[비즈한국] Các căn hộ cho thuê và thuê theo tháng đã biến mất khỏi thị trường. Đây không chỉ đơn thuần là việc số lượng tin đăng giảm đi, mà chúng đã biến mất một cách có hệ thống. Kể từ khi chế độ kinh doanh cho thuê nhà bị lung lay, động lực cung ứng cho thuê đã suy yếu, thuế chuyển nhượng đối với những người sở hữu nhiều nhà vẫn tiếp tục bị đánh thuế nặng, và lưỡi dao của thuế bất động sản toàn diện vẫn không có dấu hiệu cùn đi.
Đối với chủ nhà, động lực để cho thuê nhà theo hình thức jeonse (thuê dài hạn theo dạng đặt cọc lớn) đã biến mất, và xu hướng chuyển áp lực thuế sở hữu sang tiền thuê nhà hàng tháng giờ đây đã trở thành hằng số của thị trường. Việc jeonse dần chuyển sang thuê tháng, cùng với sự gia tăng chóng mặt của giá thuê tháng; đó chính là bộ mặt thật của thị trường cho thuê Hàn Quốc vào mùa xuân năm 2026.
Vấn đề không dừng lại ở đó. Định hướng chính sách của chính phủ ngày càng rõ ràng hơn. Đối với các khu vực bị kiểm soát, các quy định bổ sung về vay vốn, thuế và điều kiện giao dịch đang được dự báo trước. Rất có khả năng các rào cản áp dụng cho các quận hành chính cốt lõi của Seoul và một số khu vực trọng điểm ở thủ đô sẽ ngày càng bị thắt chặt hơn.
Từ việc tăng cường thêm các chỉ số LTV, DSR, mở rộng khu vực cho phép giao dịch đất đai, thẩm định chi tiết kế hoạch huy động vốn, cho đến đánh thuế bổ sung đối với người sở hữu nhiều nhà, tất cả các quân bài này đều đã được đặt trên bàn. Thực tế là các biến số chính sách như việc kết thúc thời hạn miễn trừ thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9 tháng 5 và thời điểm xác định thuế sở hữu vào ngày 1 tháng 6 đang nối đuôi nhau chờ đợi, cũng khiến sự căng thẳng của thị trường càng bị đẩy lên cao.
Nhu cầu không hề biến mất, nó chỉ chuyển hướng
Thị trường vận hành một cách máy móc. Không phải vì các quy định trở nên nghiêm ngặt hơn mà mọi người ngừng mua nhà, hay nhu cầu tìm nơi ở biến mất. Nhu cầu không biến mất. Nó chỉ thay đổi nơi đến. Nhu cầu bị chặn lại ở các vùng bị kiểm soát sẽ chảy sang các vùng không bị kiểm soát. Đây không phải là giả thuyết, mà là quy luật đã được chứng minh qua mọi chu kỳ chính sách bất động sản của Hàn Quốc trong suốt 20 năm qua.
Tất cả các biện pháp kiểm soát như 8/31, 11/3, 8/2, 9/13, 12/16, 6/17, 7/10... đều đẩy giá tại các vùng không bị kiểm soát lên cao theo độ trễ thời gian. Không đời nào các nhà lập chính sách lại không biết điều này. Biết rõ nhưng không thể ngăn chặn dòng chảy này, đó chính là bản chất của thị trường bất động sản Hàn Quốc.
Tình hình ở các vùng không bị kiểm soát cũng chẳng khá hơn. Ở đây cũng không có nhà cho thuê jeonse hay thuê tháng. Sự co cụm của nguồn cung cho thuê là hiện tượng diễn ra trên toàn quốc, không phụ thuộc vào việc khu vực đó có bị kiểm soát hay không. Cuối cùng, nhu cầu tràn sang các vùng không bị kiểm soát cũng không tìm thấy câu trả lời ở thị trường cho thuê. Nếu không có nhà cho thuê, thị trường sẽ hội tụ về một lựa chọn duy nhất: Mua bán. Nơi jeonse biến mất, nơi tiền thuê hàng tháng trở nên quá đắt đỏ, quyết định của người dân chuyển hướng sang suy nghĩ rằng nếu phải sống cả đời bằng việc gửi tiền cọc, thì thà mua đứt còn hợp lý hơn.
Xu hướng này đã bắt đầu. Theo số liệu từ KB Real Estate và Viện Bất động sản Hàn Quốc, khối lượng giao dịch mua bán tại các khu vực trọng điểm không nằm trong vùng kiểm soát ở thủ đô đã cho thấy sự phục hồi đáng kể từ nửa cuối năm ngoái. Số lượng các khu vực có biến động giá mua bán hàng tuần liên tục chuyển sang mức dương cũng đang tăng lên. Trước khi giá mua bán biến động, giá jeonse đã biến động trước, và khi giá jeonse đã dịch chuyển, giá mua bán sẽ nối gót theo sau. Quy luật lâu đời nhất của thị trường bất động sản Hàn Quốc đang vận hành một lần nữa.
