[비즈한국] Cuộc đua giành hợp đồng tái thiết ven sông Hàn tại khu vực Gangnam, Seoul sẽ đạt đến cột mốc quan trọng vào ngày 30 tới. Với việc đại hội chọn đơn vị thi công cho dự án tái thiết tích hợp Sinbanpo 19·25 và dự án tái thiết khu vực Apgujeong 5 cùng diễn ra trong một ngày, cuộc đối đầu giữa 4 tập đoàn xây dựng lớn tham gia đấu thầu cũng sẽ đồng thời ngã ngũ. Trong bối cảnh nhiều dự án chỉnh trang đô thị lớn gần đây liên tục bị hủy thầu, đây là hai địa điểm hiếm hoi hình thành thế cạnh tranh. Các nhà thầu không chỉ tập trung vào thiết kế nhìn ra sông Hàn hay thương hiệu mà còn đưa ra các điều kiện ưu tiên lợi ích thực tế cho các thành viên hiệp hội để giành lấy lá phiếu.
Theo ngành chỉnh trang đô thị, hai khu vực tái thiết trọng điểm tại Gangnam, Seoul sẽ lần lượt tổ chức đại hội chọn nhà thầu vào ngày 30 tới. Tại dự án tái thiết tích hợp Sinbanpo 19·25 ở quận Seocho, Samsung C&T sẽ đối đầu với POSCO E&C, còn tại khu vực Apgujeong 5 ở quận Gangnam, Hyundai E&C sẽ chạm trán DL E&C. Khác với các dự án lớn như khu vực Apgujeong 3 hay tòa nhà Mok-dong 6 ở quận Yangcheon gần đây bị hủy thầu do chỉ có một nhà thầu tham gia, hai dự án này nhận được sự quan tâm lớn của ngành vì đã hình thành thế cạnh tranh giữa các tập đoàn lớn.
Từ khóa chung trong cuộc chiến giành thầu lần này là “lợi ích thực tế của thành viên”. Nếu như trong quá khứ, các cuộc đấu thầu chỉnh trang ở Gangnam chú trọng vào thương hiệu và thiết kế ngoại thất, thì lần này, yếu tố then chốt là khả năng giảm thiểu gánh nặng đóng góp của thành viên, chi phí di dời, lãi suất huy động vốn dự án và gánh nặng tăng chi phí xây dựng. Nhiều phân tích cho rằng lãi suất cao, quy định cho vay và chi phí xây dựng tăng vọt đã khiến các điều kiện tài chính trở thành tiêu chí quyết định chính trong việc chọn nhà thầu.
Cuộc phục thù sau 2 năm: Samsung và POSCO đối đầu tại Sinbanpo 19·25
Dự án tái thiết tích hợp Sinbanpo 19·25 là dự án chỉnh trang nhằm phá bỏ hai khu chung cư tại Jamwon-dong, quận Seocho để xây mới 7 tòa nhà (614 căn hộ) với quy mô từ 4 tầng hầm đến 49 tầng nổi. Chi phí xây dựng dự kiến của hiệp hội là 10,1 triệu Won/3,3㎡, với tổng quy mô khoảng 443,4 tỷ Won. Đây là lần đối đầu đầu tiên của Samsung C&T và POSCO E&C trong một dự án chỉnh trang kể từ sau dự án tái phát triển khu vực Busan Jukjeon 2-1 vào tháng 1/2024 (cách đây khoảng 2 năm 3 tháng). Thời điểm đó, sau một cuộc cạnh tranh khốc liệt, POSCO E&C đã giành thắng lợi với cách biệt 47 phiếu.
Samsung C&T nhấn mạnh sự ổn định tài chính và mở rộng thị trấn Raemian với thương hiệu “Raemian Ilucera”. Công ty đưa ra chi phí xây dựng 10,05 triệu Won/3,3㎡, thấp hơn dự kiến của hiệp hội. Đồng thời, họ cam kết huy động chi phí dự án với lãi suất thấp nhất không giới hạn, hỗ trợ chi phí di dời theo tỷ lệ LTV 100% và thời gian thi công 56 tháng. Về thiết kế, họ đề xuất bố trí 6 tòa nhà (ít hơn 1 tòa so với dự án gốc) và đảm bảo 533 căn hộ có tầm nhìn ra sông Hàn, nhiều hơn số lượng 446 thành viên. Dựa trên kinh nghiệm tái thiết tích hợp, họ thể hiện sự tự tin trong việc thúc đẩy tái thiết tại chỗ và chế độ quyết toán độc lập.
