[비즈한국] Ngày 3 tháng 6, cuộc bầu cử địa phương đồng loạt lần thứ 9 sẽ diễn ra. Đây là một cuộc bầu cử quy mô lớn, nơi cử tri cùng lúc lựa chọn người đứng đầu chính quyền địa phương, hội đồng địa phương và giám đốc sở giáo dục. Tuy nhiên, nhiều cử tri lại xem cuộc bầu cử này chỉ như 'phiên bản thu nhỏ của bầu cử tổng thống' hay 'bản mini của bầu cử quốc hội'. Điều này có nghĩa là khi vào phòng bỏ phiếu, họ nhìn thấy logo đảng phái trước cả tên ứng cử viên.
Với tư cách là người đã quan sát thị trường bất động sản gần 30 năm, tôi muốn nhấn mạnh rõ ràng điểm này. Bầu cử địa phương có bản chất khác hoàn toàn với bầu cử tổng thống hay quốc hội. Tầm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ngay tại khu phố tôi đang sống trực tiếp và tức thời hơn so với bầu cử tổng thống. Đó chính là lý do tại sao việc sàng lọc người sẽ làm việc vì địa phương và người dân địa phương thay vì người ưu tiên lợi ích đảng phái cũng chính là việc bảo vệ tài sản của bản thân mình.
Lý do khiến bầu cử địa phương mang tính quyết định đối với bất động sản
Các chính sách do Tổng thống và Quốc hội quy định mang tính vĩ mô. Đó là những khung chính sách lớn như thuế chuyển nhượng, các quy định tài chính như LTV, DSR hay các loại thuế như thuế sở hữu nhà đất, thuế tài sản. Tuy nhiên, việc khu phố tôi sống sẽ có những gì, con đường nào được mở, ngôi trường nào được xây dựng, hay khu vực nào được quy hoạch chỉnh trang lại gần như hoàn toàn phụ thuộc vào người đứng đầu chính quyền địa phương và hội đồng địa phương.
Hãy xem xét cụ thể hơn.
· Quy hoạch cơ bản đô thị·Quy hoạch quản lý đô thị: Đây là quyền hạn của Thị trưởng/Tỉnh trưởng, Quận trưởng/Huyện trưởng. Việc khu phố của chúng ta sẽ giữ nguyên là khu dân cư hay chuyển đổi thành khu thương mại·dịch vụ, cho phép hệ số sử dụng đất hay tỷ lệ xây dựng là bao nhiêu đều được quyết định tại đây.
· Chỉ định và hủy bỏ khu vực chỉnh trang tái thiết·tái định cư: Người đứng đầu chính quyền cấp cơ sở nắm thực quyền quyết định. Cùng một dự án, nhưng tùy thuộc vào việc người đứng đầu là ai, công việc vốn dĩ mất 4 năm có thể kéo dài thành 10 năm, hoặc những dự án đang đình trệ có thể được đẩy nhanh tốc độ ngay khi nhiệm kỳ mới bắt đầu.
· Thỏa thuận mạng lưới giao thông như đường sắt đô thị·liên vùng: Trong quá trình thiết lập các tuyến GTX bổ sung, đường sắt hạng nhẹ, BRT, tuyến xe buýt liên vùng, năng lực đàm phán và quyền quyết định tỷ lệ đóng góp tài chính của người đứng đầu chính quyền địa phương trở thành biến số mang tính quyết định.
· Môi trường giáo dục và học khu: Giám đốc sở giáo dục là người chịu trách nhiệm về việc xây dựng, di dời, sáp nhập trường học và quyết định vị trí đất xây trường. Sự thay đổi của học khu chính là sự thay đổi giá căn hộ.
· Vận hành tài chính địa phương và hệ thống thuế: Các quyết định liên quan đến tài chính địa phương như điều chỉnh thuế suất linh hoạt đối với thuế tài sản, quy định miễn giảm thuế trước bạ, phí đóng góp đất xây trường, thuế quy hoạch đô thị đều thuộc phạm vi của chính quyền địa phương.
· Tốc độ cấp phép và khả năng dự báo: Cùng một luật định, cùng một dự án nhưng mỗi địa phương lại có tốc độ xử lý cấp phép và phong cách quản lý hành chính khác nhau. Chúng ta đã thấy không ít trường hợp dự án vẫn như cũ nhưng sau khi thay đổi người đứng đầu, tiến độ dự án lại nhanh chóng hơn hoặc bị đình trệ.
Ở đây còn một điều không nên quên, đó là Hội đồng địa phương. Mọi nghị định, ngân sách, cấp phép do người đứng đầu chính quyền thúc đẩy đều phải thông qua sự giám sát và đồng ý của Hội đồng địa phương. Dù người đứng đầu có kế hoạch tốt đến đâu mà bị Hội đồng ngăn cản thì cũng không thể thực hiện, ngược lại, nếu người đứng đầu đẩy mạnh kế hoạch vô lý mà Hội đồng không giám sát thì sẽ xảy ra sự cố. Mỗi một thành viên Hội đồng thành phố, tỉnh, quận, huyện đều là người tạo nên môi trường bất động sản của khu phố chúng ta. Có nhiều người chỉ quan tâm đến người đứng đầu mà bỏ mặc việc bỏ phiếu cho đại biểu hội đồng, đây là một thói quen sai lầm.
Đến đây, bạn chắc hẳn sẽ nhận ra rằng câu nói “4 năm môi trường bất động sản được quyết định trong một kỳ bầu cử địa phương” hoàn toàn không phải là phóng đại.
