[비즈한국] Chỉ số KOSPI đã vượt ngưỡng 7500 điểm. Sau khi chạm gần mốc 8000 điểm trong phiên giao dịch ngày 11 tháng 5, chỉ số này đã tạm chững lại do áp lực chốt lời. Chỉ số S&P 500 của Mỹ cũng vừa vượt mốc 7500, liên tục phá vỡ các mức cao nhất mọi thời đại. Thị trường chứng khoán của cả Hàn Quốc và Mỹ đang cùng lúc viết nên những trang sử mới.
Vấn đề nằm ở phía sau đó. Hễ cứ đi họp mặt là mọi người lại bàn tán về chứng khoán. Người này bảo kiếm được bao nhiêu tiền từ SK Hynix000660, người kia bảo kiếm đủ tiền mua một căn hộ ở Gangnam nhờ Nvidia. Những người từng đứng ngoài thị trường vì hạn hẹp tài chính hoặc vì sự thận trọng đang cảm thấy vô cùng tiếc nuối. Nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) đã bắt đầu lan rộng.
Lúc này nảy sinh một suy nghĩ nguy hiểm nhất: “Bán căn nhà đang ở đi rồi tất tay vào chứng khoán.”
Tôi xin đưa ra kết luận ngay từ đầu: Tôi kiên quyết phản đối. Dù trong trường hợp nào cũng phản đối. Trong suốt 30 năm quan sát thị trường bất động sản và chứng kiến vô số chu kỳ, tôi hiếm khi thấy trường hợp nào bán nhà ở để tất tay vào tài sản khác mà có được hạnh phúc. Ngược lại, những ví dụ thất bại thì nhiều vô kể.
Nếu bạn không tin lời tôi, hãy thử nghe lời khuyên của những siêu tỷ phú.
Warren Buffett, nhà đầu tư vĩ đại nhất thế giới, đã mua một ngôi nhà bình thường ở Omaha, Mỹ vào năm 1958 với giá 31.500 USD. Và ông vẫn sống ở đó cho đến tận bây giờ. Ông từng công khai nói rằng: “Khoản đầu tư tốt thứ ba trong đời tôi chính là mua ngôi nhà này.” Còn thứ nhất và thứ hai ư? Đó là hai chiếc nhẫn cưới.
Đừng hiểu lầm. Buffett không nói rằng “về mặt lợi nhuận, nhà ở tốt hơn chứng khoán”. Ông thẳng thắn thừa nhận: “Nếu dùng số tiền đó mua cổ phiếu thay vì mua nhà, tôi đã kiếm được nhiều tiền hơn.” Dù vậy, ông vẫn coi đó là một trong những quyết định đúng đắn nhất đời mình. Tại sao vậy? Vì nhà không chỉ đơn thuần là tài sản đầu tư. Đó là nơi an nghỉ của gia đình, là nền tảng cho kế hoạch cuộc đời, và trên hết, đó là tài sản giúp bạn không phải mất ngủ hằng đêm.
Buffett thậm chí còn tiến xa hơn. Tại hội nghị Fortune năm 2014, ông nói: “Mọi người nên xếp hàng để mua nhà bằng khoản vay thế chấp 30 năm.” Ông còn gọi các khoản vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm là “sản phẩm tài chính tốt nhất thế giới”. Đó là phương tiện để vừa phòng chống lạm phát, vừa có thể an cư ổn định. Trong một cuộc phỏng vấn với CNBC năm 2012, ông đã trả lời các nhà đầu tư trẻ mà không chút do dự: “Nếu hỏi tôi chọn cổ phiếu hay nhà, tôi sẽ chọn mua nhà trước bằng khoản vay 30 năm. Đó là thương vụ tốt nhất.”
Chưa dừng lại ở đó. Còn một huyền thoại khác là Peter Lynch, người từng đạt tỷ suất lợi nhuận trung bình 29%/năm trong 13 năm quản lý quỹ Magellan. Trong cuốn sách kinh điển “One Up on Wall Street” (Trên đỉnh phố Wall) của ông, chương 4 xuất hiện cái gọi là “Bài kiểm tra gương” (Mirror Test). Đó là ba câu hỏi bạn phải tự hỏi mình trước gương trước khi mua cổ phiếu. Bạn có biết câu hỏi đầu tiên là gì không?
“Tôi đã sở hữu nhà riêng chưa?”