Không phải cứ không bị kiểm soát là giá sẽ tăng
Tại đây, tôi đưa ra thông điệp quan trọng nhất. Dự báo rằng nhu cầu sẽ đổ dồn vào các vùng không bị kiểm soát không nên dẫn đến kết luận rằng “tất cả các vùng không bị kiểm soát đều sẽ tăng giá”. Đó là sự hiểu lầm nguy hiểm nhất.
Hãy nhìn nhận bản chất của các vùng không bị kiểm soát một cách tỉnh táo. Lý do chính phủ để lại các khu vực này không nằm trong diện kiểm soát rất rõ ràng. Đó là vì họ đánh giá rằng khả năng tăng giá ở những nơi đó không đủ cao. Hầu hết các khu vực không bị kiểm soát còn lại đều là những nơi có dân số tự nhiên đang giảm, cơ sở công nghiệp yếu kém hoặc thiếu hụt hạ tầng giao thông. Nói cách khác, phần lớn các vùng không bị kiểm soát là những khu vực bản thân chúng không thể tạo ra nhu cầu mua mạnh mẽ.
Vậy vùng không bị kiểm soát nào có thể tăng giá? Câu trả lời rất đơn giản. Đó là nơi có thể thu hút nhu cầu từ bên ngoài ngay cả khi nhu cầu nội tại còn thiếu hụt. Nhu cầu bên ngoài cuối cùng chính là Seoul. Chính xác hơn là các việc làm cốt lõi của Seoul. Gangnam, Yeouido, Gwanghwamun, Pangyo, Magok, Khu kỹ thuật số Gasan và Guro. Chỉ những vùng không bị kiểm soát nào có thể tiếp cận các khu vực việc làm này trong vòng 60 phút mới có ý nghĩa.
Cần phải thêm một yếu tố nữa. Chỉ thuận tiện đi lại thôi là chưa đủ. Mọi người muốn cơ sở hạ tầng đáp ứng cuộc sống giữa nhà và nơi làm việc. Trường học, học viện, bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, công viên, thư viện, quán cà phê, nhà hàng. Nếu cơ sở hạ tầng hàng ngày này nghèo nàn, người dân sẽ không định cư tại thành phố đó. Một thành phố chỉ dừng lại ở mức là “thành phố ngủ” (bedtown), nơi người ta chỉ đến để ngủ rồi rời đi, sẽ có giới hạn rõ ràng về tăng giá. Sự thuận tiện trong đi lại, hạ tầng sinh hoạt, môi trường giáo dục, khu thương mại và chất lượng nhân văn của thành phố. Chỉ những vị trí trọng điểm không bị kiểm soát sở hữu đầy đủ 5 yếu tố này mới là “hàng thật”.
Đâu là những nơi vượt qua được tiêu chuẩn này? Hãy xem xét kỹ 6 khu vực sau đây ngay từ bây giờ.
Thứ nhất, Hwaseong. Hwaseong không đơn thuần là “vùng ngoại ô phía Nam Gyeonggi”. Hwaseong nằm ngay giữa cụm công nghiệp bán dẫn khổng lồ trải dài từ Samsung Semiconductor, trung tâm R&D của Hyundai005380 và Kia000270, đến Yongin và Pyeongtaek. Vượt qua Dongtan đến Bongdam, Hyangnam, và cả khu vực Manse-gu đang trỗi dậy, Hwaseong là một thành phố không bị kiểm soát cực kỳ hiếm hoi nơi công việc tràn vào bên trong đô thị. Bản thân nhu cầu nội tại đã rất mạnh. Thêm vào đó, việc sở hữu SRT và GTX-A đảm bảo khả năng tiếp cận khu vực Gangnam của Seoul. Đây là một trong những trường hợp hiếm hoi tại Hàn Quốc sở hữu đồng thời cả nhu cầu nội tại và nhu cầu bên ngoài.
Thứ hai, Deogyang-gu, Goyang. Ga Changneung thuộc tuyến GTX-A sẽ được xây dựng, tiếp giáp trực tiếp với Eunpyeong-gu và được kết nối đa chiều với các tuyến tàu điện ngầm số 6, số 3 và tuyến Gyeongui-Jungang. Không có nhiều ứng viên không bị kiểm soát vượt qua được Deogyang-gu về khả năng tiếp cận thực tế đến trung tâm Seoul. Tuyến đường trải dài từ Hyangdong, Wonheung, Samsong, Jichuk đến thành phố mới thế hệ thứ 3 Changneung thực chất là sự mở rộng tự nhiên của vùng Tây Bắc Seoul.
