[비즈한국] Thay đổi đáng chú ý nhất tại thị trường căn hộ trong các khu vực bị kiểm soát (khu vực điều chỉnh, khu vực đầu cơ quá mức) năm nay chính là sự gia tăng giao dịch ở phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung. Mặc dù tổng khối lượng giao dịch căn hộ giảm so với năm ngoái, nhưng giao dịch các căn hộ dưới 900 triệu won lại tăng lên. Ngược lại, các giao dịch căn hộ siêu cao cấp từ 3 tỷ won trở lên đã giảm hơn một nửa, cho thấy sự phân hóa rõ rệt về xu hướng theo giá trị ngay trong cùng một khu vực bị kiểm soát.
Theo phân tích toàn bộ dữ liệu giao dịch thực tế của căn hộ tại các khu vực bị kiểm soát do Bizhankook thực hiện vào ngày 10, khối lượng giao dịch căn hộ từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 9 tháng 5 năm nay đạt 36.737 căn, giảm 3.037 căn (8%) so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng giá trị giao dịch đạt 37.353,5 tỷ won, giảm 9.529,5 tỷ won (20%) so với cùng kỳ năm trước. Do thời hạn khai báo giao dịch bất động sản là 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, số liệu giao dịch gần đây có thể thay đổi một phần.
Phân khúc căn hộ có giao dịch tăng là nhóm bình dân và tầm trung. Trong toàn bộ khu vực bị kiểm soát, các căn hộ có giá dưới 900 triệu won đã tăng từ 18.956 căn năm 2025 lên 20.048 căn năm 2026, tương ứng mức tăng 1.092 căn (6%). Trong đó, phân khúc từ 600 triệu đến dưới 900 triệu won tăng 665 căn (6%) từ 10.606 căn lên 11.271 căn, và phân khúc dưới 600 triệu won tăng 427 căn (5%) từ 8.350 căn lên 8.777 căn. Kết quả này trái ngược hoàn toàn với mức giảm 8% của tổng khối lượng giao dịch căn hộ chung.
Trái lại, giao dịch căn hộ cao cấp giảm mạnh. Các căn hộ có giá từ 900 triệu won trở lên tại các khu vực bị kiểm soát đã giảm từ 20.818 căn năm 2025 xuống còn 16.689 căn năm 2026, giảm 4.129 căn (20%). Cụ thể, phân khúc từ 900 triệu đến dưới 1,5 tỷ won giảm 645 căn (5%) từ 11.878 xuống 11.233 căn, phân khúc từ 1,5 tỷ đến dưới 3 tỷ won giảm 2.611 căn (36%) từ 7.258 xuống 4.647 căn. Đáng chú ý, phân khúc từ 3 tỷ won trở lên đã giảm tới 873 căn (52%), từ 1.682 căn xuống còn 809 căn.
Khối lượng giao dịch căn hộ theo khu vực cũng phản ánh xu hướng này. Năm nay, khối lượng giao dịch căn hộ tại quận Nowon, Seoul đạt 2.856 căn, tăng 1.257 căn (79%) so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lớn nhất trong các khu vực bị kiểm soát. Ngoài ra, quận Yeongtong-gu thuộc Suwon, Gyeonggi tăng 609 căn (37%) lên 2.249 căn; quận Eunpyeong-gu, Seoul tăng 466 căn (62%) lên 1.224 căn; quận Jungnang-gu, Seoul tăng 414 căn (73%) lên 981 căn; và quận Paldal-gu thuộc Suwon, Gyeonggi tăng 413 căn (74%) lên 971 căn.
Ngược lại, khối lượng giao dịch tại các khu vực vốn được coi là phong vũ biểu cho giá nhà đất Seoul đã giảm đáng kể. Quận Seongdong-gu, Seoul ghi nhận mức giảm lớn nhất trong các khu vực bị kiểm soát với 512 căn, giảm 1.038 căn (67%) so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, quận Gangnam-gu, Seoul giảm 1.029 căn (57%) xuống 773 căn; quận Seocho-gu, Seoul giảm 950 căn (64%) xuống 538 căn; quận Mapo-gu, Seoul giảm 925 căn (62%) xuống 570 căn; và quận Songpa-gu, Seoul giảm 891 căn (42%) xuống 1.238 căn.
Chính phủ đã công bố các biện pháp ổn định thị trường nhà ở vào ngày 15 tháng 10 năm ngoái, quy định toàn bộ Seoul và 12 khu vực tại Gyeonggi là khu vực bị kiểm soát và khu vực cho phép giao dịch đất đai. Từ chỗ chỉ giới hạn ở các quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan của Seoul, các khu vực bị kiểm soát đã được mở rộng ra toàn bộ Seoul, cùng với Gwacheon, Gwangmyeong, các quận Bundang, Sujeong, Jungwon của Seongnam, các quận Yeongtong, Jangan, Paldal của Suwon, quận Dongan của Anyang, quận Suji của Yongin, cùng với Uiwang và Hanam. Tại các khu vực này, các quy định tài chính như hạn mức cho vay thế chấp nhà đã bị thắt chặt.
Việc gia tăng mua bán căn hộ tầm trung và bình dân được lý giải là do ảnh hưởng kết hợp từ các quy định cho vay và việc kết thúc thời hạn ân hạn thuế thu nhập chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà. Đối với căn hộ cao cấp tại khu vực bị kiểm soát, người mua cần số vốn tự có lớn và chịu áp lực từ các quy định về cho vay và giao dịch, dẫn đến hạn chế đối tượng mua. Trái lại, căn hộ tầm trung và bình dân có áp lực huy động vốn thấp hơn, thu hút người mua có nhu cầu thực và những người muốn đổi nhà. Thêm vào đó, tâm lý muốn bán trước khi thời hạn ân hạn thuế thu nhập chuyển nhượng kết thúc vào ngày 9 tháng 5 cũng góp phần làm tăng lượng giao dịch ở phân khúc này.