Lynch rất dứt khoát: “Trước khi đầu tư chứng khoán, nhất định phải mua nhà trước. Bởi vì 99 trên 100 lần, nhà là tài sản mang lại tiền bạc.” Ông còn nói thêm: “Khi mua nhà, người ta xem xét học khu, tình trạng giao thông, kiểm tra cả đường ống nước. Đến mua cái tủ lạnh cũng phải đắn đo kỹ lưỡng. Vậy mà khi mua cổ phiếu, chỉ cần nghe ai đó nói trên xe buýt khi đi làm là sẵn sàng ném vào 10.000 USD. Rồi khi thua lỗ lại đổ tại vận may.”
Thật là những lời chí lý. Tôi nhớ lại vô số nhà đầu tư mình đã gặp trong 30 năm qua. Người từng dành cả tháng trời phân tích học khu, tính toán lợi ích giao thông, kiểm tra cơ sở hạ tầng xung quanh, lập bảng Excel so sánh giá mua bán và giá thuê của từng khu căn hộ 30 pyeong ở Bundang, thì chỉ vài ngày sau đó, khi mua một mã cổ phiếu lại chỉ quyết định dựa trên một câu nói của bạn bè vào giờ nghỉ trưa. Khó mà tin đó là cùng một người.
Lý do Lynch khuyên mua nhà trước rất rõ ràng. Thứ nhất, nhà ở tận dụng đòn bẩy một cách tự nhiên. Bạn chỉ cần bỏ ra 20% tiền túi nhưng đã sở hữu 100% tài sản. Đó là đòn bẩy an toàn và dài hạn, khác biệt hoàn toàn với việc mua cổ phiếu bằng margin. Thứ hai, giá nhà không dao động 5% mỗi ngày. Bạn không cần phải đổ mồ hôi hột khi nhìn bảng điện tử vào đêm khuya. Thứ ba, hơn hết thảy, bạn sống trong đó. Dù giá có giảm thì công năng sử dụng vẫn còn nguyên. Khi cổ phiếu chia đôi, tài sản của bạn mất đi một nửa, nhưng dù giá nhà có biến động tạm thời, gia đình bạn vẫn sống ở đó.
Sự khác biệt này là quyết định.
Hãy nhớ lại những giai đoạn chứng khoán sụp đổ: Khủng hoảng tài chính năm 2008, cú sốc Covid năm 2020, cú sốc lạm phát năm 2022 và đợt sụt giảm 12% của KOSPI từ Trung Đông hồi tháng 3 năm nay. Sự khác biệt giữa người kiên trì giữ cổ phiếu đến cùng và người không chịu nổi sợ hãi mà bán tháo là gì? Ngoài yếu tố tâm lý, căn bản hơn chính là việc họ có hay không có một “trại căn cứ” để bám trụ. Người đã đảm bảo được căn nhà mình đang ở sẽ không bị đảo lộn cuộc sống khi chứng khoán biến động. Nhưng người bán nhà để tất tay vào chứng khoán thì khác. Khoảnh khắc cổ phiếu giảm 30%, đó không chỉ là thua lỗ đơn thuần mà còn dẫn đến bất ổn cư trú và sụp đổ kế hoạch cuộc đời.
Hãy thêm vào bối cảnh Hàn Quốc. Tháng 5 năm 2026, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang ở điểm chuyển ngoặt không hề đơn giản. Thuế chuyển nhượng đánh nặng lên người sở hữu nhiều nhà đã được áp dụng trở lại từ ngày 10 tháng 5, và các trường hợp ngoại lệ về nghĩa vụ cư trú thực tế tại các khu vực cho phép giao dịch đất đai cũng đã được mở rộng. Thị trường một lần nữa cho thấy nghịch lý kiểu Hàn Quốc khi tình trạng siết chặt quy định và giá cả tăng cao diễn ra đồng thời. Biến số quan trọng nhất chính là việc giá thuê nhà (Jeonse) đang dần biến mất. Cú sốc thiếu hụt nguồn cung căn hộ tại Seoul giai đoạn 2026-2027 đã cận kề. Đây là môi trường mà giá thuê khó có thể không tăng theo cấu trúc.
Hãy thử nghĩ đến việc bán nhà của chính mình vào thời điểm này. Nếu bán được giá và có lãi thì còn may. Nhưng sau khi có lãi rồi, bạn sẽ sống ở đâu? Giá thuê nhà Jeonse đang cạn kiệt, còn giá thuê hàng tháng (Wolse) lại tăng chóng mặt. Giá mua bán cũng vậy. Một khi đã bán nhà, rất khó để quay lại sống ở khu vực cũ. Dù kiếm được 30% từ chứng khoán, nhưng nếu giá nhà tăng 30% thì kết quả là bạn bị lỗ. Hơn nữa, nếu cổ phiếu giảm 30% thì sao? Bạn mất cả tài sản lẫn nơi ở. Đòn kép.
