽ bị hủy hoại' và tranh cãi về công bằng rằng 'chẳng phải chỉ những cư dân cũ mới có lợi sao' lại đan xen. Cuối cùng, họ thỏa hiệp ở giữa, và hiệu quả nguồn cung giảm đi một nửa.
Tương lai thị trường cho thuê: Ba kịch bản
Nếu tình hình hiện tại tiếp diễn, tương lai của thị trường cho thuê sẽ ra sao? Có thể đặt ra ba con đường.
Thứ nhất là kịch bản 'hợp thức hóa sự cố thủ'. Đó là tình trạng giá Jeonse và Wolse tăng liên tục trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Người tiêu dùng bị đẩy ra vùng ngoại ô xa hơn, phải gánh chịu chi phí nhà ở quá mức hoặc bị buộc phải chọn cách hạ thấp tiêu chuẩn sống. Chất lượng cuộc sống của toàn xã hội giảm sút, khu vực bị đẩy nhanh làn sóng di cư tăng lên. Đây là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất nếu theo xu hướng hiện tại.
Thứ hai là kịch bản 'Jeonse biến mất, Wolse phổ cập hóa'. Hệ thống Jeonse thực tế biến mất và thị trường cho thuê tái cơ cấu lấy Wolse làm trung tâm. Đó là cấu trúc mà Wolse trở thành hình thức thuê nhà thông thường giống như ở châu Âu hay Nhật Bản. Trong trường hợp này, cú sốc về việc gánh nặng chi phí nhà ở tăng vọt trong ngắn hạn là khó tránh khỏi. Để thị trường Wolse ổn định, cần phải có tiền đề là cung cấp đủ nhà ở cho thuê, nhưng việc Jeonse biến mất trong tình trạng không đảm bảo điều đó sẽ dẫn trực tiếp đến sự bất ổn về nhà ở.
Thứ ba là kịch bản 'xoay trục chính sách và bình thường hóa thị trường'. Chính phủ thực sự bắt tay vào mở rộng nguồn cung, thoát khỏi chính sách thiên về quy định và thay đổi định hướng theo hướng khôi phục các ưu đãi cho người kinh doanh cho thuê. Điều này dẫn đến kết quả là nguồn cung cho thuê phục hồi, giá Jeonse ổn định và khả năng di chuyển cư trú tăng lên. Tuy nhiên, để kịch bản này thành hiện thực, cần có quyết định chính trị. Cần phải có các chính sách hướng đến tương lai chứ không phải các chính sách chỉ quan tâm đến lá phiếu.
Những việc cần làm ngay bây giờ
Thị trường không có thời gian để tự tìm ra giải pháp. Chính phủ cần phải hành động, và phải là ngay bây giờ.
Cần xem xét lại tiêu chí chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai. Phương thức hiện tại, vốn duy trì bừa bãi các khu vực chưa được kiểm chứng về hiệu quả kiềm chế đầu cơ mà chỉ làm chết lượng hàng cho thuê, cần phải được sửa đổi. Ít nhất, cần vận hành linh hoạt phương thức áp dụng nghĩa vụ cư trú thực tế đối với nhà ở mới mua.
Cần khôi phục các ưu đãi thuế đối với nguồn cung cho thuê tư nhân. Sau khi chế độ đăng ký kinh doanh cho thuê thực tế trở nên vô hiệu, nền tảng của nguồn cung cho thuê tư nhân đang bị lung lay. Cần sắp xếp lại hệ thống theo hướng cung cấp ưu đãi thuế với điều kiện duy trì cho thuê trong một thời gian nhất định và thiết kế phần thưởng phù hợp cho việc gia hạn hợp đồng.
Cần tăng tốc độ cấp phép các dự án chỉnh trang một cách đột phá. Cần phá bỏ hệ thống hành chính hiện nay, nơi chỉ riêng khâu xem xét hồ sơ đã mất nhiều năm. Cần vận hành hệ thống Fast-track một cách thực chất chứ không phải hình thức. Nếu có thể rút ngắn thời gian dự án, gánh nặng chi phí xây dựng cũng giảm, giá bán cũng có thể hạ thấp.
Việc cung cấp nhà ở xã hội cũng cần được thực hiện song song. Công cộng phải bù đắp phần thiếu hụt của nguồn cung cho thuê tư nhân. Tuy nhiên, yếu tố quyết định của nhà ở xã hội là vị trí và chất lượng. Nhà ở xã hội ngoại ô giao thông bất tiện, cơ sở hạ tầng cuộc sống thiếu thốn sẽ không được người tiêu dùng đón nhận. Cần các phương án sáng tạo để tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong nội đô. Cần tích cực xem xét việc phát triển phức hợp các tòa nhà công cộng hiện có, mở rộng nhà ở xã hội nhỏ ở khu vực gần nhà ga.
Chính sách cũng có trách nhiệm
Sự sụp đổ của thị trường Jeonse/Wolse không phải là thảm họa ập đến bất ngờ. Đó là một cuộc khủng hoảng đã được báo trước. Các chuyên gia đã cảnh báo từ nhiều năm trước rằng nếu sự thiếu hụt nguồn cung, mở rộng khu vực cho phép giao dịch đất đai, làm hư hại chế độ kinh doanh cho thuê, chậm trễ dự án chỉnh trang kết hợp lại với nhau thì tình huống này chắc chắn sẽ đến. Kết quả của việc phớt lờ cảnh báo đó chính là các khu chung cư '0 căn Jeonse, 0 căn Wolse' ngày nay.
Chính sách không chỉ được đánh giá bằng ý định. Nó được đánh giá bằng kết quả. Dù ý định bắt đầu đầu cơ có tốt đến đâu, nếu người thuê phải trả tiền thuê cao hơn và sống trong điều kiện tồi tệ hơn thì chính sách đó là thất bại. Dù khẩu hiệu ổn định cuộc sống bình dân có hào nhoáng đến đâu, nếu không có hàng hóa trên thị trường thì đó chỉ là những lời nói sáo rỗng.
Chính phủ cần nhìn thẳng vào thực tế ngay bây giờ. Thị trường cho thuê hiện đang ở trong tình trạng khẩn cấp. Phía sau những con số là những người không tìm được nhà phải ở trong những căn phòng trọ nhỏ hẹp, là những gia đình đang tìm nơi chuyển đến vì không có khả năng tăng tiền Jeonse. Nếu chính sách không phản hồi nỗi đau của họ, đó là sự bỏ bê nhiệm vụ.
Cung ứng cần thời gian. Nhưng quyết định thay đổi định hướng thì hôm nay có thể thực hiện được. Càng trì hoãn quyết định đó, thiệt hại sẽ hoàn toàn thuộc về người thuê nhà.
Đất nước không có nổi một căn Jeonse tại khu chung cư 1.000 hộ. Đây chính là thực trạng thị trường cho thuê tại Hàn Quốc hiện nay.
※ Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức Trưởng phòng Bản tin nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu khảo sát Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'StewTV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Người mới đầu tư bất động sản 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi-do (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)',...