Các loại cam kết cần đặc biệt lưu ý từ góc độ bất động sản
Thứ nhất, cam kết giao thông kiểu như “Tôi sẽ cho khánh thành ga tàu điện ngầm XX trong nhiệm kỳ”. Thời gian thực hiện các dự án đường sắt liên vùng và đường sắt đô thị thường mất hơn 10 năm. Lời hứa khánh thành tuyến mới trong 4 năm nhiệm kỳ hầu hết là trường hợp lấy dự án của chính quyền trước làm cam kết của mình, hoặc là lời nói suông không thể thực hiện. Hãy nghi ngờ những cam kết giao thông thiếu các chi tiết như: thỏa thuận tuyến đang ở giai đoạn nào, khảo sát sơ bộ khả thi đã thông qua chưa, tỷ lệ phân chia ngân sách như thế nào.
Thứ hai, cam kết kiểu như “Tôi sẽ tháo gỡ quy định để làm tăng giá nhà”. Bản thân việc nới lỏng quy định không có gì là xấu. Tuy nhiên, đô thị là một hệ thống mà một khi sụp đổ thì không thể phục hồi. Chúng ta đã thấy ở nhiều đô thị về kết cục của các khu phức hợp khi nới lỏng hệ số sử dụng đất một cách vô lý khiến hạ tầng không theo kịp, hay diện mạo sau 5 năm của các khu chung cư mới xây thiếu trường học, đường xá và công viên. Sự thúc đẩy ngắn hạn cuối cùng cũng khiến ai đó phải trả giá.
Thứ ba, cam kết công nghiệp như “Tôi sẽ thu hút doanh nghiệp XX” cũng cần phải xem xét kỹ. Cần xem liệu khả năng thu hút có thực sự không, dự án chỉ mới ký MOU hay đã tiến triển đến đâu về mặt đất đai, ưu đãi, cấp phép. Thu hút doanh nghiệp có tác động lớn đến bất động sản nên là cam kết dễ kích thích cử tri, nhưng cũng là lĩnh vực có nhiều lời hứa suông.
Thứ tư, lập trường trong các vấn đề xung đột giữa phát triển và bảo tồn. Các vấn đề như dỡ bỏ vành đai xanh, dỡ bỏ khu bảo vệ quân sự, phát triển mật độ cao quanh ga tàu, chỉnh trang khu nhà ở đơn lẻ cũ kỹ nếu chỉ nghe một bên rồi quyết định thì chắc chắn sẽ để lại tác dụng phụ. Ứng cử viên nào gặp gỡ cả hai bên liên quan và đưa ra giải pháp cân bằng mới chính là người bảo vệ tốt nhất giá trị bất động sản cho khu vực đó.
Thứ năm, ứng cử viên có lịch sử đen tối trong nhiệm kỳ trước. Những ứng cử viên từng bị vướng vào kiện tụng do thúc đẩy các dự án quy hoạch đô thị một cách vô lý, từng dính líu đến nghi án tham nhũng cấp phép, hoặc có lịch sử giao dịch bất động sản của bản thân và gia đình trùng hợp một cách đáng ngờ với thời điểm quyết định quy hoạch đô thị thì cần đưa vào danh sách cần xem xét lại. Hành động trong quá khứ phản ánh chính xác con người hơn là những cam kết hào nhoáng mới.
Kết luận: Trọng lượng của một lá phiếu
Bất động sản cuối cùng cũng là nơi con người tập trung. Những yếu tố khiến con người tập trung là việc làm, giao thông, trường học, công viên và sự điều hành hành chính biết cách kết nối tất cả những điều đó. Bầu cử địa phương chính là lúc chúng ta trực tiếp chọn ra người đứng đầu cao nhất của bộ máy hành chính đó.
Nếu bỏ qua logo đảng phái và nhìn vào từng ứng cử viên, bạn sẽ thấy người đã sống cả đời ở khu phố đó và người chỉ ghé qua rồi đi. Bạn sẽ thấy người tự hào biết đến từng con hẻm và người ngay cả tên khu phố cũng nhầm lẫn. Bạn sẽ thấy người nói bằng con số cụ thể và người chỉ nói bằng khẩu hiệu hoa mỹ. Bạn sẽ thấy người có lịch sử giữ lời hứa và người giỏi tạo ra lời hứa.
Môi trường bất động sản trong 4 năm được quyết định trong ngày 3 tháng 6. Nếu nói một cách vĩ mô thì là như vậy. Nói chính xác hơn, không chỉ 4 năm, mà khung xương của đô thị sẽ ảnh hưởng đến thế hệ mai sau cũng được quyết định vào ngày hôm đó. Quy hoạch đô thị một khi đã vẽ sai thì gần như không thể quay đầu. Chúng ta đã chứng kiến quá nhiều trường hợp một con đường đặt sai, một khu vực chỉnh trang bị ràng buộc sai để lại di chứng trong suốt 30 năm.
Hy vọng bạn hãy bỏ phiếu dựa trên con người chứ không phải đảng phái, dựa trên cam kết chứ không phải khẩu hiệu, dựa trên con số chứ không phải những lời hoa mỹ. Khả năng nhìn nhận người sẽ thực sự làm việc vì khu vực và người dân địa phương cũng chính là khả năng nhìn nhận bất động sản tốt. Hãy dùng chính đôi mắt bạn chọn bất động sản để chọn ứng cử viên: không bị lừa dối bởi vẻ ngoài hào nhoáng, mà chú trọng vào vị trí, nền tảng cơ bản và giá trị tương lai.
※ Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức trưởng phòng khảo sát bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành và dẫn dắt blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của các cuốn sách: 'Đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi có tiềm năng mới tăng giá (2020)', v.v.