Thứ ba, Guri. Việc kéo dài tuyến Byeollae thuộc tuyến số 8 đã rút ngắn đáng kể thời gian đến Jamsil. Cổng phía Đông của khu vực việc làm cốt lõi Gangnam chính là Guri. Với môi trường tự nhiên như sông Hàn và núi Achasan, cùng các khu thương mại đã được quy hoạch như Galmae, Inchang và Gyomun-dong. Mặc dù quy mô dân số nhỏ nhưng chất lượng vị trí lại không hề nhỏ. Thành phố càng nhỏ thì tính khan hiếm của vị trí cốt lõi càng được làm nổi bật.
Thứ tư, Namyangju. Từ Dasan, Byeollae, Jinjeop đến Hwado. Đây là khu vực hiếm hoi tập trung các lợi thế giao thông quy mô lớn với sự xuất hiện đồng thời của tuyến số 8, kéo dài tuyến số 9 và tuyến GTX-B. Tuy nhiên, Namyangju có sự phân hóa cực kỳ mạnh mẽ giữa các khu vực. Cần tập trung triệt để vào các vị trí cốt lõi của Dasan và Byeollae. Càng đi ra ngoại ô, lợi thế đi lại đến Seoul càng biến mất nhanh chóng. Ngay trong cùng một địa giới hành chính Namyangju, vận mệnh giá cả cũng khác nhau.
Thứ năm, Uijeongbu. Với tuyến số 1, kéo dài tuyến số 7 (Jangam-Tapseok) và GTX-C, Uijeongbu là cửa ngõ không bị kiểm soát cuối cùng của khu vực Đông Bắc Seoul. Các dự án chỉnh trang đô thị quanh ga Uijeongbu đang diễn ra đồng loạt. Cấu trúc thị trường buộc nhu cầu không thể chịu nổi gánh nặng giá cả ở Nowon hay Dobong phải tự nhiên chảy về Uijeongbu.
Thứ sáu, Bucheon. Với sự đi qua của GTX-B, tuyến số 7 và tuyến số 1, Bucheon trên thực tế chính là khu vực Tây Nam Seoul. Với hạ tầng đã được quy hoạch của Jungdong và Sangdong, khu thương mại quanh ga Bucheon và ga Songnae, cùng các dự án chỉnh trang ở khu vực Okgil và Yeokgok. Việc nằm giữa Seoul và Incheon không phải là điểm yếu mà lại là điểm mạnh. Vị trí có thể hấp thụ việc làm từ cả hai thành phố này chính là tài sản lớn nhất của Bucheon.
Bây giờ là lúc phải quyết định
Các khu vực bị kiểm soát đang đứng trước những quy định khắt khe hơn. Vay vốn sẽ ngày càng bị thắt chặt, thuế sẽ nặng hơn và giao dịch sẽ ngày càng khó khăn. Và trên thị trường cho thuê, không còn căn hộ nào. Hai điều kiện này buộc nhu cầu phải dịch chuyển đến các vị trí cốt lõi không bị kiểm soát. Nhu cầu bị cưỡng bách chuyển sang mua bán, và sự chuyển đổi sang mua bán lại đẩy giá lên cao. Hiếm có thời điểm nào mà nguyên lý vận hành của thị trường lại rõ ràng như lúc này.
Hãy xem xét ngay từ bây giờ. Khi giá bắt đầu biến động mạnh, lúc đó đã quá muộn. Thị trường luôn di chuyển nhanh hơn chính sách và dữ liệu luôn đến sau thị trường. Khi công chúng xác nhận dữ liệu và bắt đầu hành động, những người quyết đoán đã chiếm lĩnh được vị trí từ lâu. Ở thị trường bất động sản, mọi chuyện vẫn luôn như vậy và trong tương lai cũng sẽ như thế.
Hwaseong, Deogyang (Goyang), Guri, Namyangju, Uijeongbu, Bucheon. Đây là lúc cần nhìn sâu hơn vào các vị trí cốt lõi của 6 khu vực này. Đừng nhìn vào cái nhãn “không bị kiểm soát”, mà hãy nhìn vào bản chất của vị trí ẩn sau cái nhãn đó. Việc làm, giao thông, hạ tầng, giáo dục, thương mại và chất lượng của thành phố. Chỉ những nơi vượt qua tất cả các điều kiện này mới là “hàng thật”. Và số lượng những nơi như thế thực ra không nhiều. Bây giờ chính là thời điểm để nắm giữ vị trí đó.
※ Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm tại Ban Nghiên cứu Bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver “Pashong-ui Sesang Dapsagi” và kênh YouTube “StuTV”. Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: “Đầu tư bất động sản lần đầu cho người mới 3040 (2026)”, “Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)”, “Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)”, “Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)”, “Tương lai bất động sản Incheon (2022)”, “Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)”, “Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)”, “Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)”, v.v.