Đây chính là lý do thực sự mà các siêu tỷ phú khuyên: “Hãy lo liệu việc an cư trước”. Bởi vì tích lũy của cải không phải là trò chơi tỷ suất lợi nhuận mà là trò chơi sinh tồn. Hãy nhớ lại hai nguyên tắc đầu tư mà Warren Buffett đã nhấn mạnh suốt đời: “Nguyên tắc 1: Đừng để mất tiền. Nguyên tắc 2: Đừng bao giờ quên nguyên tắc 1.” Nhà ở thuộc về phạm trù của “nguyên tắc 1” trong danh mục tài sản. Đó là đường cơ sở không bao giờ được phép mất đi trong bất kỳ hoàn cảnh nào.
Vậy có phải là không được đầu tư chứng khoán? Hoàn toàn không. Ngược lại là đằng khác. Vẫn phải đầu tư chứng khoán. Chỉ là cần có thứ tự. Việc thiết lập ngôi nhà của mình trước, sau đó dùng nguồn vốn dư thừa để đầu tư vào chứng khoán dựa trên sự ổn định về tâm lý và tài chính mới là con đường chính đạo. Cả Buffett và Lynch đều không bảo “đừng đầu tư chứng khoán”. Họ chỉ nói “hãy mua nhà trước, rồi sau đó hãy mua cổ phiếu”.
Việc phân bổ tài sản đầu tư thế nào phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân. Tuy nhiên, việc tăng tỷ trọng cổ phiếu khi chưa có nhà ở cũng giống như lái xe với tốc độ 200km/h mà không thắt dây an toàn. Bình thường có vẻ không sao, nhưng một khi đã xảy ra tai nạn thì không thể cứu vãn.
Thị trường chứng khoán hiện đang ở mức cao kỷ lục. Có người nói nó sẽ còn tăng, có người bảo đó là bong bóng. Thời gian sẽ trả lời ai đúng ai sai. Nhưng có một điều chắc chắn: Nhà ở là tài sản duy trì cuộc sống của gia đình bất kể chu kỳ nào. Dù thị trường ra sao, đó vẫn là nơi gia đình bạn trú ngụ. Thị trường có sụp đổ, bạn vẫn có thể ngủ ngon trong ngôi nhà đó. Thị trường có bùng nổ, công năng của ngôi nhà đó vẫn vẹn nguyên.
Làn sóng FOMO khổng lồ đang ập đến. Bạn bè, đồng nghiệp, người thân, hàng xóm đều bàn chuyện chứng khoán. Giữa lúc đó, bạn có thể cảm thấy chán nản với chính ngôi nhà của mình. Suy nghĩ “nếu bán căn nhà này đi thì có thể mua được bao nhiêu cổ phiếu...” cứ len lỏi trong đầu.
Lúc đó, hãy nhìn vào gương. Và hãy tự hỏi mình câu hỏi đầu tiên của Peter Lynch: “Tôi đã có một ngôi nhà ổn định để sống chưa?”
Nếu câu trả lời là “Có”, tuyệt đối đừng bán ngôi nhà đó. Chỉ hãy phân bổ nguồn vốn dư thừa vào chứng khoán. Nếu câu trả lời là “Không”, hãy dùng số tiền bạn định đầu tư chứng khoán để mua một ngôi nhà cho riêng mình trước đã.
Warren Buffett vẫn đang sống trong ngôi nhà ông đã mua từ năm 1958. Trong thời gian đó, ông đã trở thành người giàu nhất thế giới. Không phải vì ông không bán nhà, mà vì ông đã chọn đứng trên nền tảng ngôi nhà đó để bình tĩnh đầu tư.
FOMO là cảm xúc do thị trường tạo ra, còn an cư là nền tảng do chính cuộc đời tạo nên. Đừng nhầm lẫn hai điều đó. Thị trường ngày mai vẫn mở cửa. Nhưng ngôi nhà để gia đình bạn sống ổn định, một khi đã đánh mất thì rất khó để lấy lại.
※ Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng đảm nhiệm vị trí Trưởng nhóm thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Hiện ông đang vận hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: 'Nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.