[비즈한국] Anh A, một nhân viên ngân hàng ngoài 30 tuổi, đã cân nhắc việc mua nhà từ 3-4 tháng trước khi hợp đồng thuê nhà theo hình thức jeonse (đặt cọc số tiền lớn thay tiền thuê hàng tháng) kết thúc vào tháng 9. Cuối cùng, với nhận định rằng giá nhà đang tăng, anh quyết định mua vào cuối tuần trước. Anh định mua một căn hộ tại Seoul với giá nhỉnh hơn 1 tỷ won bằng cách kết hợp 300 triệu won tiền ký quỹ jeonse, số tiền tiết kiệm và sự hỗ trợ từ cha mẹ. Dù rất chật vật vì phải vay nợ thế chấp bất động sản lẫn vay tín chấp từ công ty, nỗi bất an của anh càng lớn hơn khi chứng kiến các căn hộ được bán đi nhanh chóng.
Anh A chia sẻ: “Nghe tin có một căn hộ ở Singil-dong, Seoul mà tôi đang để mắt tới được rao bán với giá dưới 1 tỷ won, tôi đã đến ngay lập tức. Nhưng nghe tin căn hộ vừa được bán chỉ sau 1 giờ rao bán, cuối cùng tôi đành phải mua một căn hộ ở nơi khác. Dù nhận được nhiều lời khuyên không nên mua ở mức giá đỉnh, nhưng vì ai cũng nói nếu không phải giá đỉnh thì họ sẽ không bán, nên cuối cùng tôi đã mua căn hộ với mức giá đó”.
Ông B, một cựu nhân viên ngân hàng đã nghỉ hưu ở tuổi ngoài 60, hiện đang sở hữu hai căn hộ tại Seoul, bao gồm cả căn hộ ở Gangseo-gu được mẹ tặng từ 20 năm trước. Thời chính phủ Moon Jae-in, ông đã đăng ký làm chủ cho thuê nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ cho thuê 8 năm. Gần đây, ông B đắn đo về việc bán căn hộ ở Gangseo-gu nhưng đã quyết định giữ lại. Ông tính toán rằng nếu bán theo giá thị trường hiện tại, ông sẽ phải chịu thuế thu nhập chuyển nhượng hơn 100 triệu won, đồng thời nhận thấy xu hướng tăng giá nhà gần đây rất bất thường.
Dù lo ngại về thuế sở hữu đối với căn hộ còn lại, ông quyết định chuyển đổi một phần sang cho thuê theo tháng sau khi hợp đồng jeonse kết thúc vào tháng 10 để bù đắp. Ông dự định chuyển căn hộ đang cho thuê 500 triệu won sang hình thức cho thuê bán phần với mức phí hàng tháng khoảng 800.000 won để phù hợp với giá thị trường hiện tại (700 triệu won). Ông B giải thích: “Dù chính sách thuế có thay đổi, tôi tin rằng giá căn hộ sẽ tăng thêm hơn 200 triệu won trong 2-3 năm tới. Ngay cả khi phải đóng thêm thuế, vì không nằm trong phân khúc bị áp thuế thu nhập chuyển nhượng quá cao, tôi nghĩ chỉ cần chịu khoảng 40% là được, nên tôi quyết định tiếp tục nắm giữ”.
Thị trường căn hộ Seoul biến động
Thị trường căn hộ Seoul đang biến động mạnh trở lại. Trước thềm việc áp dụng thuế thu nhập chuyển nhượng nặng vào ngày 10 tháng 5, hiện tượng kỳ lạ đang xảy ra khi người muốn bán thì rút lại căn hộ, còn người muốn mua thì xếp hàng bất chấp giá đỉnh. Đặc biệt, có phân tích cho rằng các căn hộ bán gấp trong tầm giá từ 1 đến 1,5 tỷ won tại Seoul và khu vực lân cận đã được tiêu thụ hết sạch.
Trên thực tế, theo nền tảng dữ liệu lớn bất động sản ‘Asil’ (Giao dịch thực căn hộ), lượng giao dịch mua bán căn hộ và studio tại Seoul đã giảm mạnh. Tính đến ngày 2, số lượng căn hộ rao bán tại Seoul là 70.897 căn, giảm 5,9% so với 10 ngày trước đó (75.313 căn). Con số này đã giảm 11,5% so với mức đỉnh hơn 80.000 căn vào ngày 21 tháng 3. Xét theo quận, các khu vực tập trung nhiều căn hộ tầm giá 1 tỷ won như Jungnang-gu (-20,6%), Guro-gu (-19,6%), Gangbuk-gu/Nowon-gu (-18,4%), Seongbuk-gu (-16,6%) và Gangseo-gu (-16,1%) cho thấy mức giảm rõ rệt.
Anh A cho biết: “Tin tức nói rằng giá nhà đang giảm, nhưng thực tế ở bất cứ nơi nào tôi tìm hiểu về căn hộ tầm giá 1 tỷ won tại Seoul, người bán không chịu giảm giá dù chỉ 5 triệu won, và người mua thì xếp hàng dài. Ban đầu tôi chỉ định tìm hiểu nhẹ nhàng, nhưng vì nỗi bất an tăng cao, dù phải trả hơn 3 triệu won tiền gốc và lãi mỗi tháng, cuối cùng tôi vẫn phải mua nhà”.
“Nếu trụ không nổi thì tặng lại cho con cái”
Các giao dịch tặng cho và giao dịch trực tiếp cũng tăng lên. Theo Cổng thông tin đăng ký của Tòa án Tối cao, số lượng đăng ký tặng cho tòa nhà tập thể tại Seoul trong tháng trước là 1.998 trường hợp, tăng 44,1% so với tháng trước đó. Đây là con số cao nhất trong 3 năm 4 tháng kể từ tháng 12 năm 2022. Theo hệ thống giá thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, số lượng giao dịch trực tiếp căn hộ tại Seoul đã tăng từ 179 căn trong tháng 2 lên 221 căn vào tháng 3 và đã đạt 239 căn trong tháng 4. Con số này có thể còn tăng thêm do thời hạn báo cáo tháng 4 vẫn chưa kết thúc. Đó là lý do tại sao có đánh giá cho rằng những người định bán để tránh thuế thu nhập chuyển nhượng nặng đã hoặc là bán gấp, hoặc đã hoàn tất việc ‘chuẩn bị’ bằng cách tặng cho những người thân thiết như con cái.
Ông B chia sẻ thêm: “Có tin đồn rằng thuế thu nhập chuyển nhượng hoặc thuế sở hữu có thể tăng mạnh, nếu vậy tôi đang tính đến phương án tặng cho con cái trong vòng 1-2 năm tới. Vì giá căn hộ khoảng 1,2 - 1,3 tỷ won, tôi đã lập kế hoạch B là sẽ sang tên khi tài sản của con cái đủ để nhận căn hộ kèm theo khoản nợ jeonse”.
Một nhà môi giới bất động sản ở Mok-dong, Seoul cho biết: “Các căn hộ dưới 1,5 tỷ won được vay tới 600 triệu won thường bán rất nhanh nếu giá rẻ so với giao dịch gần nhất, và các căn hộ giá đỉnh nếu ở vị trí đẹp, tầng đẹp cũng bán rất dễ dàng. Các căn hộ tại các khu phức hợp ở Mok-dong có giá hơn 2 tỷ won thì khó giao dịch hơn, nhưng đối với phân khúc dưới 1,5 tỷ won, thị trường đang nghiêng hẳn về phía người bán”.