POSCO E&C với “The Banpo Au Terre” nhấn mạnh vào việc giảm gánh nặng cho thành viên và đẩy nhanh tiến độ dự án. Chi phí xây dựng được đưa ra là 9,798 triệu Won/3,3㎡ và cam kết huy động toàn bộ chi phí dự án với lãi suất CD-1%. Thời gian thi công tương đối ngắn là 49 tháng. Họ cũng đảm bảo mức hỗ trợ di dời ngang bằng với giá tiền thuê nhà tại các chung cư mới lân cận và chi trả sớm 200 triệu Won mỗi hộ cho tất cả các thành viên. Về thiết kế, công ty đề xuất tất cả các căn hộ của thành viên đều có tầm nhìn ra sông Hàn, thiết kế tầng lửng (piloti) cao 17m, cầu trên không 250m và chiều cao trần 3,55m.
Cuộc chiến thầu đầu tiên tại Apgujeong: Hyundai và DL chạm trán tại khu vực 5
Khu vực Apgujeong 5 là dự án chỉnh trang phá bỏ chung cư Hanyang 1·2 tại Apgujeong-dong, quận Gangnam để xây mới 8 tòa nhà (1.397 căn hộ) với quy mô 5 tầng hầm đến 68 tầng nổi. Đây là địa điểm duy nhất trong số 4 khu vực thuộc khu đô thị Apgujeong (khu 2, 3, 4, 5) đã tiến hành đấu thầu chọn nhà thầu mà hình thành được thế cạnh tranh. Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 1,496 nghìn tỷ Won. Cả Hyundai E&C và DL E&C đều đang tận dụng biểu tượng vị trí ven sông Hàn của Apgujeong làm lợi thế.
Hyundai E&C đẩy mạnh thương hiệu “Apgujeong Hyundai Galleria”, nhấn mạnh sự ổn định dự án và trách nhiệm huy động vốn. Trong tổng chi phí xây dựng khoảng 1,496 nghìn tỷ Won, công ty đã bao gồm 192,7 tỷ Won chi phí đặc biệt cho tòa nhà và áp dụng lãi suất cố định COFIX+0,49% cho toàn bộ vốn dự án. Thời gian thi công 67 tháng, LTV di dời 100%, hoãn đóng góp 4 năm và cam kết trách nhiệm huy động vốn nếu không thể vay từ tổ chức tài chính là những điều kiện chính. Về thiết kế, họ lên kế hoạch tối ưu hóa lợi thế ven sông Hàn bằng tầm nhìn toàn cảnh 240 độ từ tất cả các căn hộ và tầng lửng 17m.
DL E&C nhắm đến cả chất lượng sản phẩm và lợi ích thành viên với “Acro Apgujeong”. Chi phí xây dựng cố định là 11,39 triệu Won/3,3㎡, thấp hơn 1 triệu Won so với dự kiến của hiệp hội, lãi suất huy động vốn thiết yếu được đề xuất là mức chênh lệch 0% dựa trên chỉ số COFIX số dư mới. Thời gian thi công dự kiến là 57 tháng, LTV di dời 150% và đề xuất hoãn đóng góp tối đa 7 năm. Thiết kế bao gồm 1 căn hộ/tầng, đặc quyền sân thượng, siêu căn hộ áp mái (super penthouse) và tầm nhìn sông Hàn cho tất cả các hộ thành viên.
Một chuyên gia trong ngành chỉnh trang cho biết: “Theo Luật Chỉnh trang Đô thị, việc đề xuất các hạng mục không liên quan trực tiếp đến xây dựng như phí chuyển nhà hay phí di dời bị hạn chế, nhưng thực tế là do quy định cho vay mua nhà và chi phí đóng góp bổ sung cao, nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ nhà thầu, dự án chỉnh trang sẽ gặp khó khăn. Vì thiết kế đặc biệt đã có giới hạn, nên khi các quy định cho vay và lãi suất cao vẫn còn tiếp diễn, cuộc đua về lãi suất vốn dự án và hỗ trợ phí di dời/đóng góp là không thể tránh khỏi.”